Santander de mal en peor, corralito en Banif Inmobiliario
La verdad es que parece que a Don Emilio Botín le estén creciendo los enanitos con la banca privada del Santander (Banif), y es que después de participar en todos los “saraos” negativos que pueden haber afectado a inversores ( estructurados de Lehman Brothers y el escándalo de los fondos de Madoff), ahora sólo le faltaba el corralito en uno de sus fondos de inversión estrella, el Banif Inmobiliario (fondo de inversión dedicado a la inversión inmobiliaria patrimonialista).
Hoy esta entidad ha solicitado a la CNMV la suspensión de los reembolso a los partícipes durante un periodo de dos años. Es decir que si teníais dinero invertido en este fondo no lo podréis tocar como mínimo durante este periodo de tiempo.
Con un patrimonio de más de 3.200 millones de euros, Banif Inmobiliario a pesar de ser un fondo, era de facto una de las principales compañías inmobiliarias patrimonialistas del país, y con una comisión de gestión del 3% anual, sin duda un suculento negocio para la gestora de banca privada del Santander (casi 100 millones de euros de ingresos al año). Ya sea como consecuencia de los fiascos anteriores de Banif (Lehman, Madoff) ya porque muchos clientes no han visto claro el tema inmobiliario en nuestro país, el caso es que los partícipes habían solicitado reembolsos de dinero por cerca del 80% del valor del patrimonio del fondo. Como el fondo invierte en inmuebles, y nos son un activo liquido, el corralito (o la suspensión de pagos) es la única opción que les queda a los gestores del fondo para poder realizar una liquidación ordenada.
Además, para acabarlo de arreglar, mientras que hasta ahora el valor liquidativo del fondo sólo había sufrido una merma del 4% en el mes de enero del 2009 (en el 2008 finalizó el ejercicio con una rentabilidad del 1,37%) ahora forzados a ir liquidando inmuebles durante estos dos años, seguramente aflore el verdadero valor liquidativo del fondo que estará más acorde con la actual coyuntura del mercado inmobiliario (siempre es más fácil sostener el precio del valor liquidativo cuando te basas en tasaciones para calcularlo) la cruda realidad empezará a florar al empezar a vender en el mercado dichos activos.
Esperemos que como mínimo, durante este periodo de corralito de dos años al menos la gestora de Banif no cobre ninguna comisión de gestión a los participes.
Y para acabar un deseo. Espero también que durante este 2008, el Banif inmobiliario no haya sido utilizado para comprar inmuebles de algún acreedor del Banco Santander y así salvar hipotecas dudosas para el banco.
Cada vez me sorprende menos que Amancio Ortega sacara todo su patrimonio de Banif y se lo llevara a Goldman Sachs, Botín igual será un “Genio” de la Banca Comercial (ya sabe eso de sólo comprar productos que entiendas ( recuerdan el vídeo de los premios Euromoney)) pero en lo que es banca privada a sus clientes les está dando unos buenos hachazos.
Categorias: Inversión
Tags: banca privada, banif, estructurados Lehman, fondo inmobiliario, Madoff, Santander
la comision de gestion la seguirá cobrando aunque más reducida:
el banco ha comunicado que la gestora rebajará las comisiones, que pasarán al 0,75%, y el Depositario, que las reducirá al 0,10%.
el tema está calentito,
y lo de dejar de cobrar comisiones, va a ser que no. Como bien dice Juan Carlos, las reducen pero no las dejan a cero.
Se da una curiosa situación. Una “división” del banco, dada la crisis y dada la subida de la morosidad, están adquiriendo los activos de muchos de sus clientes para no tener que “provisionar” esas pérdidas y para equilibrar sus cuentas. Pero ahora, con el problema de este fondo, podrá darse el caso que quien compre los activos sea Santander al propio Santander.
Don Emilio, antes o después se sacará un “as” de la manga, para por lo menos, seguir dejando boquiabiertos a muchos, independientemente de solucionar o no el problema de la mejor manera posible. El caso es buscar una solución… y la encontrará.
