GurusBlog » Onda de Elliot http://www.gurusblog.com Lo que no sabías que querías saber sobre Bolsa, Finanzas, Banca e Inversión Sat, 28 Feb 2015 20:26:06 +0000 es-ES hourly 1 http://wordpress.org/?v=4.1.1 El sector inmobiliario sigue deshinchándose, a pesar de algunos datoshttp://www.gurusblog.com/archives/el-sector-inmobiliario-sigue-deshinchandose-a-pesar-de-algunos-datos/31/01/2010/ http://www.gurusblog.com/archives/el-sector-inmobiliario-sigue-deshinchandose-a-pesar-de-algunos-datos/31/01/2010/#comments Sun, 31 Jan 2010 20:00:18 +0000 http://www.gurusblog.com/?p=5706 La semana pasada vimos la noticia de que los créditos hipotecarios concedidos en los 12 meses anteriores a noviembre de 2009 han crecido en número un +1,8% en comparación con la cifra de noviembre de 2008. No obstante cabe resaltar que el valor de dichos créditos ha descendido un -11,7%, cosa que no sorprende ya […]

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La semana pasada vimos la noticia de que los créditos hipotecarios concedidos en los 12 meses anteriores a noviembre de 2009 han crecido en número un +1,8% en comparación con la cifra de noviembre de 2008. No obstante cabe resaltar que el valor de dichos créditos ha descendido un -11,7%, cosa que no sorprende ya que todos sabemos que los bancos, ceteris paribus, dejan menos dinero.

Cuando leí la primera vez la noticia, me dejó un sabor agridulce, por un lado es una buena noticia, significa que el mercado se normaliza, pero por otro no cuadraba nada ni con la situación del sector inmobiliario ni con la del consumo de los particulares, que está más que castigado, ¿quién es el valiente que se atreve a meterse en según que aventuras?

Pero ayer veo en Expansión, que en el número de créditos hipotecarios se están contabilizando las novaciones debidas a renegociaciones con entidades bancarias, es decir, los particulares que al tener dificultades para hacer frente al pago del crédito negocian con su banco y llegan a un acuerdo para ampliar el plazo del crédito o el importe del crédito.

Tras analizar las cifras con detenimiento, las 52.043 nuevas hipotecas hasta noviembre se convierten en 25.637 lo cual arroja que comparativamente el número de nuevas hipotecas constituidas ha caído un 49,8%.

Otro dato que ilustra que el mercado inmobiliario sigue muy frío es el hecho de que a pesar de que se han constituido 52.043 nuevas hipotecas, tan sólo se han transmitido 34.828 inmuebles, lo que nos lleva a la conclusión de que algunos individuos han tenido que hipotecas activos que estaban libres de cargas para poder sobrellevar la situación actual.

Como alguna otra vez ya hemos dicho, cuando el río suena, agua lleva; y es que todavía es pronto para asistir a la recuperación milagrosa de un sector en el que se han cometido muchos excesos que ahora hay que purgar.

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Escandalosa actuación del secretario del tesoro en los EEUUhttp://www.gurusblog.com/archives/escandalosa-actuacion-del-secretario-del-tesoro-en-los-eeuu/11/01/2010/ http://www.gurusblog.com/archives/escandalosa-actuacion-del-secretario-del-tesoro-en-los-eeuu/11/01/2010/#comments Mon, 11 Jan 2010 17:33:57 +0000 http://www.gurusblog.com/?p=4485 La verdad es que uno no sabe qué opinar exactamente. Nos levantamos esta mañana con la noticia de que Timothy Geithner, el secretario del tesoro de los EEUU prefirió no informar de que AIG, tras ser intervenida por el gobierno de los Estados Unidos, realizó pagos a algunos bancos acreedores por importe de USD62.000M. Entre […]

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La verdad es que uno no sabe qué opinar exactamente. Nos levantamos esta mañana con la noticia de que Timothy Geithner, el secretario del tesoro de los EEUU prefirió no informar de que AIG, tras ser intervenida por el gobierno de los Estados Unidos, realizó pagos a algunos bancos acreedores por importe de USD62.000M.

Tim Geithner

Entre los beneficiarios estaba Goldman Sachs (banco talismán del gobiernos de los EEUU), Deusche Bank y Société Générale (ver artículo del Washington Post y Times).

Al parecer Darrel Issa, congresista republicano miembro de un comité de la Casa Blanca pidió a AIG una serie de correos electrónicos desde noviembre de 2008. En dichos correos se da cuenta de la presión que realizó la FED para que no saliera a la luz los pagos que AIG había hecho a las entidades que habían adquirido instrumentos con el objeto de realizar una cobertura del riesgo de quiebra de la entidad (credit default swaps).

El propósito de no revelar a los medios dicha información fue evitar que otras empresas decidieran no realizar negocios con AIG al estimar que su solvencia era más bien baja.

Nuevamente nos encontramos con un gran conflicto de interés, parece ser que cuando AIG pasa a estar bajo la tutela del estado, son los propios gestores del estado quienes no tienen ningún pudor tomar actitudes de dudosa ética con el fin de “garantizar la estabilidad de la compañía y del sistema financiero”. Desde mi punto de vista la actitud es más que reprobable y digna del mismísimo Chaves Chavez, pero os lo dejo a vuestro criterio.

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¿Cómo ha ido el 2009?http://www.gurusblog.com/archives/como-ha-ido-el-2009/04/01/2010/ http://www.gurusblog.com/archives/como-ha-ido-el-2009/04/01/2010/#comments Mon, 04 Jan 2010 09:01:18 +0000 http://www.gurusblog.com/?p=3732 Bueno, ya se sabe, llega el final del año y es época de hacer balance. Igual que el año pasado, me gustaría también hacer una previsión de cómo veo el año 2010, pero creo que antes estaría bien ver cuánto me equivoqué con respecto a cómo veía el año 2009 (tal como prometí en dicho […]

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Bueno, ya se sabe, llega el final del año y es época de hacer balance. Igual que el año pasado, me gustaría también hacer una previsión de cómo veo el año 2010, pero creo que antes estaría bien ver cuánto me equivoqué con respecto a cómo veía el año 2009 (tal como prometí en dicho post).

economía 2009

Para ello, me gustaría que el lector se sitúe mentalmente en diciembre de 2008; por entonces habíamos asistido a la quiebra de Lehman Brothers y a la venta de otros bancos de inversión de los Estados Unidos para evitar su quiebra, se había constituido en famoso fondo de rescate, algunas de las entidades financieras europeas habían sido ayudadas por sus gobiernos como podrán recordad en el post de cronología del hundimiento financiero. A continuación tras ambientarse en el instante realizar una rápida lectura del post.
Situación general

Predije una economía en recesión para España en 2009, y así ha sido, durante este año hemos comprobado como la economía española no sólo ha crecido por debajo de la inflación, sino que ha llegado a hacerlo en tasas negativas durante más de dos trimestres, entrando técnicamente en una recesión de donde todavía hoy no ha salido.

Asimismo, tal como también predije, las elevadas tasas de inflación que había por entonces han dado paso a la deflación, instalada en nuestra economía. Los precios han bajado sostenidamente durante todo el año mes a mes, excepto un pequeño repunte a final de año, no obstante en términos interanuales los productos y servicios que se producen en España son hoy más baratos que hace un año. La deflación es tanto más aguda si descontamos el repunte de precios provocado por el efecto del encarecimiento del petróleo durante la última mitad de año, lo que técnicamente denominan “inflación subyacente”.

La situación particular de la economía española ha sido de total debilidad, entrando en una gran crisis de consumo, provocada en gran medida por el sobreendeudamiento de los particulares lo que ha hecho que los niveles de consumo de éstos fueran totalmente insostenibles. Esta situación a día de hoy todavía no ha sido correctamente diagnosticada por muchos agentes económicos y no se han tomado medidas encaminadas a subsanar dicho problema.
Tipos de interés y deuda bancaria

Afirmé que los tipos de interés se irían al suelo, como así ha sido. La verdad es que en diciembre de 2008 Jean Claude Trichet estaba tomando medidas de mucho calado para hacer la crisis financiera más soportable para los sistemas bancarios de la zona euro. El Banco Central Europeo (BCE) se ha dedicado el 2009 a inundar el mercado con deuda barata (como tenía que hacer). Hemos asistido a la bajada de tipos en Japón hasta tasas del 0,1%.

Como no, tal como ya comentamos, los bancos han recalculado los riesgos asociados a sus préstamos y han incrementado los spreads asociados a los productos de activo, hecho que durante 2009 no ha sido muy acusado ya que se ha producido una rebaja brutal del euribor.

Asimismo, tal como también comentamos las entidades financieras han llenado sus balances de dinero barato del BCE para poder primero sanear sus balances y satisfacer las necesidades de líquido de sus clientes (dado que algunos activos de sus balances son difícilmente realizables) y en un segundo término traspasarlo a lo que denominamos economía real o de las empresas y particulares.

Mercado de trabajo

Hace un año vaticiné una destrucción paulatina de puestos de trabajo, pues bien, no tengo claro si algún mes del 2009 ha habido un balance neto positivo en que se hayan creado puestos de trabajo (creo que NO a pesar de los ardides empleados a la hora de contabilizar los desempleados). También indicamos que dicha destrucción de puestos de trabajo daría lugar a una mejora de la productividad, ya que primero se destruyen los puestos de trabajo que menos valor añadido aportan (esto sería todavía más cierto si no hubiera un sesgo en el despido según la antigüedad), como así ha sido.

Creí que se iba a producir una contención de los costes laborales, la verdad es que en este caso andábamos equivocados, se ha producido un brutal ajuste a través de dos vías: despidos y reducciones de salario (sí, parece imposible, pues yo conozco bastantes empresas en que sus directivos han sufrido ajustes salariales).

Consumo

Predije que el consumo se iba a contraer de forma brutal, lo cual no ha sido completamente cierto, la verdad es que probablemente el sistema de ayudas al desempleo ha hecho que dicha contracción no haya sido tan dura como cabía esperar inicialmente.

Las empresas

Comenté que las empresas iban a reducir sus resultados y que iban a intentar reducir costes, pasándoselos a sus proveedores. Bueno, todo esto ha ocurrido y está ocurriendo, de hecho como hemos comentado en referencia al mercado laboral, algunas empresas han pasado una parte del riesgo a sus trabajadores en activo quienes no tienen más remedio que acogerse a las bajadas salariales propuestas dada la dificultad de los desempleados para encontrar nuevos puestos de trabajo.

Afirmé que los proyectos emprendedores tendrían a su disposición capital ahorrado, la verdad es que esto no ha sido así, el capital es cobarde y se ha refugiado en renta fija. Además cabe resaltar que la financiación bancaria ha sido muy dura de pelear.

En referencia a la consolidación de negocios maduros que veía, la verdad es que la ausencia de dinero (o la ausencia de ganas de gastarlo) está llevando a cabo fórmulas imaginativas para realizar dicha consolidación (paper swap). A finales de año estamos asistiendo a la fusión de las principales cadenas de televisión en abierto en España, la de Iberia con British Airwais, Ferrovial con Cintra, las cajas, etc. Otros sectores prefieren adquirir fondo de comercio a base de esperar que sus competidores quiebren primero.

También anuncié el cambio de mix en el lineal de la distribución, el paradigma de ésto ha sido Mercadona, dejando fuera de su lineal a miles de referencias y dando preferencia a su marca blanca, más asequible y con un mayor margen, cabe resaltar que a pesar del intento de boicot de algunas de las marcas, finalmente Mercadona ha mejorado sus resultados y el presupuesto de muchas familias.

Deuda pública

También predije el incremento de la deuda pública, lo cual no era demasiado difícil, el estado ingresa menos y tiene mayores costes pues tendrá que sacar dinero de algún sitio. Predijimos que se incrementaría tanto en 2009 como en 2010. La verdad es que este año la deuda pública ha pasado del cerca de 17 mi millones de euros a más de 70 mil millones. Como ya apunté, este año no se ha notado demasiado el coste de la deuda porque los tipos de interés todavía son bajos, pero esto no será así en el futuro.

Cambios sociales

Creímos entonces que la sociedad iba a apostar por unos valores más sostenibles en el tiempo y creo que más o menos todo el mundo lo ha hecho (ahora hace falta ver cuánto dura) especialmente en el mundo financiero se habla de bonos a largo plazo y se denostan los “pelotazos”. Apunté también que se incrementaría el ahorro, ésto ha sido completamente cierto y ha sido una gran sorpresa, la elevada incertidumbre empresarial ha hecho que las familias ahorren mucho más (), lo cual me hace ser optimista para el futuro.

Preví situaciones de crispación social, afortunadamente éstas no se han dado, por lo menos en la magnitud con que las visualizaba probablemente por dos motivos distintos: las prestaciones y subsidios a desempleados y la economía sumergida.

