¿En qué situación se encuentra el mercado inmobiliario residencial en España?
El propósito de este post no es hacer leña del arbol caído, sino intentar arrojar luz a quienes tengan que tomar decisiones sobre en qué punto nos encontramos con respecto al mercado inmobiliario.
El mercado inmobiliario es un mercado poco transparente y altamente atomizado, lo que dificulta mucho la obtención de métricas e información que permita conocer qué está pasando.
Vemos en la página web del ministerio de vivienda (ver nota de prensa) anuncia que durante 2008 se han reducido el número de transacciones en un 32,6%, cifra que, cómo no, tiene trampa. Esta cifra se parte en dos, una caída de las viviendas nuevas del 19,2% y del 45,6% para las usadas.
Como ya hemos comentado alguna vez, la vivienda de obra nueva muchas veces se compra bajo plano (sobre todo en el entorno económico de hace 2 años) y la transacción que aparece en las estadísticas de 2008 es la firma notarial de la compraventa realizada durante 2006. En cambio la vivienda de segunda mano es más líquida, tanto en cuanto no pasa tanto tiempo entre compraventa y escrituración, lo que nos ofrece un indicador más fiel de la realidad de las transacciones. Buceando más en los números vemos que durante 2006 se vendían 130.000 viviendas de segunda mano al trimestre, es decir 43.000 al mes, mientras que en el último trimestre apenas unas 16.500 al mes; es decir, se realizan un 60% de transacciones menos.
Por la parte del precio, aunque los promotores lo nieguen y los particulares se nieguen a admitirlo, nuestras viviendas son más baratas de adquirir hoy que hace unos meses y Tinsa prevé bajadas de precios cercanas al 20% para 2009 (ver noticia). La verdad, creo que Tinsa ha dicho un número que le parecía razonable, pero dudo que sepa cómo calcular el descenso del precio, más que nada por que depende de muchas cosas que desde luego no son fáciles de predecir como la coyuntura económica, la evolución de la ventas de las empresas (recordemos que al final son los particulares los que se comprometen), la evolución de los bancos y sus políticas de aprobación de créditos hipotecarios, etc.
No obstante, aunque me parece un número arbitrario, creo que tiene bastante sentido. El mercado se va a ver inundado por una gran oferta de pisos a precio de saldo por:
- Durante 2006 y 2007 (y probablemente 2008) se visaron cerca de 750.000 viviendas de obra nueva. Ahora se están entregando las de 2006 y para hacer números redondos se están escriturando la mitad, por lo que el resto va a stock. También decir que la proporción de escrituraciones sobre ventas irá descendiendo conforme vaya pasando el tiempo (hasta llegar a hoy que sería cercano a 0).
- El stock de viviendas se está acumulando en el balance de las promotoras. Al no haber ventas, las promotoras no pueden hacer líquido su circulante provocándoles suspensiones de pagos pero además no pueden acudir al sistema financiero a por deuda porque la caída de los precios ha provocado una depreciación de sus activos que, en algunos casos, estaban bastante apalancados lo que nos lleva a quiebras.
- Como resultado de lo anterior, existe un gran stock de pisos en el limbo, quiero decir entre el balance de los promotores que están conectados a una máquina de respiración artificial y que todavía no han pasado a los balances de los bancos. Y es que si ya lo hubieran hecho los resultados de nuestra banca no serían los que anunciaron sino que se parecerían más a los de los bancos ingleses, es decir, pérdidas. Tarde o temprano estos activos pasarán a los bancos (no se preocupen lo notarán, pediran al gobierno ayudas) y éstos deberán liquidarlos para poder atender a los reintegros de sus clientes.
Por otro lado la alternativa a la adquisición de pisos es el alquiler. Como cuando estudiaba microeconomía, me enseñaron que los bienes sustitutivos eran aquellos en que alteraciones en el precio de unos afecta a la demanda y oferta de los otros. Pues bien, al no haber posibilidad de venta de pisos, muchos inversores han decido ponerlos en alquiler, por tanto incrementando la oferta. Según leí en idealista (ver noticia) la oferta de pisos en alquiler se incrementó un 150% y los precios bajaron más de un 10% durante 2008.Pues bien, con este panorama decidan qué es lo que quieren hacer según sea su situación. Simplificando:
- Si fuera comprador: me esperaría y me iría de alquiler
- Si fuera vendedor: saldría corriendo, intentaría dar las máximas facilidades de financiación a los posibles compradores.
