¿Qué vamos a hacer con el sector inmobiliario español?
Si alguna cosa hemos dejado clara desde Gurusblog desde hace varios meses/años es que la situación del sector en España no tenía ni pies ni cabeza. Al final el tiempo es quien otorga o quita la razón.
No obstante, el objeto del post es comentar un artículo aparecido en el diario expansión ayer día 23 de abril de 2008, a la postre el día de Sant Jordi.
El artículo en cuestión se titulaba “Dura reconversión inmobiliaria” de Elena Pisonero responsable del sector de infraestructuras y gobierno de KPMG. Los comentarios al artículo surgen de mi entendimiento de cuál es la situación actual del sector y en ningún caso tienen la intención de entrar a polemizar con la autora, aunque creo que el artículo tiene un excesivo sesgo comercial que le hace perder rigor en sus análisis, focalizándose más en mostra al lector el abanico de productos que su empresa puede ofrecer que en lo realmente está pasando o pasará en el sector.
Como reproducir todo el artículo haría excesivamente largo el post, simplemente extraeré algunas partes para comentarlas:
“Por el otro lado, la oferta de vivienda se ajustará, según Asprima, desde un nivel máximo de 800.000 viviendas a en torno a 400.000 en un plazo de 2-3 años. Con todo, lo peor no es el ajuste en sí -que se iba haciendo de forma gradual aunque desigual-, sino que deba hacerse con un parón de las ventas en un marco de endurecimiento de las condiciones de financiación.”
“No tengo claro cómo ha llegado a la conclusión de que el ajuste se estaba realizando de una forma gradual, más bien, en mi modesta opinión no había ajuste alguno, de hecho la mayoría de los ejecutivos de inmobiliarias pensaban en seguir creciendo (en número de viviendas y en el crecimiento de precios del mercado, a la postre ambos transformados en resultado). Creo que está habiendo un parón en condiciones de endurecimiento de la deuda, sino más bien al revés, creo que las restricciones crediticias han sido el detonante del parón impidiendo la financiación del cliente final y por tanto truncando la demanda.
“La reestructuración financiera estará centrada, fundamentalmente, en la renegociación de la deuda con las entidades acreedoras para adaptar los plazos y condiciones a la nueva situación de mercado, así como en la implantación de una mejor gestión del circulante, específicamente, tesorería.”
“No acabo de entender cómo puede una promotora que hace más de 8 meses que no vende ningún piso (situación generalizada del sector), adaptar en plazo y condiciones su deuda a la nueva situación, ¿un crédito bullet a infinitos años?, bastante tiene con tirar de pólizas para pagar al personal. En cualquier caso, quién es el mosquetero valiente que se atreve a dejar dinero con recurso a una promotora actualmente, ya que si han hecho un uso eficiente del capital durante los años pasados sus activos ya estarán endeudados. Desde luego entiendo que tengan que vender pero en estas condiciones la gestión del circulante y la tesorería puede ayudar más bien poco.”
“La reestructuración de negocio tiene que ver con el análisis de la rentabilidad de las diferentes actividades, el encaje en el plan estratégico de la empresa y el plan de inversiones y desinversiones necesario para readaptar la cartera de proyectos al nuevo ciclo. Todo ello complementado con ajustes operativos que generen ahorros de costes y ganancias en eficiencia, y que den como resultado una organización más profesional.”
“La mayoría de los promotores de España tiene ahora mismo un gran problema en el corto plazo y no están para encajes estratégicos. Con respecto a las desinversiones, eso desearían, poder desinvertir y que hubiera compradores que no estuvieran esperando a quedarse con sus activos a un precio incluso por debajo de la deuda que tienen, ¡el ser humano es así!, siempre quiere comprar más barato.
“La opción por una estrategia diversificada y una gestión rigurosa supondrá una clara señal a los mercados bursátiles y financieros.”
