Bueno, de escribir un libro o en un blog intentando hacer afirmaciones sobre predicciones futuras. El problema es que en caso de no cumplirse las predicciones realizadas y sobretodo si las has realizado de forma muy enfática es que puedes quedar totalmente retratado.

Para variar siempre que hay una burbuja especulativa sobre un determinado activo, aparecen los gurús que se dedican a escribir manuales de inversión al rebufo y calor de la especulación para intentar vender libros animando a la gente a seguir aprovechando el boom que durará para siempre.

Cómo claro exponente, en la época de la brubuja del ladrillo en los EEUU, tenemos el libro “Are you missing Real Estate Boom? The Boom will not burst and Why Property Values will Continue to Climb Though the End of de Decade” titulo que se podría traducir por: ” ¿Te estas perdiendo el boom del ladrillo? El Boom no pinchara y porque los precios inmobiliarios continuarán escalando hasta el final de la década”.

El libro fue publicado en 2005 y su autor es David Lereah. Un año y medio más tarde los precios de la vivienda en EEUU empezaron a sufrir un fuerte declive.

En fin creo que uno de los mejores indicadores de que una burbuja especulativa está en pleno apogeo es cuando se empiezan a escribir libros oportunistas sobre el tema.

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Espeluznante la caída de actividad que presentan los números de la inmobiliaria Reyal Urbis en el primer trimestre del ejercicio. Y es que lo que asusta no es la caída del 40% de los ingresos hasta los 187 millones de euros, o que haya presentado unas pérdidas de 52 millones. Lo realmente terrible es la caída, perdón quizás sería más adecuado decir la total ausencia, de la cifra de preventas comerciales… que cayeron un 97% alcanzando la ridícula cifra de 7 millones de euros. (Las preventas comerciales son un buen indicador para prever que ingresos obtendrá en un futuro próximo una inmobiliaria, es decir los ingresos de 187 millones de euros de este trimestre corresponden a las preventas comerciales cerradas en anteriores trimestres).

Teniendo en cuenta que Reyal Urbis tiene activos valorados en más de 10.000 millones de euros, que en todo un trimestre sólo consiga cerrar preventas por un puñado de pisos es francamente alarmante y nos estaría indicando que los peor para el sector inmobiliario en España estará llegando en este 2008 y confirmaría que más que una desaceleración el sector vive una auténtica parada en seco.

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Si alguna cosa hemos dejado clara desde Gurusblog desde hace varios meses/años es que la situación del sector en España no tenía ni pies ni cabeza. Al final el tiempo es quien otorga o quita la razón.

No obstante, el objeto del post es comentar un artículo aparecido en el diario expansión ayer día 23 de abril de 2008, a la postre el día de Sant Jordi.

El artículo en cuestión se titulaba “Dura reconversión inmobiliaria” de Elena Pisonero responsable del sector de infraestructuras y gobierno de KPMG. Los comentarios al artículo surgen de mi entendimiento de cuál es la situación actual del sector y en ningún caso tienen la intención de entrar a polemizar con la autora, aunque creo que el artículo tiene un excesivo sesgo comercial que le hace perder rigor en sus análisis, focalizándose más en mostra al lector el abanico de productos que su empresa puede ofrecer que en lo realmente está pasando o pasará en el sector.

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Ya hemos comentado en varias ocasiones que contra la creencia popular o mito de que el precio de la vivienda en España nunca puede caer, la realidad suele ser tozuda y generalmente tras una burbuja especulativa en un determinado activo, lo lógico es que le siga una corrección en precios de calibre similar.

Parece que una noticia publicada  ayer en varios medios puede ir apuntando que la caída en precios de la vivienda ya empieza a ser una realizadad palpable en nuestro país.

“Un centenar de promotores ofrecen cerca de 2.000 pisos a precio de coste en Cataluña. La Asociación Corporativa de Empresarios Inmobiliarios (ACd’EI) ha puesto en marcha esta iniciativa ante la fuerte desaceleración que experimenta el sector, un enfriamiento que les impide vender los inmuebles a precio de mercado….

