Amortizar hipoteca o no, esa es la cuestión
Ayer estuve leyendo un interesante post de Fernan2 en el que explicaba su rationale sobre si había que amortizar hipoteca o no (ver post y ver otro post). La verdad, creo que es un capítulo interesante dado que hoy en día casi todos los que tenemos casa y no estamos cerca de la jubilación, tenemos una de esos préstamos hipotecarios. Esta es una discusión que me he encontrado muchas veces con amigos y familiares y la verdad creo que hay mucho mito y mucho desconocimiento financiero.
Advierto desde ahora que NO soy un experto en préstamos hipotecarios, pero que sí me considero un esperto en los cálculos financieros.
Ante todo un breve repaso de cómo funciona una hipoteca. El banco nos deja un dinero y a cambio como garantía inscribe en el registro del bien (la casa) una nota de forma que si no pagamos él puede embargarla (muy simplificado, ya lo sé). Las hipotecas pueden ser a tipo fijo o variable, en España la gente que es muy lista dice aquello de a tipo fijo seguro que el banco gana, razón por la que más del 90% son a tipo variable, es precisamente de éstas de las que vamos a hablar. La cuota de las hipotecas a tipo variable se calculan mediante el sistema francés de forma que si no cambia el tipo de interés la cuota se mantiene fija, para lo cual al inicio una gran parte de la cuota son intereses (ya que queda por pagar mucho capital) y poco capital, y al final hay muy pocos intereses y se amortiza mucho capital. Buffff, espero que nadie se haya dormido.
Vamos a poner un ejemplo para que todo el mundo esté en la misma página:
- Debo al banco: 150.000€ (capital pendiente del préstamo hipotecario)
- El tipo de interés que se me aplica es el 3,00% con un spread del 0,50%
- me quedan 20 años, o sea 240 meses para amortizar el préstamo y
- no hay comisión por amortización anticipada
Con los datos anteriores tengo una cuota de 865,71€ mensuales.
La primera gran pregunta es si tengo un excedente de 10.000€ (por poner un ejemplo, pero vaya que vale lo mismo con 1€) ¿vale la pena amortizar parte del préstamo hipotecario?
Mi respuesta es depende, pero vaya si tengo que mojarme la respuesta es claramente un NO. Vamos a ver por qué.
Para medir la rentabilidad obtenida por esos 10.000€ vamos a calcular la TIR de la inversión (llamamos TIR o tasa interna de retorno a la rentabilidad acumulada anual que nos van a suponer esa amortización de 10.000€ extra). Bueno pues haciendo los números vemos que con los tipos de interés de la hipótesis, poniendo 10.000€ en el año 0 y contando como retorno de inversión la diferencia entre lo que pagábamos antes de amortizar y lo que pagamos después obtenemos que la TIR es del 3,53% (debería ser 3,5% pero he preferido no tocar lo que sale de excel aunque la hipoteca se pague por anticipado en vez de por mes vencido). Por supuesto que los tipos de interés no estarán 20 años al mismo nivel, conforme éstos bajen la rentabilidad de esos 10.000€ también lo hará y al revés. En nuestro ejercicio hemos dejado de pagar 13.851,4€, pero en 20 años y poniendo 10.000€. Cabe decir que no hemos tenido en cuenta el escudo fiscal dado que con la cuota que pagamos al año totalizan 10.388,55€, superando los 9.000€ que el gobiero premia con un 15% de devolución.
Ahora deberíamos calcular la rentabilidad de esos 10.000€ puestos a plazo fijo (si no queremos complicarnos la vida mejor elegir deuda soberana garantizada), para lo cual vamos a suponer que la deuda está indexada al tipo de interés de la hipoteca, pero con un spread negativo de un 1%, es decir deuda pública al 2%. La rentabilidad que sacaríamos sería de 3.963,8€ brutos y una vez deducidos los impuestos del 18% serían 3.250,31€. Al final, la TIR de la inversión, un desastroso 1,62%.
