El mercado inmobiliario Español ¿el más sobrevalorado del mundo?
Los datos son de la OCDE y los gráficos los encuentro en Trader’s Narrative (un blog norteamericano)
El primer gráfico pone en relación el precio medio de una vivienda con la renta media que se obtiene por alquier (una especie de rentabilidad por dividendo de la vivienda, cuando más alto es el ratio significa que menor rentabilidad se obtiene por alquilar una vivienda).
El segundo pone en relación el precio medio de una vivienda con los ingresos medios por persona.
A finales del 2007 España no era sólo el país donde se obtenía menor rentabilidad por adquirir una vivienda sino que era el país donde sus ciudadanos tenían que realizar un mayor esfuerzo para comprarla. ¿A alguien aún le extraña que el precio de la vivienda tiene que bajar?
Que el precio de la vivienda tiene que bajar está ya muy claro. Ahora falta saber la rapidez con la que lo hará.
Lo cierto es que en la universidad no me acababa de creer algo del efecto riqueza; me parecía imposible que las personas consumieran más sólo por que aumentara el precio de los activos inmobiliarios del país. Al fin y al cabo si aumenta de precio no sólo tu casa sino todas, tu nivel adquisitivo no mejora (salvo que te vayas a vivir a otro país).
Desde luego ahora me resultaría imposible negar que el efecto riqueza existe.
Aprovecho para felicitaros. Últimamente sigo mucho este blog y me gustan todos vuestros artículos.
Y aprovecho la ocasión para preguntaros si conoceis algún fondo de inversión muy bueno de países emergentes. (le pediría 3 cosas al menos; la primera es que sea value, lo segundo que le pido ahora es que esté invertido en empresas con unos precios ridículos y la tercera es que el gestor haya demostrado su valía con muchos años de fuertes rendimientos (más del 15% anual de media). Sin un fondo que no cumpla esos tres requisitos clarísimamente, no me ariesgaré y seguiré en Bestinver y el LTIF de SIA. De momento lo más dificil de encontrar es un gestor con muchos años de experiencia en emergentes. Lo más parecido que he encontrado es el Kon tiki de Skagen Fund (me encantan).
Lo dicho, gracias por hacer un blog tan bueno.
Lo que no sabía es que los ingleses no siguieran tan de cerca …
Y si encima muchos de ellos han comprado propiedades en España, no me extraña nos tengan un poco de ganas:
http://laclairenlared.blogspot.com/2008/11/qu-le-espera-espaa.html
Voy a ser ¿alarmista? y provocador. Teniendo en cuenta el factor inflación, lo suyo es que en cuatro años el precio de la vivienda esté reducido a la mitad respecto a los precios del 2007.
¿Apostamos algo?
Otra de las causas por las que los inmuebles (no sólo las viviendas dedicadas a primera residencia) dejaron de subir se deben a:
1.- Los bancos subvencionaban la compra hipotecada, “engordando” de hecho el producto, de esta manera, mediante aumento del principal del préstamo compensaban el descenso de ingresos por la bajada de tipos, hasta se quedaron sin dinero para prestar, en parte debido al ascenso de la morosidad, en parte debido a las retiradas de fondos, en parte a la desconfianza entre los mismos bancos.
2.- El mercado inmobiliario, como producto de inversión, dejó de ser rentable a especuladores, la rentabilidad del alquiler (tasa anual equivalente) era inferior cada año, hasta volverse negativa, y lo tiempos de recuperación de inversión se alargaron hasta hacerse insostenibles.
En este otro estudio, de EnSilicio, se señalan otros factores, como el hecho de llevar hasta el límite la renta disponible para hipotecarse
http://www.ensilicio.com/2008/10/explicando-con-numeros-por-que-dejo-de-subir-la-vivienda.html
Yo también voy ha hacer mi apuesta de futuro, las viviendas, de primera o segunda residencia volverán a sus precios de 1.998, el punto en el que se produjo la inflexión alcista, pero con una ventaja, el que tenga dinero fresco podrá adquirir inmuebles, directamente a los bancos, a precios de chollo.
Y el tortazo se hará extensible a los inmuebles no residenciales: naves, oficinas, locales, suelo, etc., salvo casos muy singulares. ¿El negocio? localizar estos “singulares”.