Según ha explicado hoy Valentí Oliveras, director de ACd’EI, los promotores subrogarán la hipoteca de los pisos a los compradores. El valor de los inmuebles esta entre los 120.000 y los 180.000 euros y se pondrán a la venta con una rebaja de hasta el 40%. ” Fuente: Expansión.

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En un email, Carles, nos pide que comentemos la demanda de la patronal constructora y de los promotores para que el Gobierno tome medidas para evitar un descalabro en el sector, entre ellas rebajas fiscales adicionales a los hogares para que compren viviendas y así evitar el que parón de la construcción afecte a toda la economía.

Antes de entrar en materia, me gustaría tocar otro punto, que puede ayudar a entender la predisposición o no del Gobierno a apoyar el sector. Así que según leo en la Vanguardia, la Generalitat de Cataluña recaudó la friolera de 1.140 millones de euros menos por la caída de los ingresos del Impuesto de transmisiones patrimoniales y el de Actos jurídicos documentados, ambos muy relacionados con el nivel de compraventa de inmuebles, y atención, la caída en ingresos sólo la empezaron a notar a partir del segundo semestre, así que el impacto aún puede ser mucho más significativo durante el 2008. Teniendo en cuenta que el presupuesto total de la Generalitat es de unos 19.000 millones, la pérdida de 1.000 millones de euros en el 2007 es significativa, pero mejor no imaginar lo que puede pasar en muchos Ayuntamientos donde el porcentaje de los ingresos ligados al inmobiliario es significativamente mayor.

Dicho esto, volvemos al tema inicial, las posibles medidas de ayuda al sector. Bueno, la verdad es que no se muy bien como enfocar el tema, quizás me da la sensación que hay personas que aún no se han despertado del sueño del ladrillo “burbuja” que hemos vivido durante los últimos 10 años.

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La lista de inmobiliarias damnificadas por la crisis inmobiliaria en España empieza a engrosarse de forma preocupante, ha sido celebrarse las elecciones generales y no hay semana que no tengamos un par de inmobiliarias de tamaño medio que no hayan presentado concurso de acreedores. Recopilando os dejo una lista de concursos y reestructuraciones de deuda presentadas durante los últimos 6 meses:

Abril 2008:

Grupo i: Consultora inmobiliaria madrileña presenta concurso acreedores.

Lovipro: Concurso acreedores con 42 M€ de deudas. (Caixa Terrassa, Penedés y Tarragona, principales acreedores)

Marzo 2008:

Grupo Lábaro: Presenta concurso acreedores con 840 M€ en deudas.

Encoval y Nou Temple: 2 inmobiliarias valencianas que presentan concurso de acreedores.

Fbex: Negociando reestructuración Deuda Financiera de 600 M€

VPO Prasi en concurso de acreedores con 40 M€ de pasivo

Cosmani: En concurso de Acreedores con 350 M€ de Deuda Financiera.

Ergea: En concurso de acreedores con 160 M€ de deuda financiera.

SEOP: En concurso con una deuda a corto plazo de 356 M€.

Detinsa: Negociando reestructurar 600 M€ de deuda financiera.

Grupo Jale: En concurso de acreedores con 346 M€ de pasivo.

Grupo Sanchez: En concurso de acreedores con 97M€ de pasivo.

Martinsa-Fadesa: Reestructurada su deuda con 5.153 M€ carencia en el pago de principal de 3 años !!, principales acreedores La Caixa, Caja Madrid, Ahorro Corporación y Morgan Stanley.

Colonial: En proceso de venta, con un préstamo sindicado de 6.400 M€. Las entidades financieras con títulos pignorados sobre las acciones de Portillo y Nozar estudian en ejecutar la pignoración y convertirse en accionistas.