Bueno pues comparando las dos alternativas, es decir la TIR diferencial de amortizar 10.000€ vs. ponerlos a renta fija es de 1,91%. Resumiendo ¿por un 2% Vd. renunciaría a tener 10.000€ que pudiera hacer líquidos a vencimiento o negociando una letra? Mi respuesta es NO, dada la actual coyuntura ¿quién puede asegurar que su fuente de ingresos permanecerá indemne a la actual crisis? Además, la previsión es que los tipos se reduzcan y al reducirse la TIR diferencial disminuye. Además, en ciclo expansivo (aunque sea de aquí a 5 años) alguien cree que no es posible obtener algo más de rentabilidad que e 2% (por supuesto entonces los tipos subirán).
Otro gran mito, amortizar cuota o plazo.
El sistema francés está hecho de tal forma que el coste del capital es el tipo de interés y el spread. No tiene ninguna influencia si amortizamos capital o plazo del crédito hipotecario, es más si la hubiera les aseguro que los bancos la penalizarían. Si Vds. amotizan cuota y cada més amortizan anticipadamente la diferencia de cuota la TIR que obtendrán será la misma que si amortizan plazo.
Espero que haya quedado claro, no obstante intentaré contestar todas las dudas que tengáis. Si queréis incluso puedo haceros llegar la hoja de cálculo.
Categorias: Finanzas, Inversión
Tags: amortización, hipotecas, tipos de interés
y si en vez de ser 10000€ son solo 1000€? ahora mismo segun he mirado en la web de mi banco (con una simulacion) estoy pagando 946€ me quedan 320 meses, si amortizo anticipadamente 1000€ me bajaria poco mas de 6€ mes.
pensando que esos 1000 € que ahora mismo me quedan en mi cuenta ( son todos mis ahorros) me los voy a ir gastando en cualquier tonteria, en ese caso ¿ merece la pena quitarse un poco de deuda? por poco que sea.
PD: a mi enterder, cuanto menos le deba al banco, mas tranquilo estoy
Una pequeña discrepancia: amortizar hipoteca es prácticamente equivalente a hacer un depósito a un plazo equivalente al tiempo que falta por terminar de pagar el préstamo.
Siguiendo con el ejemplo… un depósito a 20 años al 3,5% no está mal y, si eres de los desafortunados a los que el momento de revisión le ha tocado con el euribor más alto… entonces podemos estar hablando de un depósito a 20 años al 5%, al 5,5%… que creo que es una excelente inversión ahora mismo aunque, claro, la opción de disponer de liquidez también es muy atractiva
En cuanto a la diferencia entre amortizar cuota o reducir plazo, estoy completamente de acuerdo: no hay ninguna diferencia financiera. La única que hay (aunque a veces es importante) es la psicológica: ¿prefieres pagar menos al mes con la reducción de gastos que eso supone o prefieres acortar el plazo para “sufrir” menos tiempo?
creo que me faltan datos que dar:
pedí un prestamo de autopromotor de 150000€ a 30 años en noviembre 2006, me quedan por pagar 146000€ , me revisaron (anual)en noviembre al IRPH cajas agosto 2008 al 6,25 ( pa haberme matao el dia en que firme la hipoteca).
ya que supero anualmente los 9000€ de desgravacion fiscal, mi idea es ir amortizando poco a poco cadan vez que ahorre 1000€ hasta llegar a ese limite mas o menos, ya que los mil euros ahorrados al final, me los gasto en cualquier tonteria.
PD: tambien he pensado en comprar acciones del santander, en el propio banco, que no cobran comisiones, o muy pocas, con un plan de reinversion del dividendo automatico en propias acciones del santader ( no se si mexplicao bien)
muchas gracias
a hilo de lo que comenta Juan:En cuanto a la diferencia entre amortizar cuota o reducir plazo, estoy completamente de acuerdo: no hay ninguna diferencia financiera. La única que hay (aunque a veces es importante) es la psicológica: ¿prefieres pagar menos al mes con la reducción de gastos que eso supone o prefieres acortar el plazo para “sufrir” menos tiempo?
segun el simulador, esos 1000€ si los hago contra cuota me quito 1000€, si los hago contra plazo me ahorro las 17 ultimas cuotas de interes, total 1000€ mas o menos
Un gran análisis.