Realmente creo que la bajada no serà significativa hasta finales de proximo año, que es cuando se prevee la verdadera crisis y no la desaceleraciòn que estamos padeciendo, aun asi los precios no bajaran de la forma que todos esperamos, puesto que la demanda aun serà muy superior a la oferta, no estamos hablando de dejar de consumir un articulo de lujo, si no que es una demanda de poca flexibilidad debido a la tradiciòn de compra de vivienda propia en España, por lo que como dicen realmente, el que no puedo pagar se le ejecutarà la hipoteca beneficiandose los famosos subasteros y clientes vip de la propia banca, y aquellos que aun puedan soportar el temporal aguantaran a poder vender sus viviendas a un precio al menos parecido al que la adquirieron, asì que por mas que ahorremos esperando un chollazo, creo que no llegarà, y teniendo en cuenta esta inflaciòn que sufrimos, debida sobre todo por el precio de los carburantes y las materias primas, tendrà tan ahogada a la poblaciòn, que no se podrà dar dinero ni a bajo precio, debido a la falta de la macromagnitud ahorro, asi que amigos, vayan ahorrando para una tienda de campaña si no tienen casa, y si formais parte del selecto grupo de especuladores que poseen varias viviendas, mas vale que las pongais en alquiler si quereis rentabilizar un poco, saludos a todos!
No sólo España. Hay otro país (otra ciudad) cuyos precios también están disparadísimos: Beijing, China.
Mis fuentes son mi experiencia personal y amigos chinos, así que no son cien por cien fiables.
Pero por ejemplo, yo mismo vivo en un piso pequeño de dos habitaciones -65m2-, cerca del metro. El precio de alquiler es de 2750 RMB al mes. Este piso, por el hecho de estar cerca del metro, el m2 se vende a unos 20.000 RMB. Tal vez un poco menos, pero igualmente da una relación superior a 400.
En general, el precio del alquier de un piso normal, a los que acceden la clase media, cuesta entre 2500 y los 6000RMB. Sin embargo, los precios de compra oscilan entre los 7000 y los 25.000 RMB/m2.
Por otro lado, el sueldo medio de la clase media está sobre los 5.000 - 10.000RMB al mes, siendo 10.000 un sueldo muy bueno (un profesor asociado de Universidad puede ganar un sueldo fijo de 3.500RMB).
Probablemente porque también es un modelo insostenible, en lo que va de año también los precios de compra de vivienda están cayendo en picado, llegando al 40% en algunos casos. Eso sí, parece ser que se está volviendo a estabilizar y hay previsiones de que vuelvan a hincharse pronto…
Conclusión: Aquí en China, la clase media anda muuuuuuuy pero que muy apretada.
(una última observación para tener en cuenta los precios, un euro está actualmente a 8,6RMB).
Que los precios de la vivienda están bajando cada vez es una realidad más palpable. En este año se ha roto un mantra que ha sobrevivido durante décadas en España: el precio de la vivienda bajar nunca baja. Hemos asumido con toda naturalidad que era falso y ahora la pregunta ya no es si bajarán o no, sino cuánto bajarán. En idealista.com tenemos cada vez más clientes (agencias inmobiliarias) que nos confirman que aún queda un fuerte mercado, a un 20%-30% de descuento pero áun queda una resistencia fortísima en los propietarios en aceptar que el ciclo se ha cerrado y que ahora ya no será posible vender una casa por el precio que se podría haber conseguido hace seis meses o un año.
felicidades por el blog!
Gracias por hacer un blog tan bueno, os leo cada dia entes de empezar la jornada.
Joan
Hucky tronco… yo creo que continuaran bajando mas en segunda residencia, costa, etc… pero no mucho mas en las ciudades.
Los españoles tendemos nos aferramos a nuestras propiedades inmobiliarias, y no estamos dispuestos a vender con perdidas, salvo que nos agobien los bancos.
Yo se que mi piso vale menos que cuando lo compre, pero como tambien se que para mi banco sigue valiendo lo mismo a efectos de cuota mensual de la hipoteca, no estoy dispuesto a vender por menos de lo que pague, y prefiero pensar que vale al menos lo mismo.
De echo en enero me marcho a vivir a Boston, y paso de vender a los precios actuales, asi que me engañare alquilando y pensando que hize la inversion de mi vida.
Magnifico post.
Muy buen post y tambien los aportes de los comentarios. Yo estoy esperando lo mismo para Argentina, de por lo menos una baja del 50%. saludos
De lo que se deduce, especular tiene su precio y a veces puedes ser un precio caro.
Yo quiero hacer una prugunta. Existe un stock de casas muy grande dedicada exclusivamente a especulación. Si una persona compró hace 5-10 años una casa por 120.000€, a ésa casa, durante ése periodo, le ha ido invirtiendo dinero en intereses del banco. Es decir, el mínimo precio de venta de muchos miles de pisos (alguien dijo 2 millones de viviendas vacias?) será el precio original + costas de compra + impuestos + intereses del crédito hipotecario durante ése periodo largo en muchos caso.
Por lo tanto, una cosa es que mucha gente se esté bajando de la burra en querer pegar el pelotazo con la venta de un piso, y otra pensar que los pisos van a bajar un 50%. Eso de que dentro de 2-3 años, el que tenga cash va a comprar chollos no me lo creo. Pueden existir casos particulares de subasta de pisos por impago, pero no generalizarlo a los 2 millones de viviendas vacias existentes actualmente en España.