Febrero 2008:

Habitat: Con 1.586 M€ de pasivo financiero alcanza acuerdo con la banca para no empezar a pagar deuda hasta el 2010.

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Parece ser que finalmente Inmobiliaria colonial y el fondo soberano de Dubai han llegado a un acuerdo por el que éste último adquirirá el negocio patrimonial (edificios en rentabilidad) por un precio de 1,2€ por acción. El valor de tasación de los activos en rentabilidad es de €9.000M.

Esta solución lo que  hace es vender las joyas de la corona a un precio muy interesante, y probablemente fruto de la posición de control que ejercen Nozaleda y Portillo y de su necesidad de liquidez para acuciar las deudas que tienen con las entidades que han financiado sus compras de acciones.

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Parece que la burbuja inmobiliaria junto con la crisis financiera está empezando a colapsar los precios de algunas viviendas (si la vivienda, ese activo que nunca baja de precio según las creencias populares).

Para comprobarlo sólo hace falta darse un paseo por algun portal inmobiliario de los EEUU dónde encontramos como en Detroit  varias casas ahora propiedad de los acreedores, (en EEUU suele ser relativamente habitual que cuando el precio de la vivienda es inferior a las deudas acumuladas el propietario le envie las llaves de la casa al banco)  están saliendo al mercado al ridículo precio de 100 dólares.

Es más de las más de 20.000 casas que aparecen a la venta en Detroit en ese portal inmobiliario, cerca de 1.400 tiene un precio entre los 100 y los 5.000 dólares.

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Os adjunto un más que interesante gráfico elaborado por Robet Shiller y que se puede encontrar en la última edición de “Irrational Exuberance”.

El índice se elabora a partir de los precios de transacción reales sobre inmuebles ya existente , ajustando los precios de la vivienda por la inflación. En el gráfico podemos ver como en el último siglo el precio de la vivienda se ha movido alrededor del 110. Sólo dos excepciones, la primera la que va desde el inicio de la primera guerra mundial, comprende la gran recesión hasta llegar al fin de la segunda guerra mundial. Durante dicho periodo el precio de la vivienda sufrió una depresión profunda, con un fuerte repunte al finalizar la segunda guerra mundial que le permitió regresar a medias históricas.

A partir de entonces, un par de periodos de cierta exhuberancia en precios a finales de la década de los 70 y 80 que fueron  rápidamente corregidos en precios, hasta llegar al siguiente periodo “anormal”, iniciado a finales de los 90 donde el índice elaborado por Shiller pulverizó todas sus marcas en un periodo de tan sólo 10 años, llegando a cifras nunca vistas, hasta llegar al año pasado donde todo indica que la fiesta se acabo. Ahora sólo hace falta saber si el precio de la vivienda deberá regresar a su media histórica de forma rápida o paulatina, aunque debido a la verticalidad de la subida yo intuyo que la caída de precios puede ser más agresiva de lo esperado. ¿Podríamos esperar de caídas del precio de la vivienda de alrededor del 10% anual en los próximos 4 años?

Gráfico encontrado en Marginal Revolution.

Por cierto, la subida del precio de la vivienda en España fue bastante más agresiva que en los EEUU.

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Desde este púlpito hemos tratado este tema con la mayor honestidad de que hemos sido capaces todos los integrantes de Gurusblog. Supongo que, sin afán de ser pretenciosos, en nosotros se juntan dos cualidades claves para el análisis: un conocimiento de cómo funciona el sector y algunos insights combinado con una total independencia, ésta más acentuada aún dado que “ocultamos” nuestras identidades bajo pseudónimos.

Bueno, pero todo este rollo para qué. Pues para comentar la comparecencia de la ministra de vivienda Carmen Chacón a mediados de enero en la que anunciaba que el precio de la vivienda en había crecido por debajo del 5% durante 2007 (ver noticia).