La conclusión final está muy influenciada por la coyuntura económica e ignora que Hacienda te devuelve 1350 eur (el 15% de 9000), pero estoy de acuerdo en que, si no tienes un buen colchón (pongamos un par de años de sueldo), es mejor no amortizar AHORA.
Sin embargo, para las pequeñas hormigas como yo, creo que ha resultado muy rentable haber aprovechado la anterior etapa de prosperidad económica. En vez de cambiar el Clio por un BMW y visitar China y San Petersburgo, he amortizado el préstamo.
Mi experiencia es que he reducido un 75% la cuota de la hipoteca en 5 años, utilizando el excedente de ingresos y reinvirtiendo la devolución del IRPF.
En cuanto a reducir cuota o tiempo, económicamente es igual de rentable pero depende de la situación de cada uno: Si tienes unos ingresos limitados, seguramente preferirás reducir cuota y tener más liquidez.
uno mas
El rationale es el mismo con 1€ que con 1.000€ o 10.000€. Efectivamente si en vez de invertirlos o guardarlos los vas a gastar (TIR negativa) efectivamente mejor cancela un poco de hipoteca, eso sí, si se te rompe el coche o la moto, seguramente te irían muy bien
Juan 1972: efectivamente es prácticamente equivalente solo que con algunas diferencias como que si amortizas no pagas al fisco y si inviertes sí y que normalmente ninguna inversión sin riesgo te va a dar euribor + el spread del banco, es así como funciona el sistema. Si eres un desafortunado y te ha tocado revisión hace poco, seguramente podrías haber encontrado deuda pública casi al mismo tipo (con la diferencia de spreads). Lo que digo es que por la TIR de la inversión no merece la pena no poder disponer de dicho dinero.
Jose M: la conclusión sí tiene en cuenta el escudo fiscal. El único problema es que con la cuota que sale (yo sé de mucha gente que tiene cuotas mayores) ya sobrepasa los 9.000€ /año de escudo fiscal. En cualquier caso si lo anticiparas, lo que pasaría es que dejarías de cobrarlo después. Otra cosa muy distinta es que siendo los precios 2,5 veces los de hace 10 años el gobierno sigue sólo desgravando con un tope de 9.000€. Estoy de acuerdo que si además de la TIR duermes más tranquilo debiéndole menos al banco es algo que yo no puedo plasmar en el excel.
Gracias a todos por vuestros comentarios.
Yo tampoco amortizaría con los intereses del 3%. (siempre que no te vayas a gastar esos ahorros en chorradas!)
Pero cuidado, las políticas expansivas actuales pueden incrementar la inflación a medio plazo; y entonces las inversiones en renta fija o la liquidez se podrán devaluar.
Ricardo: efectivamente la inflación se puede disparar pero entonces afectará por igual a las inversiones en renta fija y a los depósitos hipotecarios y por supuesto lo que pasará es que el interbancario (tipo de interés al que se dejan el dinero los bancos entre ellos) subirá, siendo éste siempre superior a la inflación, ya que sino no tiene sentido dejar dinero a nadie.
Os cuento cómo lo hice yo, por si a alguien le pueda servir.
Para empezar, pedí una hipoteca de 60.000€ (el resto de la pasta la tenía al contado) en diciembre del 2000, a 12′5 años. La razón del plazo era que en su día leí que era el pico de la campana de Gauss entre el coste en cuotas y el tiempo de devolución, de modo que al parecer, es el tiempo “óptimo” para que los intereses sean llevaderos de pagar. Menos tiempo, ahogo; Más tiempo, eternidad. Y en ambos casos, ganan ellos. No recuerdo dónde lo leí, no puedo documentarlo más, y si me la metieron doblada con la información, mis disculpas. Igual estoy diciendo una chorrada como un pino, pero lo hice caso.