Una precisión, los reembolsos continúan, se reembolsará el 10% de lo solicitado (pero en dos plazos, en marzo y mayo). A partir de marzo intentarán ir vendiendo activos y cada vez que acumulen un 10% del valor liquidativo del fondo en liquidez, lo reembolsarán a prorrata, tomando como referencia ese último valor liquidativo (lo que quiere decir que los partícipes seguirán sufriendo las caídas). Al menos es lo que yo entiendo de la información en prensa.
Muy malas noticias para muchos inversores que aquí sí que serán en su mayoría genuinamente conservadores.
Y otro daño reputacional más para Banif, y por extensión para el Santander. Hace ya meses que se comenta la posible liquidación de la marca Banif, desde luego no parece descabellado.
Saludos
Lo que me parece un poco desmesurado y fuera de lugar es eso de la “comisión de depositario”, ya que no entiendo como un banco puede tener “depositados” los activos inmobiliarios del fondo.
La bajan al 0,10 %, pero venia siendo del 0,4 %. Teniendo en cuenta que el 90 % del valor del fondo eran (son) ladrillos que por si mismos ni se mueven, ni nadie se los lleva, ni se van a ningún sitio, equivale a decir que Banif (el depositario en este caso), se estaba levantando un 4 % anual de la liquidez promedio del fondo.
Sumado a que por “gestión” (por llevar las cuentas) se levantaban otro 3 % (del total del valor del fondo), más las correspondientes comisiones por operaciones (para la gestión de tesorería, REPOs, girar recibos de alquileres, etc.), más que en las compra-ventas que en su día se hicieron a los precios de CV se le habrá sumado la habitual comisión de intermediación…
Vamos, que lo que me extraña es que aun tenga valor liquidativo positivo. La inversión patrimonial en renta puede ser razonablemente rentable, pero la vaca no da para tanto…
Trabajo en el banco y la verdad es una verguenza como se ha gestionado el tema. Primero durante enero el banco emitió un comunicado a toda la red de oficinas aconsejando que avisaramos a todos los clientes para que consideraran rescatar el fondo, de ahi que el 82% del valor del fondo ya se haya solicitado su liquidacion, es decir que el propio banco ha generado la situacion. Ademas la ventana de liquidez que era del 1 al 13 de febrero ha sido ampliada hasta el 28 de febrero, asi que los que se olvidaron del fondo, vendran rapidamente a rescatar. A los comerciales que trabajamos nos ha pillado de sorpresa y ahora nos toca explicar lo inexplicable a los clientes…
Se va a abonar un 10% a cada cliente y el resto poco a poco… pero lo mas grave es que hasta ahora se venia aconsejando a los clientes de ese fondo que eran unos privilegiados que tal y que cual…
Pienso que se podria haber evitado este disgusto a los clientes, disgusto que es tambien para nosotros los comerciales que les tratamos dia a dia… en fin estoy bastante enfadado
bsch lo que cuentas es muy fuerte y puede tener varias interpretaciones.
Lagarto lagarto…
¿Habéis dado un vistazo al gráfico de morningstar enlazado más arriba?
Durante los años 2007 y el 3T 2008, sigue la recta trazada con tiralíneas que ya inició en el 2000.
Siempre he desconfiado de los fondos, y una de las principales razones es la indicada por Gurus Hucky:
“”"
Y para acabar un deseo. Espero también que durante este 2008, el Banif inmobiliario no haya sido utilizado para comprar inmuebles de algún acreedor del Banco Santander y así salvar hipotecas dudosas para el banco.
“”"
¿Puede investigarse (en otro país no sujeto a la CNMV, claro) cuántos de los inmuebles que ha adquirido el fondo desde 2007 tenían como dueño previo (o hipoteca previa con) el Banco Santander o alguna de sus sociedades?
¿Qué habrá pasado con fondos de RF en la que clientes VIP o mejores fondos han querido vender bonos que han cosechado importantes minusvalías?
Disclaimer: soy accionista del Santander (aunque en este post no le haga ninguna buena publicidad)
BSCH, vaya papelón que os ha tocado a la red comercial. Al lumbreras que ha sido el responsable de diseñar la estrategia que comentas debería dimitir por dignidad si no lo han echado yo. Un fondo inmobiliario no puede ser liquidado en dos días y encima llueve sobre mojado en el caso de Banif y más en este tipo de productos que todas las entidades suelen vender a los clientes como un producto para “viudas y húerfanos” de allí la rentabilidad constante del 5-6% anual, hasta el día de hoy.
