¿Cuanto han caído el precio de los inmuebles en España?
Sin duda esta es la pregunta del millón de dólares, y en donde la verdad es que los diferentes datos de agencias, tasadores y similares no acaban de coincidir. Mientras algunos dicen que la caída del 2008 ha sido relativamente ligera, otros hablan de reducciones de precios del -20/-30%.
La disparidad es enorme, y en parte es debido a que en España no tenemos un índice público que sea fiable y que permita comparar datos homogéneos sobre el precio de la vivienda como pueden tener en los EEUU con el índice de Shiller (compara la evolución de precios sobre las transacciones que se realizan sobre un mismo activo inmobiliario).
Por eso creo que es interesante el dato que hoy se publica sobre un activo inmobiliario vendido por el fondo Banif Inmobiliario, el pasado 17 de Febrero, os dejo los datos.
Traspaso edificio de oficinas en el Paseo de la Castellana en Madrid.
Comprado en 1999 por el importe de 19,79 millones de euros.
Valor máximo asignado en la tasación realizada en el cuarto trimestre del 2008: 33,18 millones de euros.
Precio de Venta Febrero 2009: 23,8 millones de euros.
Probablemente lo significativo no es la caída de precio entre la última tasación y la transacción real (reducción del 28,3%), al final esto de las tasaciones no dejan de ser un ejercicio teórico, sino si tomamos como referencia la rentabilidad entre el precio de compra en 1999 y el precio de venta en febrero del 2009. Cuatro millones de plusvalía obtenida, pero que arrojan una rentabilidad anual del del 1,9% en un periodo de 10 años, periodo marcado precisamente por unas revalorizaciones brutales entre 1999 y 2007. Y a pesar de ello la rentabilidad de la plusvalía obtenida no cubre la inflación.
Es decir pensad en lo que valía un piso en 1999 y aplicable una revalorización anual del 1,9% hasta 2009 y os puede dar una idea de en que línea de precios se están cerrando las transacciones inmobiliarias a día de hoy, salvo en el caso de algún despistado.
Cierto que Banif Inmobiliario tenía una necesidad imperiosa de vender activos, (por otro lado no es el único que se encuentra en esta situación y abundan los vendedores desesperados). Pero también es cierto que un edificio de oficinas en el Paseo de la Castellana no es precisamente un activo inmobiliairo cualquiera (vaya que no es un apartamento en La Manga del MarMenor), sino que es un activo premium. Así que probablemente la premura en vender se compense por la calidad del activo.
Categorias: Inmobiliario
Tags: banif, burbuja inmobiliaria, oficinas, real estate, robert Shiller
Uff, me parecen unos datos demasiado exagerados, la verdad. Implican que en estos 10 años solo ha habido una subida del 20%, y, ahora no se, pero desde 1999 hasta el 2007, el precio medio de los pisos se había multiplicado por 3, seguro, seguro. Vamos, datos contrastado por la compra y la venta de varios pisos al año durante el periodo citado.
Los datos que das implicarían una caída del 60% desde máximos.
Bueno, en oficinas no se, puede ser, pero en vivienda seguro que no han caído tanto.
Si eso implicaría, yo por ejemplo compré una vivienda de 100m2 en 2001 por 300 mil euros y la vendía por algo más de 700 mil. Estos números implicaría que hoy podría estar entre 350-400. No se vosotros pero a mi estos 350-400 me parecería un valor razonable, por ejemplo yo con mi sueldo no podría comprar una vivienda de 700 mil euros, pero igual una de 350-400 ya entraría dentro de unos parámetros más “asequibles” y me podría plantear la compra. Quizás por eso el mercado inmobiliario sigue prácticamente paralizado, descuentos del 20%-30% no son suficientes para reactivar al sector, deberemos ver descuentos en el rango del 40-50%, o esto o dejamos que transcurran los años y este ajuste adicional se realizará vía inflación.
Las valoraciones de las viviendas son del todo relativas y más las tasaciones que hacen las empresas tasadoras.
En una economía de libre mercado el precio de las viviendas, y de todo, viene marcado por lo que estén dispuestos a pagar por ellas los potenciales compradores.
El problema es que los bancos conceden los préstamos en relación a la tasación que sus tasadores hacen, éso si que da miedo. Hace un año si necesitabas más dinero pues lo tasaban al alza y problema arreglado, te daba para pagar la vivienda, el coche y el viaje para celebrarlo.
