El periódico Expansión y la ética editorial en la crisis inmobiliaria
Nuevamente, cuando crees que has visto cosas de un calado tal que te parecen insuperables, de repente hay alguien que te sorprende.
Me voy a explicar. Esta mañana cuando hojeaba un diario económico de gran tirada nacional, bueno, para qué andarnos con rodeos, era Expansión; he comprobado una vez más hasta qué límites puede llegar la influencia. ¡Gracias Expansión por amenizarme la mañana!
El titular es claro y meridiano, sin lugar a dudas: “Metrovacesa y Fadesa sortean la crisis”. Y uno que a veces tiene alguna inquietud se molesta en buscar las comunicaciones de la CNMV y comprobar si realmente estas empresas han logrado un modelo de negocio robusto y tan diferente como para “sortear” la crisis, ¡con la que está cayendo!
Como decía un profesor mío, el método te dará profundidad (de análisis), y eso he hecho, buscar el indicador clave de cómo evoluciona el negocio de ambas, o sea, las preventas. Como ya explicamos en algún post anterior (”La falsedad en los resultados de las inmobiliarias …“)
“Para quienes sean profanos al sector, debido al largo ciclo de madurez del producto inmobiliario, la venta contable ocurre cuando se realiza la escritura, es decir a la entrega; mientras que la preventa es lo que comúnmente llamaríamos venta. Es decir, las entregas de mercancía ya vendida (hace casi dos años, ya que este es aproximadamente el periodo que va desde la obtención de licencia hasta la entrega de un piso) se han incrementado porque se están entregando las viviendas vendidas hace dos años y un año, pero en cambio las nuevas ventas han bajado … , lo que quedará reflejado en los resultados de aquí un par de años”
Al final, la verdad es tozuda. Y es que Metrovacesa ha firmado preventas durante los nueve primeros meses por valor de €207M, lo que supone un descenso del 52,5% con respecto el mismo periodo del año pasado (página 12 de la comunicación a la CNMV); ¡whow! Eso sí que es sortear la crisis. Además para acabar el apartado añaden el siguiente párrafo:
“… Metrovacesa cuenta con un volumen de preventas de €789,2M. Esta cifra equivale a más de 15,2 meses de facturació, lo que proporciona confort sobre las previsiones de resultados para 2007 y 2008.”
Ya sabéis, después el abismo.
Con Fadesa más de lo mismo. Yendo al grano las preventas cayeron un 31% en unidades y un 22,2% en valor (suerte que los precios todavía no han caído) con respecto a los nueve primeros meses del año pasado (ver página 3 de la comunicación a la CNMV). Además, Fadesa tiene el agravante de que debido a que el negocio de la promoción inmobiliaria tiene un mayor peso (casi el 92% de las ventas), el incremento del 19,1% de las ventas de la actividad hotelera es incapaz de compensar la bajada del 8,9% de las ventas de promociones inmobiliarias (= entregas), o sea, que su EBITDA baja un 7,6%.
Pues bien, como habréis comprobado, esto para Expansión es sortear la crisis. Según la RAE, “sortear: evitar con maña o eludir un compromiso, conflicto, riesgo o dificultad” en este caso debe ser riesgo porque no se ha materializado.
Así que un brindis por Joaquín Rivero, Bautista Soler e incluso Román Sanahuja, y como no para el fugaz presidente del Real Madrid, Fernando Martín, que han conseguido salir inmunes de esta crisis, ¡con la que está cayendo!
Pero a mí, a quien me gustaría parecerme es a Don Manuel Jové. Y mucho me temo que a ellos también les gustaría, y si no peor para ellos.
¡Ay habismo! ¡Y encima en negrita! Eso si que es una crisis ;O)
Gracias David, corregido.
lo de las influencias y el mamoneo de la prensa española y supongo que la internacional tambien estan a la orden del día……
¿Y la cotización de Fadesa no te parece ya suficientemente castigada? El descuento respecto al NNAV es de más del 50%. De Metrovacesa mejor no hablamos, entre OPA y OPA se ha quedado en su limbo particular, ya bajará, aunque su negocio sea más patrimonial y menos de promoción.
Tragabolas, creo que el castigo ha comenzado pero debe continuar.
