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¿Debo apresurarme para comprar mi vivienda antes de 2011? “La paciencia es la madre de la ciencia”

comprar vivienda desgravación fiscal

Con motivo de las modificaciones que pretende introducir el Gobierno, a través de la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2011, mucha gente se plantea si debe invertir en su vivienda habitual antes de que llegue el 1 de enero de 2011, para poder aprovechar así el incentivo fiscal conocido como deducción por adquisición en vivienda habitual.

En este sentido, entendemos que antes de acometer una inversión de tales características debemos sentarnos y pensar qué ahorro sobre el precio de compra de la vivienda supone realmente la aplicación de la deducción por adquisición de vivienda habitual para los contribuyentes.

Así, teniendo en cuenta que, tal y como está redactada la Ley de Presupuestos, se regulará un régimen transitorio que será respetuoso con las expectativas de los contribuyentes que comprometieron su inversión en vivienda con anterioridad a la introducción de las nuevas limitaciones; en palabras más llanas, se permitirá aplicar la deducción por vivienda habitual a aquellos que compren su vivienda habitual antes de 2011, de conformidad con las reglas de juego establecidas con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva norma.

Por tanto, suponiendo que adquiriésemos nuestra vivienda habitual antes de finalizar el año 2010, tendríamos derecho a una deducción en la declaración del IRPF equivalente a 1.352,25 euros; siempre y cuando, pagásemos a nuestro banco anualmente un importe que fuera igual o superior a 9.015 euros por nuestra deuda hipotecaria (amortización del préstamo e intereses incluidos).

Por ello, suponiendo que hubiéramos financiado la adquisición de la vivienda con una hipoteca a 30 años, el ahorro real y máximo al que podríamos aspirar como consecuencia de la aplicación del citado incentivo fiscal, teniendo en cuenta una tasa constante de descuento del 3%, ascendería a 26.504,70 euros. No es oro todo lo que reluce, efectivamente. Y, mucho menos, si tenemos en cuenta la subida del IVA y del ITP del 7% al 8% en las adquisiciones de vivienda. Dicho incremento impositivo supone en un piso cuyo precio sea de 250.000 euros, un incremento de impuestos de 2.500 euros. En otras palabras, este incremento de impuestos ya se come casi un 10% del ahorro total que supone la deducción comentada.

En relación con lo anterior, quien está pensando en comprar su vivienda, teniendo en cuenta el incentivo de la deducción por vivienda, debe plantearse cuál va a ser la evolución del mercado inmobiliario; ya que, si dicho mercado sigue la tendencia a la baja de los últimos años, puede ser mayor el ahorro logrado por saber esperar una buena oportunidad que por apresurarse a comprar para aprovechar un incentivo fiscal que tampoco es de gran ayuda; aunque psicológicamente sea muy gratificante recibir la devolución de dinero al hacer la declaración de la renta.

Así, si hacemos caso a lo establecido por los estudios realizados por The Economist o por el BBVA, deberíamos esperar. Los estudios de ambos coinciden en afirmar que la vivienda en España sigue sobrevalorada, debido tanto a los desequilibrios que el sector presenta como a la importante sobreoferta de viviendas que existe en la actualidad. Los referidos aspectos deben seguir ejerciendo una presión a la baja sobre los precios de la vivienda.

Buena prueba de que ello es así la constituye el índice fotocasa, elaborado por el IESE Business School, que demuestra la caída continuada de precios que ha venido sufriendo la vivienda de segunda mano en los últimos años.
Piénsese que una bajada del precio de la vivienda del 10%, en un piso cuyo precio fuera igual al del fijado en el ejemplo anterior, ya supondría un ahorro mayor que la aplicación continuada del citado incentivo fiscal [(10% de 250.000 + 8% de 25.000) = 27.000 euros].

Por tanto, salvo que sigamos motivaciones distintas de compra que, evidentemente afectan en la adquisición de una vivienda, deberíamos esperar a que los precios de la vivienda bajaran más. No sólo por el ahorro derivado de tal disminución del precio sino también porque los gastos derivados de la compra de la vivienda (Notario, Registro, Impuestos, etc.) también se verán sustancialmente reducidos.

Por último, tampoco debería descartarse un ajuste a la baja de los precios por parte del mercado derivado de la propia desaparición del beneficio fiscal.



Conversación

19 comentarios

  1.    Responder

    Interesante noticia en el Expansión de hoy, página 29/Editorial que valida claramente el consejo dado en el presente artículo por GurusBlog: "La venta de pisos marca su mínimo histórico pese al fin de la desgravación".

  2.    Responder

    muy buenas señores,en primer lugar felicitar por primera vez a esta guru anonimo,gran trabajo el que hace por todos nosotros o por lo menos por mi,tengo una duda que no me aclaro todavia,os comento,mi padre tiene una empresa con un socio y tiene por ej una casa ya pagada,y esta a nombre de la empresa,yo en 2011 tendre una renta que alcanzara los 17.000 y pico esos,estaba pensando en pedir hipoteca en 2011 para supuestamente comprar la casa a la empresa(ya esta pagada),lo hago porque dentro de 2-3 años voy a necesitar un prestamo de esa cuantia y estaba pensando en pedir la hipoteca,prestar algo a mis padres a corto plazo,sin intereses por supuesto,y lo demas meterlo en deposito hasta que lo necesite,1 a 5 años el total,creo que me sale rentable pedirlo en 2011 con deduccion,ya que en cercano futuro voy a tener que pedirlo y sera a un interes mayor,ademas de la deduccion y de que lo puedo meter en deposito para ir rentabilizando el futuro pago de intereses en la hipoteca.
    otra duda que tengo,si mi renta es de 17000 euros,tengo entendido que el banco no me hace hipoteca cuya cuota sea superior al 30% de mis ingresos mensuales,no puedo pedir 150.000 euros a 25 años ya que mi cuota seria de unos 600 o 700.entonces donde estas el ahorro ese de unos 25000 con la deduccion,me huele a propaganda del estado barata
    ademas otra duda es si yo en 2014 pasara a cobrar unos 20000 euros y a los siguientes años volviera alos 17000 esos,en 2014no podria deducirme nada no? y en los siguientes años?espero que no pierda la deduccion para los restantes años no?