En fin, la verdad es que la imagen del Santander con sus clientes esta quedando bastante dañada. Igual alguno de los jefe debería ir pensando en sacrificar algo de beneficio para compensar a clientes sino lo pueden pagar a medio-largo plazo, aunque por suerte o desgracia la gente de este país suele tener bastante mala memoria.
Y no te olvides de los fondos que invertían en acciones de bancos de Islandia, tipo Landsbanki, bancos que han sido nacionalizados.
Interesante lo que comenta bsch… quizás la estrategia está mejor diseñada de lo que parece: ante el goteo incesante de peticiones de reembolso,el propio Santander decide provocar una avalancha de solicitudes de salida entre sus inversores, usando para ello su red comercial. De este modo consigue suspender temporalmente todos los reembolsos alegando la falta de liquidez para efectuar dicho pago, esperando tal vez que dentro de dos años el temporal escampe y el valor de sus activos sea un poco mayor que el actual.
bueno mi comentario es mas bien simple y de no poder creer lo que pasa,si a sido una estrategia para que el banco pueda aplazar los pagos que es lo que parece da verguenza,ellos cobran una comision de cojones por mantener una cuenta,no te dejan sacar el dinero por que sino te penalizan y ahora que te hace falta el dinero….ellos quieren devolverlo pococ a poco y como te van a compensar ese tiempo que tardan en devolverlo?si han sacado beneficios por que nos estan toreando?por que ahora que pasa todo esto permiten que se salgan con la suya?y si nececitaba ese dinero para no ser un moroso…..quien nos ayuda a nosotros ahora?si alguien sabe que ahy que hacer ahora agradeceria que me lo explicara.muchas gracias
alguien sabe algo sobre el fondo inmobiliario del Banco Sabadell, parece que era similar a este y los % de rembolsos ha sido del 33%… parece que va por el mismo camino…
yo siempre lo he pensado, si tienes dinero invierte tu directamente en inmuebles o en bolsa……. fondos inmobiliarios, de inversión bursatil y los de pensiones son una ESTAFA presunta claro
Mi padre tenia ahi todos sus ahorros hasta hace un año que le aconseje sacarlo.
Nos pusieron mil pegas, aparte de las ya consabidas 4 ventanas anuales de liquidez, eso por no contar la kafkiana conversacion con la gestora, tratando de convencernos de la seguridad del fondo y de que eso de la crisis inmobiliaria era un invento de los medios …
Al final nos salimos, menos mal.
Parece que la causa de la solicitud de reembolsos es una carta que han enviado, donde avisaban de una re-tasacion (el gran timo de las inmos y los bancos) y de una perdida de un 20% de los activos. Que esperaban con eso ? Han fomentado el corralito.
Ademas supongo que en esos 2 años, si los activos se deprecian, que es lo logico, puede perder un gran %.
Lo mas indignante es que ahora digan que estudiaran ofrecer creditos a los afectados. Eso si, a precio de mercado, con la garantia de los fondos y si los riesgos lo aconsejan.
“Espero también que durante este 2008, el Banif inmobiliario no haya sido utilizado para comprar inmuebles de algún acreedor del Banco Santander y así salvar hipotecas dudosas para el banco.”
Un castillito de naipes, con el dinero de los inversores desprevenidos…
La diferencia en las formas la podemos encontrar comparando la solución dada entre Banif Inmobiliario y BBVA Propiedad. Mientras en el primero la estrategia de liquidación seguida no parece la más apropiada, cabrea a los clientes y genera alarma, el segundo dio a todos los clientes la oportunidad de salir del fondo comprando directamente el BBVA las participaciones. Dos formas diferentes de tratar a los clientes y quemar o no la red comercial.
Aviso a los navegantes:
Esto le ha pasado al Santander y al BBVA, pero cualquier fondo inmobiliario es actualmente ilíquido por la sencilla razón que los bienes inmuebles lo son.
Yo me saldría inmediatamente o en la próxima ventana de liquidez de cualquier fondo inmobiliario de cualquier gestora
Lo que comenta @Seaweed tiene todo el sentido. Si un 10% de clientes solicitan el rembolso no pueden justificar un corralito, pero con el 80% se vende mejor la medida.