Respuesta a la crisis

Predije 4 puntos:

  1. incremento del gasto público con el consecuente aumento del déficit,
  2. reducción de impuestos a particulares y
  3. a empresas y por último,
  4. flexibilizar el mercado laboral.

Realmente sólo el primero de los puntos ha sido llevado a cabo por el ejecutivo, los otros 3 van directamente contra el ADN del gobierno de España, pero son puntos que seguro que yo haría para conseguir reavivar el mercado laboral nacional y el consumo. Muy al contrario, el gobierno ha creído conveniente subir los impuestos a los particulares, con el consecuente impacto en el consumo. Con respecto el mercado laboral, aunque desde varios observatorios se diga que nuestro mercado laboral es uno de los más rígidos de Europa, nuestro gobierno no lo cree así. Otros gobiernos como el Alemán sí que han creído conveniente realizar una rebaja en la imposición de los particulares para avivar su consumo interior, según lo que marca la ortodoxia liberal.

También apunté un alto grado de escepticismo con respecto a la “refundación” del sistema financiero y así se está demostrando, ya que es difícil controlar a los gestores que al final acabarán cobrando los bonos a través de todo tipo de artimañas societarias.

Para acabar yo diría que probablemente lo peor ya haya pasado, pero que nadie eche las campanas al vuelo, nos va a tocar vivir mucho tiempo en estas condiciones y cuanto más rápido nos acomodemos, tanto mejor para todos.

Bueno, ya se sabe, llega el final del año y es época de hacer balance. Igual que el año pasado, me gustaría también hacer una previsión de cómo veo el año 2010, pero creo que antes estaría bien ver cuánto me equivoqué con respecto a cómo veía el año 2009 (tal como prometí en dicho post).

Para ello, me gustaría que el lector se sitúe mentalmente en diciembre de 2008; por entonces habíamos asistido a la quiebra de Lehman Brothers y a la venta de otros bancos de inversión de los Estados Unidos para evitar su quiebra, se había constituido en famoso fondo de rescate , algunas de las entidades financieras europeas habían sido ayudadas por sus gobiernos como podrán recordad en el post de cronología de una crisis. A continuación tras ambientarse en el instante realizar una rápida lectura del post.

Situación general

Predije una economía en recesión para España en 2009, y así ha sido, durante este año hemos comprobado como la economía española no sólo ha crecido por debajo de la inflación, sino que ha llegado a hacerlo en tasas negativas durante más de dos trimestres, entrando técnicamente en una recesión de donde todavía hoy no ha salido (ver link españa en recesión).

Asimismo, tal como también predije, las elevadas tasas de inflación que había por entonces han dado paso a la deflación, instalada en nuestra economía. Los precios han bajado sostenidamente durante todo el año mes a mes, excepto un pequeño repunte a final de año, no obstante en términos interanuales los productos y servicios que se producen en España son hoy más baratos que hace un año. La deflación es tanto más aguda si descontamos el repunte de precios provocado por el efecto del encarecimiento del petróleo durante la última mitad de año, lo que técnicamente denominan “inflación subyacente”.

La situación particular de la economía española ha sido de total debilidad, entrando en una gran crisis de consumo, provocada en gran medida por el sobreendeudamiento de los particulares lo que ha hecho que los niveles de consumo de éstos fueran totalmente insostenibles. Esta situación a día de hoy todavía no ha sido correctamente diagnosticada por muchos agentes económicos y no se han tomado medidas encaminadas a subsanar dicho problema.

Tipos de interés y deuda bancaria

Afirmé que los tipos de interés se irían al suelo como así ha sido. La verdad es que en diciembre de 2008 Jean Claude Trichet estaba tomando medidas de mucho calado para hacer la crisis financiera más soportable para los sistemas bancarios de la zona euro. El Banco Central Europeo (BCE) se ha dedicado el 2009 a inundar el mercado con deuda barata. Hemos asistido a la bajada de tipos en Japón hasta tasas del 0,1%.

Como no, tal como ya comentamos, los bancos han recalculado los riesgos asociados a sus préstamos y han incrementado los spreads asociados a los productos de activo, hecho que durante 2009 no ha sido muy acusado ya que se ha producido una rebaja brutal del euribor.

Asimismo, tal como también comentamos las entidades financieras han llenado sus balances de dinero barato del BCE para poder primero sanear sus balances y satisfacer las necesidades de líquido de sus clientes (dado que algunos activos de sus balances son difícilmente realizables) y en un segundo término traspasarlo a lo que denominamos economía real o de las empresas y particulares.

Mercado de trabajo

Hace un año vaticiné una destrucción paulatina de puestos de trabajo, pues bien, no tengo claro si algún mes del 2009 ha habido un balance neto positivo en que se hayan creado puestos de trabajo (creo que NO a pesar de los ardides empleados a la hora de contabilizar los desempleados). También indicamos que dicha destrucción de puestos de trabajo daría lugar a una mejora de la productividad, ya que primero se destruyen los puestos de trabajo que menos valor añadido aportan, como así ha sido.

Creí que se iba a producir una contención de los costes laborales, la verdad es que en este caso andábamos equivocados, se ha producido un brutal ajuste a través de dos vías: despidos y reducciones de salario (sí, parece imposible, pues yo conozco bastantes empresas en que sus directivos han sufrido ajustes salariales).

Consumo

Predije que el consumo se iba a contraer de forma brutal, lo cual no ha sido completamente cierto, la verdad es que probablemente el sistema de ayudas al desempleo ha hecho que dicha contracción no haya sido tan dura como cabía inicialmente.

Las empresas

Comenté que las empresas iban a reducir sus resultados y que iban a intentar reducir costes, pasándoselos a sus proveedores. Bueno, todo esto ha ocurrido y está ocurriendo, de hecho como hemos comentado en referencia al mercado laboral, algunas empresas han pasado una parte del riesgo a sus trabajadores en activo quienes no tienen más remedio que acogerse a las bajadas salariales propuestas dada la dificultad de los desempleados para encontrar nuevos puestos de trabajo.

Afirmé que los proyectos emprendedores tendrían a su disposición capital ahorrado, la verdad es que esto no ha sido así, el capital es cobarde y se ha refugiado en renta fija. Además cabe resaltar que la financiación bancaria ha sido muy dura de pelear.

En referencia a la consolidación de negocios maduros que veía, la verdad es que la ausencia de dinero (o la ausencia de ganas de gastarlo) está llevando a cabo fórmulas imaginativas para realizar dicha consolidación (paper swap). A finales de año estamos asistiendo a la fusión de las principales cadenas de televisión en abierto en España, la de Iberia con British Airwais, Ferrovial con Cintra, las cajas, etc. Otros sectores prefieren adquirir fondo de comercio a base de esperar que sus competidores quiebren primero.

También anuncié el cambio de mix en el lineal de la distribución, el paradigma de ésto ha sido Mercadona, dejando fuera de su lineal a miles de referencias y dando preferencia a su marca blanca, más asequible y con un mayor margen, cabe resaltar que a pesar del intento de boicot de algunas de las marcas, finalmente Mercadona ha mejorado sus resultados y el presupuesto de muchas familias.

Deuda pública

También predije el incremento de la deuda pública, lo cual no era demasiado difícil, el estado ingresa menos y tiene mayores costes pues tendrá que sacar dinero de algún sitio. Predijimos que se incrementaría tanto en 2009 como en 2010. La verdad es que este año la deuda pública ha pasado del XX% al YY%. Como ya apunté, este año no se ha notado demasiado el coste de la deuda porque los tipos de interés todavía son bajos, pero esto no será así en el futuro.

Cambios sociales

Creímos entonces que la sociedad iba a apostar por unos valores más sostenibles en el tiempo y creo que más o menos todo el mundo lo ha hecho (ahora hace falta ver cuánto dura) especialmente en el mundo financiero se habla de bonos a largo plazo y se denostan los “pelotazos”. Apunté también que se incrementaría el ahorro, ésto ha sido completamente cierto y ha sido una gran sorpresa, la elevada incertidumbre empresarial ha hecho que las familias ahorren mucho más (), lo cual me hace ser optimista para el futuro.

Preví situaciones de crispación social, afortunadamente éstas no se han dado, por lo menos en la magnitud con que las visualizaba probablemente por dos motivos distintos: las prestaciones y subsidios a desempleados y la economía sumergida.

Respuesta a la crisis

Predije 4 puntos: 1 incremento del gasto público con el consecuente aumento del déficit, 2 reducción de impuestos a particulares y 3 a empresas y por último, 4 flexibilizar el mercado laboral. Realmente sólo el primero de los puntos ha sido llevado a cabo por el ejecutivo, los otros 3 van directamente contra el ADN del gobierno de España, pero son puntos que seguro que yo haría para conseguir reavivar el mercado laboral nacional y el consumo. Muy al contrario, el gobierno ha creído conveniente subir los impuestos a los particulares, con el consecuente impacto en el consumo. Con respecto el mercado laboral, aunque desde varios observatorios se diga que nuestro mercado laboral es uno de los más rígidos de Europa, nuestro gobierno no lo cree así. Otros gobiernos como el Alemán sí que han creído conveniente realizar una rebaja en la imposición de los particulares para avivar su consumo interior, según lo que marca la ortodoxia liberal.

También apunté un alto grado de escepticismo con respecto a la “refundación” del sistema financiero y así se está demostrando, ya que es difícil controlar a los gestores que al final acabarán cobrando los bonos a través de todo tipo de artimañas societarias.

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Tarjetas de crédito vs. pago en efectivo; todo tiene su preciohttp://www.gurusblog.com/archives/tarjetas-de-credito-vs-pago-en-efectivo-todo-tiene-su-precio/26/11/2009/ http://www.gurusblog.com/archives/tarjetas-de-credito-vs-pago-en-efectivo-todo-tiene-su-precio/26/11/2009/#comments Thu, 26 Nov 2009 15:00:19 +0000 http://www.gurusblog.com/archives/tarjetas-de-credito-vs-pago-en-efectivo-todo-tiene-su-precio/26/11/2009/ A finales del mes de octubre el congreso aprobó la nueva ley de medios de pago, que entrará en vigor en enero y que entre otras cosas establecía que los comercios podían repercutir a sus clientes parte de las comisiones que debían soportar cuando éstos pagan con tarjetas de crédito. La verdad es que sé que […]

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Tarjetas de crédito vs. pago en efectivo; todo tiene su precioA finales del mes de octubre el congreso aprobó la nueva ley de medios de pago, que entrará en vigor en enero y que entre otras cosas establecía que los comercios podían repercutir a sus clientes parte de las comisiones que debían soportar cuando éstos pagan con tarjetas de crédito.

La verdad es que sé que es una ley que al consumidor le pilla a contrapié, y es sencillo a nadie le gusta que le cobren por algo que durante mucho tiempo nos ha parecido gratis. Cuando comento la jugada con conocidos siempre digo lo mismo, hay una solución muy fácil, llevar dinero en metálico.El caso es que hay que hacer un pequeño análisis de cuáles son las ventajas para el consumidor a la hora de pagar con tarjeta de crédito con respecto al pago en metálico y lo mismo para los comercios.

El consumidor esencialmente tiene las siguientes ventajas:

  • Ahorro de tiempo no teniendo que ir a  sacar dinero.
  • Mayor disponibilidad: si entra en un comercio y le apetece comprarse algo va a poderlo hacer de forma inmediata, además va a poder pagar 24x7x365.
  • Posibilidad de disponer de más dinero del que hay en la cuenta corriente. Efectivamente las tarjetas de crédito funcionan así, hasta final de mes no te cargan el recibo.
  • Disminución del riesgo que conlleva ir con la cartera rebosante de dinero, riesgo de perderlo, de sufrir un atraco, etc.

Parece que el consumidor se beneficia bastante por el hecho de disponer de las tarjetas de crédito por lo que tiene sentido que asuma una parte de su coste.

Por otro lado está el comercio que también recibe algunas ventajas:

  • Disminución del riesgo de robos por parte de los propios empleados o por parte de extraños (¿a quién le interesa un recibo de la tarjeta?).
  • Ahorro de tiempo yendo y volviendo al banco a realizar ingresos con los riesgos que conlleva, así como ahorro de tiempo asociado a la disponibilidad de cambio.
  • Facilitar el pago a los clientes, incluso a aquellos que en sus cuentas no disponen de saldo suficiente (asociado con el punto tercero de las ventajas de los consumidores).

Como contrapartida, hasta la fecha, los comercios deben asumían la totalidad del coste que este medio de pago supone.

