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Algunos ejemplos de hipotecas subprime a la española

subprime españa

Recuerdo los tiempos en que empezamos a oír hablar de las hipotecas subprime en EE.UU., cuando en agosto de 2007 BNP Paribas congeló unos fondos de inversión relacionados con estos sonoros préstamos hipotecarios.

Por aquellos tiempos políticos y banqueros no paraban de repetir que en España no existían este tipo de hipotecas basura y Leopoldo Abadía puso de moda el término Crisis Ninja, para referirse a la recesión detonada por los préstamos otorgados a gente sin trabajo, ingresos demostrables ni propiedades. Admito que yo sonreía para mis adentros; tal vez no se estuvieran concediendo hipotecas subprime al estilo americano, pero subprime a la española yo si que veía en el día a día de mi trabajo.

Uno de joven suele pensar que los bancos saben lo que hacen; tienen departamentos enteros de análisis del mercado, de riesgos, de inversión y un largo etcétera de nombres grandilocuentes. Y muchos de estos grupos de profesionales aciertan en sus recomendaciones. Lo que me gustaría conocer es a los directivos que acaban tomando las decisiones; porque muchos lo han hecho mal, muy mal.

Hipotecas basura made in Spain

De mi experiencia profesional puedo extraer algunos ejemplos prácticos de hipotecas concedidas con excesiva “alegría española”.

Una de las más extendidas y que está siendo tristemente de actualidad es la compra-venta con financiación hipotecaria de varias propiedades a la vez. Lo más normal sería pensar que cualquier entidad financiera solicitaba la CIRBE de los candidatos a obtener financiación, ¿verdad? Solicitar las deudas que uno tiene y quedan registradas en el Banco de España es una de las bases del proceso de concesión de una hipoteca.

Hay dos tipos de hipotecas basura relacionadas con la CIRBE, unas cuya responsabilidad es del mal funcionamiento del análisis de riesgo de determinados bancos y otra a la picaresca de los solicitantes (y de las inmobiliarias o brokers que les tramitaban el préstamo):

  • Los bancos que no pedían la CIRBE: el que yo conozco es americano, de los que han dado problemas al mundo entero. Imaginen que yo tengo dos préstamos personales y una hipoteca. Me voy a ese banco y solicito una hipoteca para comprarme una casa con mi nueva pareja. Lo normal es que vieran mis deudas y me denegaran más endeudamiento. Lo normal, digo, ya que con algunos bancos se podía obtener el préstamo, al no solicitar nuestras deudas a la Central de Riesgos del Banco de España.
  • Una pareja compra un piso con el aval de los hermanos (o la firma como titulares de la hipoteca no propietarios), que en pocos días o semanas compran otra vivienda con el aval de los primeros titulares. Entre los cuatro juntan los ingresos suficientes para pagar una hipoteca, pero evidentemente no dos. La CIRBE no se actualiza con la frecuencia que sería lógico (al momento de firmar la hipoteca), sino que tarda varios meses. Muchas veces no era una operación diseñada por los titulares, cuya cultura financiera solía ser baja, sino por inmobiliarias o intermediarios financieros sin escrúpulos ávidos por cobrar comisiones. Lo cual no exime a los hipotecados de su responsabilidad.

Otro tipo de hipotecas subprime son las de determinados inmigrantes con menos de un año de vida laboral que compraban con otros compañeros (en ocasiones ni siquiera del mismo país de procedencia). Seamos directos sin caer en el desatino: hay nacionalidades que no tienen ni el mismo régimen jurídico en materia hipotecaria, ni la misma cultura financiera ni los mismos hábitos de cumplir con las obligaciones bancarias. Por tanto, sin entrar en otro tipo de consideraciones, la nacionalidad es un dato a analizar a la hora de conceder una hipoteca, al igual que edad o el tipo de trabajo.