La explicación conspiratoria de Seaweed no me convence, porque no entiendo qué beneficio obtienen Banif-Santander alentando los reembolsos.
La idea de que se animó a los clientes a solicitar el reembolso, con el fin de poder justificar la suspensión no me parece plausible, ya que para solicitarla sólo es necesario que los reembolsos superen el 10%. Al parecer en la última ventana de liquidez ya se superó esa cifra (aunque se decidió atenderlos de todas formas) y era más que previsible que en esta se volviera a superar. En todo caso, de haber querido Banif-Santander que se superara ese límite, estoy seguro de que habría formas más sutiles de obtener solicitudes por el 20, 30 o 40 % todas las cuales justificarían la suspensión.
El caso es que me consta a través de un familiar que desde Banif-Santander se ha recomendado la venta, y visto el volumen finalmente solicitado (80%) necesariamente ha sido una política generalizada (aparte de que lo sabemos fehacientemente por el testimonio de bsch), lo que requiere una explicación. Ya digo que la de Seaweed no me convence, pero no tengo ninguna alternativa.
En resumen, sabemos que desde Banif-Santander se ha alentado el reembolso por parte de los partícipes, pero ignoramos por qué, ya que no soy capaz de encontrar ningún beneficio para Banif-Santander de lo sucedido.
De momento el misterio está sin resolver.
Saludos
Este corralito, por lo menos yo lo vi venir de frente, en linea recta, pero en mi caso supe evitar el choque. ¿Como lo intui? Muy Facil: Enero 2008 el “tonto” de Emilio vende todos sus chiringuitos. Septiembre comienza el desplume de miles de clientes que habia “confiado en ese banco”, recordemos que nos vendieron productos muy seguros LEHMAN, MADOF, OPTIMAL, FORTIS, ISLANDESES, MEINL, me dejo alguno?
¿que tonto seguiria confiando en este banco y sus gestores? Yo desde luego no, asi que desplumado una vez era suficiente y antes de que hubiera una segunda vez me largue de este banco, no sin antes pregonar a todo el que me leia y oia que sacaran sus dineros del BANIF SANTANDER.
Los unicos que se salieron de este banco me da la impresion que fueron los amiguetes de Emilio, pues segun he leido en diferentes foros hubo salida masiva de grandes fortunas y del que subscribe este comentario. ¿Les pago Emilio con este chivatazo el golpe de MADOF? ¿Fue la desconfianza las que les hizo salirse? Yo lo hice por desconfianza. Creo que una inspeccion de la fiscalia daria mucha luz a esta retirada a tiempo.
Si un fondo gestiona activos ilíquidos es un fondo ilíquido.
Tan sencillo como eso.
Me gustaría ver la liquidez que tienen los promotores inmobiliarios.
Otra opción es vender todo el fondo de golpe, pero eso haría caer el precio de os activos ¿Quien compra ahora 2000 viviendas?
El gran problema es que la gente creyó que comprar bienes inmuebles era una inversión segura…
Esto es sólo la puntita del iceberb del “corralito” que viene.
Los primeros han sido los inmobiliarios, luego vendrá la congelación (y obviamente, la “devaluación”) de las participaciones de los fondos garantizados, luego vendrán los planes de pensiones y luego los depósitos de ahorro.
Los bancos no tienen liquidez, no tienen dinero, tienen mucho solar y mucho ladrillo, que cada vez valen menos.
Repito, si alguien no para esta psicosis, tenemos “corralito” en España en menos de 6 meses.
Yo veo que la postura del Santander ha sido en vez de dejar que algunos clientes se vayan saliendo poco a poco y dejen a los últimos la consolidación de pérdidas, lo que ha hecho ha sido “darle una padata al avispero” para que salgan todos de golpe y se repartan las pérdidas.
De todos modos, me parece que deberían haber intuido que la burbuja había explotado e ir poniendo el fondo en liquidez desde hace más de un año. Sería lo profesional para alguien que está cobrando unas comisiones desproporcionadas para la gestión realizada.