Según mi modesta opinión nunca debería haber estado regulado que el precio no pudiera ser distinto con o sin tarjetas de crédito. De cara al futuro, seguro que conforme vaya evolucionando este mercado parte del coste de la transacción se irá pasando desde el comercio al consumidor. No obstante lo que más me preocupa es cómo se va a indicar qué parte del coste se le va a cargar al consumidor ya que me da que va a dar mucho juego, más aún pensando en que los países latinos somos el reino de la picaresca.

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Nuevo ardid de Nueva Rumasa para respaldar la nueva emisión de deudahttp://www.gurusblog.com/archives/nuevo-ardid-de-nueva-rumasa-para-respaldar-la-nueva-emision-de-deuda/04/11/2009/ http://www.gurusblog.com/archives/nuevo-ardid-de-nueva-rumasa-para-respaldar-la-nueva-emision-de-deuda/04/11/2009/#comments Wed, 04 Nov 2009 15:00:12 +0000 http://www.gurusblog.com/archives/nuevo-ardid-de-nueva-rumasa-para-respaldar-la-nueva-emision-de-deuda/04/11/2009/ Escribíamos hace un par de semanas sobre la emisión de deuda subordinada de Nueva Rumasa (aviso de la CNMV sobre los pagarés de Nueva Rumasa y riesgos de la deuda subordinada de Nueva Rumasa). En el último de ellos estuvimos comentando como Nueva Rumasa en su comunicación a los inversores utilizaba una valoración realizada por […]

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NNuevo ardid de Nueva Rumasa para respaldar la nueva emisión de deudaEscribíamos hace un par de semanas sobre la emisión de deuda subordinada de Nueva Rumasa (aviso de la CNMV sobre los pagarés de Nueva Rumasa y riesgos de la deuda subordinada de Nueva Rumasa).

En el último de ellos estuvimos comentando como Nueva Rumasa en su comunicación a los inversores utilizaba una valoración realizada por el profesor Pablo Fernández para garantizar el pago de dicha deuda. Posteriormente Pablo Fernández se vio obligado a defenderse y argüir que dicha valoración se había realizado mediante descuento de flujos de caja y sin tener en cuenta el valor liquidativo de la compañía que respalda la emisión de la deuda.

Hete aquí que la familia Ruíz Mateos la ha vuelto a liar.

Nueva Rumasa cree que los activos que respaldan su deuda son más valiosos todavíaPues bien, ayer me quedé perplejo al ver el anuncio a toda página en Expansión que adjunto para que podáis leer. Parece ser que ahora Nueva Rumasa pasa del gurú de las finanzas del IESE y nos muestra la valoración de Federico Oldemburg de los activos que respaldan la emisión de deuda. Se preguntarán quién es Federico Oldemberg, pues según nos dicen es un periodista especializado en gastronomía y vinos razón por la que se le ha concedido el premio nacional de gastronomía en 2007 a la mejor labor gastronómica.

Parece ser que este señor se ha atrevido a suscribir dicho anuncio con un cálculo infantiloide del valor de las reservas según sigue:

  1. Una botella de Conde de Garvey vale 600€
  2. El valor del stock valorado a dicho precio es de €3.4200m al cálculo de 8.000 botas de 500 litros y a 0,7 litros por botella.

Bueno, para llorar ¿no creen?

  1. ¿Una botella de Conde de Garvey vale 600€? Primera verdad a medias. El Brandy Solera Gran Reserva Conde de Garvey tiene un precio de venta al público de 600€, lo cual no significa que esos 600€ lleguen a integros a la empresa de la familia Ruíz Mateos, normalmente los distribuidores tienen la mala costumbre de quedarse su parte de pastel, sino no suelen jugar.
  2. Pero esto es casi lo de menos ya que el susodicho brandy es un brandy que se encuentra en 5 botas y que tiene una antigüedad de 200 años y lleva 60 años en reposo absoluto, las 7.995 botas restantes tienen o bien productos intermedios o bien productos de inferior calidad y por tanto en ambos casos deberían ser valorados a un precio inferior (aquí he encontrado información referente al susodicho brandi).

Nuevamente me da la impresión de que la familia Ruíz Mateos se sirve de un ardid para demostrar la solvencia de las garantías de su deuda, lo que me da que pensar que dicha solvencia no existe. Como ya dije anteriormente a mi no me preocupa demasiado ya que no pienso comprar pagarés de Nueva Rumasaa, pero quienes piensen en hacerlo, estén alerta para acudir a las instalaciones de Conde de Garvey y servirse el reintegro de su obligación en producto. Yo si fuera Vds. acudiría con algún enólogo para que les asesore a la hora de encontrar las 5 botas en las que se encuentra el brandi del bueno, en el resto ya saben, producto semielaborado o de peor calidad.

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Desmantelada una trama de corrupción urbanística en la provincia de Barcelonahttp://www.gurusblog.com/archives/desmantelada-una-trama-de-corrupcion-urbanistica-en-la-provincia-de-barcelona/27/10/2009/ http://www.gurusblog.com/archives/desmantelada-una-trama-de-corrupcion-urbanistica-en-la-provincia-de-barcelona/27/10/2009/#comments Tue, 27 Oct 2009 14:40:21 +0000 http://www.gurusblog.com/archives/desmantelada-una-trama-de-corrupcion-urbanistica-en-la-provincia-de-barcelona/27/10/2009/ Hoy hemos asistido a la detención de 8 personas por presunta trama de corrupción inmobiliaria en la provincia de Barcelona. Se ha detenido a dos cargos de confianza de Jordi Pujol que formaron parte de sus gobiernos: ex secretario de presidencia Lluís Prenafeta (a quien tristemente se le recordará por el escándalo prenafeta, estuvo involucrado […]

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Desmantelada una trama de corrupción urbanística en la provincia de BarcelonaHoy hemos asistido a la detención de 8 personas por presunta trama de corrupción inmobiliaria en la provincia de Barcelona. Se ha detenido a dos cargos de confianza de Jordi Pujol que formaron parte de sus gobiernos: ex secretario de presidencia Lluís Prenafeta (a quien tristemente se le recordará por el escándalo prenafeta, estuvo involucrado en una manipulación de las elecciones al Barça por donde todavía andaba Josep Lluís Núñez) y el ex “conseller” de economía Macià Alavedra.

También han sido detenidos el alcalde de Santa Coloma de Gramenet, Bartomeu Muñoz Calvetun regidor de urbanismo de dicho ayuntamiento Manuel Dobarco Touriño; ambos pertenecientes al PSC y un ex diputado del PSC, Luis García Sáez, quien ya estuvo imputado por estafa cuando presidía la inmobiliaria AGT.

Asimismo se ha detenido a dos promotores inmobiliarios de primer nivel: Josep Singla, constructor y presidente de la inmobiliaria Proinosa; y Lluís Casamitjana, presidente del grupo inmobiliario Espais. Adicionalmente se ha producido otra detención cuya indentidad está pendiente de conocerse.

El alcance de la trama abarca a tres municipios de la provincia de Barcelona: Badalona, Santa Coloma de Gramenet y Sant Andreu de Llavaneres.

A primera hora de la mañana se han producido el registro en Santa Coloma de Gramenet. En Sant Andreu de Llavaneres, localidad con gobierno convergente, se ha producido la entrada judicial algo más tarde.

Seguiremos informando de cómo se desarrolla la trama.

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Riesgos de la deuda subordinada de Nueva Rumasahttp://www.gurusblog.com/archives/riesgos-de-la-deuda-subordinada-de-nueva-rumasa/20/10/2009/ http://www.gurusblog.com/archives/riesgos-de-la-deuda-subordinada-de-nueva-rumasa/20/10/2009/#comments Tue, 20 Oct 2009 22:18:29 +0000 http://www.gurusblog.com/archives/riesgos-de-la-deuda-subordinada-de-nueva-rumasa/20/10/2009/ Hace un par de días comentábamos en un post la tercera emisión de deuda de Nueva Rumasa y las advertencias de las CNMV. Hoy me gustaría hacer una reflexión sobre dos hechos claves para poder valorar la emisión de deuda subordinada de Nueva Rumasa: ¿Para qué se está utilizando esta deuda? ¿Qué garantías tienen los […]

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Ruiz-Mateos, Nueva Rumasa, CNMVHace un par de días comentábamos en un post la tercera emisión de deuda de Nueva Rumasa y las advertencias de las CNMV.

Hoy me gustaría hacer una reflexión sobre dos hechos claves para poder valorar la emisión de deuda subordinada de Nueva Rumasa:

  • ¿Para qué se está utilizando esta deuda?
  • ¿Qué garantías tienen los inversores?

Con respecto al primer punto, según la comunicación de la compañía, la emisión de deuda corporativa se realiza al objeto de realizar adquisiciones y aprovechar las oportunidades que brinda la coyuntura de mercado actual. Todo esto estaría muy bien, no obstante, la primera emisión de bonos (se realizaba desde Carcesa, la compañía propietaria de la marca comercial Apis) tenía un vencimiento de 12 meses, plazo a toda luz insuficiente para poder financiar apropiadamente la adquisición de una compañía. En esta última emisión el plazo es prorrogable hasta los 5 años.

Además vemos que tras las dos emisiones realizadas, Nueva Rumasa ha realizado dos adquisiciones:

  • Taburiente Playa Hotel (Valor de €41M)
  • Criadores almacenistas y distribuidores de vinos de Jerez, S. A. (Valor €12M)

Es decir, ¡gran parte de lo que ha comprado es inversión inmobiliaria con financiación a corto! Hay algo que no va bien.

Mi impresión con respecto a este primer punto es que dadas las dificultades que están pasando todas las empresas y en particular las suyas para obtener financiación bancaria, el objetivo real de dicha emisión es financiar el circulante y por tanto las operaciones del holding. Esta suposición se ve reforzada por el hecho que que José María Ruíz Mateos quiera vender a un fondo soberano la futura indemnización que recibirá por la expropiación de Rumasa, según su blog. Todo apunta en el mismo sentido, mucha prisa por ver la pasta.

Con respecto a las garantías para el inversor, la verdad es que son pocas, muy pocas. Además de que los bonos no se negocian en ningún mercado secundario, ardid que les permite escapar de la supervisión de la CNMV, y que tienen un nominal de €50.000, son emitidos en este caso por una sociedad del holding, Maspalomas Hoteles, S.A., y garantizados por “extraordinarias existencias del viejísimo Brandy de Jerez” y arguyen que la valoración ha sido realizada por el prestigioso profesor del IESE Don Pablo Fernández López.

Posteriormente el Profesor Fernández se ha visto obligado a realizar un comunicado en el que indica que su valoración NO permite conocer cuál es el la garantía de respaldo de los pagarés. El profesor indica que él cree que el valor actual de los flujos de los próximos 12 años descontados de los coñacs Espléndido, Gran Garvey y Conde de Garvey según sus previsiones son de €1.217M, no obstante en caso que debieran respaldar la emisión de obligaciones, debería calcularse el valor liquidativo de las existencias actuales de dichos coñacs, que sin duda su montante sería notablemente inferior.

Ayer conocimos la intención de emitir deuda de menor nominal para inversores minoritarios, para lo cual deberán pasar por el cedazo de la CNMV. A mi me dan la impresión de que están muy necesitados.

En fin, que cada uno tome sus decisiones, pero a mi con esta emisión de deuda segur que no me van a enganchar.

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http://www.gurusblog.com/archives/riesgos-de-la-deuda-subordinada-de-nueva-rumasa/20/10/2009/feed/ 19
Definición ciudadana de “indecencia” en contestación a las declaraciones de Esperanza Aguirrehttp://www.gurusblog.com/archives/definicion-ciudadana-de-indecencia/11/10/2009/ http://www.gurusblog.com/archives/definicion-ciudadana-de-indecencia/11/10/2009/#comments Sun, 11 Oct 2009 18:00:44 +0000 http://www.gurusblog.com/archives/definicion-ciudadana-de-indecencia/11/10/2009/ Me gustaría compartir con vosotros un post de un ciudadano que recoge el blog Inversión y Ahorros; tengo que decir que me siento tan identificado con su contenido y mis emociones sobre los políticos son tales que seguramente podría haberlo escrito yo, pero nunca tan bien. “Ha dicho la Presidenta de la Comunidad de Madrid […]

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Esperanza AguirreMe gustaría compartir con vosotros un post de un ciudadano que recoge el blog Inversión y Ahorros; tengo que decir que me siento tan identificado con su contenido y mis emociones sobre los políticos son tales que seguramente podría haberlo escrito yo, pero nunca tan bien.

“Ha dicho la Presidenta de la Comunidad de Madrid que es indecente que mientras la inflación es -1%, los funcionarios además de tener plaza fija, tengan una subida salarial del 5% (gran mentira por cierto). Objetivo: congelarles el sueldo.

