Ofrecido por

GurusBlog

¿Hay chollos inmobiliarios en España?

Actualmente estamos viviendo la que sin lugar a dudas es la mayor crisis inmobiliaria que hemos sufrido en España, y ante esta situación la mayoría de clientes nos llaman solicitando gangas inmobiliarias ya que están convencidos que les podremos ofrecer operaciones a precios espectaculares en Passeig de Gràcia o en la Calle Serrano.

Sin embargo la realidad hoy es bastante diferente, a pesar que pueda sonar contradictorio, no existen operaciones de este tipo en el centro de las ciudades como Barcelona o Madrid, si bien si puede haber algunas excepciones puntuales que comentaremos más adelante.

Vamos a analizar los motivos por los cuales hoy en el mercado es realmente complejo poder adquirir buenos activos inmobiliarios a precios bajos:

  • Las principales inmobiliarias de este país son a dia de hoy las entidades bancarias. En los últimos dos años se han convertido en los actores principales del mercado inmobiliario.
    Su actuación hasta el día de hoy es la siguiente:
  • Intentan vender los productos invendibles. Es decir pisos en la costa o en las áreas metropolitanas con descuentos espectaculares. El problema es que hoy nadie quiere adquirir este tipo de activos, por mucho que los rebajen de precio. El problema no es el precio, es el inmueble. ¿Quien quiere comprar un piso en una urbanización que parece un desierto?
  • En los activos realmente buenos las entidades bancarias se dirigen a sus cliente principales o bien a “gente de su entorno”. Estas operaciones ya no llegan al posible comprador particular.
  • La realidad es que no ponen en el mercado las buenas piezas.
  • La venta de sus locales comerciales con los bancos de inquilinos en la mayoría de ocasiones son operaciones con rentas de alquiler infladas y ubicaciones que no son prime. Cuidado con los obligados cumplimientos de estas operaciones. Si la entidad bancaria deja el local será imposible alquilarlo al mismo precio.
  • En el centro de las ciudades los bancos no están bajando los precios de los activos inmobiliarios para que se puedan considerar operaciones aconsejables.
  • Por último las entidades bancarias no están dando financiación al inversor particular, con una excepción si compras un activo que esté en manos de una entidad bancaria. En este caso todo son facilidades. Esta situación ha sido duramente criticada por la asociación de promotores.
  • Los promotores inmobiliarios que están sobreviviendo a esta crisis, que por cierto cada vez son menos y merecen un monumento está actuando de la siguiente manera:
  • La Banca les ha recortado sus canales de financiación.
  • En la mayoría de ocasiones pagaron el suelo a precios altos y esto les obliga a aguantar los precios.
  • En la actualidad reciben ofertas por debajo del valor que tienen hipotecado. Ante esta situación prefieren no realizar la venta. Estos pisos están condenados a acabar en manos de las entidades bancarias.
  • A día de hoy los promotores inmobiliarios tienen una mala imagen en España, pero muchos de ellos están intentado sobrevivir en la mayoría de los casos arriesgando su patrimonio. Aunque pueda sonar extraño, los promotores especuladores y oportunistas ya han desaparecido de la escena.

    • Las administraciones públicas parece que no sepan bien lo que está pasando o no quieren enterarse. Publican datos contradictorios cada día, intentan regular el mercado y por último quieren que los precios bajen pero ahora están asustados ante el ritmo que está cogiendo el mercado.
    • Los particulares y las empresas son los que realmente están sufriendo esta crisis, especialmente los que tienen necesidad de vender un activo inmobiliario. Es cuando un particular o un grupo empresarial  necesita desesperádamente vender un activo, cuando se pueden conseguir buenas operaciones para un comprador, es así de triste pero es la realidad.

    Los últimos meses hemos intervenido en operaciones de grupos industriales que tienen que vender activos inmobiliarios para sobrevivir y poder salvar su actividad empresarialEn estas operaciones es donde el comprador si dispone de liquidez puede adquirir buenos activos. En este caso la mayoría de compradores son grupos familiares que no necesitan financiación, el problema es que estos compradores son realmente selectivos, buscan piezas en zonas prime y preferiblemente alquiladas.

    Son compras no para especular, sinó para tener un rendimiento con los alquileres. En Barcelona o Madrid se están cerrando operaciones con clientes de este tipo en torno al 6%. Si la ubicación es realmente prime su puede cerrar al 5 %.

    En este tipo de operaciones y a pesar que pueda parecer poco creible, el comprador tiene que actuar rápido ya que hay poca oferta y mucho grupo familiar con capacidad de compra. Si no actuan con flexibilidad pierden la operación. Esto está sucediendo especialmente en la compra de locales comerciales alquilados en la zona prime de las ciudades. El motivo es que todos los inversores quieren este tipo de activo, ya que es el que mejor está aguantando la crisis y es un valor refugio con alquileres garantizados. El problema es que hay pocos activos disponibles.