Cuando en los medios de comunicación hablaban de lo que supondría una subida de tipos, lo hacían con una hipoteca media de 150.000 euros, y yo me preguntaba dónde estaban esas viviendas con esa hipoteca.
El libre mercado en el mundo inmobiliaria es una falacia, ya que tenemos que morir al palo de la tasación.
El problema de hablar de precios es que muchos mercados están hoy secos, y hay unas horquillas enormes (10%-20%) entre el precio de compra y el precio de venta… y por tanto, va mucha diferencia de coger una operación cruzada en la parte superior de la horquilla, a una realizada en la parte inferior. Esto está pasando en ladrillo, pero también en renta fija corporativa y en muchos otros activos de liquidez limitada.
Lo razonable es tomar el precio de la parte inferior de la horquilla, como en este caso, porque es ahí donde más operaciones se están cruzando (por ventas forzosas, no porque el vendedor encuentre el precio razonable), pero eso no nos da una imagen del panorama que te vas a encontrar si tú estás interesado en comprar… salvo que tengas tiempo de ponerte en cola y esperar a que algún desgraciado tenga la necesidad de malvender.
s2
Existe mucha manipulación y mucha confusión con la caída de los precios.
En mi opinión, el mercado inmobiliario ha pasado a ser volátil.
Ahora la banca no “subvenciona” las subidas artificiales de los valores de los inmuebles, de manera que el valor fluctúa entre la prisa por vender, y la disponibilidad para comprar.
Hoy más que nunca, se está imponiendo la ley de la oferta de la demanda en el sector inmobiliario.
Hace 2 años le aconsejé a un familiar, joven auditor en una conocida firma, que no pensara en comprar casa hasta 2.012, y que vería caer los precios al 50%, más la inflación.
Gracias, y saludos.
Gurus dices “y la vendia” es que ya no las vendes o era una forma de hablar? o sea,que le hubieras puesto ese preco en caso de venderla?
Es evidente que el % de caída en los precios es proporcional a la desesperación del vendedor.El problema es que si esto se alarga mucho en el tiempo crecera el número de “vendedores desesperados” tambien de forma proporcional y una situacion asi nos puede llevar a un punto de no retorno.
Respecto a esto que dices “descuentos del 20%-30% no son suficientes para reactivar al sector, deberemos ver descuentos en el rango del 40-50%, o esto o dejamos que transcurran los años y este ajuste adicional se realizará vía inflación.” estoy al 100% deacuerdo.
Este fondo tuvo que hacer compras “forzadas” por el gran capital que estaba entrando, inflando mucho los precios de mercado para este tipo de operaciones. Antes no se compraba con descuentos importantes por hacer una operación de un edificio entero de oficinas o un bloque de viviendas. Ahora tendrán que hacer descuentos significativos para estas operaciones.
El mercado inmobiliario es tan heterogéneo que es difícil hablar de un porcentaje. No bajará lo mismo un pequeño despacho en José Abascal, que un edificio de oficinas en la Castellana, con la desocupación que se está produciendo y empresas que se están marchando a zonas más económicas.
Un saludo.
Existe un problema exageradamente enorme y que todavia la mayoría de la gente que escribe aqui no se ha dado cuenta.
El precio de los inmuebles de 10-15 años hasta el día de hoy se han ido incrementando artificialmente, desde la venta de los terrenos, tanto particulares como publicos, como los promotores, materiales, inmobiliarias y finalmente, consumidores e inversores.
En uno de los comentarios de ésta entrada, un inversor compró una propiedad por un valor de 300.000€ en 2001, tasada en 2008 por 700.000€, pero que por causa de la crisis, “solo” va a poder obtener obtener un rendimiento del 30%. Y aun asi se siente defraudado. Pero lo que no se ha dado cuenta todavía es que esos 300.000€ era un precio INFLADO ARTIFICIALMENTE en su tasación original como consecuencia del libre mercado.
¿Qué les ocurre/va a ocurrir a muchas familias? que se han comprado una casa que ya no solamente no van a poder vender para recuperar dinero invertido en intereses hasta el momento, sino que van a tener que vender por menos porque nadie compra ni siquiera al precio de compra inicial. ¿En qué situación se van a encontrar? sin casa/techo para vivir, cancelando parcialmente hipoteca y debiendo dinero al banco de por vida hasta que saldes la deuda del dinero que te prestó y que no has podido devolver porque tuviste que vender a menor precio de compra inicial.