Me gustaría transmitirle a esta Sra. lo que considero indecente. Indecente, es que el salario mínimo de un trabajador sea de 624 €/mes y el de un diputado 3.996 pudiendo llegar con dietas y otras prebendas a 6.500 €/mes; Indecente, es que un catedrático de universidad o un cirujano de la sanidad pública ganen menos que el concejal de festejos de un ayuntamiento de tercera; Indecente es que los políticos se suban sus retribuciones en el porcentaje que les apetezca (siempre por unanimidad, por supuesto y al inicio de la legislatura); Indecente es comparar la jubilación de un diputado y el de una viuda; Indecente, es que un ciudadano tenga que cotizar 35 años para percibir una jubilación y a los diputados les baste con siete y los miembros del gobierno para cobrar la pensión máxima sólo necesiten jurar el cargo; Indecente es que los diputados sean los únicos trabajadores (¿?) de este país que están exentos de tributar un tercio de su sueldo del IRPF; Indecente es colocar en la administración miles de asesores, amigotes con sueldos que ya desearían los técnicos más cualificados; Indecente es el millonario gasto en mediocres TV autonómicas creadas al servicio de la pervivencia en el trono de políticos más mediocres; Indecente es el ingente dinero destinado a sostener los partidos aprobado por los mismos políticos que viven de ellos; Indecente es que a un político no se le exija superar una mínima prueba de capacidad para ejercer su cargo (y no digamos intelectual o cultural); Indecente es el coste que representan a los ciudadanos sus comidas, coches oficiales, chóferes, viajes siempre en gran clase y tarjetas de crédito por doquier; Indecente es que sus señorías tengan seis meses de vacaciones al año; Indecente es que sus señorías cuando cesan en el cargo tengan un colchón del 80% del sueldo durante 18 meses; Indecente es que ex ministros, ex secretarios de estado y altos cargos de la política cuando cesan son los únicos ciudadanos de este país que pueden legalmente percibir dos salarios del erario público; Indecente es que se utilice a los medios de comunicación para transmitir a la sociedad que los funcionarios sólo representan un coste para el bolsillo de los ciudadanos; Indecente es que nos oculten sus privilegios mientras vuelven a la sociedad contra quienes de verdad les sirven; Mientras hablan de política social y derechos sociales ? que indecente.”

¿Dónde está esa nueva clase política que todos queremos? ¿Realmente existe o somos todos unos ilusos?

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http://www.gurusblog.com/archives/definicion-ciudadana-de-indecencia/11/10/2009/feed/ 17
La postura del ejecutivo ante la actual crisis, ¿y ahora qué?http://www.gurusblog.com/archives/la-postura-del-ejecutivo-ante-la-actual-crisis-y-ahora-que/14/09/2009/ http://www.gurusblog.com/archives/la-postura-del-ejecutivo-ante-la-actual-crisis-y-ahora-que/14/09/2009/#comments Mon, 14 Sep 2009 10:49:38 +0000 http://www.gurusblog.com/archives/la-postura-del-ejecutivo-ante-la-actual-crisis-%c2%bfy-ahora-que/14/09/2009/ La verdad es que llevo tiempo mordiéndome la lengua, en este caso los dedos, para no escribir sobre el tema. La verdad creo que el tema, por lo menos para mi, es altamente adictivo, comenzar a escribir y no parar. Me había hecho la promesa de no malmeter, porque la verdad yo soy de la […]

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La verdad es que llevo tiempo mordiéndome la lengua, en este caso los dedos, para no escribir sobre el tema. La verdad creo que el tema, por lo menos para mi, es altamente adictivo, comenzar a escribir y no parar.

Me había hecho la promesa de no malmeter, porque la verdad yo soy de la creencia que ésta es la madre de las crisis, por lo menos de las que yo he vivido, y creo que un país unido es la alternativa con más garantías para sobrevivir. Pero no puedo más.

Me siento cansado del actual ejecutivo (ya hablaré de la opsición), no tiene ningún plan para sacarnos de la actual situación, pero lo más preocupante es que no le preocupa.

Según dicen, en las situaciones de tensión es cuando se ve cómo es una persona de verdad, sin tapujos. Pues bien, yo definiría a nuestro presidente como un bolchevique populista. Y es que desde que comenzó la actual legislatura no ha parado de nadar en la inoperancia, eso sí, poses y medallas que no falten.

  • Primero negando la mayor: no es una crisis es una desaceleración. Pues bien, la desaceleración española nos ha aupado a la cabeza del desempleo de Europa, pasando por delante de largo a los países que sí estaban en crisis (Alemania, Francia, Reino Unido, etc.).
  • Segundo, medidas desacertadas: la verdad es que en este aspecto es un hacha. Sólo él es capaz de dar 400 € brutos un año y el año siguiente subir los impuestos. Mientras el resto de los países hacían cabalas de cómo afrontar la crisis, nuestro ejecutivo se dedicaba a implantar medidas cortoplacistas que no puede sostener en el tiempo, claro está.
  • Tercero, incapacidad manifiesta para hacer un diagnóstico certero de la crisis. Creo que a día de hoy todavía no se están enterando qué ha pasado y cuáles son las palancas con las que cuenta para reaccionar. Teníamos un país cómodamente asentado en una burbuja de bienestar, basada en el endeudamiento de las familias y en el consumo del dinero ajeno, todo esto de golpe y porrazo ya no está. El resultado bajada del consumo con sus consecuencias para las empresas que despiden a personas que no pueden saldar sus deudas, etc. Y lo que se les ocurre es subir la tributación de las rentas de capital y posiblemente a las SICAVs para pagar 420€/mes a quienes no perciban el paro.

Seamos serios, ¡lo que hace falta en España ahora son medidas de calado estructural

Para que no se me tilde de que no aportar ideas, creo que no soy el primero, pero me sumo a que pensemos en una reforma estructural del mercado laboral (ver reflexiones sobre el mercado laboral y la reforma del mercado laboral). Hace mucho tiempo que creo que el mercado laboral en España es muy flexible y es que a los hechos me remito, la elasticidad entre la caída del PIB y la tasa de paro es mayúscula, no comparable con la de ningún otro país vecino. Por un lado están los autónomos y trabajadores temporales, que con la actual crisis “caen como moscas” y por otro los trabajadores por cuenta ajena, con antigüedades abultadas y bajos rendimientos (por decirlo sutilmente) y que son en la práctica “indespidibles”. Creo que se pueden hacer cosas para reducir la precariedad de los unos y evitar los abusos de los otros.

Asimismo, creo que el presidente Rodríguez Zapatero nos ha mentido. Nos engañó cuando dijo que esto era una desaceleración y que el paro no iba a llegar a los 3 millones ¿se acuerdan?. Se apresuró a pergeñar el Plan E siguiendo las doctrinas keinesianas, pero había distintas alternativas a la hora de destinar el gasto público, unas que maximizaran el retorno de la inversión o hacerlo de forma rápida, la primera es difícil de evaluar más aún para el actual ejecutivo, el segundo es una forma rápida de evitar la escalada del desempleo. Por supuesto la solución fue la segunda, por supuesto ellos ya sabían que esto no iba a ser una subida coyuntural del paro. Rotondas y aceras nuevas en toda España, con dudoso retorno de la inversión. Ahora el dinero ya está gastado y los trabajadores vuelven a estar desempleados, ¿alguna idea más? ¿Reasfaltaremos las autovías? ¿Derribaremos hospitales para volverlos a levantar?

El problema es el de siempre, nadie que no sea un estadista está dispuesto a introducir reformas estructurales cuyos resultados se van a ver a unos cuantos años vistas y sin ningún rédito político. Es por esto que me sumo a la petición de Gurus Miki por una tecnocracia económica que ponga un poco de orden en todo esto.

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Un rayo de optimismohttp://www.gurusblog.com/archives/un-rayo-de-optimismo/06/05/2009/ http://www.gurusblog.com/archives/un-rayo-de-optimismo/06/05/2009/#comments Wed, 06 May 2009 09:28:28 +0000 http://www.gurusblog.com/archives/un-rayo-de-optimismo/06/05/2009/ Me gustaría compartir con Vds. este post offtopic cargado de optimismo. Sé que ahora hay mucha gente que no lo está pasando bien, que están angustiados con su situación económica y sin saber exactamente qué va a ser de ellos. Creo que mejor que lo mejor es verlo (subtitulado en castellano). Debemos saber darles a nuestros […]

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Me gustaría compartir con Vds. este post offtopic cargado de optimismo. Sé que ahora hay mucha gente que no lo está pasando bien, que están angustiados con su situación económica y sin saber exactamente qué va a ser de ellos.

Creo que mejor que lo mejor es verlo (subtitulado en castellano).

YouTube: please specify correct url

Debemos saber darles a nuestros problemas su justa dimensión y seguir empujando y, como bien dice Randy Paush en su “última clase”, seguir haciendo lo que creamos que debemos hacer. Al final tendremos nuestra recompensa.

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http://www.gurusblog.com/archives/un-rayo-de-optimismo/06/05/2009/feed/ 3
El lince Santander sigue siendo el más rápido financiando el 100% de las viviendas a particulareshttp://www.gurusblog.com/archives/el-lince-santander-sigue-siendo-el-mas-rapido-financiando-el-100-de-las-viviendas-a-particulares/27/03/2009/ http://www.gurusblog.com/archives/el-lince-santander-sigue-siendo-el-mas-rapido-financiando-el-100-de-las-viviendas-a-particulares/27/03/2009/#comments Fri, 27 Mar 2009 20:07:27 +0000 http://www.gurusblog.com/archives/el-lince-santander-sigue-siendo-el-mas-rapido-financiando-el-100-de-las-viviendas-a-particulares/27/03/2009/ El pasado martes saltaba la noticia, el Banco Santander (SAN) fiananciará el 100% de las viviendas a promotores que realicen descuentos del 20% en el precio de venta. La verdad es que dicho así, como lo decían en muchos medios suena un poco raro. Pero como uno ya está talludito, sabe que sobre todo Don […]

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El pasado martes saltaba la noticia, el Banco Santander (SAN) fiananciará el 100% de las viviendas a promotores que realicen descuentos del 20% en el precio de venta. La verdad es que dicho así, como lo decían en muchos medios suena un poco raro.

Pero como uno ya está talludito, sabe que sobre todo Don Emilio no ata los perros con longaniza. La noticia la visten algunos medios de forma que Santander ha llegado a un acuerdo con la asociación de promotores y constructores (APCE). Realmente la APCE es lo de menos, lo más importante es que esta medida sólo será para los pisos de los promotores a los que SAN ha concedido préstamos hipotecarios.

Tengo que decir que personalmente discrepo de la postura del blogsalmon (ver noticia) que opina “el BSCH corre cierto riesgo con ella” refiriéndose a la medida.

Bajo mi modesta opinión SAN otra vez gana la posición al resto de la banca nacional y se convierte en el rey del first mover advantatge y además reduce notablemente el riesgo. Veamos porque.
Santander tiene unos clientes que son promotores inmobiliarios que se dedican al negocio residencial. En total todos ellos tienen activos por valor de 100. El LTV (loan to value) de SAN es del 80%, es decir que les ha concedido, de forma agregada préstamos por importe de 80. Lo que SAN propone es financiar el 100% de la adquisición de la vivienda a los particulares, pero en el fondo no está incurriendo en ningún riesgo más ya que ese 100% corresponde al valor de 80, que es como queda tras la rebaja del promotor del 20%. En definitiva, lo que SAN propone es convencer al promotor de que ha perdido todo lo que puso (el 20% de equity es la rebaja) y que el titular del crédito sea un particular (que siempre tendrá menos morosidad) en vez de una promotora inmobiliaria. Esta última es la razón que desde mi punto de vista es clave, ya que hace que la calidad de los creditos sea superior y además menos concentrada.

Además de otros aspectos intangibles como es la gran notoriedad de marca en los medios, que por otra parte falta le hace para recuperarse de los Madoff y los fondos inmobiliarios, y la mejora de su posicionamiento. También además se adelanta a colocar algunas viviendas en el mercado, mientras que los promotores clientes de otras entidades todavía están renegociando su deuda con los bancos, antes de que todas las promotoras quiebren y salga al mercado  un stock ingente de viviendas. Todo sea dicho, ya le gustaría a SAN colocar todas las viviendas de sus promotores ya que significaría que consigue traspasar todos los créditos hipotecarios de promotores, aquellos a los que desde Gurusblog nos hemos referido y hemos considerado que valen cero; todo eso sin tener que provisionarlo, por lo menos de momento mientras los particulares paguen.

Me parece una buena medida y que además va a dinamizar el mercado inmobiliario tanto en cuanto van a comenzar a corregirse algunos precios, a la baja por supuesto, y va a ser un punto de referencia para los propietarios que todavía hoy piensan que su vivienda vale lo mismo que hace dos años.