Para Ricardo, teniendo en cuenta lo que han bajado, no es más prudente comprar + participaciones de Bestinver y SIA a precio de saldo? Paramés y Scherk son 2 cracks.
Ricardo, la verdad es que no te puedo aconsejar sobre fondos en Asia, y menos a una persona que tiene como inversor los fondos de SIA (que dice mucho sobre tu conocimientos).
En los EEUU uno que me gusta es el Fairlhome de Bruce Berkowitz. Pero sobre Asia debo ser honesto y reconocerte que no te puedo aconsejar.
CONTAMINACIÓN DE LA OROYA PERÚ
La Blacksmith Institute los años 2006 y 2007 han realizado investigaciones sobre las ciudades más contaminadas del mundo y llegó a la conclusión que la Oroya se halla entre las 10 ciudades más contaminadas del mundo, Graffiti el 2008 y Blacksmith Institute y Cruz Verde de Suiza 21-10-2008 lo consideran como una de las 5 ciudades más contaminadas también del mundo; han sido muy benévola; de acuerdo a mis investigaciones de varios años que vengo difundiendo, la Oroya es la más contaminada del Perú, América latina y también del mundo y cada vez se está contaminando más: plomo en sangre en niños de la Oroya Antigua 53.7 ug/dl (DIGESA 1999) embarazadas 39.49 ug/dl (UNES 2000), niños al nacer 19.06 ug/dl, puérperas 319 ug/100 gramos de placenta (Castro 2003) y 39 ug/dl en trabajadores (Doe Run 2003). Máximo aceptado de plomo en sangre 10 ug/dl;actualmente la Academia de Pediatría de USA considera como máximo permitido 0 ug/ dl.
El 13-8-08, la concentración del bioxido de azufre (SO2) llegó a su record histórico: 27,000mg/m3; máximo permitido 13 mg/m3 (CDC 2005).
Cuando la Oroya estaba en manos de Centromin eliminaba solamente por la chimenea de 167.500 metros de altura en promedio por día y toneladas: bióxido de azufre 1000, plomo 2500, arsénico 2500, cadmio 80, material particulado 50 y así sucesivamente, más 24,000 de gases tóxicos producto de la combustión incompleta del carbón, sin contar lo que se elimina por el incinerador industrial y por las 94 chimeneas pequeñas que se calcula 15,000; en total 45,000 toneladas por día (PAMA El Complejo Metalúrgico de la Oroya, 1996); otra investigación asegura que solamente por la chimenea más alta 119¨917,440 toneladas a una velocidad de 8.7 metros por segundo (Chuquimantari C. Yauli-La Oroya Minería y Ciudades Empresas Pág. 57, 1992)
Doe Run envía cada 3 meses las concentraciones de los metales pesados al Ministerio de Energía y Minas y con estos datos Cederstav ha demostrado que la contaminación se ha incrementado; por ejemplo el bióxido de azufre se ha elevado a cerca del 300% por aumento de la producción (Cerderstav. La Oroya no Espera, 2002)
La Asociación Interamericana del Ambiente dice que la calidad ambiental de la Oroya se ha deteriorado severamente desde que Doe Run se hizo cargo y la misma empresa declara que las concentraciones de los gases de metales pesados se ha incrementado en el aire: plomo 1160 %, cadmio 1990 % y arsénico 606 % (Portugal C y Cols. Los Humos de Doe Run, 2003)
Dr, Godofredo Arauzo
E-mail: godo_ara@hotmail.com
Nov 16th, 2008 at 21:04 PM
[…] El mercado inmobiliario Español ¿el más sobrevalorado del mundo?www.gurusblog.com/archives/el-mercado-inmobiliario-espanol-%… por LaAlmohadaMasConsultada hace pocos segundos […]
Nov 17th, 2008 at 16:47 PM
[…] > noviembre > Lunes 17 > 16:41/ publicado en El mercado inmobiliario Español ¿el más sobrevalorado del mundo? visto por […]
Nov 19th, 2008 at 18:44 PM
[…] 185(? mas) asi que tiene que bajar la vivienda mucho para volver a las 125(valor medio historico). El mercado inmobiliario Espa?ol ?el m?s sobrevalorado del mundo? […]
Nov 19th, 2008 at 19:01 PM
[…] 185(? mas) asi que tiene que bajar la vivienda mucho para volver a las 125(valor medio historico). El mercado inmobiliario Espa?ol ?el m?s sobrevalorado del mundo? […]
Nov 23rd, 2008 at 9:31 AM
[…] embargo, en los blogs ha habido sitio para muchas otras historias igual de interesantes: Gurus Hucky repasa el sector inmobiliario español y no puede dejar de preguntarse si estamos ante el mercado […]