Este crack va a ser lento. Muy lento pero agonizante. Solo tenemos que esperar a que los 2 millones de desempleados comiencen a finalizar su prestación por desempleo. Entonces veremos nuestra realidad.
muy instructivo el post para conocer la realidad de hoy, y para saber lo que podria ocurrir en Argentina. saludos
Muy interesante la reflexión, pero ..
1. No conocemos la realidad de la compra del edificio en 1999, es decir, si se compro caro o barato, si se compró de manera eufórica, como normalmanete aconstumbran a comprar estos fondos.
2.Tampoco conocemos la realidad de la venta forzada del inmueble en 2009, pero podemos facilmente entender que fué vendida a muy bajo precio para asegurar la liquidez del fondo.
3. Como consecuencia, es muy complicado generalizar una situación tan particular en el mercado de oficinas hacia el mercado de viviendas residenciales.
4. Para calcular la rentabilidad anual en diez años, deberíamos incluir el importe de las rentas obtenidas de los alquileres de las oficinas, que deben de ser nada despreciables. ¿cuánto han sido los alquileres?, estoy seguro de que representan un porcentaje x, siendo la rentabilidad total del inmueble 1,9+x%.
Muchas gracias y saludos
Buen articulo! Y estoy de acuerdo con el último párrafo de Daniel. La situación puede adquirir tintes dramáticos en los próximos meses, cuando haya gente que tenga que vender forzada por la situación y se den cuenta de que su piso vale un 30% menos que cuando lo compraron. Y un 30% de un pastón son muchos euracos… No es lo mismo que perder un 30% de 2000 eurillos que invertiste en acciones del Santander, por poner un ejemplo.
En ese momento es cuando la gente que decía cosas como ¨el ladrillo nunca baja¨ o ¨alquilar es tirar el dinero¨ se va a dar cuenta de la gran estafa que ha habido en España durante los últimos 10 años. Una estafa que ha afectado especialmente a la gente joven…
Estais de acuerdo en llamarle estafa a la situación que se ha dado? El otro día Conde en un artículo de Expansión equiparaba las burbujas especuladoras con las estafas piramidales. Venía a decir que difieren un poco en los comienzos pero que vienen a ser lo mismo. Estoy bastante de acuerdo con él.
También pienso que aunque no ha estado organizada en plan Maddof, si que ha habido gente con poder (políticos, bancos, grandes immobiliarias) que eran perfectamente conscientes de lo que se estaba cocinando y de las consecuencias que tendría. Luego tuvieron la colaboración ingenua y devota de los loros que repetían las frases arriba mencionadas. Que pensais vosotros?
Putabolsa, me quería decir “la vendí”, fue una transacción real.
Visto asi MUY buen negocio.Solo por curiosidad,compraste otra o te fuiste de alquiler? Lo digo porque si compraste otra retiro lo del “muy buen negocio”……….perono se porque me da que te fuiste de alquiler.
Alquiler, y en esas estamos todavía.
Gurus,Touche !!!
Ya se que estoy preguntando mucho y quizas me meto donde no debo (no tienes porque contestarme sino quieres o puedes hacerlo en privado),pero es que la curiosidad me puede y pronto entenderas el porque.En el momento que decidiste eso tenias pareja? Lo digo porque eso que tu hiciste me lo plantee yo y algunos mas de mi entorno (basicamente 3 freakis que teniamos claro que todo tenia un precio,incluso el ladrillo) y ninguno se atrevio a dar el paso.En concreto los 3 con pareja y de los 3,solo una pareja sin hijos (los demas,yo con 2 hijos y el otro con 1 hijo,todas de cortas edades) y me resulto curioso en ese momento que las 2 parejas con hijos las que eran mas reticentes en intentarlo eran las mujeres (vamos en mi caso mi mujer no me dio con la escoba,pero poco le falto),pero en el caso de la pareja sin hijos era lo contrario,era la mujer la que lo tenia claro y en cambio el hombre el que le puso el freno de mano.Me cuesta creer que todo se centre solo en el “instinto maternal”,pienso que hay algo mas que se me escapa,claro que el mostrage es muy pequeño e irrelevante.
Gurus, yo también vendí y sigo de alquiler, pero no había tenido el placer de conocer a otro que hubiera hecho lo mismo.
Felicidades por el acierto, y espero que no sucumbas a las tentaciones que te llegarán de comprar antes de tiempo.
