Cómo valorar una vivienda
En teoría valorar un vivenda cómo activo es un asunto que no debería ser muy complicado. Al final cómo cualquier otro activo, tiene una base fundamental de valoración. Resumiendo, podríamos considerar que el valor de una vivienda cómo activo está relacionado con la renta anual neta que se puede obtener de dicho activo, ajustada por el coste del dinero, más una prima de riesgo (suponiendo que pudiésemos apalancar el 100% de la compra) más la expectativa de revalorización que podamos tener sobre dicho activo.
Precisamente, mientras que las primeras variables (la renta que se puede obtener, el coste del dinero, incluso la prima de riesgo) son elementos bastante sencillos de calcular, el parámetro de las expectativas de revalorización del precio de este activo, queda un poco más al libre albedrío de la naturaleza humana, y es sin lugar a dudas el factor de ajuste que podría justificar cualquier burbuja especulativa sobre este activo.
Pero vamos a un ejemplo práctico. Nos situamos en el barrio de Salamanca de Madrid, y cogemos como ejemplo un piso de unos 100 metros cuadrados que observamos en el idealista que se suelen alquilar por unos 1.500 euros al mes. Vemos que el coste actual de la financiación en ING Direct está al 5,17% y podríamos suponer que una inversión en ladrillo debería tener una prima de riesgo del 2%.
Cómo podemos ver el valor teórico de la vivienda lo marcarán en menor medida, la renta anual que se pueda obtener por su alquiler, los tipos de interés de la deuda, la prima de riesgo (en el barrio de Salamanca de Madrid podría ser inferior al 2%, en otras zonas alejadas del centro de las grandes ciudades podría ser superior, hay muchos factores que pueden hacer perder valor a un piso, desde la antigüedad, catástrofes, pasando a cambios en las infraestructuras que la rodean, vecinos o comercios cercanos molestos..etc).
Sin embargo, lo que marca realmente la diferencia en la valoración de la vivienda son las expectativas de revalorización del precio del activo. Por ejemplo he visto en el Idealista que por la zona se están vendiendo las viviendas a 8.000 euros el m2. En el modelo que hemos realizado hemos visto que esto significa que para pagar este precio la gente que compra una vivienda cómo inversión en el barrio de Salamanca de Madrid, esta esperando que las viviendas se revaloricen a un ritmo del 6,4% anual. Sin embargo la sensibilidad es brutal. Si alguien considera que a 8.000 euros el m2, la vivienda de la zona subirá al ritmo de la inflación, debería pagar un 40% del valor al que actualmente se están vendiendo las viviendas.
Quizás lo más razonable, y en un barrio atractivo con escasez de oferta, lo lógico sería esperar que la vivienda aumentara de precio a un punto por encima de la inflación. En está hipótesis tendríamos la vivienda sobrevalorada en un 22% en esa zona.
Cuando las expectativas estaban al alza, era fácil justificar cualquier precio, ahora que la cosa está más calmadita, tirando a la depresión, también será fácil justificar un duro ajuste en precio, más que nada porque me parece que ya queda poca gente en nuestro país que pueda pagar estos precios de la vivienda.
Una preguntita, que probablemente sea una tontería:
¿No habría que meter la inflación estimada en el cálculo? Esta haría que el valor calculado por la renta sea mayor, o el calculado por la revalorización sea menor (según si incremento el alquiler o ajusto la revalorización).
Por otra parte está el razonamiento de si se puede esperar una revalorización indefinidamente por encima de la inflación de un bien unitario como es una vivienda, que en el mejor de los casos no puede dividirse mas allá de un cierto límite. Una empresa se puede revalorizar durante mucho mas tiempo, ya que puede acumular activos y aumentar negocio que incrementa su valor, además del crecimiento vegetativo. Pero una vivienda que crezca por encima de la inflación solo puede mantenerse en un sistema en el que algunas fortunas también lo hagan, y solo sería asequible para ellas. La mayor parte de la sociedad que ve como su capacidad económica crece mas o menos con la inflación pronto vería como se sale de su alcance. Yo personalmente cuando valoro una casa prefiero no tener en cuenta la revalorización por encima de la inflación. Al fin y al cabo, si la compro es para vivir en ella, y si la vendo, tendré que comprarme otra, que habrá subido lo mismo proporcionalmente, con lo que pierdo el posible beneficio (si me compro una mejor).
Al modelo le falta la depreciación por uso del inmueble. Una casa con 20 años habrá necesitado un par de reformas si se tiene en alquiler. Y para obtener esa renta de alquiler la prima de riesgo aumenta (los inquilinos se van, te destrozan el piso, etc.)
Realmente las expectativas de revalorización deben rondar el 10-12%, un despropósito que tiene sentido en épocas con datos de inflación del 10-15%
Habría más cosillas, pero para simplificar nos vale.
Por cierto, tienes un gran blog. Felicidades.
También yo quiero felicitaros por el blog.
Respecto al post, desde mi ignorancia total en estos temas, creo que falta considerar los gastos de la hipoteca, ya que poca gente tendrá 800.000 euros para invertir y necesitarán la hipoteca y no son despreciables precisamente.
¿Y considerando el apalancamiento como hace el private equity?
Como primer acercamiento a la valoración de inmuebles no esta mal, pero os dejais muchas cosas en el tintero q afectan a la valoración de inmuebles, en las respuestas he leido algunas y buenas
Nov 28th, 2007 at 22:44 PM
[…] nos presenta una forma muy poco común de valorar el precio de una vivienda, pero que realmente se usa mucho en las inversiones de activos, y se basa en la rentabilidad de […]
Sep 27th, 2008 at 21:43 PM
[…] que no soy el unico que piensa que la vivienda no es y no debe ser un activo C?mo valorar una vivienda __________________ En fin, un timo m?s de los tantos que circulan en esta estafa piramidal y […]
Sep 27th, 2008 at 21:49 PM
[…] por Tezifon parece que no soy el unico que piensa que la vivienda no es y no debe ser un activo C?mo valorar una vivienda Claro, es una cuesti?n conceptual: TU vivienda propia NO debe ser un activo, en eso coincido […]