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Datos mercado inmobiliario en España en 2009

En el blog Spain Economy Watch encontramos un post donde se recopila a la perfección y se reflexiona sobre los principales datos macro económicos de la economía española. De entre todos ellos tomamos prestados los referentes al sector inmobiliario y de la construcción, lo que nos permite hacer una buena composición de lugar sobre cómo está en estos momentos el que fue el principal motor de nuestra economía.

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Índice Actividad Sector Construcción.

Durante el mes de Octubre la actividad del sector constructor experimentó una caída adicional del 1% respecto los niveles del mes de Septiembre, desde Julio del 2006, la actividad en el sector lleva acumulado un descenso del 35%, o lo que es peor 3 años y medio de largo declive. Teniendo en cuenta que la construcción fue el principal motor del crecimiento español, la clave será poder encontrar que sectores podrán en algún momento tomar el relevo del sector de la construcción en la creación de empleo.

En el sector residencial, en número de nuevas viviendas iniciadas cayó un 47% en el tercer trrimestre del 2009 respecto al tercer trimestre del 2010 (33.140 viviendas terminadas), excluyendo la construcción de vivienda protegida, la caída aún sería más dramática (61%), incluso si lo comparamos con el segundo trimestre del 2009, en el tercer trimestre la construcción de viviendas cayó un 20%.

En cuanto a viviendas finalizadas, en el tercer trimestre (excluyendo vivienda protegida) se finalizaron 83.500 viviendas, una caída del 41% respecto al año anterior, y del 13% respecto al trimestre anterior. Durante los últimos 12 meses se han finalizado 444.544 viviendas, en un mercado donde con suerte se están vendiendo unas 200.000 viviendas al año, esto significa que el stock de viviendas seguiría creciendo. El motivo por el que se están aún finalizando tantas viviendas, tiene una explicación sencilla. La banca siente pavor a quedarse con viviendas en stock, pero aún le aterroriza más tenerse que quedar con suelo o viviendas a medio finalizar por lo que prefiere seguir financiando para que si recibe algo en dación de pago sea un edificio terminado y no uno a medio construir.

Lo preocupante, es que cuando la banca deje de financiar estas viviendas que se iniciaron en pleno boom, la actividad de la construcción asociada al inmobiliario residencial aún puede continuar su caída, con el impacto pertinente en puestos de trabajo.

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Evolución precios mercado inmobiliario en España.

De momento continúa la caída de precios en el mercado inmobiliario, el índice que elabora Tinsa, muestra que en Noviembre los precios llevan una caída del 6,6% en los últimos 12 meses. Seg;un Tinsa, la caída acumulada en los precios desde el 2007 sería del 14,75%. Obviamente la clave es saber si ya se ha llegado al suelo en los precios de la vivienda o si por el contrario el ajuste continuará. Según el último informe sobre el mercado inmobiliario elaborado por el BBVA, el mercado inmobiliario español estaba sobrevalorado en un 30% en 2007. Los expertos del BBVA esperan una caída de precios del 7% en 2009, del 8% en 2010 y del 5% en 2011. Los precios de la vivienda no se estabilizarían hasta 2012.

Entre los motivos para seguir esperando una corrección en precios estaría el ratio Precio de la Vivienda/Ingresos personales disponibles. En España, en 2007 en pleno boom este ratio alcanzó los 7,7 años, actualmente estaría en 6,6 años, una cifra aún muy alejada de los 4 años de media histórica en España o de los 3,5 años que actualmente tienen en los EEUU.

Igualmente según BNP, la siguiente presión de precios a la baja, vendrá de la mano de la banca, actualmente la principal inmobiliaria del país que empezarán a ofrecer importantes descuentos, que podrían llegar al 50% en 2010 si realmente quieren empezar a deshacerse del stock de viviendas que están acumulando.

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Evolución Venta de Viviendas en España 2009.

Al final del primer trimestre del 2006, el mercado de venta de viviendas en España estaba vendiendo cerca de 1 millón de viviendas al año. En el tercer trimestre del 2009 las ventas acumuladas en los últimos 12 meses no superaban las 400.000 unidades. Una cifra aún más que considerable, pero impulsada por dos factores. En primer lugar por la entrega de viviendas por las ventas cerradas con los compradores antes del inicio de la crisis inmobiliaria y en segundo lugar por las viviendas adquiridas por los bancos. Durante la mayor parte del 2009, el nivel de ventas de viviendas nuevas ha superado claramente el nivel de ventas de viviendas usadas (históricamente siempre ha sido al revés) lo que sería un claro indicador de que en 2009 el nivel de ventas de viviendas nuevas ha estado claramente hinchado por los dos factores comentados anteriormente.