Cómo se calcula el NAV da como para un nuevo post, especialmente cuando has tenido tratos con los CBRE, Knight Frank, King Sturge, Aguiree Newman, … ya que sólo así seremos capaces de entender qué significan los descuentos sobre NAV (o NNAV netos).
En cualquier caso, creo que la labor de los periódicos es informar y no desinformar!!!
Se dice que no hay mayor ciego que el que no quiere ver.
O Expansión miente, o hay empresas que hacen ‘magia potagia’ con las cuentas…
Algo tiene que ver esto…
http://www.cotizalia.com/cache/2007/11/09/29_patronal_promotores_insta_consultoras_ocultar_situacion.html
xD
No acabo de entender la relación “largo ciclo de madurez”–”diferencia temporal entre la compra y la entrega de mercancía”. ¿Alguien me puede explicar?
Gracias.
Javier, es muy sencillo.
Según nuestro plan general contable y el criterio de prudencia, las promotoras se reconocen las ventas cuando escrituran, y por supuesto escrituran cuando entregan el piso. Aunque existe otro hito interesante, que es la firma de un contrato de comrpa venta, pero pueden pasar un par de años entre que firmas el contrato de compraventa y escrituras. Mientras el mercado inmobiliario ha estado creciendo los promotores se han fija do en este número, ya que debido a que el contrato de CV conlleva penalizaciones si alguna de las partes decide romperlo, se consideraban ventas casi seguras para ejercicios venideros.
No sé si te ha aclarado algo o te ha liado más.
Os dejo otros ejemplos de Expansión y la desinformación. En este caso para los precios del agua:
http://www.directivamarco.es/2007/11/la-desinformacion-sobre-los-precios-del-agua-ataca-de-nuevo-desde-expansion/
http://www.directivamarco.es/2007/02/estela-s-mazo-expansin-y-la/
Entiendo que debido a las penalizaciones que conlleva romper el contrato CV, ya se tome éste por venta, pero, ¿qué relación tiene con que el producto inmobiliario tiene un ciclo largo de madurez? ¿Quizás me estoy confundiendo con los ciclos de vida de un producto (lanzamiento, crecimiento, MADUREZ y declive)? ¿O es que definitivamente no lo he entendido?.
PD: a partir de ahora firmaré con el seudónimo de LAPICERO, por aquello de que escribo habitualmente en varios foros con este nombre y uno tiene que construir su identidad digital…
Javier o mejor LAPICERO,
sí, cuando me refiero a ciclo o periodo de madurez de un producto, quiero decir el tiempo que pasa desde que compras las materias primas, hasta que lo vendes entregas y cobras. En el caso de las mercancías perecederas es realmente corto, en algunos casos, como la industria naval o la promoción al ser ciclos tan largos hay que inventar algo para medir cómo está la empreas y cómo evolucionan sus ventas, que si Dios quiere se verán en futuros ejercicios.
Siento haberte causado confusión, efectivamente no tiene nada que ver con el ciclo de vida de los productos.
Gracias, Onda de Elliot.
Encuentro este post tremendamente tendencioso.
El volumen de ventas es el de ventas escrituradas no solo por normativa contable y prudencia sino por lógica evidente: las reservas se pueden cancelar (y parece que por los datos no se han cancelado) y el periodo desde reserva a escrituración puede variar y no está regulado. La cantidad de reservas no sirve para medir la marcha de una empresa sino de una manera tangencial; quizas sirva mas para ver la evolución de los precios comparando la evolución de unidades reservadas y valor de esas reserva. En el caso de Fadesa parece contradecir abiertamente las tesis de este blog: los precios medios van hacia arriba (tambien puede ser que se dediquen ahora a viviendas de mas tamaño, quién sabe).
De cualquier modo resulta gracioso, hilarante incluso, ver como recibe este blog a la realidad cuando le contradice atacando nada menos que la ética de quien se atreve a señalar con datos objetivos lo que de verdad está ocurriendo.
Felipe, perdona pero acusar de tendencioso es un pelo fuerte y debe estar bien fundamentada esa acusación y deberías ser un experto en el tema, por tus comentarios creo que desconoces de que estás hablando o crees que sabiendo lo que cuentan a los analistas financieros ya sabes de que va esto.