Muchas entidades financieras se lanzaron a captar el colectivo inmigrante, con campañas hipotecarias agresivas; no hay nada malo en segmentar el mercado. Lo erróneo es no saber segmentarlo. No hay un colectivo definido al que llamar inmigrantes. Hay chilenos, japoneses, alemanes, guineanos o rusos, pero cada uno de ellos tiene características diferentes en cuanto a la mora. Algunos pagan mejor que los españoles y otros mucho peor (en media estadística). Los bancos no supieron distinguir entre los buenos y los malos pagadores, de hecho ni se lo plantearon hasta que la mora se les disparó.

No quiero que nadie entienda que cuando hablo de inmigrantes hablo de hipotecas basura. Hay hipotecas prime de inmigrantes al igual que hay muchas subprime de españoles. Las subprime a las que me refiero reúnen las siguientes peculiaridades:

  • Nacionalidad extranjera con poca o nula cultura financiera (del marco jurídico español) y sin un mercado hipotecario consolidado en su país.
  • Cuya vida laboral era inferior a un año y tenía su familia en su país de origen.
  • Que compra con un amigo o supuesto familiar, en ocasiones de países distintos.

Si uno concede una hipoteca a alguien que no tiene su familia en el país, que lleva menos de un año trabajando y que compra con un amigo, no hace falta ser un experto para saber que el riesgo de que alguno de ellos pierda el trabajo o se vuelva a su país es alto. Si además compra un 100% más gastos y no tiene ahorros, concederles una hipoteca no es un favor, es un riesgo que les puede condenar al exilio financiero si no pueden pagar la hipoteca.

Gracias a los bancos, a las inmobiliarios y demás agentes económicos del sector, que les “vendían” la hipoteca como “una forma de pagar lo mismo que un alquiler y adquirir una vivienda en propiedad” se han ofertado manzanas podridas a ellos y al sector financiero en su conjunto.

Al hablar de préstamos hipotecarios mal concedidos siempre hay alguien que esgrime el argumento de que tanta culpa tienen los bancos como los que solicitaron la hipoteca y no pueden pagarla. Discrepo, las entidades financieras tienen la obligación (ética y jurídica) de conceder hipotecas a personas que puedan pagarlas (ceteris paribus, evidentemente). La ley les exige un plus de diligencia superior al particular que solicita la financiación. La entidad financiera debe ser un bonus argentarius (comerciante experto) y el particular actuar con la diligencia propia de un buen padre de familia. Hay mucha diferencia.



Conversación

21 comentarios

  1.    Responder

    En principio responsable son todas las partes, pero hay responsables ya casi criminales que son las entidades financieras que sabían las consecuencias pero no les interesaba mas que ganar, ganar y ganar, en cuanto a los agentes inmobiliarios y los comerciales de las entidades bancarias que tenían pactos y dibujaban la situación de los solicitantes, nominas, avales, etc. tambien deberían pagar su cuota de responsabilidad, y cuando el desastre se desato, HAY UN NUEVO Y PRINCIPAL RESPONSABLE EL ESTADO que no puso freno a los desahucios, puesto que estamos hablando de una catástrofe social, familias enteras amontonadas en las vivienda de los ancianos, o en la calle o de ocupas, con menores y económicamente condenados para toda la vida, no solo se quedan sin casa, tambien endeudados para toda la vida. RESPONSABLES, TODOS!!

  2.    Responder

    Lo que dices es cierto, pero ¿quién pone el cascabel al gato?. Sólo se podría hacer ese control si estuvieran obligados a hacerlo, y si no lo hacen y el hipotecado no paga, que se aguante la entidad.

    Lo siguiente que habría que analizar es lo siguiente: ¿cómo puede ser que para conceder una hipoteca la entidad encargue la tasación a su propia tasadora (por muy independientes que digan que son?. Y cuando no podemos pagar la hipoteca, otra vez la misma tasadora de la entidad, pero ahora con mucho menos importe “por culpa de la crisis”.