- Si fuera inversor / arrendador: intentaría ligar contratos a largo plazo con altas indemnizaciones por cancelación de contrato
- Si fuera
arrendadorarrendatario: intentaría negociar arrendamientos a corto (o sin penalizaciones por salir) para poder negociar conforme los precios se deslicen a la baja.
Lo que nadie puede prever es el tiempo que tardará el mercado en consumir todo el stock y por tanto cuánto tiempo tardará en recorrer todo el ciclo, no obstante probablemente las métricas de evolución de precios y de transacciones nos arrojarán algo de luz.
Categorias: Inmobiliario
Tags: compraventa viviendas, precio viviendas, sector inmobliarios, transacciones inmobiliarias, venta viviendas, ventas inmobiliarias
Un par de apreciaciones:
arrendador: el propietario/administrador del piso que lo pone en alquiler. Cobra el aquiler.
arrendatario: el que alquila el piso para vivir. Paga el alquiler.
De todas maneras yo compré un piso sobre plano el año 2007, en el que invertí mis ahorros (el 20%) y una hipoteca (el 80%). Un piso normal, en la costa brava centro a 5 minutos de la playa, pero en zona donde los vecinos el 70% son primera residencia y el 80% segunda residencia.
¿cual sería el resultado de haber colocado mis ahorros en cualquier instrumento de inversión que no fuera deuda pública?. Tuve los ahorros unos meses en el Fondcaixa 75 que me vendieron con un rendimiento que iría del -2 al 5% y el último año ha sido del -17%. No hice caso a las compras de Reyal-URbis que prometían plusváluas importantes (en los momentos pre-fusión).
Al final, dentro de una lògica, al vivienda no habrá sido tan mal refugio. Digo al final, no al principio.
La verdad es que se pinta pésima la situación.
En los datos aparece la caída de las ventas de viviendas nuevas y de segunda mano, lo que no aparece pero se deduce de lo anterior es que los propietarios que quieren vender una vivienda se resisten a bajar los precios y los compradores prefieren esperar a que bajen, con lo cual las operaciones caen en barrena. Pero todo tiene un límite, en el que los acuerdos llegarán.
Madefaca,
voy a ayudarte con la reflexión: ¿cuál sería el resultado de haber colocado mis ahorros en cualquier instrumento de inversión que no fuera deuda pública? Pongamos un caso imaginario:
He comprado un piso por que vale 92, pero he tenido que gastarme 100 (+8) (recordemos que el que siempre gana es el estado con AJD o IVA), por lo que yo he puesto 20 que tenía y el banco me ha dejado 80.
Si suponemos que el número de Tinsa te parece apropiado y también suponemos que durante 2008 el precio ha bajado un 10% (creo que seguramente en diciembre de 2008 podría adquirir el piso por 89 + impuestos) y que bajará un 20% en 2009, es decir el valor de mi activo será 71,2. Hombre, no sé a cuantos años tendré la hipoteca, pero seguro que más o menos me quedarán por pagar 79, es decir tengo una quiebra de 8.
Invirtiéndolo podría perderlo todo, pero nunca deberé más, y la verdad seguro que con mis 20 que puse podría pagarme el alquiler muchos años.
Espero haber arrojado algo de luz.
Totalmente de acuerdo con Onda de Elliot.
Sólo quiere comentar algo que probablemente nos llevaría a otro tema del blog.
¿En el caso “…de ser vendedor: salir corriendo, e intentar dar las máximas facilidades de financiación a los posibles compradores….” qué hacemos con el importe de la venta?
¿Está suficientemente seguro en algún sitio?
Yo pienso que algunas ventas estan en “stand by” ya que las alternativas de re-inversión son altamente inciertas.