Siguiendo a Hucky y dado que soy un gran melómano me gustaría acabar con una estrofa de una canción. Hoy unos de los grandes, Pink Floyd, la canción es Brain Damage del noveno álbum de la banda, Dark side of the moon:

 “And if the dam breaks open many years too soon
And if there is no room upon the hill
And if your head explodes with dark forebodings too
I’ll see you on the dark side of the moon. “

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Los resultados de la banca ¿alguien se los cree?http://www.gurusblog.com/archives/los-resultados-de-la-banca-alguien-se-los-cree/11/02/2009/ http://www.gurusblog.com/archives/los-resultados-de-la-banca-alguien-se-los-cree/11/02/2009/#comments Wed, 11 Feb 2009 18:53:36 +0000 http://www.gurusblog.com/archives/los-resultados-de-la-banca-%c2%bfalguien-se-los-cree/11/02/2009/ La verdad es que hace tiempo que quería comentar el resultado de la banca española. A finales de enero comenzó el torrente de resultados y publicaciones en los medios.Una vez tuve un jefe que me dijo que era un ejercicio muy bueno antes de hacer un análisis estimar cuál iba a ser el resultado y […]

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La verdad es que hace tiempo que quería comentar el resultado de la banca española. A finales de enero comenzó el torrente de resultados y publicaciones en los medios.Una vez tuve un jefe que me dijo que era un ejercicio muy bueno antes de hacer un análisis estimar cuál iba a ser el resultado y luego contrastar la hipótesis con el resultado y lo más importante, si el resultado del análisis no tiene sentido, claramente el análisis debe estar mal hecho. Pues una cosa parecida me ha sucedido cuando he oído el resultado de los bancos.Colóquense en enero de 2008, justo a dos meses de las elecciones generales, con el partido socialista predicando que España estaba en la champions league de la economía y con una campaña electoral que rezaba “Por el pleno empleo. PSOE”, con España creciendo, poco pero creciendo. Ahora vuelvan a enero de 2009, destrucción de empleo, crisis de consumo, morosidad por las nuves nubes, la burbuja inmobiliaria estallada, etc.¿Tiene sentido que los beneficios de los bancos hayan bajado sólo un 20%? Para mi ninguno. Revisemos algunos:

  • Santander: beneficio de €8,876M (-2%), provisionando €500M por Madoff
  • BBVA: beneficio de €5.020 (-18%)
  • Popular: beneficio de €1.346 (+6%)
  • Banesto: su beneficio se incrementó hasta €779,8M (+2%), provisionó €60M y su morosidad se multiplicó por 3 hasta el 1,62%.
  • Sabadell: beneficio de €673,8M (-14%), provisionó €879,7M y su morosidad llegó al 2,35%.
  • Bankinter: beneficio de €252M (30,2%), morosidad de 1,4%.

Voy a serles sinceros, yo esperaba pérdidas, pero la verdad es que no. Creo que antes de contarnos esta historia los banqueros deberían haberse reunido en una opípara comida para ponerse de acuerdo de qué historia nos iban a vender. Pues como ven hay algunos como los del Banco Popular que han incrementado su resultado un 6%, ahí queda eso.Está claro que todo esto es una gran patraña y que probablemente la regulación les permite decir que han ganado mucho dinero cuando están en pérdidas ya que en diciembre el gobierno aprobó una moratoria del mark to market para los acitvos inmobiliarios bajo el pretexto de que al no haber mercado, era tonto calcular el valor liquidativo con referencia al mercado (me gustaría ver si fuera por que los precios se han disparado si los bancos estarían igualmente cómodos con esta medida).

Vaya que el balance de los bancos no es lo que ellos pretenden que parezca y este es el principal causante de la falta de confianza, mientras no se limpien los efectos de esta burbuja inmobiliaria no conseguiremos curarnos las heridas, en definitiva es alargar la crisis.Mientras tanto tienen a alguno directivos de bancos diciendo que sería una buena idea que el estado interviniera en los bancos, la verdad, no parece un mensaje muy consistente con estamos ganando menos que el año pasado, pero un montón de pasta.En cualquier caso, si me preguntan y para hacer un número fácil cuando miro la presentación de resultados de SAN,  en la página 8, vemos que los créditos con garantía real suman al sector residente suma €123.566M, de los cuales a grosomodo estimaremos que el 80% son hipotecas (€98.853M) y de las cuáles habrá una pérdida de valor cercana al 40%, es decir (€39.500M). Para mí esta es la magnitud de la tragedia, en los próximos años los bancos van a tener que ajustar sus resultados por un montante parecido a éste. Como cambia la historia … pero ¿cuándo se van a ajustar?

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El sector inmobiliario español: viviendo del pasadohttp://www.gurusblog.com/archives/el-sector-inmobiliario-espanol-viviendo-del-pasado/28/11/2008/ http://www.gurusblog.com/archives/el-sector-inmobiliario-espanol-viviendo-del-pasado/28/11/2008/#comments Fri, 28 Nov 2008 10:46:23 +0000 http://www.gurusblog.com/archives/el-sector-inmobiliario-espanol-viviendo-del-pasado/28/11/2008/ Hace días que ya no publico nada referente al sector inmobiliario, otrora glamouroso pero ahora decrépito. Me gustaría sólo comentar algunas cosas que he visto en la prensa y a las que no doy crédito. En primer lugar, hace un mes se celebró el Barcelona Meeting Point, citando palabras de Enric Lacalle “El exito del […]

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Hace días que ya no publico nada referente al sector inmobiliario, otrora glamouroso pero ahora decrépito. Me gustaría sólo comentar algunas cosas que he visto en la prensa y a las que no doy crédito.

En primer lugar, hace un mes se celebró el Barcelona Meeting Point, citando palabras de Enric Lacalle “El exito del BMP es que en esta coyuntura se haya realizado”. Efectivamente amigo Enric, sobre todo si lo comparas con el SIMO (de Madrid) que se tuvo que cancelar, no obstante si al BMP de este año le quitas los stands de promotores brasileros y panameños, y los de los ayuntamientos, no queda nada; nada de nada (todos los promotores en suspensión de pagos). Creo que pude contar 4 promotores relevantes: Espais, Reyal Urbis y Metrovacesa (a Procam ya ni la cuento porque todo el mundo sabe cómo está)Cambiando de tema, esta semana ha salido la noticia de que Ester Koplowitz ofreció antes de verano a comprar el 15,4% de FCC que tiene Inmobiliaria Colonial. Por entonces Mariano Miguel era el consejero delegado de la inmobiliaria y la respuesta que le dio a Ester Koplowitz fue darle largas “ya veremos”, “no se ha reunido todavía el consejo”. Parece ser que la oferta rondaba los 45€ por título, cuando la acción cotizaba a cerca de 40€. El resultado, pues que ahora los dueños de ese 15,4% son la banca acreedora de Colonial y que el precio de la acción a penas supera los 30€. Qué gestión tan brillante Sr. Miguel, yo creo que por eso no le pagan lo que le deben. Y la señora Koplowitz ya puede ir de compras estas navidades con lo que se ha ahorrado ella y los accionistas de B-1998 (familias Peugeot, Faustino y Aguinaga). Parece ser que este paquete se va a repartir entre los distintos acreedores de Colonial y estoy convencido que B-1998 no tendrá demasiados problemas para recomprarlas a un precio muy, pero que muy “competitivo”.

Por último Habitat, la inmobiliaria de Bruno Figueras y ahora de muchos más, que parece que tiene el concurso de acreedores a las puertas. Muchos la miraban con envidia porque había sido la primera en renegociar la deuda antes de las elecciones y David Taguas mediante habían conseguido renegociar su deuda, por lo que cobraba una leve ventaja con respecto al resto de los promotores. Pero la verdad es tozuda, tras diez años de crecimiento desbocado del sector la corrección no era cuestión de un año. Lo que más me asombra es leer en las entrevistas al Sr. Figueras que afirma que volvería a comprar Ferrovial Inmoviliaria ya que en ese momento fue posible apalancarse, cosa que ahora no lo sería. La verdad Sr. Figueras me asusta que gente como Vd. no utilice la experiencia para aprender. Vamos a dejarlo como que de cara a la galería no le gusta admitir sus errores.

Buen fin de semana a todos, aunque frío.

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Los gobiernos europeos avalarán los préstamos tomados por los bancos en el sistema interbancariohttp://www.gurusblog.com/archives/los-gobiernos-europeos-avalaran-los-prestamos-tomados-por-los-bancos-en-el-sistema-interbancario/13/10/2008/ http://www.gurusblog.com/archives/los-gobiernos-europeos-avalaran-los-prestamos-tomados-por-los-bancos-en-el-sistema-interbancario/13/10/2008/#comments Mon, 13 Oct 2008 06:18:57 +0000 http://www.gurusblog.com/archives/los-gobiernos-europeos-avalaran-los-prestamos-tomados-por-los-bancos-en-el-sistema-interbancario/13/10/2008/ Ayer conocíamos que Portugal ha decidido avalar los préstamos tomados en el sistema interbancario por los bancos lusos hasta un límite de €20.000M (ver artículo) y parece ser que los países de la eurozona van a hacer lo mismo tras la reunión de ayer, garantizando la nueva deuda tomada hasta finales de 2009 por un […]

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Ayer conocíamos que Portugal ha decidido avalar los préstamos tomados en el sistema interbancario por los bancos lusos hasta un límite de €20.000M (ver artículo) y parece ser que los países de la eurozona van a hacer lo mismo tras la reunión de ayer, garantizando la nueva deuda tomada hasta finales de 2009 por un plazo menor o igual a 5 años.

De esta forma se conseguirá que de una foma efectiva se transmitan las bajadas en el precio del dinero realizadas por el BCE hasta el euribor (European Interbank Offered Rate), marcado por el tipo de interés interbancario, es decir, al que los bancos se prestan entre sí dinero. Recordemos que el euribor a un año a cierre del viernes estaba a 5,489% mientras que el BCE había bajado el tipo de interés de sus crétitos al  3,75% la semana pasada, en la maniobra orquestada con una serie de bancos centrales en la que bajaron 50 puntos básicos de forma sincronizada.

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Emilio Botín: el viejo zorro ataca de nuevohttp://www.gurusblog.com/archives/emilio-botin-el-viejo-zorro-ataca-de-nuevo/15/07/2008/ http://www.gurusblog.com/archives/emilio-botin-el-viejo-zorro-ataca-de-nuevo/15/07/2008/#comments Tue, 15 Jul 2008 18:00:52 +0000 http://www.gurusblog.com/archives/emilio-botin-el-viejo-zorro-ataca-de-nuevo/15/07/2008/ Les prometo que el tiempo me ha convertido en un auténtico hooligan supporter de Don Emilio Botín Sanz de Sautuola y García de los Ríos. Creo que hoy por hoy es lo que yo denominaría un hidden asset y la principal ventaja competitiva de Banco de Santander con respecto otros bancos de primer nivel. La […]

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Les prometo que el tiempo me ha convertido en un auténtico hooligan supporter de Don Emilio Botín Sanz de Sautuola y García de los Ríos. Creo que hoy por hoy es lo que yo denominaría un hidden asset y la principal ventaja competitiva de Banco de Santander con respecto otros bancos de primer nivel.

La semana pasada la revista especializada Euromoney eligió al Banco de Santander (SAN) como el mejor banco del año, y no me extraña, un año en que el benefico total del banco alcanzó los €9.600M, y como colofón la operación de Antonveneta: para quitarse el sombrero como accionista de SAN y para enfadarse si eres accionista de ABN-AMRO (ver noticia).

A continuación el vídeo que Botín grabó para la ceremonia en cuestión (los consejos que da valen un potosí, son puro sentido común):

YouTube: please specify correct url

Pues bien, a pesar de la caja generada en la operación Antonveneta (€2.400M) y de la colocación de los bonos convertibles que hacen que hoy por hoy Santander sea el banco español, y probablemente mundial, con mejor tier 1, Don Emilio planea una ampliación de capital del 2% para financiar la compra del Alliance & Leicester Bank. Según supimos ayer el Banco ha llegado a un acuerdo de adquisición por 1.259 millones de libras (1.572 millones de euros).

La operación ha sido analizada minuciosamente ya que SAN remitió a la CNMV la presentación de la operación en la que cifra en 180 millones de libras hasta 2011 las sinergias que supondrá la compra de Alliance & Leicester, el 23% de su base de costes en 2007. El banco español, en un alarde de destreza, espera integrar a Alliance & Leicester en a penas 3 meses (con agosto por enmedio). Asimismo una de las claves de la operación es la complementariedad de los negocios de A&L y Abbey bank.

La operación queda a expensas de la aprobación de las autoridades regulatorias y de la junta general de accionistas del banco inglés por más del 75% de los votos.