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Siento, el cúmulo de posts poco halagueños respecto al sector inmobiliario en España, prometo que el próximo será un ost optimista (aunque no sé aún sobre que porque la bolsa no es que esté siendo la alegría de la huerta), pero es lo que hay. Espeluznante avance de resultados del cuarto trimestre de Renta Corporación. Interesante porque precisamente Renta Corporación se caracteriza por ser una inmobiliaria a la que da una alta rotación a sus activos por lo que el efecto de una posible crisis en el sector se debería notar antes en sus cuentas que el resto de inmobiliarias.

El caso es que los responsables de la empresa han anunciado que la compañía cerrará el ejercicio con unas ventas de entre 515 y 530 millones de euros. Hasta aquí todo normal, sin embargo si nos fijamos un poco vemos que la empresa cerró en Septiembre con unos ingresos de 500 millones. Es decir en los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre la empresa ingreso entre ! 15 y 30 millones de euros !. Es decir a pasado de ingresar más de unos 150 millones por trimestre a 15-30 millones de euros. La caída es simplemente brutal. La verdad es que la última vez que vi algo parecido, fue en una filial argentina de una empresa en la que trabajaba durante el famoso corralito, en donde de repente las ventas cayeron entre un 70%-80%.

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Estoy leyendo la segunda edición del libro de Robert J.Shiller “Irrational Exuberance“, la primera edición se publicó en marzo del 2000, y hacia especial hincapié sobre la burbuja que reinaba en la bolsa con motivo del despegue de las punto.com. En la segunda edición, publicada en 2005, R.J. Shiller profundiza en la, que para él, era la creación de una burbuja especulativa en el mercado inmobiliario norteamericano e internacional. (Parece que a este respecto Shiller también acertó).

Shille, abre el capitulo sobre la burbuja inmobiliaria, intentando refutar una creencia o mito popular respecto a la inversión inmobiliaria que creo que os resultará familiar “La vivienda es una buena inversión y además una inversión segura”

Los datos recabados por Shiller, nos indican que invertir en inmobiliario, no es precisamente una inversión muy rentable a largo plazo. Concretamente, según el estudio de Shiller, desde 1890 a 2004, los precios de la vivienda (descontada la inflación) se han incrementado un +0,4% anual en los Estados Unidos. Cifra que no es precisamente espectacular. Es más, durante estos más de 100 años, Shiller ha comprobado que el precio de la vivienda se ha mantenido estable o incluso ha caído en términos reales, salvo en dos periodos, en los que los precios de la vivienda si que experimentaron un fuerte incremento, justo después de las Segunda Guerra Mundial y cómo no también a partir de 1998.

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Astroc continúa en caída libre, hoy su valor a descendido un nuevo 9,8% hasta situarse por debajo de su precio de salida a bolsa. La acción ha bajado hasta los 6,22 euros y ha sumado este nuevo descenso al que ya tuvo ayer (ver post), acumulando en los dos últimos días, desde que se conoción el detalle del acuerdo de fusión con Landscape y Rayet, un descenso del 21,5%.

Con este recorte, la inmobiliaria se sitúa, por primera vez, por debajo del precio al que fueron colocados sus títulos en su salida a bolsa (6, 40 euros), en mayo de 2006.

Como ya hemos comentado en anteriores ocasiones, Astroc es un auténtico barco a la deriva que nada parece enderazarlo. ¿Con éste comportamiento que accionistas irían a la ampliación de capital? Nosotros seguro que no.

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Los accionistas de Astroc no han acogido nada bien los términos en los que se ha aprobado la fusión de Astroc con Landscape y Rayet. La acción ha cerrado hoy con un destacable descenso del 12,99%, cerrando a 6,9 €, muy cerca de su precio de colocación hace un año y medo de 6,4 €.

Tras la fusión, Rayet será el máximo accionista de Astroc con un 40,3% del capital, mientras la familia Nozaleda desciende su participación hasta el 17,9% y CV Capital (vehículo de inversión del fundador de Astroc Enrique Bañuelos), se queda con un 17%.

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