Primero comentarte, Onda de Elliot quien a escrito el post es alto ejecutivo de una importante inmobiliaria y conoce el sector y lo que se cuece dentro como nadie. Te contestaré yo (espero que el lo haga en cuanto pueda leer el comentario) que sin llegar al nivel de experiencia de Onda de Elliot, también conozco un poco el sector tanto desde dentro como gestor como consultor desde fuera.
1.-Creo que crees que las preventas que contabilizan las promotoras inmobiliarias de obra nueva son el pago de las reservas (habitualmente 30 días) o contratos de arras con clausulas de rescisón. No es asi, las preventas se considera cuando se realizan los contratos privados de compraventa que no permiten la desvinculación unilateral. Una vez firmado se entiende que el inmueble está comprado, a falta simplemente de entregar las cantidades que se establezcan, o sea, hay un compromiso más fuerte que en contrato de arras por ambas partes…. Si llegada la fecha de la escritura el promotor-constructor no quisiera venderte el inmueble, tú podrías obligarle a hacerlo además de reclamar daños, e igualmente él …..
2.- En la mayoría de los casos en el momento de firma del precontrato las cantidades habituales de pago varían entre el 10 y 20% del valor final de la vivienda + el IVA. Esto significa en la mayorías de los casos estas cantidades son superiores a los 60.000 €
3.- Por estas razones y si conocieses un poco el sector sabrías que el nivel de cancelación no llega ni al 1%, por lo que tu comentario que esgrime como razón principal la poca importancia de las preventas por su facilidad de cancelación, y su poca importancia queda francamente en entredicho.
4.- Las preventas anuales y el stock de preventas son el indicador básico del sector. Pues el primero te indica el esfuerzo comercial hecho durante el año, y que dará un resultado económico en los próximos 12-30 meses. El stock acumula las preventas anuales más las preventas de años anteriores aún no escrituradas por no haber finalizado la obra. Este stock es la clave para conocer las futuros ingresos que tendrá una inmobiliaria.
5.- Cualquier inmobiliaria seria y que no tenga miedo de su resultado comercial actual (y no entiendo porque la CNMV que como siempre no se entera y no lo fuerza) debería presentar sus preventas actuales, su stock de preventas, y su previsión de calendario de ingresos de ese stock de preventas
6.- En cuanto a la contabilización de las ventas al momento de la escritura, es cierto con la normativa IFRS, todas las que cotizas, pero no en PGC que permite contabilizar antes de la finalización de la obra.
7.- Cuando hablas de FAdesa y que los precios medios van hacia arriba y apuntas a que una posibilidad es el tamaño de la vivienda, creo que te dejas alguna más…Por ejemplo e importante, el mix geográfico…No es lo mismo vender promociones en Guadalajar por ejemplo que en Pozuelo, el precio es francamente diferente. El aumento de tamaño no suele ser motivo pues francamente con el importante aumento de precio €/m2, las viviendas tienden a reducirse.
8.- Si hubieses escuchado lo que te comentaba Onda de Elliot de las preventas, verías que el aumento de precio de Fadesa está basado en promociones que empezó hace 18-24 meses, cuando los precios aún subían por encima del 15%, y de aquí este aumento
Seguro que Onda de Elliot te aclarará aún más tus errores que yo no diré que son ni tremendamente tendenciosos, ni graciosos, ni hilarantes como has dicho de nosotros, simplemente creo que desconoces de lo que hablas.
Pujator,
No me extraña que te parezca “muy fuerte” que te acusen de tendencioso, no en vano empiezas tu post diciendo que hoy te ha sorprendido un periódico con algo que supera lo insuperable y resulta no ser más que un comentario objetivo sobre los resultados de dos empresas según normas contables. Pareces una persona bastante impresionable. Entre acusar a alguien de tendencioso o poner en duda su moralidad, lo último me parece más “fuerte”, pero puedo estar equivocado.