Atando todos los cabos, y más con los tiempos que corren, SAN se ha asegurado que su calificación crediticia no variará a través de una nota remitida por Standard & Poor´s en la que señala que mantiene sus rátings sobre el banco español sin cambio, así como sobre su filial británica, Abbey.

Seguiremos atentamente las jugadas del gran maestro, como si se tratara de un tablero de ajedrez, comprobando si una vez más acierta de pleno o decide mostrarnos que también es humano y comete algún leve error como en la operación de Sovereign.

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La salida al low cost español: fusión Vueling Clickairhttp://www.gurusblog.com/archives/la-salida-al-low-cost-espanol-fusion-vueling-clickair/08/07/2008/ http://www.gurusblog.com/archives/la-salida-al-low-cost-espanol-fusion-vueling-clickair/08/07/2008/#comments Tue, 08 Jul 2008 16:03:53 +0000 http://www.gurusblog.com/archives/la-salida-al-low-cost-espanol-fusion-vueling-clickair/08/07/2008/ Hace casi cuatro meses escribimos un post sobre la anuncida operación de fusión entre Vueling y Clickair (ver post). Recapitulando rápidamente, esta operación tiene todo el sentido del mundo ya que nos encontramos en un negocio de márgenes decrecientes, especialmente azotado por la espectacular subida el precio del crudo. Este movimiento defensivo permitirá reordenar el […]

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Hace casi cuatro meses escribimos un post sobre la anuncida operación de fusión entre Vueling y Clickair (ver post). Recapitulando rápidamente, esta operación tiene todo el sentido del mundo ya que nos encontramos en un negocio de márgenes decrecientes, especialmente azotado por la espectacular subida el precio del crudo.

Este movimiento defensivo permitirá reordenar el accionariado de la compañía resultante a la vez que poner en valor algunas sinergias de libro a través de la economía de escala.

La operación se articulará de la siguiente forma (según hemos podido saber):

  1. Vueling, que actualmente cotiza en la bolsa española, emitirá nuevas acciones que serán suscritas por los accionistas de Clickair que acudan.
  2. De los accionistas de Clickair (a partes iguales Iberia, Iberostar (Fluxà), Quercus (Carulla), Cobra (ACS), Netfinsa (Serratosa); aunque Iberia poseía el 80% de los derechos políticos ya que era la que ponía la inversión), sólo Iberia, Netfinsa y ACS seguirán en la compañía resultante. Podemos intuir que se les ha dado salida por la puerta de atrás a Quercus y Iberostar.
  3. La compañía resultante tendrá como accionistas de referencia a Iberia (aprox 45%), Hemisferio (Lara) aprox. 15% , Netfinsa y ACS aprox. 5% cada uno, algunos inversores minoritarios como Carlos Muñoz (antiguo CEO de Vueling) con un 2,5% y queda conocer la decisión que van a tomar otros accionistas de referencia de Vueling.

Como resultado tendremos una compañía en la que en los meses post fusión se tendrá que trabajar mucho para:

  • Materializar sinergias en las rutas, eliminando solapes (slots menos rentables) y maximizando el factor de carga.
  • Renegociar con algunos proveedores como los de handling y mantenimiento para conseguir rebajar costes (el principal escollo en este punto es que Iberia, accionista de referencia es  a la vez proveedor de servicios de tierra y mantenimeinto para Clickair).
  • Renegociar con los sindicatos las nuevas condiciones salariales y los despidos del personal de soporte sobrante.

A pesar de que la fusión tiene todo el sentido desde el punto de vista empresarial el principal objetivo que debería perseguir la compañía resultante debería ser escribir con números negros (sin pérdidas) sus cuentas cuarto a cuarto, tarea sumamente complicada por:

  • El 66% de los costes son costes variables (fuel, handling, tasas de aeropuertos y navegación, mantenimiento y seguros). Este ratio se va a cerca del 70% si incluimos el alquiler de las aeronaves. El poder de negociación frente a los proveedores de estos producto/servicios es francamente pequeño.
  • El actual entorno competitivo ha provocado para ambas compañías el deterioro de sus márgenes y a pesar que de un plumazo se ha eliminado a un competidor, existen otros como Rayanair y Easyjet que van a aprovechar su oportunidad para meter cucharada.
  • La fusión de las distintas estrategias de bases de Vueling, con 4 bases en Barcelona, Madrid, París y Sevilla, con la de Clickair con base sólo en Barcelona.

Ambas compañías han recibido la noticia con sendas subidas (ver chart), Vueling e Iberia suben un 18,6% y un 7,2% su cotización con respecto el cierre de ayer 5,48 € y 1,39€ respectivamente.

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Cara o cruz: ¿va a seguir incrementando el número de parados en España durante el segundo semestre?http://www.gurusblog.com/archives/cara-o-cruz-va-a-seguir-incrementando-el-numero-de-parados-en-espana-durante-el-segundo-semestre/07/07/2008/ http://www.gurusblog.com/archives/cara-o-cruz-va-a-seguir-incrementando-el-numero-de-parados-en-espana-durante-el-segundo-semestre/07/07/2008/#comments Mon, 07 Jul 2008 11:28:49 +0000 http://www.gurusblog.com/archives/cara-o-cruz-%c2%bfva-a-seguir-incrementando-el-numero-de-parados-en-espana-durante-el-segundo-semestre/07/07/2008/ La semana pasada el actual mistro de trabajo Celestino Corbacho dio por buenas las previsiones de la OCDE respecto a que España tendría en 2009 una tasa de desempleo del 10,7%. Durante la campaña electoral, el entonces ministro de trabajo Jesús Caldera, comentaba que era un bache pasajero (ver post). Semántica aparte, el hecho es […]

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La semana pasada el actual mistro de trabajo Celestino Corbacho dio por buenas las previsiones de la OCDE respecto a que España tendría en 2009 una tasa de desempleo del 10,7%. Durante la campaña electoral, el entonces ministro de trabajo Jesús Caldera, comentaba que era un bache pasajero (ver post).

Semántica aparte, el hecho es que España está atravesando un periodo de dificultades y eso, cómo no, se refleja en su mercado laboral.

evo_desem.jpg

¿Creen Vds. que el mercado laboral en España  se recuperará en el segundo semestre?

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Reflexiones sobre el sector inmobiliario español, parte IIhttp://www.gurusblog.com/archives/reflexiones-sobre-el-sector-inmobiliario-espanol-parte-ii/19/06/2008/ http://www.gurusblog.com/archives/reflexiones-sobre-el-sector-inmobiliario-espanol-parte-ii/19/06/2008/#comments Thu, 19 Jun 2008 13:51:07 +0000 http://www.gurusblog.com/archives/reflexiones-sobre-el-sector-inmobiliario-espanol-parte-ii/19/06/2008/ Hace un mes aproximadamente (¡caramba! cómo pasa el tiempo de rápido) escribí un post homónimo (ver post), en el que postulaba qué cosas estaban pasando y cúales eran las alternativas por las que se iba a desarrollar el futuro del sector.

Resumiendo, hablábamos de preguntas retóricas como ¿Existe demanda latente para todo el stock? cuya respuesta es un NO rotundo.

Asimismo, tambíen postulábamos que los bancos capitalizarían su deuda y se convertirían en accionistas, pues bien, este va a ser el leit-motive de los acontecimientos:

1. Primeramente una etapa que durará un año y que comenzará tras el verano en la que los bancos van a tener tolerancia 0 con los promotores y poco a poco comenzarán a quedarse con sus activos en "dificultades financieras".
2. Después comenzará otra etapa en que los bancos, ávidos de liquidez para poder acompasar la madurez del pasivo de su balance, necesitarán realizar estos activos y los venderán. La gran pregunta es ¿a qué precio?

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Hace un mes aproximadamente (¡caramba! cómo pasa el tiempo de rápido) escribí un post homónimo (ver post), en el que postulaba qué cosas estaban pasando y cúales eran las alternativas por las que se iba a desarrollar el futuro del sector.

Resumiendo, hablábamos de preguntas retóricas como ¿Existe demanda latente para todo el stock? cuya respuesta es un NO rotundo.

Asimismo, también postulábamos que los bancos capitalizarían su deuda y se convertirían en accionistas, pues bien, este va a ser el leit-motive de los acontecimientos:

  1. Primeramente una etapa que durará un año y que comenzará tras el verano en la que los bancos van a tener tolerancia 0 con los promotores y poco a poco comenzarán a quedarse con sus activos en “dificultades financieras”.
  2. Después comenzará otra etapa en que los bancos, ávidos de liquidez para poder acompasar la madurez del pasivo de su balance, necesitarán realizar estos activos y los venderán. La gran pregunta es ¿a qué precio?

Me gustaría poner un ejemplo ilustrativo que hará más fácil el entendimiento de lo que va a pasar:

  • Año 2006 ó 2007, el promotor adquiere un suelo bajo el supuesto de que el mercado es así de irracional y no hay que tratar de entenderlo, simplemente seguirlo. Paga por el 100 y consigue que el banco le deje 80 y el resto lo pone con capital (20). El nivel de preventa de los grandes promotores inmobiliarios ha ido bajando durante los últimos meses alarmantemente, debido a que el mercado está saturado a los precios actuales.
  • Verano de 2007, la crisis subprime provoca el colapso del sistema inmobiliario en EEUU y hace despertar a mucha gente. Las entidades financieras perciben un riesgo mayor e incrementan las restricciones al crédito asociado al sector (mucha gente se queda sin su hipoteca y por tanto no compra su piso)
  • Verano 2008, el promotor han ido haciendo la pelota más grande, sin vender ni uno de sus pisos, han ido refinanciando deuda con los bancos: ahora tiene un suelo con valor contable de 100 y al banco le debe 85. No hace falta ser un lince para ver que si siguen sin vender, de nada sirve refinanciar la deuda. Los bancos han seguido las consignas del Gobierno para que no se colapse el sistema, pero llega un momento que tienen que defender sus intereses.
  • Algún momento tras el verano, el banco embarga el suelo, de forma que contablemente contabiliza una reclasificación del activo desde la cuenta de clientes (probablemente de las de difícil cobro) a otra en el activo circulante (ya que para el banco esto es un activo circulante). El montante de la reclasificación de idéntico 85.
  • Algún momento en 2009, tras ver que el panorama económico español está que da pena, y prever que si no liquida los activos como el suelo del promotor puede tener problemas de balance … ergo, ¡a por ellos! El principal problema es que las ofertas que recibe por el activo son de 70, al principio se resiste, pero al final, el Banco de España les achucha y acaban liquidando los activos, contabilizando pérdidas por valor de 15.

Existe todavía un desenlace un poco peor, en el que cambiaremos el término banco por caja, y que sigue así: la caja en vez de venderlo, pasa el activo a una sociedad por valor contable 85, que no integra balances (¡Dios, qué perspicaces y perversos a la vez!) y de forma que no aparece en la auditoría, el único problema es que tiene una participación en una sociedad por 85 que es totalmente íliquido (a ese precio) y en este caso, el problema de balance no ha hecho más que agravarse.

Conclusión. vamos a ver:

  • En unos meses los resultados del tercer y cuarto cuartos van a bajar debido a las restricciones en la concesion de nuevos créditos y la no renovación de la cartera, por lo que los márgener de intermediación se reducirán. Lo que implicará probablemente ajustes de plantilla importantes, especialmente en los bancos (ya se sabe, las cajas son harina de otro costal).
  • En un año aproximadamente ampliaciones de capital de los principales bancos que han financiado a los promotores para cubrir las pérdidas asociadas. Los bancos más afectados serán Banco Popular, Banco Sabadell y Banesto, que tienen casi toda su cifra de negocio en España y que han realizado muchas operaciones con promotores (en mucha menor cuantía Bankinter). Las cajas tendrán un problema idéntico, pero no tengo ni idea de cuál será la solución para ellas, (veran, no me veo a las Comunidades Autónomas inyectando dinero, más que nada es que suficiente tendrán con minimizar su contribución al déficit nacional) probablemente sea entonces cuando clamen por las cuotas participativas.

Como colofón les recuerdo las declaraciones en el Barcelona Meeting Point de 2007 (noviembre) de:

  • Alfredo Sáenz (SCH):

<<la banca seguirá prestando y con criterios de concesión serios, como siempre. Aquí no hay experimentos financieros, sino banca tradicional de toda la vida. Esta ortodoxia es la que da solidez al sistema bancario español>>

  • Juan María Nin (la Caixa):

la <<desaceleración ordenada no implica ni crisis ni recesión>>, sino que <<ordena el mercado, lo que no implica un descenso de los precios>> … el precio de la vivienda va a experimentar un crecimiento <<más sostenible>>, en línea con la inflación o poco más de la inflación. <<No van a crecer los precios al 50% pero tampoco van a bajar>>, ya que <<aún existe una importante demanda>>

Parece que ha pasado mucho desde entonces, ¿no les parece?

