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Alquiler de viviendas. Propuesta para una normalización.

De todos es conocido que el mercado del alquiler de viviendas en España funciona mal, muy mal.

Los alquileres son (o eran) generalmente caros y a pesar de eso no son un negocio atractivo para los inversores. Por esta razón, España es uno de los países donde menos se alquila y, por tanto, mas viviendas en propiedad se tienen, ya que, si no hay va y vienes en el mercado inmobiliario es mucho más rentable comprar que alquilar. Obviamente esto deja de ser cierto si el mercado de la vivienda sufre un hundimiento como el actual.

En un mercado normalizado, el alquiler ofrece un descuento significativo respecto a una cuota de hipoteca por la sencilla razón que este tenderá a incrementarse con la inflación a lo largo de los años, mientras que la cuota de hipoteca se mantiene constante si no hay cambios en el tipo de interés.

Si utilizamos la herramienta del New York Times para comparar cuando es mejor alquilar y cuando es mejor comprar y utilizamos los precios de compra y alquiler de la web alquilacompra.es en la que aparecen inmuebles en alquiler con opción a compra podemos comprobar que en estos momentos el alquiler es mucho más favorable que la compra, a pesar de los bajos tipos de interés.

Sin embargo, en España la situación ha sido la contraria durante muchos años. Una de las razones por la que los alquileres de viviendas han sido históricamente caros es por la dificultad de desahuciar a alguien que no paga el alquiler.

La ley española, para bien o para mal, tiende a proteger el derecho a la vivienda y en caso de impago reiterado de un alquiler, recuperar la propiedad supone importantes gastos y bastantes meses de tiempo, durante los cuales no se recibe el alquiler.

No voy a entrar si la ley es justa o no, ni en los aspectos humanos implicados por el hecho que una familia sea desalojada de su hogar o casos de picaresca que se aprovechan de la magnanimidad de la legislación.

El hecho es que todo inversor que se proponga alquilar una vivienda debe tener en cuenta este riesgo e inevitablemente, a mayor riesgo se debe exigir mayor rentabilidad, lo que acaba repercutiendo en el precio de los alquileres.

Pues bien, mi propuesta es, sin modificar el espíritu de la ley actual, añadir una nueva posibilidad que reduzca ese riesgo de forma importante a la vez que siga garantizando el derecho a la vivienda.

La ley debería permitir que ante el impago del alquiler (a partir del segundo impago, por ejemplo) que el propietario pudiera obligar el traslado forzoso de los inquilinos a una nueva vivienda dentro del mismo municipio pero de renta más baja. Si alguien no puede pagar un alquiler de un piso de 80 m2, quizás deba adaptarse a uno de 60 m2 en una zona menos cotizada. Este traslado debería ser de aplicación rápida, pues en caso contrario perdería cualquier efectividad.

Debidamente regulado (en los detalles se esconde el diablo) esto debería permitir que en caso de impago de un alquiler la cantidad que se deja de percibir no sea la totalidad de un alquiler caro, si no la del alquiler más económico que se pueda encontrar en la ciudad, reduciendo el riesgo para el propietario.

Así mismo permitiría a aquel inquilino que por razones de fuerza mayor no haya podido afrontar un alquiler, trasladarse a una vivienda más económica sin riesgo de quedarse en la calle. Actualmente si alguien se queda sin trabajo es muy difícil que le alquilen una vivienda, por tanto una vez perdido el empleo, el inquilino se encuentra atrapado ya que no puede encontrar algo más económico y debe permanecer en la misma vivienda aunque sepa que tarde o temprano no va ha poder afrontar los pagos.

Se trata pues de propiciar a aquellas personas con dificultades económicas el poder trasladarse de casa antes de llegar a una situación límite en la que se vea forzado a dejar de pagar.

Obviamente para que el traslado pueda ser efectivo el propietario debería tener otra vivienda disponible más económica en el mismo municipio, lo cual en la práctica haría que esta ley fuera papel mojado.