Luego, durante el primer año, como todo el mundo, ajo y agua. A medida que mis ingresos y los de mi chica subían y ahorrábamos algo, empecé a amortizar en diciembre lo que me faltaba para los famosos 9.000€, de tal manera que desgravase lo máximo. Cuidado porque la cancelación anticipada conlleva unos gastos, pero en mi caso me aseguré siempre de no sobrepasar el límite del 25% del capital restante a partir del cual me cobraban (me costó pelearlo el día de la firma), con lo que la piraña que iba mordiendo año a año era yo, y no el banco.
Al principio comía cuota, pero en tres años dejó de tener sentido porque ya pagaba menos de 300€ al mes y comencé a hacer lo mismo pero con la duración. Hasta que terminé con ella en diciembre del 2007. Tardé sólo 7 años, y devolví 70.873′32€, o lo que es lo mismo, un interés simple del 18′12% (el que piense que paga lo que dice el euribor lo lleva claro…), pero si le quitas esos 1.350€ anuales que comentaba Jose M (por cuatro años, no amorticé en todos ellos), sale un 9′12%, y un total real devuelto de 65.473′32€. Creo que la diferencia es obvia.
Soy consciente del escaso montante, pero todo el mundo puede seguir esta táctica, creo yo. No entro en si financieramente es poco o muy conveniente. A fin y al cabo no soy ningún experto en finanzas, pero el orgullo de:
1) tenerlo hecho
2) en el 60% del plazo inicial
3) sacando el máximo posible de las leyes
4) e impidiendo que el banco me chupase más la sangre que lo que tenía firmado…
…no me lo quita nadie, y sobre todo la tranquilidad de no deber nada, eso no tiene precio. Y menos hoy en día, tal como pinta.
Saludos.
Por cierto, la excel me baja con un montón de referencias perdidas… ¿Está mal o es problema mío?
Para mí el factor importante es los temas fiscales. Eso desestabiliza la balanza ya que se incentiva la amortización anticipada.
Por otro lado, amortizar plazo es práctico ya que te inmuniza ante subidas del tipo de interés (y bajadas, ojo)
Hola, tomando tuy amable invitación, tengo una consulta sobre la amortización anticipada en un préstamos tipo francés de plazo Vs cuota.
En mi caso me decanto por reducir plazo (duración del préstamo), entiendo que hay un coste de oportunidad de ‘dejar de consumir hoy’ pero me cuesta entender que sean indiferentes. Me explico,
Si bajo tres años de hipoteca, al ser un préstamos francés con la cuota constante, más principal en cada cuota, y por tanto menos parte de intereses. Sobre todo al inicio de la vida de una hipoteca de 25 años, yo pienso (no sé si equivocadamente) que interesa reducir plazo porque pagas más principal. Sin embargo, cuando en la vida del préstamo las parte correspondiente a capital es mayor que la parte correspondiente a intereses, ahí sí soy de la opinión de no amortizar anticipadamente y dedicar ese dinero a inversiones productivas.
Pero creo que tu razonamiento dejaba en equivalentes ambas opciones, si pudieras explicarlo un poco más por favor. Precisamente pensaba que alargar el plazo de amortización de la hipoteca (que es una de las medidas promovidas por el gobierno para familias en dificultades) sencillamente significaba ‘pagar’ más cantidad (=financieramente interesaba mucho menos) debido a los intereses (sin entrar en carencias o demás, me refiero a tal cual alargar el plazo, que es lo que sería el equivalente de reducir cuota). (uff, creo!)
MidNight: el excel está pensado para funcionar en office 2007. Si utilizas una versión anterior, debes activar todos los complementes (para que te coja las funciones financieras).
Jaime Cuesta: estoy de acuerdo contigo, pero si superas los 9.000€/año (capital + intereses) entonces no tienes ningún beneficio fiscal para amortizar anticipadamente.