    LEGISLACIÓN E INDEPENDENCIA YA.

  3.    Responder

    El riesgo de dar una hipoteca no esta en la situacion personal de una persona,sino en la confianza en el curso de la economia,puesto que de esta depende la situacion economica de una persona. Si tienes un trabajo bien remunerado el banco te prestara el dinero y nunca serauna hipoteca basura,Pero si pierdes ese trabajo pasa de ser un cliente solvente a un moroso,si en españa no hubiese paro o al menos no al nivel que lo hay,no habria morosidad.

  4.    Responder

    muy buen post felichitate

    1.    Responder

      ayer en el programa Salvados de la Sexta hablaron de eso. El ejemplo de Caja de Onteniente es increible, la única caja de españa que no ha tenido que ser rescatada

  5.    Responder

    muy buen post. El problema es que hemos pasado del polo de "dar dinero a quien sea y para lo que sea", al polo de no dar "a nadie ni para nadie". Esperemos que poco a poco el mercado se vaya iendo hacia un punto medio que tenga más lógica que cualquiera de los dos extremos que hemos vivido.

    mejores depositos bancarios

  6.    Responder

    Las hipotecas subprime que conozco han tenido como intervinientes a diferentes tipos de personajes: los delincuentes de las inmobiliarias i/o intermediarios financieros, que se ganaban en una operación cantidades de euros vergonzosas y que al principio de la movida, se dedicaban a pasearse por las oficinas bancarias para preguntar sin vergüenza, cuantas atribuciones tenían los directores de oficinas (conocedores que los departamentos de riesgos no iban a autorizar estas operaciones). Más tarde, las hipotecas que denegaban las oficinas, se introducían "a la fuerza" concedidas desde centros hipotecarios o unidades especializadas en dichas operaciones. Las comisiones corrían arriba y abajo y la avaricia no tenía límite. Muchos nos desesperábamos observando lo que pasaba a nuestro lado…la respuesta era…. o haces hipotecas o no sirves. Pasado el temporal, el tiempo ha dado la razón a algunos, a otros todavía no le ha llegado la hora. La comisión del broker (y las que no son del broker) están gastadas y el pisito se lo ha comido el banco….con patatas y mucha salsa brava.

  7.    Responder

    Buen post.
    Estoy totalmente de acuerdo con el artículo y quiero enfatizar lo del "exilio financiero" de aquellos que después de no poder pagar (da igual de quién haya sido la culpa) y de "perder" la vivienda se ve imposibilitado poco menos de por vida a tener una cuenta corriente, a poder adquirir cualquier clase de bienes, en definitiva, a llevar una vida normal.
    Yo viví de cerca la crisis de los 90 (justo después de las olimpiadas y la exposición universal) pero en aquella época era raro encontrar gente embargada. Hoy son muchos los que sufren esta situación y no habrá que esperar mucho para que sean los españoles los nuevos afectados en masa. La crisis persiste y hay muchas familias estirando como pueden los ingresos para hacer frente a todas sus deudas ¿por cuanto tiempo?
    Creo que estamos ante un drama social de consecuencias insospechadas y que va a costarnos más de un disgusto.

  8.    Responder

    Te felicito por tu artículo. Como Abogado he vivido dos experiencias de hipoteca subprime que reunían las tres peculiaridades que mencionas en tu texto. Después del embargo y ejecución de las viviendas por no haber pagado ni una sola de las cuotas, el extranjero decía convencido "que le habían quitado su casa", y la entidad financiera que, al conceder las hipotecas, hicieron lo que era "políticamente correcto".

    1.    Responder

      Pues con tu experiencia, JIP, resumes todo el artículo…y por desgracia la realidad que nos rodea.