Para que sea aplicable es necesario añadir la posibilidad de que un propietario pueda realquilar cualquier otra vivienda asumiendo él el riesgo de impago del inquilino. Así el propietario podría buscar cualquier vivienda disponible, acordar el alquiler para su inquilino y en caso de impago, algo menos improbable ya que la vivienda es menos cara, asumir él los costes del desahucio y del alquiler cesante. Mientras, la otra vivienda puede ponerse en alquiler de forma inmediata posibilitando la obtención de ingresos lo mas pronto posible.

En definitiva una nueva ley que evite, incluso habiendo buena voluntad por ambas partes, que el alquiler de una vivienda se convierta en una trampa económica que acabe inevitablemente en los tribunales.



Conversación

24 comentarios

  1.    Responder

    Como ex asesor inmobiliario digo que esto es mas fácil de lo que parece, simplemente hay que tener un gobierno capacitado para ordenar el país, si la vivienda es un derecho y no un mercado pues pongamos leyes que la defiendan, es tan simple como ligar los precios de la compra y el alquiler ha la capacidad de pago de las personas, poniendo umbrales ha estas. Si el 80% de la población tiene un sueldo medio de 1000€ pues obliguemos ha que el precio de compra o alquiler no pase del X ya se ha 40% 50% o 75% lo importante es que se pueda pagar por tener una vivienda y así la rueda de la vida continué rodando.
    Poniendo limites ha los precios ganamos todos los inversores serian eso y no especuladores comprarían terrenos ha un precio x y no especulativo, construirían viviendas rentables posiblemente de baja calidad pero rentables y las personas accederían ha ellas de forma natural sin miedos, obteniendo un dinero sobrante que podría ser utilizado para generar puestos de trabajo, bien bajo el consumismo o bajo la inversión en oportunidades de negocio.

  2.    Responder

    El problema del alquiler es que a nadie del gobierno, los bancos, del loby de la construcción y de los mismisimos ciudadanos hipotecados les interesa reformar nada.

    La llegada de 3M de viviendas vacias al mercado de alquiler generaría tal derrumbe del mercado que se llevaría consigo el mercado de compra/venta con.

    Las valoraciones del stock del mercado se derrumbarían.

  3.    Responder

    Me hace mucha gracia que, atendiendo al "derecho a una vivienda digna", un moroso pueda vivir años en un piso de alquiler sin pagar ni un euro al propietario, y sin embargo una familia que no pague 3 meses de hipoteca al banco es puesta de patitas en la calle y con la deuda pendiente más intereses.

    Algo no funciona bien en este sistema o el concepto de "derecho a una vivienda digna" se aplica arbitrariamente.

  4.    Responder

    Buenos días.
    Su buena fé es solo comparable a su alejamiento sobre la realidad del tema que nos ocupa.
    En primer lugar, usted dice que el alquiler en España es CARO. ¿Caro? Es baratísimo, de hecho no hay empresas (o si hay alguna es la excepción) que se dedique a comprar inmuebles para alquilarlos. En cualquiier país extranjero, estas empresas son muy normales.
    De números de alquiler, modestamente algo sé, porque he alquilado y alquilo algún piso de mi propiedad, y puedo hablar en primera persona.
    No hay más que ver en cualquier portal inmobiliario, por zonas, qué vale una vivienda y qué cuesta el alquiler de esta misma. En el caso de que todo te vaya perfecto, te paguen y no te destrocen la casa, puedes estar hablando de una rentabilidad de un 2% a un 3% anual sobre la inversión. En el peor de los casos, ejem.. el horror. Si esto es alquiler caro, ¿qué es para usted alquiler barato?. ¿Un 0,5% anual de rentabilidad? ¿por qué no comprar bonos alemanes que te dan 5 veces esa rentabilidad, sin morosos y sin pegas?
    Después dice que el alquiler te ofrece un descuento sobre una hipoteca porque potencialmente sube más. Eso no es cierto. Ese factor que usted indica es superado con creces por el factor de que un alquiler lo puedes cancelar cuando quieras e irte a otro más caro, más barato o simplemente a casa de tus padres. No te obliga a nada. La hipoteca te obliga, y mucho, aparte de los gastos que conlleva, comparativamente mucho mayores a cualquier contrato de alquiler. La libertad se paga, y por tanto más bien los alquileres tienden , en países "normales" a ser mayores a la hipoteca.
    La razón por la que los alquileres son baratos en España, creo yo que viene, más bien, por nuestra cultura de compra, tan profundamente arraigada, que hace que sea "mal visto" el alquilar una vivienda de forma permanente, como señal de que te va mal económicamente, y no puedes acceder a comprar una, que es lo que hace la gente a la que "le va bien". Esto, por supuesto, está cambiando, y siento decirle que con este cambio de mentalidad, vendrá aparejado un aumento de los alquileres , y un aumento de los precios, hasta equipararse, de forma natural, con lo que se paga en el extranjero, que suele ser una media de un 6-8% del valor del inmueble, anual.
    Y finalmente, decirle que la propuesta que usted hace, con muy buena fé, y por lo cual hay que agradecérselo, aparte de aparatosa e inviable, es una trampa al solitario. Si alguien no paga un alquiler, en quince días debería abandonar la casa. Y no hay más que hablar. Todas las razones de si se queda en la calle, que si tal….. son debates absurdos. Si alguien entra a un hipermercado, llena el carro y sale sin querer pagar, aduciendo que no tiene dinero y tiene que comer, ¿le dejan llevarse el carro?. Si un banco ejecuta una hipoteca, y echa a alguien a la calle, ¿se para el procedimiento porque esa persona no tenga otra casa a donde ir?. Y si eso está tan claro…..
    ¿por qué los propietarios de inmuebles que queremos simplemente ganarnos la vida con una actividad económica lícita, tenemos que asumir unas obligaciones ""éticas"" que no se piden a bancos, hipermercados ni a ningún otro negocio ?