Si estimamos que en niveles normalizados en España se venderán unas 200 mil viviendas año, 100 mil nuevas y 100 mil de venta de segunda mano, esto significa que en ventas reales, no daciones en pago o similares, llevará prácticamente una década absorber el stock acumulado de cerca de 1 millón de viviendas nuevas sin vender. Esto asumiendo que no nos pongamos a construir muchas viviendas nuevas más.

Un dato para la esperanza

Ante este panorama algo oscuro, también hay algún dato para la esperanza, aunque toca buscarlo a nivel micro. Hay una pequeña inmobiliaria de la que puedo obtener datos de forma directa. Con un stock de unas 120 viviendas repartidas en 4 promociones con diferentes localizaciones,  esta inmobiliaria no había vendido ni una vivienda desde hace 2 años y medio. Desde este mes de Septiembre ha conseguido cerrar la venta de 2 viviendas y un alquiler con opción de compra. No es para tirar cohetes, pero significa que en un mercado totalmente muerto, existe algo de vida y esperanza. Eso si el precio de venta ha sido a precio de hipoteca, es decir con un descuento del 30% sobre el precio que tenían en mente vender en 2007.

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Conversación

11 comentarios

  1.    Responder

    para Alberto,

    Igual en precio no te equivocas (podrias estar cerca de los minimos), pero ojo porque el coste de oportunidad durante los proximos años tambien podria ser altisimo…

  2.    Responder

    Hola,
    Un par de cosillas.
    Los informes de los bancos son subjetivos,¿cuantos inmuebles tienen en sus balances?.
    Estamos en el mercado,con su “ley”,oferta y demanda,imperfecto,exagerado,lo mismo que en el 2006 el precio de los pisos era una “pasada”,en el 2011,2012 también lo podría ser,yo soy muy pesimista.(hojala me equivoque).
    Por lo demás,ni un pero al articulo ni a los comentarios.
    Suerte.

  3.    Responder

    La verdad es que da miedo lo que puede pasar en 2010 y proximos, pero como inversor inmobiliario, animo a otros inversores a que hagan como yo.
    He comprado alguna propiedad en 2009, pero con descuento del 60% respecto a los maximos de 2007. Alguien podría pensar que el 60% de descuento es una oportunidad muy clara pero os aseguro que a pesar que lo estoy haciendo, tengo mis dudas de si aún estaré comprando caro…
    El futuro lo dirá…

  4.    Responder

    Gurus Hucky, muy interesante el post, aunque verdaderamente preocupante, pese a que la bolsa probablemente cierre en máximos desde marzo y aquí “parezca” que no pase nada malo en la economía. A ver si consigues algún estudio sobre el impacto que sobre el PIB, la renta per capita o el empleo, entre otros, podría tener la evolución futura del sector de la construcción, junto con la crisis crediticia. Sobre el empleo, ya hay quien habla de tasas de paro superiores al 25% dentro de poco; sobre el sistema financiero, el debate sobre el corralito / no corralito ya está abierto en la blogosfera hace tiempo; sobre la UE y el Euro, también hay varios debates abiertos (si España sale del euro o no, si bajan los salarios para que aumente su competitividad o no, etc.). Pero el dato que nos falta es cuánto más pequeña será la economía española cuando finalice el movimiento descendente que sigue desde hace tiempo y que aún no ha finalizado. Si alguien ha hecho ya el cálculo y quiere compartirlo en el blog, se lo agradecería muchísimo.

  5.    Responder

    ¿Pq, en el 5º párrafo, dices que sería “preocupante” que cuando la banca deje de financiar, caerá más la actividad constructora?

    Eso no es preocupante, es simplemente inevitable y además es necesario. No nos vamos a pasar toda la eternidad construyendo pisos que nadie necesita… ¿Que el paro va a crecer más? Pues si, por que no tienen sentido que sigan ni esas obras de viviendas ni las del Plan E.

    Las consecuencias de haber creado niveles artificiales de empleo en la construcción, es el paro de millones de obreros. Eso si es triste, millones de extranjeros tendrán que irse a buscar trabajo a otros países, pq no es posible recolocarlos a todos en otros sectores. Y que nadie crea que potenciar sectores con más valor añadido va a darles trabajo a esos obreros.

    Mi escenario para los próximos años contempla mucho menos de 200.000 vvdas vendidas al año. Hay que tener en cuenta que buena parte de la venta de pisos ha estado apoyada por la llegada de varios millones de inmigrantes que se quedaban con los pisos viejos, eso hacía posible que muchos españoles vendieran esas viviendas que ya no querían y así se pudieran comprar otros nuevos. Otra pata importante de la demanda era la inversión en activos inmobiliarios (esta pata también está rota ahora que todos sabemos que existe un super stock y que la banca no puede finaciarla). Por último otra pata destruida es la segunda residencia; esta demanda se congela cuando la economía estornuda.


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