Un factor clave del negocio de la promoción inmobiliaria es que para obtener las rentabilidades que se le han exigido hasta la fecha era necesario apalancarlo muchísimo. Ahora que la deuda se ha secado, podemos plantear la estrategia que queramos y mandar todo tipo de señales a los mercados bursátiles y financieros, pero no vamos a ser capaces de obtener ROEs atractivos para el capital por la ausencia de deuda.
Para mí, el final de toda esta historia pasará necesariamente por un proceso de purga (como el día después de una borrachera, hay que pasar la resaca) y una vuelta a la ortodoxia financiera, que provocará dos cosas:
valoración adecuada de riesgo y rentabilidad, parámetros que para mí habían perdido mucho significado, especialmente al ver las operaciones de los Sres. Portillo, Nozaleda, Martín, Figueras, y compañía. - La vuelta a la inversión en el sector industrial más tradicional, huyendo de los espejismos retornos de doble dígito fáciles que se habían establecido como la norma.
Categorias: Inmobiliario
Tags: burbuja inmobiliaria, crisis crediticia, crisis imobiliaria
De momento, este post no ha traído ningún debate. No sé si el cansancio por la reiteración de noticias sobre el “crack” inmobiliario está haciendo que el aburrimiento lleve al olvido.
“La vuelta a la inversión en el sector industrial más tradicional” ¿Cuál es ese sector?¿Qué opináis sobre la declaración de principios del nuevo gobierno sobre la inversión en I+D y la modificación en los sectores que componen nuestro mercado exterior?
Que conste que no es una pregunta política. Sólo quiero recabar opiniones sobre el futuro a medio plazo, sobre la inercia de los mercados, sobre la capacidad de nuestra industria de orientarse hacia nuevos productos (¿rentables?)
¿Conocéis algún post donde informarse sobre estos temas?
PD.- No puedo evitarlo…¿Creéis que la industria cultural puede mejorar la balanza comercial exterior?
Sería curioso, y hasta divertido en algunos casos, hacer una recopilación de los análisis, informes, y en general todo tipo de diagnósticos publicados por destacados miembros del conjunto empresarial español, sobre todo la banca, desde hace un par de años, cuando todo el mundo lo veía venir pero, artos de pan probablemente, no se atrevían o no querían reconocerlo.
Ahora, cuando los recursos se van acabando, cuando las noticias y no los informes, van confirmando día a día el batacazo que nos estamos pegando, salen a la desesperada con nuevos manifiestos que, esta vez sí, ya van directamente a arañar cualquier atisbo de positivismo que sirva para hacer cualquier cosa menos lo que, por pura evidencia del mercado, deberían hacer, ósea callarse si lo que van a decir es otro tostón falto de contenido fiable o si es por puro interés propio al estilo de ¨mire que bien estoy y lo que este experto de mi empresa dice de nuestra situación y ademas ha sido publicado hasta en internet¨.
Y es que supongo que todo el mundo se está agarrando al sillón como puede, los datos de paro que se van publicando esta misma mañana confirman esta táctica como la mas adecuada para todos los ejecutivos que han crecido conforme lo hacían las circunstancias de sus mercados, ósea con méritos afectados por factores que no tenían ¨todo que ver¨ con su cualificación o su capacidad ejecutiva, de esfuerzos no hablo porque cada uno sabrá lo que le ha costado.
En todo este barullo de informaciones, y desde un punto de vista hiperrealista, lo mejor sería dejar de leer informes promocionados o provenientes de sectores privados o públicos, obviamente con intereses igualmente privados o publicos que poco pueden ayudar a la concienciación individual sobre los retos reales a los que nos enfrentamos.
En este sentido, lo mejor sería que comenzáramos a conocer todo lo que ya se sabe, porque digo yo que se si no se sabe es mejor apagar e irse, y que con datos realistas cada uno pueda organizarse de forma que pueda afrontar esta crisis de la forma menos desfavorable, estoy de acuerdo con evitar el alarmismo social pero los individuos de esta sociedad también se merecen que se les trate de forma individual y los datos macro-loquesea te pueden ayudar a imaginártelo, pero como nadie te lo dice a ti en tu cara siempre acaba pareciendo un mensaje ¨para otros¨ hasta que no te das de bruces.