    Ese es el absurdo. Y mientras no se haga una ley que lo solucione, esto seguirá igual.

    Saludos.

  5.    Responder

    Siento ser crudo en mi comentario, pero la idea del articulista me parece absurda, se mire por donde se mire. El propietario es quien debe buscar una vivienda al inquilino y avalar él la más que supuesta morosidad del arrendatario. No solo habrá dejado de cobrar las rentas que le adeudan, sino que, además, deberá pagar las rentas de la nueva vivienda en caso de impago de un inquilino que ya se ha declarado moroso. Al "lucro cesante" se le añade el pago real de dinero de su bolsillo, si el moroso sigue sin pagar.

    Para mí, es todo cuestión de voluntad política. Si se han creado leyes para cerrar urgentemente páginas web de descargas, bien podrían hacer leyes para desalojar a morosos con celeridad.

  6.    Responder

    llevamos mas de 30 años de democracia, como ud. sabe las leyes las hacen los representantes de la soberania popular, los cuales votan una ley segun los deditos que les levantan, la ley de alquileres se ha reformado mas de una vez, siempre con el mismo resultado, osea la persona que dice cuantos deditos hay que levantar esta convencida que los españolitos deben tener una vivienda en propiedad, yo logicamente aunque sea solo por llevar la contraria no tengo ninguna vivienda en propiedad, pero se que aunque la ley se reforme 232 veces alquilar una vivienda sera superdificil porque asi lo quiere el sr o sra que dice cuantos deditos hay que levantar.puede que de aqui 332999 años tengamos distrito electoral unipersonal i entonces se haga una ley de alquileres mas europea, mientras tanto por mi experiencia comprese un piso o dormira muchas noches en la calle como yo.

  7.    Responder

    Lo que se debe hacer es cerrar contratos por un ano y asi los alquileres subirian y bajarian de acuerdo al mercado, reflejando la verdad de lo que esta pasando. En Espana los precios de la vivienda, tanto de compra, como los precios del alquiler estan basados en precios pre-crisis. Lo peor de todo, es que, indirectamente, estamos "pagando" los crecimientos economicos del 4% del 2005-2007 porque aquel "supuesto" crecimiento se baso en el ladrillo y este esta aun pendiente de pago a dia de hoy (y por 30 anos mas).

  8.    Responder

    Es la propuesta más enrevesada que he visto para solucionar los problemas de alquiler.

    La solución pasa por el desalojo inmediato, al día siguiente de interposición de demanda. Previa caución por parte del propietario que cubra los daños y perjuicios si se pierde el pleito.