Mi madre contrató el fondo inmobiliario del Popular en 2005 y en enero de 2007 empezaron a decir a los clientes que recomendaban salirse de él (mientras empezó a bajar después de dos años de subidas en torno al 30%). En este caso sí que se ganaron la comisión (lo digo por hablar bien de algún banco alguna vez)
Yo soy cliente del Santander más de 30 años, y mis ahorros son aplicados en lo fondo Santander Banif Inmobiliario,ahora no sé que me da ni cuándo mi dinero.Estoy rebelado, indignado perjudicado y robado, porque YO CONFIABA en Santander. Santander nunca más. EL BBVA con su fondo inmobiliario, tomó la actitud más ética y honesta porque cumplió con los participantes y clientes del fondo. Más que nunca en estos tiempos, necesitamos confianza y honestidad, y BBVA ha demostrado que tiene estos valores, e Santander no los tiene.
Yo sé de una anciana de 90 años a la que convencieron para que depositase los ahorros de su difunto marido en este producto financiero, asegurándole que era seguro. Su hija no se atreve a explicarle ahora que esos ahorros se han ido. Porque haciendo números y viendo el desplome del valor de los activos del fondo, los reembolsos en los próximos dos años van a ser ridículos. No van a recuperar ni siquiera el capital invertido. ¿Corralito? Más bien la ruina. Es indignante.
¿Qué es un fondo inmobiliario?
Un fondo inmobiliario es un fondo de inversión, regido por la Ley 35/2003 de Instituciones de Inversión Colectiva, que tiene diversos activos inmobiliarios, que explota en alquiler. En particular, el artículo 38 de la Ley anterior está dedicado a los fondos inmobiliarios. Está formado por una sociedad gestora (en este caso Santander Real State), un depositario (Banif) y unos partícipes que suscriben las participaciones del fondo.
Como los inmuebles son menos líquidos que otros activos, sólo se permite la salida del mismo dos veces al año. Para mantener la liquidez está obligado a mantener al menos un 10% de su patrimonio en activos líquidos (efectivo, renta fija…)
¿Quién fija el valor liquidativo del fondo? ¿De qué manera lo fija?
La valoración del fondo se regula por la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, art. 75 y otros. La gestora designa una sociedad tasadora, en teoría independiente, encargada de llevar a cabo la tasación. De manera resumida, cada inmueble del fondo inmobiliario se valorará por el menor de los siguientes dos valores:
* El valor por actualización de rentas, que supone capitalizar, a una determinada tasa de descuento, los flujos de rentas futuros que proporciona el inmueble, en el caso de estar alquilado. Por ejemplo, supongamos una oficina alquilada por 1.000 euros al mes una vez descontados gastos (12.000 euros al año). Capitalizando estos 12.000 euros durante la vida útil de la oficina (se suele tomar 50 años), a una tasa de descuento, nos daría el valor por actualización de rentas. La tasa de descuento oscilaba en torno al 5,75%, según información recibida por Santander Real State. Con este valor, la oficina anterior tendría un valor por actualización de unos 319.500 euros.
* El valor de realización del mercado, que tradicionalmente suele ser más alto que el valor anterior. En este caso, supongamos que se han vendido oficinas similares por 380.000 euros, luego este sería el valor de realización.
En este ejemplo, el valor que asignaría la sociedad tasadora sería de 319.500 euros, que es el menor valor. Por tanto, aunque el precio de las oficinas en el mercado cayese, tendría que caer mucho para llegar a ser menor que el valor de actualización de rentas.
Hay que tener en cuenta que entre el 75 y el 80% del patrimonio Santander Banif Inmobiliario está y ha estado alquilado y, por tanto, produciendo rentas.
¿Cómo ha evolucionado Santander Banif Inmobiliario, en comparación con el mercado inmobiliario? ¿Cómo ha evolucionado el mercado del alquiler?
Desde el 31-01-1996 hasta 31-10-2008, el fondo ha dado valores liquidativos mensuales crecientes, con una sola excepción: diciembre de 2006 con un -0,09 %. El crecimiento anual acumulativo en este periodo ha sido del 7,25 %. En 2007 y hasta 31 octubre 2008 también ha sido creciente. Desde el comienzo del año 2008 y hasta el 31 de octubre de dicho año (diez meses) el valor liquidativo de este fondo creció un 4,46%, aun cuando la situación del mercado inmobiliario ya venía siendo bajista.