¿Se sabe que el sector inmobiliario en su conjunto, desde la producción hasta la venta, esta KO y no se va a recuperar hasta no se sabe cuando? Si la respuesta es un SI rotundo los promotores e inmobiliarias, y todo lo que les rodea que no es poco ni menos importante, deberían hacer sus planteamientos desde ese punto de partida, desde esa situación real y dejarse de memeces.
En el caso de los particulares, mejor decirles las cosas como son y que no esperen a vender en precios de hace dos años porque si pierden la oportunidad de vender ahora acabaran formando parte de mapas de google con su parcela marcada en rojo, en clara referencia a la noticia aparecida sobre la masiva ejecución de hipotecas en la ciudad de Denver, USA. ¿Puede ocurrir aquí con intereses rozando el 5% y ¨párriba¨? ¿Puede ocurrir aquí con datos estremecedores de paro, 250.000 en los últimos tres meses?
¿Se saben datos reales sobre lo que esta situación va a afectar al comercio y en general las pymes? Me refiero al que no tiene nada que ver con la construcción salvo por el hecho de que un porcentaje elevadísimo de su cuota de clientes va ha reducir su poder adquisitivo hasta niveles de pura auto supervivencia, ósea nada de gadgets por unos meses o años, y que ademas es parte imprescindible del tejido empleador de este país.
¿Se puede actuar igual que en crisis anteriores cuando esta crisis no es solo diferente sino que viene dada principalmente por una falta de liquidez a nivel mundial?. Osea no hay pasta para garantizar tanto derivado financiero, luego el derivado no vale nada hasta que no se sepa su valor de facto, luego nos encontramos con una economía global que no tiene mas que lo que tiene en cash, si es que lo sabe, porque se desconfía de las titulaciones.
Miren no les estoy hablando de política ni de politicos, ni siquiera merece la pena perder el tiempo con los analistas de la empresa privada, les hablo de lo ya dicho mas un petróleo a mas de 6 veces su valor de hace un par de años, y de una Europa con las exportaciones temblando ante un mundo que compra en dolares que valen ahora un tercio de lo que valían, ósea que para cualquier cosa que nos compren necesitan dos veces mas dólares que hace pocos años, luego dos veces mas que un producto parecido comprado en zona dolar.
Para intentar no dejarme nada les hablo también de un incremento en la demanda mundial de productos básicos, principalmente en alimentación, que ya esta produciendo restricciones al consumo de arroz en USA, situación que parece ser que no se produjo ni siquiera en la II Guerra Mundial.
Y terminando, ¿No será que no estamos ante una crisis sino ante algo mas inquietante como una reestructuración mundial de la producción y el consumo? ¿Alguien puede analizar esto y sus consecuencias?
Saludos.
COMENTABA UNA OPINION QUE NO HAY DEBATE SOBRE ESTE POST…AUN, QUE SI HAY CANSANCIO EN EL TEMA DE LA CRISIS INMOBILIARIA? LO QUE HAY ES UN MONTON DE OPINIONES, Y NINGUNA O TODAS CIERTAS A SU MANERA.
UN SERVIDOR ES PROPIETARIO Y GERENTE DE UN GRUPO DE EMPRESAS INMOBILIARIAS Y CONSTRUCTORAS, SOY MUY JOVEN PERO LLEVO MUCHOS AÑOS EN ESTO Y MI FAMILIA MAS. NUESTRO GRUPO A PASADO CASI TODAS LAS CRISIS DE LOS ULTIMAS DECADAS, LA DE LOS 80, LA DE LOS 90 PERO DEBEMOS ENTENDER QUE ESTA ACTUAL SITUACION ES MAS ESPECIAL DE LO QUE LAS DEMAS LO FUERON. A TITULO PERSONAL, Y CON MI UNICA EXPERIENCIA VIVIDA, LA ACTUAL CRISIS, COMO MUY BIEN COMENTA EL AUTOR DE ESTE POST, UNE TODAS LAS VARIABLES DE LAS CUALES DEPENDE EL SECTOR. TODOS, Y REPITO TODOS LOS DEL SECTOR INMOBILIARIO, FINANCIERO, COMERCIAL, MEDIOS DE COMUNICACION HEMOS CREADO UNA DESCONFIANZA EN TODO QUE CREA INCERTIDUMBRE QUE NADIE QUIERE DEFENDER.PERDONAD QUE ME PONGA FILOSOFICO….YA PARO.