Conozco quien ha invertido sus ahorros en una segunda vivienda. Con la depreciación que se avecina puede que pierdan un 30% de su inversión (más han perdido algunos que los tenían en bolsa y más perderán si siguen). No tienen por qué lanzarse a intentar vender (materializar pédidas) ¿ qué harían con la liquidez obtenida ?, simplemente esperarán X años (igual que los inversores en otro tipo de activos) a que la “economía” arranque de nuevo.
Un matiz con respecto a la comparativa que ha hecho Onda. Habrá que analizar la TIR de la vivienda. Evidenteme, si no se alquila, habría que añadirle los gastos de luz, agua, impuestos, comunidad, etcc.. Pero si se alquila y teniendo en cuenta los tipos de interés actuales no me parece tan mala idea en función de las posibilidades del alquiler y aguantando un poco antes de comprar (cuando los bancos empiecen a vender como locos las propiedades inmobiliarias creo que será un buen momento…). En fin, supongo que por ahí se me verá como corto de miras, pero yo opino que todo negocio tiene un valor para entrar y que para invertir hay que saber en lo que se invierte. Vamos, que comprar piso es una horrenda inversión o no tan horrenda en función del precio y de si su negocio (el alquiler) es factible (seguro que un piso en un campos universitario con una TIR de un 7-8% es una magnífica inversión, y con las ayudas de estado, apuesto que no va a bajar mucho el precio de alquiler). Creo que como plan de pensiones no es una mala inversión, pues el piso a largo plazo irá con la inflación y el alquiler amortiguará la inversión (la opción de pedir un plan de pensiones en el banco no me convence nada…).
Saludos.
La sartén por el mango la tiene ahora la demanda solvente, esto es, la que tiene liquidez u opción de tenerla y ya sabe la oferta que para captar a la demanda tiene que negociar muy a la baja. Cabe recordar que en este país el indicador que relaciona le precio mediano de la vivienda sobre renta familiar mediana llegó a estar por encima de 7 cuando en los noventa estaba justo a la mitad. Por tanto en los próximos años deberemos de volver a los niveles históricos de equilibrio del siglo pasado. Y eso sin considerar la sobreoferta del mercado inmobiliario que ya hay en la actualidad. En fin, que vienen años de bajadas de precios y de pantalones
Un saludo a todos
Javier, Madefaca, pongamos un ejemplo:
Vivienda que compras por 100M
Para comprarla pones 20M y te hipotecas con 80M
Si la intentas vender hoy y te pagan por ella 70M (depreciación de solo un 30% y sin contar con AJD y similares) simplemente has perdido todo tu capital y encima debes 10M al banco. Esto en bolsa o renta fija salvo que no operes apalancado no sucede.
Lo bueno o lo malo de la inversión inmobiliaria es que no cotiza y al no tener la evolución diaria de los precios facilita la táctica del avestruz.
Es decir si has pagado al contado la vivienda si que solo has perdido de momento un 30%, pero si la compras hipotecado puede que estes perdiendo más de lo que has invertido en capital.
Os dejo un ejemplo real que conozco de primera mano para explicar como están las cosas:
Promoción de 60 viviendas. Hace un año estaban pre vendidas 50 de las 60 a gente que había dejado unas arras del 20% del valor. A día de hoy en 25 de las 50 viviendas los compradores han preferido perder el 20% de arras que adquirir la vivienda. ¿irracional? puede parecerlo pero no lo es…si las viviendas valían 100 y ahora una vivienda similar se puede comprar por 70, estos compradores están haciendo una jugada muy racional, perder 20 para poder comprar a 70 lo que iban a comprar por 100, con la jugada ganan o se ahorran 10.
Rafa Fernández, efectivamente si un activo inmobiliario te permite obtener sólo con el alquiler una renta del 7-8% es una magnifica inversión, pero a los precios de compra de hace un año, la rentabilidad de los alquileres de vivienda en España te daba una TIR Bruta del 2-3% (eso contando que la tienes el 100% del tiempo ocupada, no tienes mora y sin contar los gastos de comunidad y similares), esto significa que para llegar a rentabilidades del 7-8% por alquiler o bien los precios de la vivienda caen a más de la mitad de los precios que tenían hace un año o los importes de los alquileres se duplican cosa que veo bastante complicada con el importe de sueldo medio que tenemos en el este país y con cada vez más gente en el paro y con una oferta de alquiler que tiende a aumentar significativamente.