Coincidiendo con el cálculo del valor liquidativo del fondo a 31 de octubre de 2008, se produjo el mayor reembolso de la historia de este fondo, el 14% de su patrimonio (unos 560 millones de euros). El valor liquidativo se calcula después de las peticiones de reembolso, del 1 al 16 de octubre 2008, y precisamente su cálculo resultó ser el máximo de la historia del fondo. A partir de este fecha y de este reembolso, los valores liquidativos de noviembre y de diciembre han decrecido, con unos valores del -1,17% y del -1,81%, respectivamente. En enero de 2009 el valor liquidativo ha decrecido –4,21%
¿Qué es eso del “colchón” existente en el valor liquidativo del fondo?
La forma de valorar los inmuebles (menor entre valor de actualización y valor de mercado) hace que, si el inmueble está alquilado, pueda ocurrir (y así venía ocurriendo) que el valor asignado al inmueble sea menor que su valor de mercado. Como el 80% de los inmuebles estaban alquilados, crecimientos o caídas rápidas del precio de los activos inmobiliarios no se trasladan al valor liquidativo del fondo. Esto era lo que los gestores denominaban “colchón” y así se lo explicaban a algunos partícipes: el valor liquidativo del fondo no había reflejado el enorme crecimiento de los precios inmobiliarios, pero tampoco iba a acusar de manera brutal la caída de este mercado.
¿Qué provoca las peticiones masivas de reembolso de los partícipes?
La regla de valoración de este fondo, según su reglamento, es hacer tasaciones cada mes de la doceava parte de los inmuebles, con lo cual en un año estaban todos tasados. Sin embargo el 26 de diciembre de 2008, en plenas Navidades, los partícipes reciben una brevísima carta por correo ordinario, anunciando la tasación extraordinaria de todo el fondo durante enero y febrero del 2009, para adecuarlo a la situación actual del mercado inmobiliario. Los partícipes anticipan lo peor. Averiguan en la prensa que en noviembre 2008 se produjo la mayor salida de capital del fondo y se preguntan si ha existido información privilegiada. Están desinformados por parte de los gestores. La gestora cambia unilateralmente la frecuencia de tasación del fondo, pero: ¿por qué no la cambiaron cuando el precio de los inmuebles subía vertiginosamente, y sólo cuando baja?
¿Qué gestión ha hecho Santander Real State de la situación?
El aumento de la frecuencia de tasación del fondo por parte de Santander Real State, así como el reembolso masivo que ocurrió en octubre, ha motivado las dudas de los partícipes, que en estampida han solicitado el reembolso. Santader Real State no ha efectuado una correcta política de comunicación hacia los partícipes.
Algunos partícipes, como propietarios de una parte proporcional del fondo, han solicitado mayor información a Santander Real State: los informes de tasación de cada inmueble del fondo durante los últimos años, con las bases de cálculo del valor de cada uno, de acuerdo con la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, art. 75. Santander Real State no lo ha proporcionado, aumentando la falta de información a los legítimos dueños de todos estos inmuebles que forman el fondo.
El 20 de febrero de 2009 ha aparecido en la prensa que el edificio de oficinas Castellana 13, ha sido vendido por unos 4.300 euros por m2, cifra bastante baja teniendo en cuenta la representatividad y ubicación del inmueble (ver http://www.neg-ocio.com, número de 20 de febrero de 2009, donde afirma que el comprador del inmueble es un antiguo socio de Ana Patricia Botín).
¿Qué ha hecho la CNMV? ¿Qué responsabilidad tiene?
Hasta el momento, la CNMV, que se rige por la Ley de Procedimiento Administrativo, se ha limitado a registrar los dos hechos relevantes de 12 de diciembre de 2008 (tasaciones extraordinarias), 16 de febrero de 2009 (suspensión reembolsos) y 19 de febrero de 2009 (venta de Castellana 13). Nada más.
El art. 70 de la Ley 35/2003 de 4 de noviembre, además otras muchas normas, atribuye a la CNMV. las funciones correspondientes que garanticen la transparencia de los mercados, la correcta formación de los precios y la protección de los inversores.