El argumento de autoridad es amenudo falaz, pero vamos que supongo que los dueños de Metrovacesa y Fadesa podran presumir de experiencia en el sector tanto como el coforero y parecen opinar de otro modo. No lleva a ningun sitio seguir por ahí de manera que te respondo punto por punto:
1.- “Creo que crees” suele llevar a conclusiones equivocadas. Es mejor responder a lo que está escrito o aportar la propia cosecha de uno. Sólo decir que los contratos privados tienen siempre en derecho clausulas de desvinculación (explícitas e implícitas) para ambas partes. Nada más.
2.- Sería cierto si el precio medio de la vivienda en españa fuese superior a 400.000 euros.
3 y 4.-Si el precio de mercado bajase más que el dinero de la reserva las cancelaciones serian más habituales. Parece que esto no pasa y contradice tu tesis fundamental o en otras palabras “las pone en entredicho” ya que en la información aportada a la CNMV estas empresan hablan del capítulo ‘ventas’ (escrituradas of course) en buen estado. Otro motivo para quitar impotancia a las preventas es que estan relacionadas con el numero de promociones iniciadas, resulta imposible vender lo que no existe y recientemente los promotores han pedido al estado mas suelo urbanizable, previendo que la oferta no pueda surtir a la demanda, pero bueno “¿qué sabrán estos?”.
5.- En efecto amigo, este es el quid de la cuestión, nadie se entera de nada menos tú.
6.- Esto me lo dices a mi y tambien a Ondas de Elliot, supongo. (quizás debiera llamarle OdE)
7.-En efecto, hay muchas posibilidades. No quise hacer una lista completa.
8.- y el párrafo final son más de lo mismo: “si hubieses escuchado”, “OdE te aclarará tus errores”, “creo que desconoces de lo que hablas”. Blah, blah, blah. Hilarante.
Pero me gusta mucho vuestro blog. Espero que os gusten tambien las voces discordantes.
Un saludo
Pues nada Felipe, como el tiempo da o quita la razón veremos cual es nivel de beneficios y ventas de las inmobiliarias dentro de un año y veremos si las preventas son o no son un buen indicador de como van a ir las cosas en el sector inmobiliario. Yo aunque no soy un insider del sector como mis compañeros de blog prefiero no entrar en el debate y opinar sobre lo que no domino, pero sabiendo las posiciones profesionales que ocupan en el mercado inmobiliario tengo plena confianza en lo que afirman y me juego contigo la cantidad que tu digas en el 2009 las ventas de las inmobiliarias cotizadas y sus márgenes serán inferiores a los del 2007. Como veo que estas tan seguro por la noticia dada por Expansión de que el sector va viento en popa seguro que no tendrás ningún problema en recoger el guante.
Dicho esto yo sospecharía de las afirmaciones de cara la galeria de los responsables de las inmobiliarias de que todo va viento en popa en el sector inmobiliario. Endeudadas hasta las trancas y con los bancos cerrando el grifo no se harán el harakiri afirmando que el futuro va a peor.
Pues nada pones la cifra, me pasas tu email, nos intercambiamos los datos, redactamos un contrato pasamos por el notario y nos entregamos un aval a primer requerimiento.
Felipe claro que nos gustan las voces discordantes como hemos demostrado en los 3 años que llevamos…Hoy 1 y pico de la madrugada no te puedo contestar en extensión y mañana estaré todo el día fuera, por lo que no entraré en el detalle de cada punto que daría para comentar, sólo rápidamente antes de ir a domir comentarte:
Dices:
“No me extraña que te parezca “muy fuerte” que te acusen de tendencioso, no en vano empiezas tu post diciendo que hoy te ha sorprendido un periódico con algo”
Comentarte que yo no he sido quien ha escrito el post sinó Onda de Elliot por lo que no puedo ser yo el impresionable y como pareces querer insinuar incoherente…No son las mismas personas las del post y comentario
Evidentemente no dudamos de los conocimientos de los señores de FAdesa o Metrovaces, pero no dudes que ellos son parte interesada y si has vivido dentro de cualquier empresa cotizada, sabrás que se hacen múltiples maquillajes (contables y de negocio) para dar el mensaje más positivo a los inversores. Por favor no seas inocente.