Nosotros hemos comprado en diciembre de 2008 (veo las caras de sorpresa, exclamación, “estáis locos” y demás).
Hemos comprado a la promotora con un descuento del 20%. Siempre nos lo han intentado vender como que no era un descuento, que era que había un comprador que se había tenido que echar atrás y que nos descontaban lo que él había pagado… aún siendo cierto, hace 4 años, te la hubiesen cobrado al 105% del precio inicial, y viva el beneficio.
¿Y por qué hemos comprado? Por la “exclusividad”. Al final los pisos no son como los coches, o la ropa, que hay muchos y da igual dónde te lo compres. El piso es algo que es único en sí y en su localización. Podríamos haber esperado más, y probablemente habríamos encontrado algo aún más barato, pero ¿mejor? ¿peor? Es muy subjetivo. Y luego hay sitios como Sanchinarro donde por la cantidad de pisos es más fácil encontrar cosas similares y otras zonas donde no.
Por tanto, hay que diferenciar mucho para qué se quiere el piso. Yo vivo en él y estoy encantado por el piso, la calidad y la zona. ¿Que podría estar de alquiler en el mismo sitio y luego conseguir otro más barato? Podría, pero también hay que ver cuánto cuesta el alquiler por la zona, y sumar ese coste del tiempo de alquiler al precio final del piso.
Otra cosa es que se quiera simplemente para invertir… ahí entran en juego otras consideraciones.
Añreves, totalmente de acuerdo, hay que diferenciar mucho lo que es una compra para vivir de lo que es una compra como inversión. Cuando compras un piso para vivir lo debes comprar pensando en si te encaja esta vivienda, encaja en tus necesidades y sobretodo si estarás cómodo pagando los plazos de la hipoteca. Es decir no lo debes hacer pensando en si se va a revalorizar o no sino en si te encaja y puedes pagarlo con comodidad sin que te suponga un sacrificio.
alreves,
simplemente me gustaría hacer una reflexión. Para poder realizar un buen análisis hay que comoditizar las cosas. Me explico, al final todos los pisos son únicos, unos porque tienen manchas de humedades, otros por que son un 3º con vistas a no se qué parque …
Al final cuando alguien compra un piso, lo que compra son, de forma muy resumida, m2, en una zona y con una distribución, a lo que le suma el coste de adecentarlo para vivir.
Lo que quier decir es que si en la zona que te gusta has encontrado un piso, las probabilidades de encontrarlo en los siguientes años serán mucho mayores.
También entiendo que nuestro “hogar” tiene también un vínculo emocional y no es sólo una inversión. No obstante, creo que es un signo de madurez entender que a veces nos hemos equivocada y que las equivocaciones nos han costado los ahorros de 5 ó 10 años.
Gracias a todos..
Interesantísimo… reconozco que no he realizado la mejor de las inversiones pero también pienso que podría haber sido peor… y al final he preferido una poco óptima inversión que haber parte de los ahorres… que las tentaciones existen y te llaman a la puerta constantemente…
También tengo que decir que saber que de aquí trenta añitos tendré un poco de patrimonio me motiva bastante..
Repito, gracias por vuestras opiniones…
Es difícil predecir, pero lo que me parece indudable es que cuando todo esto haya acabado y volvamos a la normalidad, el precio de la vivienda habrá bajado lo suficiente para que un ingeniero con 5 años de profesión pueda comprar una vivienda mejor que un quinto interuior sin ascensor en un edificio destartalado. Hace 2 años sólo podía aspirar a eso a menos que tuviera otra vivienda anterior que pudiera vender. Eso se ha acabado por bastantes años.
Conseguir un 7-8% en alquiler no es tan difícil, al menos en Sevilla.
Los pisos se pueden comprar por 100-110 mil euros ( 3 habitaciones) en zonas muy cercanas a la facultad de medicina, odontología o ingenieros. Y en cuanto al precio del alquiler, menos de 600€ no veo carteles.