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Globalización y contaminación ¿un tópico?http://www.gurusblog.com/archives/globalizacion-y-contaminacion-un-topico/31/01/2008/ http://www.gurusblog.com/archives/globalizacion-y-contaminacion-un-topico/31/01/2008/#comments Thu, 31 Jan 2008 09:58:15 +0000 http://www.gurusblog.com/archives/globalizacion-y-contaminacion-%c2%bfun-topico/31/01/2008/ Muchas veces hemos oído la idea de que las grandes multinacionales abren plantas de producción en países en vías de desarrollo para aprovecharse de una legislación mediambiental menos estricta. Tras leer el libro de Tim Harford “El economista camuflado” (the undercover economist) del cual me proclamo abiertamente fan número 1, he encontrado un par de […]

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contaminación globalización inversión países emergentesMuchas veces hemos oído la idea de que las grandes multinacionales abren plantas de producción en países en vías de desarrollo para aprovecharse de una legislación mediambiental menos estricta.

Tras leer el libro de Tim Harford “El economista camuflado” (the undercover economist) del cual me proclamo abiertamente fan número 1, he encontrado un par de reflexiones que nos arrojan bastante luz respecto a lo expuesto en el párrafo anterior.

El fin de cualquier empresa es el beneficio económico y por tanto el retorno de la inversión a sus accionistas. El principal problema se divide en dos partes:

  1. la dificultad de cuantificar el coste de la externalidad asociada a la contaminación producida por una planta. Si esto fuera relativamente fácil, podría repercutírsele a la empresa en cuestion, de forma que ésta estuviera interesada en minimizar dicho impacto, por la cuenta que le trae a ella y a sus accionistas.
  2. al efecto anterior se le suma la disparidad de criterios (diferencia de regulaciones entre país y país) que hace que el coste económico de la contaminación en algunos páises sea mínimo (si existe).

La visión de Harford va más allá. Él argulle que la motivación de una empresa para situar o mover una planta a un país es el de la búsqueda de la mano de obra más económica y no el hecho de contaminar a un menor coste. De hecho las nuevas plantas que se contruyen suelen ser más eficientes y por tanto menos contaminantes, ceterir paribus.

Para soportar lo anterior, afirma que las inversiones que más han crecido durante los últimos 10 años en EEUU son las asociadas a las industrias más contaminantes. Ésto no es debido a que la regulación en EEUU sea especialmente laxa, sino al tipo de industria (seguro que la legislación angoleña, si existe, es más permisiva). El tipo de industria que va a los países en desarrollo suele ser intensiva en mano de obra: téxtil, calzado, juguetes, agricultura, etc. Por el contraro EEUU atrae industria intensiva en capital, en definitiva grandes plantas de producción automatizada, que buscan la estabilidad política. ¿Tiene sentido trasladar a Angola una planta química para ahorrar los costes asociados a la regulación mediambiental? Rotundamente no. De hecho dudo que nadie haya tomado una decisión basándose en este criterio.

Como colofón, entre 1985 y 1995 la contaminación del aire en las ciudades de china en partículas por millón ha descendido conforme se han ido incrementando la inversión extranjera directa.

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Fernando Alonso y la teoría de juegos ¿Hamilton es una gallina?http://www.gurusblog.com/archives/ernando-alonso-y-la-teoria-de-juegos-hamilton-es-una-gallina/19/10/2007/ http://www.gurusblog.com/archives/ernando-alonso-y-la-teoria-de-juegos-hamilton-es-una-gallina/19/10/2007/#comments Fri, 19 Oct 2007 10:17:10 +0000 http://www.gurusblog.com/archives/ernando-alonso-y-la-teoria-de-juegos-%c2%bfhamilton-es-una-gallina/19/10/2007/ En este post, aunque se sale un poco de la temática habitual del blog, me gustaría comentar por qué creo que en la última carrera, en China, fue más beneficioso para Fernando Alonso no haber ganado y quedar segundo por detrás de Räikkönen. Este hecho ha permitido a Räikkönen tener posibilidades reales de conseguir el […]

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Fernando Alonso Raikkonen Hamilton

En este post, aunque se sale un poco de la temática habitual del blog, me gustaría comentar por qué creo que en la última carrera, en China, fue más beneficioso para Fernando Alonso no haber ganado y quedar segundo por detrás de Räikkönen.

Este hecho ha permitido a Räikkönen tener posibilidades reales de conseguir el título, cosa que prácticamente no tendría si hubiera acabado segundo por detrás de Fernando Alonso, y por lo tanto se ha abierto el abanico de contrincantes de los que “preocuparse” para Hamilton.Tanto Fernando Alonso como Kimmi Räikkönen tienen por supuesto menos posibilidades de hacerse con el título mundial que Lewis Hamilton, no obstante tras la última carrera la situación ha cambiado de forma significativa para Lewis Hamilton, quien tenía todo a favor y ahora se ve amenazado seriamente por dos pilotos, con lo que no podrá cometer ningún fallo.

Si aplicamos la teoría de juegos y centrándonos en un hipotético momento de carrera en el que Fernando Alonso y Lewis Hamilton se encuentren por ejemplo adelántandose a la entrada de una curva, si ninguno cede, y ambos colisionasen, la matriz de recompensas es la que sigue:

Hamilton (LH)

Cede

Lucha

Alonso (FA)

Cede

Opción no válida para FA

Opción no válida para FA

Lucha

Avanza y ¿?, Pierde posición y ¿?

Pierde el campeonato, Pierde el campeonato

Esta situación es semejante a la del juego de la gallina, aquel en el que si los dos jugadores no cooperan tienen mucho que perder (ambos pierden el campeonato). En nuestro caso particular hay un hecho diferencial y es que los dos jugadores no parten de la misma situación, razón por la que a Alonso sólo le vale avanzar a Hamilton. En este tipo de juegos, la táctica a utilizar es anunciar las propias intenciones de modo convincente antes de que el juego comience. Por supuesto lo mismo que hemos visto para el caso de Fernando Alonso con Lewis Hamilton, sirve para Kimmi Räikkönen.

Al final todo se resume en que ni Fernando Alonso ni Kimmi Räikkönen tienen nada que perder, mientras que Lewis Hamilton sí. Luego la estrategia más lógica para Lewis Hamilton sería dejarse avanzar e intentar dejar a Fernando y a Kimmi que disputen la carrera y limitarse a intentar puntuar sólo lo suficiente como para hacerse con el campeonato, pero todos sabemos cuán competitivos son estos seres ..

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Vueling, y ahora qué….http://www.gurusblog.com/archives/vueling-y-ahora-que/11/10/2007/ http://www.gurusblog.com/archives/vueling-y-ahora-que/11/10/2007/#comments Thu, 11 Oct 2007 16:02:04 +0000 http://www.gurusblog.com/archives/vueling-y-ahora-que/11/10/2007/ La verdad es que en las últimas semanas hemos asistido a una coctelera de noticias acerca de la compañía que la está colocando en el punto de mira de todos los medios de comunicación, y no por hechos positivos precisamente. Actualmente Vueling compite con Astroc por acaparar el máximo número de titulares en todos los […]

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La verdad es que en las últimas semanas hemos asistido a una coctelera de noticias acerca de la compañía que la está colocando en el punto de mira de todos los medios de comunicación, y no por hechos positivos precisamente. Actualmente Vueling compite con Astroc por acaparar el máximo número de titulares en todos los medios.

Vueling inció este ciclo negativo con la salida de Apax, los “profit warnings”, el descenso en su cotización, la salida de los consejeros de Hemisferio (Grupo Planeta), y la actual “guerra” a tumba abierta entre la dirección actual y el Grupo presidido por Jose Manuel Lara. Recapitulemos un poco la situación actual:

  1. La dirección, haciendo un alarde de altivez, ha menospreciado a los inversores, especialmente a APAX y Hemisferio, pensando que seguirían a pies juntillas sus indicaciones. Esto es feo, pero se puede hacer cuando los resultados acompañan, pero, ay! cuando el negocio no va. El resultado es que la única forma de seguir imponiendo tu criterio es “apoderarte” del free float para legitimar tu gestión.
  2. Los accionistas de referencia, se han encontrado con un duro compañero de viaje que no los entiende, ellos se han jugado dinero en esta empresa y no están dispuestos a asumir a estas alturas según qué riesgos. APAX, salió de malas formas, pero con suculentas plusvalías, pero en cambio Lara y las cajas se encuentran atrapados (especialmente estas segundas, que entraron tras la OPV).
  3. La compañía está sufriendo la disminución progresiva de los márgenes, provocada por el encarecimiento del combustible y el incremento de competencia que al final se traduce en disminución de los precios de venta. No debemos olvidar que los síntomas anteriores son propios de un sector en consolidación y no hay que ser muy perspicaz cuando vemos que Iberia y Spanair están públicamente en venta.

A partir de aquí, Hemisferio ha sido quien ha movido la primera pieza, y es que con la salida de sus consejeros y su compra en el mercado le ha permitido reforzar su posición de accionista de referencia para seguir presionando a la dirección. Probablemente la motivación de Lara es triple:

  1. Rentabilizar la inversión (maximizar)
  2. Poner a un equipo gestor afín que optimice el funcionamiento de la aerolínea y
  3. Ganar el pulso que libra con Carlos Muñoz

Con respecto al primero creo que, en el corto plazo Hemisferio buscará aliados para controlar más del 51%, en el largo plazo la gestión de Lara intentará que Vueling sea una pieza relevante en el puzzle de la consolidación del mercado.

Con respecto al punto 2, una vez la aerolínea ya está funcionando, con una marca que tiene un valor, ya no es necesario el espíritu emprendedor de Carlos Muñoz ni Lázaro Ros, sinó un equipo de gestores que optimicen las operaciones de la compañía.

Con respecto al tercero, es alto tan primario como una lucha de egos. Pero si me preguntan mi opinión le recomiendo al equipo gestor la lectura de la Vanguardia de los domingos; hay muchas ofertas de trabajo. A lo mejor podrían encontrar a alguien dispuesto a hacer de caballero blanco, pero es bastante más difícil encontrar a alguien que además de poner dinero en una empresa que hoy tiene pérdidas, quiera enfrentarse a Lara. Buen viaje …

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La “falsedad” en los resultados de las inmobiliarias…http://www.gurusblog.com/archives/la-falsedad-en-los-resultados-de-las-inmobiliarias/11/09/2007/ http://www.gurusblog.com/archives/la-falsedad-en-los-resultados-de-las-inmobiliarias/11/09/2007/#comments Tue, 11 Sep 2007 00:53:49 +0000 http://www.gurusblog.com/archives/la-falsedad-en-los-resultados-de-las-inmobiliarias/11/09/2007/ Ya hace días que tenía ganas de analizar diferentes aspectos sobre el avance de los resultados de Metrovacesa y Fadesa, las que hasta ahora habían sido las primeras inmobiliarias del país, publicados el pasado día 3 de septiembre. La verdad es que la realidad es terca y por más que no se quiera oir hablar […]

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Ya hace días que tenía ganas de analizar diferentes aspectos sobre el avance de los resultados de Metrovacesa y Fadesa, las que hasta ahora habían sido las primeras inmobiliarias del país, publicados el pasado día 3 de septiembre. La verdad es que la realidad es terca y por más que no se quiera oir hablar de ella, al final no queda más remedio.

Mirando a Metrovacesa, a la hora de comparar el primer semestre de 2007 con el de 2006, vemos que las ventas de vivienda han crecido un 38,9%, pero no obstante las ventas comerciales han descendido un 47,3%. Para quienes sean profanos al sector, debido al largo ciclo de madurez del producto inmobiliario, la venta contable ocurre cuando se realiza la escritura, es decir a la entrega; mientras que la preventa es lo que comúnmente llamaríamos venta. Es decir, las entregas de mercancía ya vendida (hace casi dos años, ya que este es aproximadamente el periodo que va desde la obtención de licencia hasta la entrega de un piso) se han incrementado porque se están entregando las viviendas vendidas hace dos años y un año, pero en cambio las nuevas ventas han bajado a la mitad, y eso quedará reflejado en los resultados de aquí un par de años.

Este fuerte descenso de preventas del primer semestre habrá que seguirlo en el segundo semestre, donde la desaceleración y estancamiento del ritmo de ventas se ha profundizado…Apuesto a que las preventas descenderán entre un 60-70% respecto igual semestre del año anterior.

Cabe destacar que la compañía explica los motivos de la actual realentización de la preventa por tener un menor número de promociones en venta lo que a su vez es debido a la dilatación de los plazos de obtención de licencia y a políticas comerciales; motivos que, desde mi parecer son poco rigurosos.