    Es decir, hay poquísimos chollos, y cuando estos aparecen, “vuelan” del mercado y además son sólo accesibles a compradores “escogidos” y con muy buen músculo financiero, que aunque parezca raro por la situación en la que nos encontramos, “haberlos haylos”!!!

    Nacho Castella, socio de Cat Real Estate



    Conversación

    34 comentarios

    1.    Responder

      Vivo en Madrid pero soy de Barco de Ávila y voy paso muchas vacaciones en casa de mis padres cuando regreso. Tenía ganas de hacerme una casa allí y hace un par de meses me compré una parcela en una urbanización que están haciendo actualmente allí. La compré por 27.000€ ya que fue una oferta a las 20 primeras parcelas y ya las han subido a 30.000€, quiere decir que ya he conseguido unas plusvalías de 3.000€. Conozco a los constructores y están vendiendo las primeras muy baratas para cubrir costes y luego cuando vendan otras vente, volver a subirlas, por lo que a lo mejor adquiero otra como inversión. Además el sitio me encanta, solo hay que ver como va a quedar y las vistas que tiene. Podeís verlo en su web http://www.fuente-calera.com

      1.    Responder

        Menuda estafa

    2.    Responder

      ¿Invertir en Bolsa o en Inmuebles?

      Debido a la naturaleza diferente de ambos activos, realizar una comparación entre las inversiones en bolsa o en inmuebles es muy dificil si se quiere realizar con rigor para llegar a conclusiones acertadas. Existen factores cómo liquidez o volatilidad que a pesar de ser comparables, deberíamos tener estrategias similares de inversión para poder realizar una […]
      http://www.euroahorro.com/2010/09/27/%c2%bfinvert

    3.    Responder

      Los bancos solo venden los pisos de los barrios bajos, los mas recientes construidos en los años 80, solo terminara la burbuja cuando esos bloques se empiecen a caer y nadie los quiera.
      Es curioso que siga habiendo gente con músculo financiero que siga invirtiendo en inmuebles, seguimos cargándonos la economía.
      El excedente producido se invierte en inmuebles se estanca y no circula, nadie invierte en industria ni ciencia, paqué.
      Los pisos no consumen, los trabajadores sí.
      Si no se invierte en trabajo nadie va a poder comprar los restos de lo que queda.

    4.    Responder

      No vais ninguno al centro de la cuestion…
      De momento estan aguantando los precios porque de paso les sirven para falsear sus balances, pero hay una realidad aplastante, nos esperan 10 años de depresion economica, la gente esta endeudada hasta las cejas , creditos e ingresos en descenso de particulares.
      Con este panorama es imposible que los pisos suban ni que se estanquen, pisos que costaban 500 mil euros no los vamos a ver a 120 mil, pero lo mas seguro que los veremos a 180 mil… tiempo al tiempo.(no en el paseo de gracia o la calle serrano claro esta)

      Esto lo corrobora la cruda realidad, paro masivo, credito escaso, funcionarios con menor poder adquisitivo, stock enorme… bajaran si o si.
      Es una verguenza que el estado no haga nada, pero ya se sabe que no hay democracia en ningun pais llamado democratico, lo que hay son PLUTOCRACIAS donde los poderes economicos controlan totalmente a los politicos.
      Que les vote su padre.

    5.    Responder

      El principal problema aquí es que el dinero manda más que la política. Por eso la ley se desdibuja, solo los expertos la conocen bien y el comprador tiene que buscarse la vida para informarse, en lugar de que las reglas estuvieran sobre la mesa desde el principio. Genial el artículo, sin concesiones. Gracias por toda esa información.

    6.    Responder

      Yo pienso que si que hay muy buenos chollos, pero las compras hay que estudiarlas bien, mirar cien inmuebles para comprar uno no lo veo yo como una tarea exagerada.

    7.    Responder

      De todo lo comentado me gustaría destacar varias aportaciones:

      1.- Que el valor catastral puede ser superior al valor de mercado. Para cuando las revisiones a la baja por parte de la Administración.

      2.- En muchos casos como el que comenta Elquenu la promotora no accede a vender el piso por el valor real de mercado porque lo tiene hipotecado por un precio superior.
      Este piso está condenado a acabar en manos de la entidad bancaria.

      3.- En los portales inmobiliarios actuales de las inmobiliarias los productos que aparecen en el centro de las ciudades son realmente escasos.