    agradezco de antemano todas las respuestas posibles y si hay algun asesor que me pueda orientar en todo este caso le agradeceria contacte conmigo al email popi1229@hotmail.com

    mil gracias por vuestro tiempo y guru sigue asi,por cierto estas en el foro bolsa.com?si no ya va siendo hora,jejejeje

    un saludooo

  3.    Responder

    No compraré nunca una vivienda si no he conseguido tener al menos el 70% de su valor en el bolsillo. De lo contrario, a alquilar.

  4.    Responder

    El jueves pasado asistí a la presentación de un libro sobre el mercado inmobiliario en España. Lo mejor del libro son la infinidad de referencias bibliográficas, lo peor que parece escrito para un analfabeto matemático. Considerando la cantidad de información que tiene sobre más de 400 páginas no me parece caro (20 Euros), pero para el burbujista convencido no trae nada realmente nuevo; lo ha escrito Borja Mateo (www.borjamateo.com).

  5.    Responder

    Es cierto, en el 4º párrafo, donde pone 2011 debe ser 2010…error de typo…

  6.    Responder

    Más allá de los cálculos financieros, hay algo que no suele fallar en tiempos de crisis inmobiliaria , y es la situación , situación y situación del inmueble. Que nadie espere grandes rebajas en localizaciones privilegiadas . Sobreoferta hay, pero buenas oportunidades no tanto.

    Como dato histórico, en la crisis de Argentina de 2001 , los inmuebles en zonas céntricas bajaron muy poco e incluso se revalorizaron respecto a los chicharros .

    Justo lo que está pasando ahora en España, los inversores extranjeros están adquiriendo los mejores inmuebles en las principales ciudades , pero no porque sean baratos, sino porque disponen de la liquidez que carece el mercado local y es una inversión segura.

    Por tanto si tu compra no es especulativa (comprar pensando en cuanto se revalorizará más que en la necesidad) , y está en una buena zona , puede que llegues tarde .

    1.    Responder

      ¡Sí Señor, llegaremos tarde, los pisos se acaban!
      Vamos, este cuento del "zonza prime", "céntrico no baja", ya lo hemos escuchado lo suficiente. Se trata de vasos comunicantes, el gradiente de precio del centro a la periferia siempre es el mismo.

      Por otra parte, si Ud. quiere comprar una vivienda antigua de 100m2 para 700 mil Euros en el barrio de Salamanca, adelante! Otros se decantan por un ático dúplex nuevo de 160 m2 en algún PAU para 130 mil. Es decir, cuando el ático en el PAU esté en 130 mil, difícilmente la vivienda antigua en Salamanca quede en 700 mil.

  7.    Responder

    buen artículo, pero estamos hablando del fin de la deducción en 2010, corrigelo xfavor 😉 opino igual, sólo si se encuentran precios rebajados (-20 o -30% respecto de su valor de tasación actual o en años del boom) no compensan la deducción fiscal en estos momentos salvo que se necesite la vivienda, y en ese caso hay que apretar en precio al vendedor, hay mucha oferta y todavía una demanda bastante escasa.

    1.    Responder

      Correcto, donde dice: "Por tanto, suponiendo que adquiriésemos nuestra vivienda habitual antes de finalizar el año 2011, tendríamos derecho a una deducción en la declaración del IRPF equivalente a 1.352,25 euros (…)" 2011 debe ser sustituido por 2010, en lógica con el título… Yous__

  8.    Responder

    buenas, una duda, en caso de no comprar, aquellos que hayan estado aportando a un plan vivienda, ¿tendrán que devolver las deducciones recibidas? ¿cual sería el importe, las deducciones, o las deducciones mas el interes legal?

  9.    Responder

    Ojo que si la hipoteca las subscriben 2 personas, que es lo más habitual, la deducción es el doble 53.009,4€

    1.    Responder

      Visent ber están en lo correcto, no se desgrava por titulares de la hipoteca sino por una cantidad máxima.

    2.    Responder

      Creo que no, el límite son 9015 € por hipoteca, no por titular.

      1.    Responder

        No, desgrava cada titular, por tanto, dos titulares: pueden desgravar hasta un límite de 9015 cada uno

  10.    Responder

    Falta un pequeño dato a tener en cuenta, esa persona, que compra su vivienda habitual,necesita una casa para vivir. Una casa que cuesta sobre 250.000 eur, tendra un precio de alquiler entre 800-1000 eur al mes, es decir, que no estas teniendo en cuenta el coste del alquiler sustitutivo, sobre 12000 eur al año, sin tener en cuenta posibles desgravaciones.

  11.    Responder

    buenas, una duda, en caso de no comprar, aquellos que hayan estado aportando a un plan vivienda, ¿tendrán que devolver las deducciones recibidas? ¿cual sería el importe, las deducciones, o las deducciones mas el interes legal?

    Salu2!


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