Ferran: efectivamente es totalmente neutro amortizar cuota o plazo. Te explico cómo llegar a la conclusión de que es equivalente. Si pones 10.000€ para amortizar plazo te ahorras pagar X mensualidades. Si decides amortizar cuota y cada mes dedicas la diferencia entre la cuota que pagabas antes y la que pagarás ahora a amortizar plazo, resultará que al final acabarás pagando el préstamos en X mensualidades menos. Financieramente es totalmente equivalente, eso sí con rigor, me explico, la direrencia entre las cuotas hay que reinvertirla en la hipoteca (cuando amortizamos plazo lo hacemos implícitamente). Espero haberte podido ayudar.
Ahhh… ahora lo he entendido. Claro, como dices hay que invertir la diferencia entre la cuota original y la revisada a reducir préstamo, pero partía de la idea de que ese dinero de diferencia no se reinvertía
gracias!
Hola Onda,
es interesante lo que planteas, merece la pena tener dinero ahorrado y a la vez una gran deuda ? Creo que la respuesta no está en los números sino en la forma de ver las cosas de cada uno.
En esta ocasión no estoy de acuerdo contigo, me daría más tranquilidad quitarme un préstamo que amenace mi hogar que tener dinero ahorrado (que de todas formas irá a pagar mi deuda si pierdo mi trabajo)
Yo ahora estoy pensando si comprar casa, por eso te sugiero que planteases la misma cuestión con si es más rentable económicamente vivir de alquiler o comprar casa.
Saludos y felicidades otra vez por el blog
Puestos a pedir, estaría bien que algún día por favor hicieses una hoja de cálculo con escenarios que ponga luz a los eternos dilemas:
_Comprar o alquilar ? HAbía una gráfico del Washington Post creo, que he visto en algun punto de la blogesfera que no recuerdo.
_ y la duda que siempre me ha surgido con cuanto dinero interesaría retirarse si al aceptar el dinero hubiese que dejar de trabajar.
Como ves soy un jeta,
Hola GURUS,
He de decir que sois unos fenómenos, pero si subis el fichero excel del que hablas a vuestra web para que nos lo podamos descargar y hacer nuestros calculillos personales ya seriais LO MEJOR DE LO MEJOR.
S2
Jorge
Hola, evidentemente el anticipar capital dependerá de nuestro balance de liquidez y deudas. Después de todo lo comentado en el post creo que queda claro que si tenemos un buen balance la cuestión se convierte en una simple decisión personal, siempre y cuando obtengamos el menor diferencial entre el tipo que pagamos y tipo que ingresamos por el dinero prestado. Simplemente tened en cuenta que la desgravación fiscal de Hacienda hay que porratearla hasta el día que terminemos de liquidar el préstamo. De entrada te dan el 15% de deducción sobre el capital pero hay que hacer los cálculos como si fuese un TAE, el primer año sobre la amortización es el 15% pero a los dos años desde la aportación se ha convertido en el 7,5%, etc. Saludos
Je jejejeje..
Lo siento… ya he visto el excel
Si que existe diferencia en amortizar a cuota o plazo, no en un instante determinado pero como el euribor se mueve si.
Depende de si estamos en un escenario de tipos crecientes o no.
En este lo explican muy bien.
Ufff, la verdad es una decisión muy difícil. En mi caso, y dado el escenario que tenemos, yo estoy amortizando todo lo que puedo y lo hago disminuyendo el tiempo. Y es que ahora me cuesta mucho más gastar dinero y cuando lo hago no dejo de pensar muy bien si merece la pena. Estoy padeciendo una especie de fobia a comprar, me estoy volviendo un poco más cercano a la hermandad del puño, jejej.
Por cierto, yo creo que aunque financieramente sean equivalentes cualquiera de las dos acciones a la ahora de amortizar el préstamo, reducir tiempo a mí me hace sentir más satisfecho, supongo que la cultura es la que es…
Estimados amigos. Todos habeis aportado muchas cosas interesantes. Por un momento he vuelto a la la facultad y me he acordado de las discusiones en la clase. Gracias.