Los señores de la prensa económica y general han demostrado más de una vez “desconocimiento” (o no) en el trato de temas financieros-económicos importantes. O crees que tiene expertos en el sector inmobilirario?? Cuantos de esos periodistas concocen como se valoran activos inmobiliarios (ni la CNMV lo sabe)??, como se contabilizan las ventas?? Tienen datos de mercado real, o conocen los costes de suelo, o los costes de construcción, etc…Al menos Onda de Elliot y yo si que te podemos decir que hemos estado en comités de inversión, en negociaciones de compra-venta de suelo, en fusiones de empresas inmobiliarias, hemos hecho planes comerciales, estudios de viabilidades de compra de suelos,y seguimiento de proyectos en construcción, etc…por lo tanto estamos un poco capacitados para hablar del tema, y me pone tenso (y a ONda de Elliot me consta que también), que a miles de inversores a través de los periódicos y de los analistas financieros (que en muchos casos tampoco conocen el sector y se equivocan en cosas básicas de éste sector) se les esté transfiriendo información contable de operaciones antiguas como la información de negocio actual, pudiendo inducir a la toma decisiones equivocadas de inversión por parte de accionistas e incluso futuros compradores de vivienda, mientras se ocultan los datos fundamentales de negocio.
El lector de uno de estos periódicos no tiene porque saber que el negocio inmobiliario funciona diferente a otros negocios entre contabilización y venta comercial, pero los periódicos y analista si lo deberían saber, y con titulares tendenciosos(como te gusta decir ;-)) enmascarando la realidad actual (y que le pregunten a cualquier promotor grande o pequeño como han disminuido las “ventas”) hacen un flaco favor a mucha gente y por esto creo que Onda de Elliot lo ha intentado explicar en este pequeño blog.
Todo el mundo que siga el tema de los pisos sabe que el mercado inmobiliario esta PARADO.
Saludos.
De verdad Pujator no te molestes, por favor no me respondas el domingo. Prefiero vivir en mi inocencia a que me sigas contando una mala copia de Blade Runner (”"He visto cosas que vosotros no creeríais. Atacar naves en llamas más allá de Orión. He visto Rayos-C brillar en la oscuridad cerca de la Puerta de Tannhäuser. Todos esos momentos se perderán en el tiempo como lágrimas en la lluvia…). No voy a poder sujetar la risa y arriesgo una hernia.
Respecto a Hucky, qué decir del tiro por elevación, pelotazo al area que decía Clemente: es una estrategia que raramente sirve para pasar de octavos de final. Resulta que el blog habla de inmoralidad de un artículo puntual en un periódico y tú me hablas de hacer una apuesta sobre los resultados de todo un grupo de empresas (ni siquiera sólo aquellas a la que se refiere Expansión sino que ya te me vas a por todas las inmobiliarias) dentro de doce meses. ¿Cual es tú argumento? ¿Será el articulista inmoral si tú ganas tu apuesta? Este tipo de falacia se llama argumentum ad consequentiam algo así como que Dios existe porque si digo lo contrario soy un miserable, y como no lo soy entonces Dios existe.
Espero que en vuestra pasada vida de salones y mesas de consejo supierais argumentar mejor vuestras opiniones. Yo por mi parte me voy a seguir a limpiando wateres que es a lo que me dedico a estas horas de la madrugada
Felipe, la verdad es que creo que cualquier nota discordante es binevenida y ayuda a enriquecer la discusión.
No obstante, más allá de discutir sobre si la variable clave para medir la evolución de la actividad comercial de una promotora son las preventas o no, donde espero que coincidas conmigo es que cambiar de indicador en función del momento del ciclo no es lo más objetivo. Lo que no puede ser es que durante los 10 últimos años en los que el sector estaba creciendo a dobles dígitos se utilizaran las preventas para medir la performance y ahora que va hacia abajo, usemos las ventas (viviendo del pasado).
Símplemente recogiendo lo que Hucky ya ha comentado, aunque es completamente lícito, las promotoras cotizadas no son las más interesadas en la transparencia, sobre todo, si les puede afectar a su cotización.
Lo único que me gustaría es que entendieras que si se están firmando para metrovacesa la mitad de contratos de compraventa, significa que tardarán el doble en venderlas y por tanto afectarán más adelante a las ventas contables de años venideros, pero sólo el tiempo otorgará o quitará la razón.