El art. 72 de la Ley 35/2003 faculta a la CNMV, dando cuenta razonada al Ministerio de Economía y Hacienda, para la intervención de la sociedad gestora.
En la situación actual, la CNMV tiene que intervenir este fondo con la presencia en tal intervención de los participes, únicos propietarios del mismo, para que se tomen las medidas que realmente protejan al inversor. Los inmuebles valen mucho dinero, más de lo que se tasan, y no se pueden vender a capricho de la gestora deprisa y corriendo, cuya gestión desde 31-12-2007 no es de recibo.
Otra forma de proceder de otros fondos
El BBVA, bien sea por considerarse con cierta responsabilidad con sus clientes, bien por razones de marketing, compró las participaciones de los partícipes que pidieron el reembolso por 1.600 mill. de €.
¿Es constitucional la normativa que rige las Instituciones de Inversión Colectiva?
El partícipe es el propietario en pleno dominio del fondo, pero sólo en teoria, en la práctica la gestora actúa como si fuera propietaria absoluta. Tanto la Ley de IIC como su Reglamento son inconstitucionales, en cuanto que anulan las facultades que corresponden al propietario, el cual no cuenta para nada en la gestión de su patrimonio a pesar de que es suyo y no de la gestora. Vulneran derechos fundamentales.
El banco, la gestora y el depositario son del mismo grupo empresarial. En el caso de Banif Inmobiliario, el Santander y sus bancos filiales captan el dinero de los partícipes. Dominan la gestora y el depositario con participaciones mayoritarias o totalitarias en su capital. Decide tanto sobre el patrimonio inmobiliario del banco, del cual es propietario, tal y como aparece en la contabilidad del Santander y del patrimonio inmobiliario de Banif Inmobiliario, con la incompatibilidad que esto supone. Y los partícipes, legítimos dueños del fondo, no pueden ni disponer, ni gestionar, ni planificar, ni participar en la gestión, ni hacer nada más que entregar su dinero y esperar pacientemente a que se lo reembolsen si hay liquidez o a que se lo vendan a quien les de la real gana al precio que les apetezca. A pesar de que los fondos inmobiliarios han alcanzado en España un tamaño comparable a sociedades del IBEX, la Ley no ha previsto nada similar a una Junta de Accionistas (partícipes en este caso) ¿No es esta situación legal propia de una tiranía? Pues aunque parezca mentira es la de España. Es más, cuando el participe pide información a la gestora del Santander sobre su patrimonio en inmuebles, se la niegan, porque la ley ordinaria interpretan que no les obliga.
Afectado Banif, la tasa de descuento de las rentas que aplican es del 5,75%, que es la rentabilidad exigida, pero que pasa si el mercado te exige ahora tasas de rentabilidad superiores, pongamos del 6,5%. Como veras las dos formas de calcular el valor actual de los inmuebles están correlacionadas. Si la renta de los alquileres es una X constante y el inversor ahora exige una mayor tasa de descuento, en la ecuación la única forma de encajarlo es rebajando el precio de los activos para el nuevo comprador. Igualmente estamos asumiendo que la X de las rentas de alquiler seguirá constante pero con la crisis hay muchos locales comerciales que se están quedando vacios sin inquilino, incluso conozco casos de primera mano de cadenas de tiendas que están negociando bajadas en los precios de los alquileres que ya tenían de entre el 10% y el 15% y los arrendatarios las están aceptando ya que sabe que sino su alternativa es quedarse con el local vacío durante un largo periodo de tiempo, ergo menos rentabilidad del alquiler que sólo se puede corregir con una menor valoración.
Efectivamente, tienes toda la razón, Gurus Hucky, el valor de actualización de rentas depende de las rentas que se están obteniendo y de la tasa de descuento que se aplica. Desde luego, los partícipes, que son los legítimos dueños del fondo, deben ser informados de esas dos cosas, es decir, deben ser informados de qué tasa de descuento se está usando EN ESTE MOMENTO y qué evolución están teniendo los alquileres EN ESTE MOMENTO (parece ser que estos últimos no se están viendo afectados). También deben conocer si estos dos términos HAN VARIADO RESPECTO A VALORES LIQUIDATIVOS ANTERIORES y POR QUÉ.