Entrando en materia tenemos que tener en cuanta que en toda inversion/financiacion hay que añadir una variable que se estudia y que nadie se ha percatado de introdudirla y que por desgracia existe. La inflacion. Si supusieramos que todas las variables que afectan a nuestra hipoteca, tiempo, tipo de interes, cuota, desgravacion fiscal no variaran en el tiempo, y la variable infaccion la introdujeramos en el estudio(de hecho se debe hacer)(1+g) obtendriamos que el tiempo juega a nuestro favor, lo mismo que la rentabilidad de un deposito juega en contra si la inflacion es alta, lo que habrá que descontarla de la rentabilidad futura de la inversion o bien en la hipoteca la hora de pagar nuestra cuota si hablamos de nuestra financiacion . Vais a ver como cambia la TIR. Os reto a introducirla en la exccell y despues hablamos. Nada de amortizar plazo y solo en algunos casos es conveniente amortizar cuota.
Estoy en total desacuerdo con lo que dice este post. Mi opinión es la siguiente: hay que olvidarse del sitema francés o el que sea. Cuando usted compró la casa le dieron 100.000€, y a cambio tiene que devolver 170.000€ en 12 años. Se terminó el cuento, lo demás es buscar el sexo de los ángeles. Los billetes son todos iguales, no diferencian si es capital o intereses. Su cartera y el supermercado no lo distinguen. Su presupuesto mensual tampoco. En una situación donde los ingresos corren peligro (menos horas extra, un potencial ERE, despidos, qiebras empresariales, menos comisiones por ventas, etc. etc.) conviene reducir gastos fijos. Es decir, achicar el presupuesto. Si tiene capital disponible, cancele pasivos. Al banco le va a pagar seguro el 4% o el 5% (mas seguro, mas …) por la hipoteca, pero las cuentas remuneradas le darán un 5% hasta el ” 1 de junio”. Despues “Euribor mas o menos nosequé”. No se equivoquen, vamos directos a la travesía del desierto económica. Va para años la cosa. LLeven la mochila lo mas ligera posible. No carguen sus espaldas. El dinero al final se gasta (cambio de choche, boda de la hija, separaciones, y mil cosas mas) ¡¡¡Huyan de las deudas si pueden pagarlas hoy!!! Duerma tranquilo. El Fondo de Garantía de Depósitos tambien puede quebrar (o pagarle en el 2015). Cancele si puede. Borrón y cuenta nueva. Ligeritos de cargas. si sale mal la cosa, corre aliviado. Si al final todo se arregla ¡¡¡Podrá comprar otra casa para la nena!!! y mas barata seguro, con una nueva hipoteca.
El resto es poesía se salón. Para franceses.
Nerua: admito que estés en desacuerdo pero creo que deberías admitir que tu concepción financiera es del paleolítico anterior. Además creo que has utilizado un ejemplo clarificador, el del la mochila para realizar la travesía del desierto. Estamos completamente de acuerdo en que debemos atravesar este desierto y tú optas por un equipaje escaso, yo en cambio opto por llevar la mochila llena de agua y alimentos, creo que es mejor tenerlos en mi mochila (siempre que los pueda acarrear) que dejarlos para llevar menos peso y sino en 3 días atravesando el desierto ya me lo contarás. Por supuesto que en la mochila no hay que llevar chorradas. Espero que así te haya quedad un pelín más claro.
Hola, veras, primero una puntualizacion, “spread” no existe en el idioma español, creo que no deberia costarnos mucho buscar una “traduccion” o una palabra de identico o similar significado, quizas te valga “diferencial”, ya que extender o extension, que seria una transliteracion no ayudaria en tu articulo.
Por otro lado, creo que en el asunto de las hipotecas, lo mas juicioso es amortizar capital cada vez que uno pudiese a la vez que si sus posibilidades economicas lo permiten reduzca el numero de cuotas pendientes, de esta manera paga mas capital que intereses en las subsiguientes cuotas.