Respecto a lo de OdE, me gusta, gracias. Otra cosa más, ¿no sé por qué das por hecho que la vida de salones y consejos es pasada? Todos los que escribimos en gurusblog estamos en activo.
Ufffff, como suele suceder, detrás de grandes argumentos se esconden personas muy orgullosas.
Bueno, yo no me escudo detrás de mi puesto (de hecho el que tengo no da para eso). Tampoco limpio “wáteres” a ninguna hora del día.
Lo que tengo claro es que estoy ante un blog que cada día leo más y me hace pasar buenos ratos.
Felipe hombre, tus argumentos deben ser muy buenos, porque muchos editores del blog te han respondido a saco.
Bueno, mi opinión al respecto (para esto son los blogs no?)
1.- Metrovacesa sólo compra fuera de España y a mal precio (parece que estuviera huyendo de algo).
2.- El negocio patrimonial (los alquileres sobre todo) se disparan. Supongo que esto tendrá algo que ver con lo que el lobby inmobiliario dice de “en un par da años no se agota el suelo urbanizable”. O a lo mejor, ya que comprar suelo es arriesgado, mejor utilizar los flujos de caja para alquilar (Colonial y Portillo han hecho un buen trabajo de diversificación con Riofisa, aunque a lo mejor les sale demasiado caro)
3.- En mi opinión, con unos tipos al cuatro por ciento, no hay problema que no pueda remediarse. Otra cosa es que lleguen al 5%… Pero cuanto más tarde, más se limpian las inmobiliarias grandes (las pequeñas, sin liquidez, empiezan a caer como moscas).
Eah, pues me alegro de escribir en este post, que me parece muy bueno, y estoy deacuerdo en que el artículo de expansión no encaja con mi visión. Lo de “tendencioso” lo dejo para las películas italianas…..
“Evidentemente no dudamos de los conocimientos de los señores de Fadesa o Metrovacesa, pero no dudes que ellos son parte interesada y si has vivido dentro de cualquier empresa cotizada, sabrás que se hacen múltiples maquillajes (contables y de negocio) para dar el mensaje más positivo a los inversores. Por favor no seas inocente.”
Amén.
Saludos,
he de decir que leo mucho sobre el tema más que nada porque trabajo en una pequeña promotora y tengo muchisimo que aprender.
Una de las cosas que más me cansa de leer en foros es sobre todo el desconocimiento de la materia y la facilidad con la que se hace crítica destructiva.
Agradezco haber encontrado un foro donde, puntos de vista a un lado, la materia se conoce, que es lo que hace falta para afrontar malos tiempos como los que tenemos, conocimeinto y serenidad.
Al margen de referirme a nadie, tomo nota y aprendo, que es más constructivo.
Un saludo para todos y enhorabuena por algunos comentarios.
Por cierto, lo único que sé decir en latín es: excusation non petita, acusation manisfiesta.
Un saludo….
Nov 15th, 2007 at 1:33 AM
[…] Expansión y la ética editorial en la crisis inmobiliariawww.gurusblog.com/archives/el-expansion-y-la-etica-editorial… por elCongrio hace pocos segundos […]
Nov 15th, 2007 at 12:32 PM
[…] El periódico Expansión y la ética editorial en la crisis inmobiliariawww.gurusblog.com/archives/el-expansion-y-la-etica-editorial… por Arcade hace pocos segundos […]
Nov 20th, 2007 at 19:56 PM
[…] incremento de precios) han provocado un parón en los ritmos de venta que se está haciendo notar (ver post sobre las ventas de Fadesa y Metrovacesa). Dicho parón afecta mucho más a los promotores puros que a los que tienen su cuenta de […]
Nov 21st, 2007 at 23:46 PM
[…] Los pisos van a bajar… y ya no es una profecía: lo estamos viendo. Sólo falta que se refleje en los datos oficiales, y me temo que entonces ya cundiría el pánico y no salvarán el mercado ni todas las noticias positivas que intentan quitar hierro y favorecer a las grandes inmobiliarias… […]
Feb 24th, 2008 at 13:44 PM
[…] artículo en Gurusblog sobre la crisis inmobiliaria española y especialmente sobre la horrible prensa económica de […]