Por tanto, en su derecho de información, varios partícipes han solicitado de manera fehaciente a Santander Real State la siguiente información, sin que hasta el momento hayan tenido noticias de la misma:
Documentación en la que se apoya el cálculo de Valores liquidativos y sobre todo de las correspondientes tasaciones de patrimonio a 31.12.07, a 31.10.08, a 31-12-08 y enero y febrero de 2009 conforme a normas del reglamento del fondo. Deberá comprobarse el valor estimado de cada inmueble, analizando las tasaciones efectuadas por la sociedad tasadora, inspeccionando los datos para su cálculo, tanto por el método de comparación, como por el de actualización de rentas o cualquier otro, y la razón de haberse elegido uno u otro. Es decir, el informe de tasación de cada inmueble, conforme al titulo III de la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, cuyo art.75 y otros especifican la forma de proceder.
Además de lo anterior, han solicitado a la CNMV que investigue:
Partícipes que fueron reembolsados con valor liquidativo de 31.10.08 investigando, en su caso, su relación con Banco Banif (depositario del fondo) o su matriz Banco Santander o Banesto y si las inversiones objeto de reembolso eran administradas por estos bancos.
Preparación, antecedentes y personas que han intervenido en la venta de Castellana, 13 (Madrid) y todos los datos de la tasación de este inmueble hasta su venta conforme al punto 4 anterior.
b) Que se suspenda cautelarmente la venta de inmuebles por los irreparables perjuicios que se podrían ocasionar al patrimonio del fondo si sigue la gestora tirando los precios.
c) Que se intervenga la sociedad gestora Santander Real State, sustituyendo sus órganos de gestión y dando entrada en los mismos a partícipes del fondo, de conformidad con lo previsto en el art. 72 de la Ley 35/2003 de IIC.
d) Que, en virtud de la exposición anterior, se solicite a los tribunales la nulidad de las ventas de inmuebles propiedad del fondo que se hayan llevado a cabo desde 12 de diciembre de 2008.
Nunca pude imaginar que un asesor, me mintiera en septiembre, diciendo que el año se cerraba con una ganancia de un 5%, y que no me preocupase..yo habia decidido sacar mi dinero del banif… es mi patrimonio y lo uunico que tengo para vivir. Me considero engañada y estafada..jamas nadie de mi entorno confiará en el Santander al ver como han actuado. Yo considero esto un robo a mano armada…Así señores lo digo porque no hay derecho a esto.
Yo soy uno de los inquilinos de una de las viviendas en régimen de alquiler que pertenecen al santander y que forman parte de la cartera del fondo en cuestión.
A nosotros nadie nos ha informado de nada y lógicamente tenemos cierta inquietud. ¿Alguien sabría decirme de qué manera nos puede afectar a los inquilinos de dichos inmuebles la crisis de Banif?
Muchas gracias
Casi todos los afectados ,a mi parecer son gente mayor ,pensionistas,gente faciles de engañar.En mi casa son tres los afectados ,todos pensionistas y todos sus ahorros ahi a merced de otros ,haciendo y deshaciendo con un dinero que no es suyo ,lo que les viene en gana,eso y robar para mi es lo mismo,todavia esto es mas ruin,pues primero han estudiado como engañar a esta pobre gente ,que no hay que estudiar mucho,ya que son personas como niños pequeños muy facilmente de engañar,Esto yo creo que deberia estar penado,o es que el señor botin y sus secuaces no tienen conciencia,lo que deben hacer es devolver a cada uno,lo que es suyo y dejarse de mas cuentos,que no tienen dinero ,pues que se lo devuevan en especias como se suele decir,y se dejen de jugar con el dinero de los demas.Otra cosa el señor juez garzon ,no se dedica a investigar,cosas parecidas a esta,pues que hace que no intenta averiguar esta,que donde esta ese dinero,porque digo yo que en algun lado estara.
Feb 17th, 2009 at 12:02 PM
[...] problema, como apuntan en Gurus Blog, para el Banco Santander puede llegar si durante 2008 Banif ha comprado de forma habitual inmuebles [...]
Feb 17th, 2009 at 12:58 PM
[...] Publicado por baniflehman en Febrero 17, 2009 En Gurus blog [...]