  9.    Responder

    Me encanta el final del artículo. Creo que esa suposición, que el banco te daba lo que podías pagar, es lo que ha hecho que la gente pensase que era normal dedicar un 60% (o más) de sus ingresos a las hipotecas, que firmara un préstamos al 110% del valor de la vivienda y cosas así…

    La gente pensaba que el banco, por interés propio de no correr excesivos riesgos, y por inteligencia de su equipo profesional, valoraba correctamente la capacidad financiera de las personas.

    Y no.

  10.    Responder

    Buen artículo, auqnue estoy de acuerdo en todo, cada uno también es responsable de sus finanzas tenga la cultura financiera que tenga. Con esto quiero decir, si yo pido un préstamo de 300.000 euros soy responsable de saber lo que estoy haciendo, de conocer posibles riesgos, obligaciones y por supuesto condiciones.

    El individuo personal ha de asumir la parte de responsabilidad que le toca y no echarse las manos a la cabeza como si fuesen víctimas. Porque cuando uno hace las cosas mal no vale echar la culpa a los demás.

    Por ejemplo: "La culpa es del sistema porque mi casa me costó 300.000 € y ahora vale 200.000 €. Me siento estafado!"
    Pues creo que cada individuo ha de analizar lo que hace y sus consecuencias y asumir SUS DECISIONES.

    Asimismo, los bancos (y cajas aunque más discutible puesto que un político viene y se va y no pierde nada en ningún caso, SOLO LO PIERDEN LOS DEMÁS), como empresas que persiguen el beneficio y la supervivencia, han de hacer lo propio con diligencia.

  11.    Responder

    Gracias por los comentarios 😉
    nunes, sin duda el agujero de los préstamos promotor es más dramático, pero a efectos sociales es mucho peor que una familia pierda su vivienda por un préstamo mal dado que el tema de los promotores.

  12.    Responder

    Buenos días;

    En primer lugar, felicidades por esta noticia, ya que considero que esta muy bien argumentada y dónde reflejas, con muy buen criterio bajo mi punto de vista, una parte de las hipotecas que se han formalizado en los últimos años en este país.
    Tan solo discrepo en parte, en la última parte, en la que los bancos y cajas son más responsables al dar hipotecas malas, que las personas que las piden.
    Es cierto, que no todo el mundo tiene la misma cultura financiera, lo que hace que ante una misma información, nuestro comportamiento pueda ser muy diferente, pero desde mi punto de vista, en este país (no por mejor o pero, sino porque no conozco otro), han habido muchas personas, que no les han concedido las hipotécas o varias entidades, hasta que han ido a dar con una, que por los motivos que sean se las han concedido.
    En mi opinión, si yo voy a pedir un credito, y no me lo dan, digamos en tres entidades, debería de pensar que me estoy equivocando y que quizás no deba de meterme en él, pero en ocasiones no fue así, y por lo tanto se han encontrado con hipotecas que quizás no deberían de haber pedido.
    Estoy de acuerdo contigo en el sentido de que la banca ha de agilizar sus fuentes de datos, para saber de verdad a quien se lo estan dando y que capacidad de devolverlo tiene esa persona, pero creo que hay una cosa que se llama responsabilidad personal, que es saber donde esta uno, y hasta donde puede llegar, que no todo el mundo lo tiene, y que quizas con ello uno se ahorraría disgustos futuros.

    Saludos.

  13.    Responder

    Muy buen artículo.

  14.    Responder

    Tienes toda la razón, yo también pensaba lo mismo: hipotecas con avales dudosos, hipotecas puente dependientes de la venta de la primera vivienda, hipotecas de segundas residencias, etc. Pero aunque no tengo los números, me da la sensación de que ni siquiera hace falta llegar a los particulares, el agujero es más grande en los créditos a constructores e inmobiliarias.

  15.    Responder

    Buen artículo, por suerte a mí me dejaban poca pasta hace 8 años y no pude pagar nada en la cara BCN, sigo de alquiler, feliz como una perdíz de no pagar el doble del valor de un piso.


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