LA REALIDAD, COMO SE COMENTA EN EL POST, ES QUE ALGUNOS TENEMOS EMPRESAS MUY SOLVENTES, CON PATRIMONIO LIBRE DE CARGAS Y OTROS CON CARGAS MUY BAJAS SOBRE PRECIO ACTUAL DE MERCADO, PERO EL PROBLEMA REAL ES A CORTO PLAZO Y DE LIQUIDEZ INMEDIATA Y SIN VENTAS, SIN CONFIANZA DE LOS COMPRADORES Y DE LOS VENDEDORES. CON UN GOVIERNO QUE NO VE UNA VARIABLE INFLACIONISTA EN UN DESIERTO Y QUE NO SABE RESPONDER A LOS DIARIOS PROBLEMAS DE LOS CIUDADANOS, LA ECATOMBE ESTA EN MARCHA.
PUEDO ESTAR DEACUERDO EN QUE LOS PROMOTORES NO TIENEN UNA ETICA Y UNA MORAL EMPRESARIAL, QUIERO DECIR QUE NO AMAN EL SECTOR, SOLO BUSCAN LA RENTABILIDAD A CUALQUIER PRECIO…NO GENERALIZO, PERO ES LA IMPRESION QUE HEMOS DADO A LA CIUDADANIA. CREO QUE EL SECTOR SE DEBERIA REGULAR REALMENTE Y DE FORMA QUE NUESTRO SECTOR CREARA OPORTUNIDADES, CUMPLIERA SUEÑOS Y SANEARA UN NEGOCIO QUE POR UNOS POCOS, AUNQUE MUY GRANDES, HAN ENSUCIADO.
A mi modo de entender la solución pasa, como bién se dice en la entrada, en purgar los excesos. Simple y llanamente. Y para mi eso pasa para un ajuste en los precios (que se puede hacer más suavemente o más bruscamente) y también en un ajuste en las promociones immobiliarias previstas. Va ser doloroso pero no le veo otro remedio. Nadie quiso poner remedio cuándo aún se estaba a tiempo y ahora tendremos que pagar las consecuencias. Es sencillo, basta ver cuál es el sueldo medio y basta ver cuál es el target principal que ha engrosado el boom immobiliario. Si le sacas los “inversores” o especuladores queda el grueso de la población y a este grueso ya se le ha asfixiado y solo los que ya tienen una vivienda pagada pueden permitirse el lujo de comprarse otra a los precios actuales (garantizando previamente la venta de la propia). Qué pasa en un país cuándo todos los ciudadanos ya tienen un teléfono mòbil y hasta dos (el de la empresa)? Pués que se venden menos teléfonos. Y para vender más se inventan mil y una estrategias para que te renueves el telefono cada año como mínimo. Y algunos se han pensado que los pisos son como teléfonos o Ipod’s. Y, sintiéndolo mucho, no és así y no se pueden construir cada año cientos y cientos de miles de viviendas. Y eso sin hablar del daño urbanístico y ecológico echo. En fin…
Ricardo J, no creo que el problema haya sido que los promotores en concreto hayan dado la imagen de buscar sólo la rentabilidad, el problema ha sido que la vivienda se convirtió en los últimos años en un activo especulativo para una gran mayoría de ciudadanos lo que ha llevado sus precios a unos niveles insostenibles que han dejado fuera del mercado a la mayoría de la población. La demanda se ha hinchado esto años gracias a una gran masa de inversores especuladores (y en este saco están desde grandes inversores, hasta personas con patrimonios bajos que se apuntaban a la moda) y a una financiación bancaria de la compra de estos activos que no era normal.