    8.    Responder

      Ufff, no me lo recuerdes, que el mes que viene me toca realizar la quiebra de la empresa de mis padres, a los que solo les queda patrimonio inmobiliario del que no hemos conseguido vender nada en un año poniéndolo al precio mínimo para pagar deudas y gastos (más o menos el 50%). Todo para los amables bancos que les prestaron para comprar más y más, y luego un poco más para pagar unos inmensos que aceptaron por desesperación e ignorancia. Se lo van a quedar todo, y nosotros a mantener a nuestros arruinados padres como podamos, que no es que seamos ricos precisamente… Solo espero que no encuentren la manera de sacarnos más pasta a los hijos, que ya nos han sacado bastante mientras intentábamos salvar algo.

    9.    Responder

      El mercado inmobiliario se mueve mucho más lentamente que la Bolsa, sobre todo al caer. Pero las caídas lentas suelen ser las más profundas y duraderas.

    10.    Responder

      Los pisos se oxidan, así de claro, envejecen a ojos vista, nuestros eximios Banqueros que Dios les conserve la vista y las pocas neuronas que tienen. Continúan, esperando un milagro, como si esperaran a Godot , un drama una tragicomedia, un absurdo, o simplemente falta de seso, Están apostando a perder hasta la camisa. Si el dinero del mercado, continúa encareciendose , la economia en caída libre, el paro tres cuartos de lo mismo, los mercados agrietandose. Al final van a tener que rifarlos.

    11.    Responder

      Para Di_Marco:
      Acabo de comprar un piso a un banco, he llevado un 80% del valor a toca teja y a la hora de la negociación con el banco te aseguro que esto sólo ha servido para agilizar el proceso de la hipoteca y el asegurarme que me la concedan.
      Por norma general, al banco claro que le viene bien el “cash”, pero le viene mejor una hipoteca a 40 años de una pareja de funcionarios de grupo A con buenos sueldos: más pasta pillarán.

    12.    Responder

      Total y plenamente de acuerdo. Conozco casos de primera mano de un banco que cotiza en el IBEX y hace esto. Los chollos haberlos hailos, pero van al particular de turno que tiene un depósito de “mucha pasta” en la oficina cuyos empleados tienen contacto con los gestores inmobiliarios del banco.
      Además, por mucho portal inmobiliario que los bancos nos publiciten, los chollos jamás aparecerán ahí, por lo menos a dia de hoy

    13.    Responder

      vivo en Sevilla y en la carretera de coria hay un gran número de viviendas sin vender, abandonadas y si expectativas. Creo que cuando ya no se desgrave y los bancos y promotores vean de verdad que hay demasiada oferta para tan poca demanda…tendrán que soltar riendas y bajar mucho los precios. Los que tienen dinero guardado y esperando, lo pueden hacer todo el tiempo que les dé la gana…a ver si una vez al menos los bancos se tienen que bajar los pantalones!!, que mucho daño es el que han hecho…

    14.    Responder

      Ya ha salido en prensa que las cajas acumulan una gran bolsa de 135.000 viviendas,y supongo que el siguiente paso será intentar el alquiler para traspasar gastos.Los pisos vendibles ya los habrán encasquetado a quien pueda pagar,a un precio de”chollo”,con una financiación a la medida de bancos,cajas y ahora toca repartir la morralla.

    15.    Responder

      El que sepa aguantar será el que se lleve el gato al agua.
      ¿Cuánto puede aguantar un banco con viviendas que les generan costes de comunidad, IBI, etc?.
      ¿Cuánto puede aguantar un promotor con las viviendas sin vender y teniendo que pagar salarios, impuestos, etc?

      ¿Cuánto puede aguantar un ciudadano de clase media sin tener una casa en propiedad? Lo que quiera (si es que quiere).

      Comprar una casa a estos precios en un suicidio financiero (¿riesgo de una hipoteca a 20 años? es inasumible).

      Usemos el sentido común. Yo esperaré el tiempo que haga falta porque mi vida no le pertenece a ningún banco ni a ningún especulador (que aún los hay).

    16.    Responder

      lo que es un error es llamarlos “chollos” ya que son simplemente precios reales entre tanto “precio fantasma” o “no-vendible” o “si-cuela-cuela” o “a-ver-si-viene-un-pringao-y-los-paga” = precios de salida en idealista.

    17.    Responder

      Los precios bajarán más pero viniendo de precios tan altos por mucho que bajen no llegarán a ser chollos

    18.    Responder

      El estallido *BRUTAL* llegará cuando el Bancio de España obligue finalmente a los Bancos/Cajitas a declarar el valor de mercado de los pisos y no el de tasación. Entonces gente con liquidez podrá hasta comprarse un piso en el Paseo de Gracia.

    19.    Responder

      Pregunto yo… si para un comprador particular con cash, es decir, sin necesitar financiación, le sería factible encontrar (o que le enseñaran) uno de esos “pisos buenos” que los bancos ocultan,

      entiendo que a un banco en los momentos actuales le interesaría la liquidez antes que tener que pedir prestado para financiarte, y quizás ante esos casos estuvieran más abiertos a ofertarte algo más interesante.