Lo que estoy diciendo no es ninguna locura, basta con pasearse por los alrededores de urgencias en la macarena, ver los panfletos que se cuelgan en las paradas de taxis, de autobús o incluso en las señales de tráfico (si, a mí tb me parece incríble que las peguen en un stop) y después ir a una inmobiliaria (Montesur o Micasita que están ahí mismo).
Con esto no digo que sea nada fácil, ni que no suponga riesgos, que los tiene, y bastante grandes. Simplemente digo que esas rentabilidades son posibles, otra cosa es que el riesgo sea asumible.
Yo mismo tengo uno en propiedad compartida con el banco, y he alquilado las habitaciones que no uso para mí y la verdad es que por mucho que baje el precio sigo pensando que hice un estupendo negocio. Las rentabilidades son mayores que las que te da el banco y de todas formas tendría que compartir piso si viviera de alquiler.
Bueno. Y ¿que pasaría si vendo mi piso que tiene hipoteca auque sea con perdidas y el dinero lo re-invierto en acciones por ejemplo?
Yo mismo no tengo hipoteca. No he tenido tanto dinero para esos precios astronómicos y con sueldos de Argentina. Pero mirando a tantos que han quedado atrapados en hipotecas infladas de precio, se me ocurre que si vendo la vivienda, que me ha costado 100 con 30% de descuento. Esos 70 lo invierto en acciones que pagen dividendos a largo plazo y que cubrirían algo de intereses, creo que la pérdida o la deuda puede bajar.
Una hipoteca común está a 30 años para pagarla. Si invierto 70 a 30 años y voy rotando la cartera encontrando acciones con descuento, despúes de tanto tiempo creo que se podría obtener una rentabilidad un poco mayor que el interés de la hipoteca. Ahora claro que se tendría que arrendar todo este tiempo y considerar gasto a la vivienda. Dado que los arriendos a largo plazo parece que tendrá una tendendia bajista(una de las razones de los arriendos caros es la poca protección que tienen los dueños de piso contra unos posibles morosos que viven el los pisos. Por eso tienen pisos vacios)en adelante creo mas conveniente arriendo que compra de piso.
Ahora no se si el banco aceptaría como aval o garantía las acciones. Por ejemplo Sacyr Vallermoso compro un % de Repsol, hipotecando las mismas acciones con el Santander.
Con esta estrategia a menos no recurriría a la bancarrota o suspención de pagos tal como Sacyr, que gracias a los dividendos; hace frenta a la deuda.
cuidado con las rentas inmobiliarias abultadas. Al igual que viene sucediendo con los dividendos por acción de algunas empresas, el reequilibrio es inminente:
Reequilibrio y Rentas Inmobiliarias.
Buen análisis, Onda de Elliot.
Salud y €.
Tal como comentais “existe un gran stock de pisos en el limbo, entre el balance de los promotores y que todavía no han pasado a los balances de los bancos”.En cuanto pasen a los bancos y estos den perdidas y deban liquidarlos para atender a los reintegros de sus clientes y pidan ayudas al gobierno, pasará lo que ya sabemos…!pero si es la historia interminable!. Yo veria muy bien que los planes de los gobiernos en nuevas inversiones inmobiliarias (sobretodo viviendas de proteccion oficial) los canalizaran a través de los activos inmobiliarios de los bancos y serian ayudas, claro, pero reinvertidas directamente en el mercado inmobiliario y a precios controlados (o los mismos por los que los ha adquirido el banco o similares) . Asi tambien se equilibrarian el mercado y la usura.
Hace dos años pense en comprer una segunda vivienda en Sotogrande en una nueva urbanización como inversión. Los precios se barajaban entre 800.000 y 1.000.000 €.
El promotor me pide 700.000 € por la que valia un millón, pero altos directivos de Banco con solera a nivel nacional me recomienda no dar más de 300.000 € y que la rentabilidad a 10 años será menos del 10%….
No puedo por menos que pensar que esto dejo de ser negocio. El 95% de la urbanización permanece vacía. De cajón con éste desplome.
Saludos.
Mar 12th, 2009 at 11:54 AM
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Mar 12th, 2009 at 12:34 PM
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Mar 13th, 2009 at 13:17 PM
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Ene 17th, 2010 at 18:13 PM
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