Cómo apunta Jaume, esto sólo puede volver a la normalidad de una forma muy sencilla, y es que el precio de la vivienda vuelva a unos niveles asequibles (para mi esto es correcciones de precios del 30% al 50%, y sino preguntaros cuanto puede pagar una persona con un sueldo medio por una vivienda en un barrio medio en un piso de 90-100M2) Me parece que estamos hablando más de cifras de 3.000 euros m2 que de 6.000-8.000 euros m2.
Los promotores tienen el derecho legítimo a buscar la rentabilidad (caso aparte merecen los que utilizan prácticas ilegales para incrementarla vía recalificaciones etc..). Desde mi punto de vista, el buen empresario inmobiliario ha sido aquel que haya visto que la situación que vivíamos no era ni normal ni sostenible y que en lugar de seguir comprando suelo a precios desorbitados como si esto fuera a durar para siempre, se hubiese abstenido de comprar.(A día de hoy empezaría a ser el rey del mambo) Esta actitud es muy complicada, sobretodo cuando ves como tus competidores se están haciendo de oro momentánemente. En el capital riesgo hemos pasado por un proceso similar, podías apuntarte al carro de los días gloria comprando empresas a precios nunca vistos o dedicarte la época de exhuberancia a vender las compañías que tenías en cartera. El problema, cómo ya he indicado es que es muy complicado resistir las presiones que puedes tener para no estar haciendo los que hacen los demas.
El otro día salío un dato interesante. El pasado mes de marzo las ventas anuales de viviendas nuevas en los EEUU sumaban 525.000 viviendas… en todos los EEUU (300 millones de habitantes). En España en 2007 se construyeron cerca de 700.000 viviendas….. hemos seguido construyendo viviendas cómo si la fiesta no fuese a terminar nunca…ese ha sido el error de los promotores…no ver que las cifras ni eran lógicas ni sostenibles.
Javier, es normal que ante una crisis parezca que todo se tambalee y que la que nos viene encima vaya a ser la definitiva, pero solo basta con leer los periodicos de las diferentes crisis y te das cuenta que los grandes titulares de la crisis actual eran muy similares a la de los principios de los 90, a la del 73 etc…etc.. (increible pero tambien se hablaba del alto precio de la materias primas, de la debilidad del dólar, de las adquisiciones apalancadas, del mercado de deuda etc…) en fin que saldremos de esta más tarde o más pronto. Dicho esto la que se nos viene encima a mi me parece grave.
Yo no se mucho del mercado inmobiliario, pero mi padre lleva 30 años de constructor/promotor y siempre ha dicho que estas crisis son estupendas para limpiar el sector y dejar solo a los profesionales.
Buenas noches,
De acuerdo contigo Daniel. La lógica es la madre de las cosas.
Me dedico a vender casas en una promotora y en lo que yo estoy tremendamente concentrado y gracias a dios por ahora ocupado es en vender casas a la gente que las puede comprar, lo demas castillos en el aire.
Los bancos dan el 70% u 80% del valor de precio venta o tasacion según les interese. Esto significa que quien compra una casa, debe tener minimo un 35% o 40% ahorrado, debido a gastos y demas. Esto es y debe ser así y es lo que recuperará la estabilidad de los bancos, promotores y empresas asociadas a la actividad.
Lo demás, castillos en el aire.
El bum inmobiiario, ha sido el dorado español,pero ese oro tan preciado, va a quedar devaluado a simple cobre o plomo, sino al tiempo, con sueldos de 800 € brutos al mes, no se puede comprar un piso de 5000 o 6000€ el m2.
Carlos, quieres decir que mientras los ricos puedan comprar todo va bien? que los pobres nos hagamos castillos en el aire y no tengamos derecho a vivienda y ya ta?
gracias a gente como tu la cosa esta como esta
Abr 25th, 2008 at 12:50 PM
[...] ¿Qué vamos a hacer con el sector inmobiliario español?www.gurusblog.com/archives/%c2%bfque-vamos-a-hacer-con-el-se… por tovarisch hace pocos segundos [...]