      Que ventajas tiene tener liquidez (no necesitar financiación) a la hora de adquirir un piso?

    20.    Responder

      Putabolsa, si los bancos naufragan (porque no les da la gana bajar el precio lo “suficiente” a todo el ladrillo que acumulan) ya los rescatara papa Estado.

    21.    Responder

      “Apártate de mi lado que eres muy negro” le dice el grajo al cuervo…

    22.    Responder

      Para Rafa Fernandez,tal y como yo lo veo si que es cierto eso que dices para hipotecas firmadas en los años de autentico Boom,como el 2006-2007-2008.Pero es que hay gente que ya no puede pagar sus hipotecas de años como 2004-2003 y en esas la sobrevaloracion no es tan alta,porque ni los precios que se daban eran tan altos y consequentemente las hipotecas tampoco.
      Solo hay que fijarse en un mismo edificio donde hay mas de un inmueble a la venta los precios.Por mucho que el particular quiera bajarlo (que a cierto nivel ya no puede),siempre se encuentra que al lado hay uno de la banca/caja a un precio substancialmente menor.
      Eso por no hablar que si hay un inmueble a un precio igual de competitivo que la banca (porque por ejemplo aqui el particular quiera salir al precio QUE SEA),al comprador le financiaran sin problemas si compra el inmueble de la banca (aunque este sea un 10%-20% mas caro que el del particular),pero vete a un banco/caja y diles que no quieres comprar su inmueble sino el del vecino particular porque esta a un 20% mas barato.
      Esto terminara mal y te dire porque.La banca cree que tiene suficiente musculo para SUJETAR el mercado INDEFINIDAMENTE y se EQUIVOCA.solo hace falta que alguno de los que forman parte de la banca/cajas lo pasen algo peor,para que entre ellos empiece la guerra de los precios Inmo,como ya paso hace poco con los depositos.

    23.    Responder

      los chollos los encontraremos a partir de enero cuando el mercado inmobiliario se pegue el gran batacazo al no ser desgravable la compra de vivienda habitual, ahi si que habra chollos.

      depositos bancarios junio 2010

    24.    Responder

      Una matización putabolsa. Si se los quedan al 50%, pero no al 50% del valor de la hipoteca, sino al 50% del valor de la deuda exigible (que es bastante mayor que el valor de la hipoteca), que en los tiempos que corren es casi el 135% del valor real de la hipoteca. Además nadie puja por el 70% (que tendrían directamente rematadas), y ni siquiera por un valor superior a ese 50%. Vamos que el banco no se queda con ningún chollo…

      Un saludo.

    25.    Responder

      Mossio encima el valor catastral no es el valor minimo para Hacienda.Ese valor hay que multiplicarlo por un factor de conversion que cambia segun sea una poblacion u otra.Es de locos.Por ejemplo,Barcelona la ultima vez que lo vi,se multiplicaba po 2.8 (eso es casi el triple de lo quue ponga el cadastro).
      Hace meses dije que un impedimento para que el mercado inmo bajase era justamente ese.No se deja vender a los particulares atrapados al precio que quieren.En cambio los bancos y cajas tienen las leyes a su medida.Se ponen a subasta,no salen y se las quedan al 50%.Es una verguenza.Que dejen a los particulares vender libremente y el mercado dejara de estar controlado,manipulado y sustentado por los bancos/cajas.Asi de simple.Pero de momento NO interesa.

    26.    Responder

      “Cat Real Estate” oh yeah. Mira que teneis los catalanes obsesión con EEUU. Dejad de flipar.

    27.    Responder

      Hasta mi abuela sabe ya que hay burbuja, los bancos pueden ralentizar la caída pero a corto plazo la sequía de dinero hace que nadie normal pueda comprar y eso derrumbara los precios a poco tardar.

    28.    Responder

      En estos momentos, el valor catastral de muchas viviendas es superior o muy superior al de mercado.

      Van a rebajar ese valor sobre el que aplican los cálculos de índole fiscal, como IBI, Basuras, Patrimonio, Transmisiones, etc.?

      No oigo que nadie proteste, es que sólo ocurre en los municipios catalanes que yo conozco?

    29.    Responder

      Me quiero comprar piso. Hace poco pregunte en una promotora en Barcelona, cerca de donde vivo, y por un piso de 90 metros me pedian 640.000 euros. Pues vale. Gracias. Para ti… ¿donde esta la crisis? Que no era en Paseig de Gracia!!! Si quieren vender, que bajen el precio que yo desearia comprar. Asi de facil.


    Uso de cookies

    Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies.

    ACEPTAR