Ten en cuenta que aunque el mercado inmobiliario puede ser tremendamente iliquido para vender, para comprar es muy líquido, pues si no hay oferta se construye enseguida. Podemos aprovechar esta liquidez a la hora de comprar para permitirnos el lujo de esperar a que el mercado haga una figura de vuelta.
A colación de los planteamientos de putabolsa, justo antes de leer su comentario me encontré en el newsletter de idealista.com con esta noticia:
>
el sexo influye en el proceso de comprar una casa
ZipRealty.com, lunes 16 feb 09
cuando se trata de comprar una casa en una pareja de diferente sexo, las mujeres son las que llevan la voz cantante. un reciente estudio entre agentes inmobiliarios destaca que las mujeres inician el proceso de comprar una nueva vivienda en casi dos de cada tres ocasiones. sólo en el 8% de los casos, el hombre es el que lleva la inicitativa y en el 26% de las veces lo hacen por igual…
Sólo comentar que el 1,9% no es la rentabilidad real de la operación puesto que:
-no incluye apalancamiento, que de existir multiplicaría esa rentabilidad.
-es un edificio de oficinas, actualmente con una ocupación del 90%. Por lo tanto es de imaginar que ha ido produciendo una rentabilidad por alquileres, probablemente bastante alta.
-Tampoco incluye gastos y obras de mejora, en su caso.
Dicho esto, sorprende la escasa revalorización. No sé mucho del tema pero seguramente la dinámica de inmuebles comerciales sea muy distinta de la de residenciales. Entre otras cosas, por lo ineficiente de nuestro mercado de alquiler residencial. En comerciales, imagino que la rentabilidad por alquiler será mucho más alta.
El problema es el que señaláis de la inexistencia de datos fiables en España sobre la evolución de precios, que nos impiden saber dónde estamos.
Saludos
Gurus tronco… no seamos ilusos.
Detrás de esas negociaciones, SIEMPRE hay otras contraprestaciones además de las pel@s que figuran en las escrituras… y que conste que no me refiero exclusivamente al dinero negro.
En fin… creo que todos somos mayorcitos y hacemos nuestros negocietes, así que no voy a explicaros a estas alturas de la película como funciona el mercado inmobiliario.
por su interés os cuelgo el enlace del PAIS Negocios y que trata un tema sobre el que se ha escrito alguno que otro articulo en este blog y que puede resultar muy didáctico (por lo menos para mi)
http://www.elpais.com/articulo/semana/credito/aparece/elpepueconeg/20090222elpneglse_9/Tes
Se acuerdan del informe del Banco Central de España cuando comentaba del nivel de otros países para los negocios?
Despotricaba contra América Latina.
http://www.escatonomia.com.ar/2009/02/aburridos-de-tanto-bienestar-hablamos-de-otros…/
Gurus, como es tan listo vendió su piso por 700.000… Y se fué de alquiler……
Lo mismito,lo mismito que Botín…..
Luego se fué a esa gestora que hace tan buenos negocios.
Vamos, la que acosada por sus partícipes vendió al mejor precio posible (velando por el interés de los ahorradores, claro) la guinda del pastel de su fondo inmobiliario.
Habló con ellos.
Que hago con mis 700.000????
Y les compró estructurados, participaciones de Optimal, acciones de Meinl, bonos de bancos islandeses etc, etc, tenían muchas cosa buenas donde escojer.
En fin un trato entre genios, ya se sabe.
Ahora está Gurus muy contento en su piso de alquiler pagando al casero 1,500 euros más comunidad.
De su Banco amigo, a veces le llegan cartas con informes muy razonados, y él feliz como una lombriz, jejejejeje.
Feb 19th, 2009 at 23:46 PM
Noticia destacada en Mundo.es…
Sin duda esta es la pregunta del millón de dólares, y en donde la verdad es que los diferentes……
Feb 20th, 2009 at 18:32 PM
[...] ¿Cuanto han caído el precio de los inmuebles en España?www.gurusblog.com/archives/%c2%bfcuanto-han-caido-los-precio… por lettere hace pocos segundos [...]
Ene 17th, 2010 at 17:10 PM
[...] los fondos propios representan un porcentaje menor de todo el activo. Una corrección a la baja en la valoración de los activos que tienen bancos o inmobiliarias en su balance o un repunte significativo de la morosidad (uno de [...]