  9.    Responder

    Propongo otra idea, que el notario y el registro de la propiedad inscriban el contrato de alquiler junto con una cuenta asociada. El segundo mes que no se ingresa el alquiler en esa cuenta, y queda comprobado por el notario, se ordena el deshaucio automático en un plazo de 24h.

  10.    Responder

    A partir de “va y vienes” he dejado de leer. Por favor corrígelo que hace daño a la vista.

  11.    Responder

    Desde luego que el alquiler es mejor a comprar, pero como bien dicen algunos. Los precios son muy altos y abusivos ya que mucha gente que alquila tiene hipotecas muy altas, y quieren que se la paguen o incluso, en algún caso ganar dinero.

    El tema está en que en un País con un % de la población muy alto gana 1000€ ó menos, no se puede pedir un alquiler de 500.. incluso 350€ para vivir solo. Es una burrada. Algo falla.

  12.    Responder

    Cuando nos daremos cuenta que el alquiler es mucho mejor que la compra, es la gran mayoría de los casos. http://ahorrarmasymejor.blogspot.com/2011/02/alqu

  13.    Responder

    Buen artículo. Aunque toda modificación legislativa es costosa y difícil de mover, siempre empieza por la idea de alguien.

  14.    Responder

    Hola a todos,
    Soy buen inquilino y alquilo habitaciones, quisiera destacar que eEn el resto de europa los jovenes se emancipan antes que en España con una diferencia abismal… destacaraia que en españa es ilegal alquilar habitaciones lo que sule traducrise en alquileres desproporcionados y en malas condiciones.

    Yo estuve viviendo hace 10 años en Escocia y ya se podian ir a agancias que alquilaban habitaciones para estudiantes o personas que lo necesitaran como era mi caso. Pagas uno o dos meses y si tienes algun problema te echan bien rapido eso si son baratas, por una habitacion centrica se pagaba alrededor de 200 euros con todos lo necesario esa es la diferencia. Es la mejorar manera de crear esa cultura del alquiler que siempre sera mucho mas ajustable en tiempos de crisis…. saludos

  15.    Responder

    Alnair, interesante articulo. Soy profesional en el mundo de alquilar viviendas por precios asequibles. No hay que anadir que trabajo en todo Europa menos en Espana. He intentado y sigo intentando de organizar un sector de alquiler aqui en Espana y estoy convencido que el modelo no tiene que venir con perdidas. Hay dos problemas que hasta ahora bloquean la introduccion de dicho sector:

    1. Los promotores y bancos aun piden demasiado para su immobiliaria. Con precios sobre valorados no hay manera de desarollar un sector sano. Como especialista internacional estoy convencido que estamos cerca de otras rebajas en el sector immobiliaria debido al Euribor que esta al alza, al final de esta mes los hipotecados que tienen que renovar van a tener un buen susto! Con un rendimiento de approx 4/5% podria funcionar un sector de alquiler asequible. Yo hablo de asequible cuando tomo precios de alrededor de € 6,- por metro cuadrado (lo que ahora veo aqui en Barcelona es mas como € 10,- al metro cuadrado). Con estos precios seria un alquiler de € 480,- para un piso de 80 m2 (en otros capitales en paises Europeos muy normal) Cuando calculas un rendimiento de 4% esto significara que el precio para comprar o construir este piso no puede superar unos € 145.000,- En los ciudades Espanoles es imposible encontrar immobiliario por este precio.

    2. La mentalidad de Espanoles es de comprar. No hay cultura de alquiler y en mi opnion hasta que se estalla este burbuja (lo que todavia no realmente ha pasado) no se desarollara.

    Cuando me preguntan para el mercado immobiliaria en el extranjero siempre respodo que es un mercado inmaduro con fuertes bajdas y fuertes subidas. Ojala ahora se cambia pero soy uno de los scepticos que piensa que primero necesitamos algun intervencion.

    1.    Responder

      Cuando hablas del mercado en el resto de Europa supongo que no cuentas con Inglaterra.
      Analiza un poquito los precios de Londres y veras que estamos a años luz….
      El resto de ciudades un poco importantes de Inglaterra tambien están algo más caras que en España, pero tienen la diferencia de que si no pagas…… te vas enseguida a la calle, y eso aqui no ocurre.