Me gusta tu blog. Estas en mis feeds.
Saludos
Disculpa la falta de tildes, no funciona bien este teclado.
Lo mejor es entrar en un simulador de hipoetcas e ir viendo, yo uso http://www.urbitel.com
ahora mismo mi consejo es amortizar todo lo que puedas, pues, simplemente, la evolucion del precio es menor (esta callendo.) que el tipo de interes por bajo que este.
pero siendo sincero y si la hipoteca es reciente, no amortizes nada, pues el euribor esta descontrolado. mañana les da en la opep por recortar produccion y el tipo de interes sube un 2%, basicamente, la cuota puede subirte un 20%, asi que si puedes ahorrar, ahorra, para ciclos de revision de hipoteca que te pueden hacer daño, y mucho, es necesario tener algo de ahorro, por si luego lo necesitas.
la pena son los metodos de amortizacion que se usan, qeu os hacen un daño atroz, aparte, son los que hacen se desplome el mercado, nadie, se atreve a invertir, y mañana sube el euribor.
os dejo un excel que mide la comision real de los bancos, y un metodo de amortizacion que jamas os haria, lo que os esta pasando de vivir agonicamente, con miedo.
aparte permite comparar entre compra y alquiler.
http://cid-7d6a20ac04530f3c.skydrive.live.com/self.aspx/P%c3%bablico/comisionreal.xls
145kb. gracias.
Buenas tardes
Yo estoy planteandome amortizar hipoteca pero tengo la clausula de la penalización del 0.50% los 5 primeros años y del 0.25% el resto.
Como calculo la penalización.
Tengo hipoteca a 40 años de 184000€ y quiero amortizar 4000 €.
Gracias por todo
Marta.
Si en el Post opinaba que NO vale la pena amortizar, cuando ya tienes comisiones de cancelación, no hay ninguna duda. Vale más la pena que guardes el dinero en el colchón para cuando te haga falta. Es como ir con la comisión, ponerla en un sobre y dársela al director de la oficna del banco. Es un regalo y la verdad, creo que si se trata de optimizar tu inversión, en ningún caso vale la pena que realices “regalos” al banco, hazlo con tu familia.
Marta, si estás decidida a cancelar, léete bien las cláusulas de penalizaciones. A veces pone que te cobran un % distinto si cancelas por encima o por debajo de un cierto umbral, que puede venir expresado en bruto o como % del montante que reste por devolver. Puede que, llegado el caso, te pueda interesar quitarte sólo hasta un cierto tope, y por encima de eso te penalicen más.
En mi caso, me cobraban el 0% si cancelaba menos del 25% de lo que quedase por devolver, y el 4% si lo sobrepasaba. Así lo pude ir mordisqueando año a año. Desconozco tu caso exacto, por eso te remito a la hipoteca, pero me cuesta creer que sólo tengas esa cláusula temporal de los 5 años.
También te recomiendo que leas el link que indica Alberto más arriba.
Saludos.
Hola,
Alguien me explica exactamente que es lo de los 9000 euros de deducción?
¿Como puedo beneficiarme?
Mi hipoteca es de 150000 euros y hasta ahora (solo hace 1 año) pago 810 euros, aunque ahora creo que me baja a unos 600 y pico.
¿Amortizo o no? ¿Cuanto? 10000 euros, 20000 euros, 1000 euros solo?
Gracias
Un saludo,
Al hilo de lo que comentais, mi pregunta es más sencilla aún.
Tengo la opción de amortizar el total de mi hipoteca (15000Euros) o bien intentar comprar otro piso (cosas de la vida no vivo en mi casa) y quedarme temporalmente con ambas hipotecas lógicamente dando una entrada del piso a comprar.
Valoro la dificultad de que hoy por hoy concedan préstamos y también dudo si el segundo préstamo me lo darán teniendo aún otro pendiente.
Expertos, ¿que me recomendais?
