Cómo valorar una vivienda

En teoría valorar un vivenda cómo activo es un asunto que no debería ser muy complicado. Al final cómo cualquier otro activo, tiene una base fundamental de valoración. Resumiendo, podríamos considerar que el valor de una vivienda cómo activo está relacionado con la renta anual neta que se puede obtener de dicho activo, ajustada por el coste del dinero, más una prima de riesgo (suponiendo que pudiésemos apalancar el 100% de la compra) más la expectativa de revalorización que podamos tener sobre dicho activo.

Precisamente, mientras que las primeras variables (la renta que se puede obtener, el coste del dinero, incluso la prima de riesgo) son elementos bastante sencillos de calcular, el parámetro de las expectativas de revalorización del precio de este activo, queda un poco más al libre albedrío de la naturaleza humana, y es sin lugar a dudas el factor de ajuste que podría justificar cualquier burbuja especulativa sobre este activo.

Pero vamos a un ejemplo práctico. Nos situamos en el barrio de Salamanca de Madrid, y cogemos como ejemplo un piso de unos 100 metros cuadrados que observamos en el idealista que se suelen alquilar por unos 1.500 euros al mes. Vemos que el coste actual de la financiación en ING Direct está al 5,17% y podríamos suponer que una inversión en ladrillo debería tener una prima de riesgo del 2%.

Cómo podemos ver el valor teórico de la vivienda lo marcarán en menor medida, la renta anual que se pueda obtener por su alquiler, los tipos de interés de la deuda, la prima de riesgo (en el barrio de Salamanca de Madrid podría ser inferior al 2%, en otras zonas alejadas del centro de las grandes ciudades podría ser superior, hay muchos factores que pueden hacer perder valor a un piso, desde la antigüedad, catástrofes, pasando a cambios en las infraestructuras que la rodean, vecinos o comercios cercanos molestos..etc).

Sin embargo, lo que marca realmente la diferencia en la valoración de la vivienda son las expectativas de revalorización del precio del activo. Por ejemplo he visto en el Idealista que por la zona se están vendiendo las viviendas a 8.000 euros el m2. En el modelo que hemos realizado hemos visto que esto significa que para pagar este precio la gente que compra una vivienda cómo inversión en el barrio de Salamanca de Madrid, esta esperando que las viviendas se revaloricen a un ritmo del 6,4% anual. Sin embargo la sensibilidad es brutal. Si alguien considera que a 8.000 euros el m2, la vivienda de la zona subirá al ritmo de la inflación, debería pagar un 40% del valor al que actualmente se están vendiendo las viviendas.

Quizás lo más razonable, y en un barrio atractivo con escasez de oferta, lo lógico sería esperar que la vivienda aumentara de precio a un punto por encima de la inflación. En está hipótesis tendríamos la vivienda sobrevalorada en un 22% en esa zona.

Cuando las expectativas estaban al alza, era fácil justificar cualquier precio, ahora que la cosa está más calmadita, tirando a la depresión, también será fácil justificar un duro ajuste en precio, más que nada porque me parece que ya queda poca gente en nuestro país que pueda pagar estos precios de la vivienda.