  16.    Responder

    muy bonito sobre el papel, imposible de aplicar. ¿Si tu fueras el dueño del otro piso al que se le va a rehubicar aceptarias un inquilino que ya ha demostrado que no paga? aunque te pagaran las futuras costar judiciales estas metiendo a un moroso reconocido.
    Y lo de los juicios no cuela que media españa es insolvente y aunque ganes no vas a cobrar.

    1.    Responder

      El propietario que recibe el "moroso" recibe el alquiler del otro propietario mientras dura el proceso judicial.

      Quizás mi idea sea inviable. ¿Nos tenemos que resignar con lo que hay?

  17.    Responder

    Eso por no hablar de los pisos de renta antigua.

  18.    Responder

    No se si te he entendido, bien, pero no lo veo por ningún sitio… Es decir, que al señor que no me paga, encima le tengo que buscar un nuevo sitio y avalarle yo? o tendría que tener viviendas libres para estos casos y ahí meter al moroso, para que tampoco me pague en la segunda?

    El derecho a una vivienda en este país no creo que lo tengan que pagar la gente que tiene sus ahorros en otra vivienda, o alguien que esté pillado por la hipoteca y haya tenido que alquilar su vivienda, para que venga otro y no le pague…

    La ley debería ayudar más al que no cobra y no al que no paga…

    Al final si la ley no ayuda, se piden avales o fianzas más duras y se exigen contratos de trabajo, etc.. No creo que el precio se suba por ellos. También hay seguros de cobro de alquileres y lo que hacen es lo ya comentado exigencias de contratos, más meses de fianza, avales…

    Creo que en varios sitios, se hace en negro sin contrato, así si no pagan les cambian la cerradura a la que salen y listos… es triste pero funciona mejor la ilegalidad, que el sistema legal actual.

    Yo en mi caso, si no pudiera pagar el alquiler, me iría a compartir un piso o a casa de mis padres, antes que no pagar, pero eso ya me imagino que es la ética y educación que a uno le dan en su casa… y en este país por desgracia, cada vez hay menos.

    1.    Responder

      Coincido plenamente con lo que expones. Solo faltaria que encima de que el moroso no te paga le tuvieras que buscar una vivienda y encima avalarle. ¡ el colmo!
      Creo que en esta ocasiòn el articulista esta muy desvinculado de la realidad de los alquileres.

    2.    Responder

      No te falta razón, y la idea que propongo tampoco es ninguna panacea. Pero visto que ningún gobierno se ha atrevido a cambiar la ley a algo más parecido al resto de Europa, propongo que haya esa posibilidad de actuación mucho más rápida que el desahucio.

      La idea es que el inquilino, si ve que en un futuro próximo va ha tener dificultades para pagar tenga más fácil el cambiar a una vivienda más económica.

      Por otro lado el propietario puede presionar al inquilino mal pagador con un desalojo rápido hacia un barrio menos apetecible.

      Realmente no se si es algo factible, solo es un intento de abrir una tercera vía.

      1.    Responder

        Me parece bien la idea de buscar alternativas, pero dentro de tu buena fe me parece una locura. En este país, durante varios años en democracia se ha intentado que las leyes ayuden a los que menos tiene, eso ha hecho que la conocida picaresca o cara dura que reina en mucha de la gente de este pais, se aproveche de eso… es como el tema del paro, ahora si que la gente va justa y no tiene dinero…pero cuanta gente hay y ha habido que cobraba paro y cobraba negro a la vez? o cobraba paro y se tiraba el día en casa sin buscar trabajo?..

        Está bien el ayudar al más necesitado, pero no al cara dura y verdad que si yo me quedo en un hotel y no pago me echarán… pues aquí lo veo igual.. el sistema que propones es lo mismo que si el que no va a poder pagar ese alquiler, decide él, que se va a buscar otro sitio más barato para poder pagar, pero no veo yo que el propietario impagado, sea el que se tenga que encargar de ello..

        Otra cosa es que se pongan facilidades desde los gobiernos, para cubrir las fianzas o avales, pero a la vez si se ayuda con esa materia, que también ayuden a desahuciar al moroso..

  19.    Responder

    No me lo puedo creer !


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