Hola,
no entiendo demasiado de finanzas pero no me cuadra como amortizar 10000 euros rentan tan solo 3,53%. Según mis calculos, para ese préstamo una amortización de 10.000 euros reduciria cuota en aprox 58 euros al mes, eso son 696 euros al año lo que supone aproximadamente un 7% de los 10.000 euros de la amortización. ¿Donde está el truco? Comparando un 7% con el aproximadamente 2% de meterlo en renta fija yo creo que la diferencia es clara a favor de la amortización, siempre que se tenga más dinero como colchón para casos extraordinarios.
Un saludo,
LM.
Siempre que amortices sin pasarte de los 9000E es lo mejor. Y si te sobra dinero hoy mismo el banco no te da nada si lo pones a plazo fijo, lo mejor es darlo y quitarte capital. De esta forma pagas menos interés, menos letra y eso facilita poder ahorrar más dinero. Eso quiere decir que la próxima vez podrás amortizar algo más. Esta creo que es la mejor forma de quitarte cuanto antes la hipoteca.
Aunque te desgrave hacienda lo máximo que te desgraba son 1350E, en intereses son muchisimo más los que pagas a final de año.
Al final los pobres cuanto antes pages mejor y que se dejen de tonterias que así está España por la culpa de los bancos, immobiliarias y tasadores. Son unos ladrones.
Un detalle; de tener capital es importante amortizar la diferencia entre lo que se paga mensualmente (x12) y los 9015€ en enero en lugar de en diciembre.
Luego una pregunta; Pedí para una casa de 220000 un préstamo de 80000, por lo que solo podré deducir los 9015e durante unos 8 años. Cuando llegue casi al fin de tener la hipoteca pagada, ¿puedo pedir al banco que me aumenten la hipoteca otros por ej. 80000 para poder seguir desgravando unos años?
¡Gracias!
no tengo ni idea de esto, pero una pregunta, si amortizas cuando el euribor esta bajo, no es bueno? al tener mas capacidad de ahorro puedes amortizar mas? y el principal va bajando mas rapido, asi previenes para el euribor suba no?
Que es mejor amortizar para cuotas o para plazo, idem de lo mismo, si amortizas para cuota tienes mas capacidad de ahorro y se repite la historia no?
perdonad si digo alguna barbaridad, ya digo que no tengo ni idea.
saludos
Hola, me gustaria saber si en los 9000 € de deducción entra todo lo pagado ( capital + intereses ), solo capital o solo intereses?
Hola, tengo una hipoteca de 136.000€ a 30 años con un interes fijo de 5.75%, ahora se que he metido la pata, pero cuando firmé eran las mejores condiciones, hablé con mi banco para cambiarlas y me dicen que tienen que volver a tasar y volver a la notaria.También tengo 20000€ que no utilizo y pensé amortizar mi hipoteca para quedarme con 116.000€, estoy haciendo bien?? hacienda me devolverá el 15%? que me recomiendan..
Hola,
la verdad es que este post está en el fondo de armario.
MAM, actualmente en los 9000€ que son deducibles entran tanto intereses como capital, es decir cuotas.
Nayra, como el post indica depende de si eres capaz de obtener más del 5,75% por esos 20.000€. Además te dará algo de seguridad saber que tienes dinero ahorrado y que en caso de emergencia puedes tirar de él.
Quizas os interese para vuestras dudas probar a utilzar este simulador de hipoteca en formato excel que he creado.
Se pueden realizar amortizaciones parciales del capital adeudado e introducir las revisiones anuales del euribor.
http://www.simuladordehipoteca.org/
A ver si os sirve!!!
Saludos
Está muy bien la discusión y he aprendido mucho de hipotecas pero ¿nadie ve que la diferencia de amortizar cuota en vez de plazo es que es mejor la cuota ya que el dinero pierde valor con los años? Si bajas tu hipoteca de 700 a 500 euros dentro de 20 años 500 euros no serán casi nada. Vamos yo lo veo así, no soy economista, si me equivoco por favor expluicadme porqué. Gracias.
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