Al mirar la comunicación de Fadesa, compruebo atónito como las ventas de la actividad residencial (recordemos que son entregas) han descendido un 1% y comienzan comparando las preventas del segundo trimestre con las del primero para que salga algo positivo, pero leyendo más llego al momento en que las preventas han descendido un 27%. Adicionalmente, Fadesa anuncia que el stock de preventas (ventas pendientes de ser entregadas, lo que podría ser parecido a pedidos en cartera) ha llegado a un máximo histórico, quedándome perplejo con la frase siguiente: “tan sólo pendientes de ser entregadas para ser contabilizadas”, sin comentarios, mejor no vender la piel del oso antes de cazarlo ya que como bien podéis imaginar debería decir algo como “pendientes de entregarlas y que el cliente tenga a bien pagar el 80% del precio de la vivienda mas gastos, si es que puede pagar la hipoteca ahora y en el mercado en piso vale más que eso”.

Y todo esto de enero a junio, cuando en España todavía pensábamos que subprime era una bebida refrescante. Seguiremos a la espera de las comunicaciones de Inmocaral (Colonial), Urbis, etc.

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El Core business y el management typical Spanishhttp://www.gurusblog.com/archives/core-business-y-el-management-typical-spanish/17/03/2007/ http://www.gurusblog.com/archives/core-business-y-el-management-typical-spanish/17/03/2007/#comments Sat, 17 Mar 2007 11:48:18 +0000 http://www.gurusblog.com/archives/%e2%80%9ccore-business%e2%80%9d-y-el-management-typical-spanish/17/03/2007/ En la teorí­a clásica de las escuelas de negocio nos enseñan que es el core business de una empresa, y que donde más valor aporta la empresa es concentrándose en él. Dicho con unas palabras mucho menos glamorosas, el refranero español dice aquello de zapatero a tus zapatos (sin ningún tipo de alusión al presidente […]

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En la teorí­a clásica de las escuelas de negocio nos enseñan que es el core business de una empresa, y que donde más valor aporta la empresa es concentrándose en él. Dicho con unas palabras mucho menos glamorosas, el refranero español dice aquello de zapatero a tus zapatos (sin ningún tipo de alusión al presidente de nuestro paí­s).

Me gustarí­a compartir con Vds. el caso de Sacyr, una constructora que durante el año pasado consiguió un gran comportamiento en bolsa, con una gran revalorización récord del 124% (enero 2006 20,80€; enero 2007 46,67 fuente Yahoo Finance) dividendos al margen.

Debemos decir que dicha constructora se encuentra diversificada en la promoción inmobiliaria mediante Vallehermoso, así­ como en el patrimonialista a través de su filial patrimonial Testa y la participación en Eiffage, teniendo un gran número de activos en rentabilidad y recibiendo flujos de caja predecibles y de bajo riesgo.

El problema viene cuando el mercado se sume en una situación irracional del todo vale y los ejecutivos de Sacyr, al ver los movimientos de sus competidores; la mayorí­a diversificadas en negocios con flujos de caja constantes o sinérgicos: concesiones de autopistas (ACS), de aeropuertos (Ferrovial), de servicios de recogida de basuras (FCC), energí­a (Acciona) deciden entrar en Repsol comprando paquetes a un precio promedio de 26€ entre septiembre y diciembre.

A pesar de las justificaciones de su presidente Del Rivero, explicando que con los dividendos son capaces de repagar la deuda y ejercer una gran influencia, se me ocurren varias explicaciones de por qué dicha inversión es un ejemplo de mala praxis empresarial:

  1. No parece existir ninguna sinergia con su core business, que parece estar ligado a negocios de volumen vinculados a las administraciones públicas, ámbitos donde las constructoras de se desenvuelven bien.
  2. A pesar del posible control sobre Repsol, parece que el ROE de la inversión es menor que el que obtendrí­a invirtiendo en su propio negocio, más aún viendo el desenlace acontecido.
  3. Los accionistas de Sacyr, pueden diversificar sus inversiones solitos, si quieren comprar Repsoles, lo pueden hacer en el mercado, no necesitan que nadie lo haga por ellos.

El desenlace ha sido que en tres meses Repsol cotiza a 23€, con unas pérdidas latentes en la inversión de más de €600m, y con la necesidad de extender más avales a los prestamistas. Está claro que los gestores estaban esperando una OPA con una generación de beneficios rápida, también llamado pelotazo, menos mal que no les dio por comprar loterí­a.

Por seguir con el equipo gestor de Sacyr, es asimismo incomprensible la compra de Europistas ofreciendo casi el doble que el otro pujante Isolux.

Esto nos demuestra que es muy difí­cil gestionar una empresa de cara a la galerí­a, tomando decisiones que permiten ganando exposición y notoriedad pero que, a la postre, destruyen valor para el accionista y esto NO es sostenible.

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Ineficacia polí­ticahttp://www.gurusblog.com/archives/ineficacia-politica/15/02/2007/ http://www.gurusblog.com/archives/ineficacia-politica/15/02/2007/#comments Wed, 14 Feb 2007 22:36:27 +0000 http://www.gurusblog.com/archives/ineficacia-politica/15/02/2007/ A continuación me gustarí­a compartir con vosotros una reflexión que tengo en la cabeza y que, aunque conlleva una reacción social sumamente pretenciosa y difí­cil de poner en marcha, no quisiera por ello dejarla en el baúl de los recuerdos. En la polí­tica actual de la mayorí­a de las democracias existe un claro desequilibrio en […]

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A continuación me gustarí­a compartir con vosotros una reflexión que tengo en la cabeza y que, aunque conlleva una reacción social sumamente pretenciosa y difí­cil de poner en marcha, no quisiera por ello dejarla en el baúl de los recuerdos.

En la polí­tica actual de la mayorí­a de las democracias existe un claro desequilibrio en la creación de valor a largo plazo, derivado del hecho de que mientras la toma de decisiones se realiza en el corto plazo, los frutos sólo serán recogidos en el largo plazo; especialmente cuando para crear valor a largo plazo es necesario acometer inversiones de un cierto calado. Lo peor de todo ello es que las susodichas decisiones se intentan evitar a toda costa, dejando en manos del destino y en la cartera de los venideros dichas decisiones y como decó­a Sócrates saber que viento es propicio si no sabes a qué puerto vas.

 

 

Inversión alta

Inversión baja

Plazo de madurez corto

Recogida de rédito electoral

Quickwins

Plazo de madurez largo

Se intentan evitar

No se llevan a cabo

 

Aunque todos vosotros sabéis a qué me estoy refiriendo, la analogí­a inversora serí­a la siguiente:

 

 

 

Inversión alta

Inversión baja

Plazo de madurez corto

Letra del tesoro

Cuenta fresh (ING)

Plazo de madurez largo

Creación de un negocio

-

 

Lo peor de todo es que vivimos rodeados de polí­ticos que se empeñan dí­a a dí­a en mostrarnos cuál es su postura sobre determinados asuntos, para ellos clave, pero cuando llega la hora de tomar las decisiones les tiembla el pulso. En la situación actual en que nos encontramos, creo honestamente que es debido a que el gobierno actual no tiene claro cuál es el proyecto de estado que quiere desarrollar y vertebrar, a parte claro está de algunos aspectos bastante superficiales que son puro maquillaje.

Hoy en dí­a existen en la cartera de nuestro gobierno algunos asuntos que aunque hoy no son urgentes pero si­ son sumamente importantes y por tanto deberí­an comenzar a priorizarlos:

  • Proyecto vertebral de estado, paí­s, o lo que sea y cómo se van a interrelacionar cada uno de los agentes en dicho proyecto, sean autonomí­as, federaciones o cualquier otra figura. En este punto debe tratarse en profundidad, por descontado, cómo se va a financiar cada uno de los players de dicho proyecto.
  • Inversiones en infraestructura: cuál es la postura del actual ejecutivo en la construcción de infraestructuras para mejorar la competitividad del paí­s, además de construir trenes de alta velocidad por doquier:
    • Construcción de centrales nucleares: España (y cualquiera de sus autonomí­as), paí­s deficitario energéticamente decidió por allá en los 80 proclamar la moratoria nuclear dada la impopularidad de dicha fuente de energí­a, no obstante la realidad es obstinada y tarde o temprano terminará acabará siendo necesaria. La postura del ejecutivo es totalmente reactiva.
    • Construcción de una red eléctrica que permita transportar energía, por poner un ejemplo la lí­nea de les Gabarres que permitirí­a la interconexión entre España y Francia, y que hoy en dí­a el ejecutivo ha dejado en manos de la Unión Europea.
  • Un proyecto educativo para el paí­s y esto no es limitarse a replicar de forma reactiva leyes educativas ya fracasadas en otros paí­ses sino hacer un proyecto con el objetivo del desarrollo de las generaciones venideras y alinearlo con la creación de valor a largo plazo
  • Un proyecto social vertebrador e integrador como respuesta a la acogida de todos los inmigrantes llegados y que deben ser integrados en nuestro  paí­s y hacerlos partí­cipes.

Estos deberes no sólo se le deben encargar al partido en el gobierno, también deben encomendárselos a la oposición y desde la sociedad debemos exigirles que comiencen a pensar en el futuro de nuestro paó­s y que dejen de priorizar las cosas de mucha menor importancia, eso sí­, pero con un mayor e inmediato rédito polí­tico.

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El mercado inmobiliario y el optimismo infundadohttp://www.gurusblog.com/archives/el-mercado-inmobiliario-y-el-optimismo-infundado/26/01/2007/ http://www.gurusblog.com/archives/el-mercado-inmobiliario-y-el-optimismo-infundado/26/01/2007/#comments Fri, 26 Jan 2007 00:58:33 +0000 http://www.gurusblog.com/archives/el-mercado-inmobiliario-y-el-optimismo-infundado/26/01/2007/ Podí­amos leer ayer (26 de enero de 2007) en Expansión, en la página 2 de opinión de la edición de Cataluña, el artí­culo a propósito de la burbuja inmobiliaria de D. José C. Balaguer Doménech. Lo más preocupante tras la lectura detallada del artí­culo es que su autor firma el artí­culo como economista. De forma […]

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Podí­amos leer ayer (26 de enero de 2007) en Expansión, en la página 2 de opinión de la edición de Cataluña, el artí­culo a propósito de la burbuja inmobiliaria de D. José C. Balaguer Doménech. Lo más preocupante tras la lectura detallada del artí­culo es que su autor firma el artí­culo como economista.

De forma resumida, el autor expone que los precios de la vivienda pueden bajar en ciudades como Madrid, donde no existen limitaciones para el crecimiento de la ciudad, por el contrario argumenta que los precios en Barcelona pueden desacelerarse pero nunca bajar debido a las caracterí­sticas geogróficas de Barcelona, rodeada por mar, montaña (Tibidabo y Collserola), y ciudades con las que forma un tramado contí­nuo, Badalona, L’Hospitalet, Esplugues, Sant Adrià del Besós y Santa Coloma

Teniendo en cuenta que la solución a la evolución futura del mercado nadie la tiene clara y que lo más cercano que hay son creencias y conjeturas basadas en análisis o intuiciones, me gustarí­a realizar algunas reflexiones al respecto.

Creo que es un hecho, que el precio de la vivienda viene determinado por la ley de la oferta y la demanda. Pero para poder estudiar el mercado necesitamos comoditizar la vivienda, me explico, definir una vivienda de forma simplificada como unos metros cuadrados en una ubicación, de lo contrario podrí­amos llegar a pensar que cada vivienda es diferente del resto y por tanto no es comparable.

Pero el aspecto más importante es la caracterización de la demanda. Es tentador pensar que cada “deal” es único , lo cual no nos llevarí­a a ninguna conclusión, pero cuáles son los drivers de la demanda. Existen varios, pero por destacar algunos serí­an, ubicación, tamaño, distribución,etc

Toda esta reflexión me lleva a la teorí­a de los vasos comunicantes que ahora expongo: cada individuo sopesa en su decisión diversos factores de forma que maximiza el retorno de su inversión. Es decir, el comprador el Barcelona se plantea alternativas, prefiero vivir en una adosada en Sant Cugat de 300 m2 o en un piso de 120 m2 en el paseo de la Bonanova (Zona Premium) en función del montante total de que disponga para acometer la inversión. Este mismo razonamiento se plantean miles y miles de individuos eligiendo de entre todas las viviendas las que tienen un coste inferior a su presupuesto máximo y que maximizan su ecuación de retorno.

Decir que en una ciudad no pueden bajar los precios por que está limitada, serí­a tan sencillo como incluir a las ciudades contiguas dentro de la ciudad y eso ya se hizo, en 1921 y 1897 los pueblos de Sarrià y Sant Gervasi fueron incorporados a Barcelona, además de experiencias empí­ricas como al bajada de precios en ciudades como Shangai.

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