El mito sobre la Inversión Inmobiliaria
Estoy leyendo la segunda edición del libro de Robert J.Shiller “Irrational Exuberance“, la primera edición se publicó en marzo del 2000, y hacia especial hincapié sobre la burbuja que reinaba en la bolsa con motivo del despegue de las punto.com. En la segunda edición, publicada en 2005, R.J. Shiller profundiza en la, que para él, era la creación de una burbuja especulativa en el mercado inmobiliario norteamericano e internacional. (Parece que a este respecto Shiller también acertó).
Shille, abre el capitulo sobre la burbuja inmobiliaria, intentando refutar una creencia o mito popular respecto a la inversión inmobiliaria que creo que os resultará familiar “La vivienda es una buena inversión y además una inversión segura”
Los datos recabados por Shiller, nos indican que invertir en inmobiliario, no es precisamente una inversión muy rentable a largo plazo. Concretamente, según el estudio de Shiller, desde 1890 a 2004, los precios de la vivienda (descontada la inflación) se han incrementado un +0,4% anual en los Estados Unidos. Cifra que no es precisamente espectacular. Es más, durante estos más de 100 años, Shiller ha comprobado que el precio de la vivienda se ha mantenido estable o incluso ha caído en términos reales, salvo en dos periodos, en los que los precios de la vivienda si que experimentaron un fuerte incremento, justo después de las Segunda Guerra Mundial y cómo no también a partir de 1998.
Sin embargo, la mayoría de nosotros, tenemos en mente que la vivienda experimente incrementos de rentabilidad espectaculares a largo plazo. Todos nos maravillamos, por ejemplo, cuando nuestra abuela nos explica que el piso que ella compró en 1960 por 6 millones de pesetas, vale a día de hoy más de 100 millones. Pues bien, esta fantástica operación financiera de nuestra abuela, arroja una TIR anual de poquito más del 6%, si le descontamos la inflación, nos damos cuenta que la rentabilidad es paupérrima.
Otro ejemplo, en este caso real, un conocido, se compró un apartamento en primera línea de mar en una población de la costa brava en 1989 por unos 35 millones de las antiguas pesetas (justo cerca del anterior pico inmobiliario) y vendió el apartamento en 2006 por unos 60 millones de pesetas. Estaba muy contento por la rentabilidad obtenida, pero si calculamos la TIR de esta inversión, vemos que justito supera el 3% anual, y si le descontaramos la inflación igual incluso ha perdido poder adquisitivo.
Todo esto, viene a cuento, porque periodos en los que la vivienda obtiene incrementos de precios a doble dígito, no están acordes con la rentabilidad histórica de los inmuebles. Por ejemplo, yo compré mi vivienda a finales del 2001 (un piso en el centro de la ciudad de Barcelona) y la vendía a mediados del 2006, obteniendo una TIR anual en estos 5 años del 20% (Este es un ejemplo de un incremento real en una transacción sobre una misma vivienda). Me temo, esta rentabilidad no es normal y huele más a burbuja que a incrementos de precios racionales.
Otro datos interesante que nos ofrece Shiller, es que históricamente, en los últimos cien años, la compra de una vivienda ha supuesto algo menos de 5 veces el sueldo anual medio de un norteamericano, este ratio ha sido similar en otros países. Teniendo en cuenta que el sueldo medio español está sobre los 25.000 euros anuales, el importe medio de una vivienda en España no debería superar los 125.000 euros. Pues bien, no sé el precio medio de una vivienda en España, pero si sabemos que el precio medio de las hipotecas es actualmente de unos 147.000 euros.
En fin, le podemos intentar dar muchas explicaciones racionales, al incremento de precios de la vivienda en nuestro país, bajos tipos de interés, inmigración, inversores extranjeros, pero me temo que la única explicación sea precisamente la irracionalidad de muchos, que convirtieron la inversión en vivienda en el deporte nacional.
No voy a entrar en lo de la burbuja, pero sí me gustaría comentar un par de cuestiones.
Mi hermano, no mi abuela, allá por 1976 se compró un piso por 800.000 pesetas (recuerdo la cifra porque mi madre todavía sigue recordandole que tenía que haber comprado el de 1.200.000 pts que le ofrecieron) y hace tres años lo vendió por 75.000.000, así que hay que revisar la TIR de la abuela.
La gente compra casas, aunque conscientemente no lo sepan, porque es lo único que “a un paisanito” le financian las entidades de crédito. La vivienda permite un apalancamiento insospechado y no solo al que compra la casa, sino también a todos los participantes de la cadena. Si vas a pedir financiación para comprar futuros, para invertir en tu negocio o en el huerto solar de tu amigo, no creo que sea tan sencillo conseguir la cantidad de recursos ajenos que con la compra de casas se logra.
Independientemente de que esa TIR de la abuela es solo válida si ella hubiese tenido el piso vacío -sin pagar comunidad ni impuestos-.
Cambia dramáticamente si se calcula más estrictamente considerando el valor equivalente de haber vivido allí 47.
O considerando los alquileres que cobró si era su segunda casa
Artículo muy interesante, pero sólo una cosita: dos veces escribes ‘a perdido/a supuesto’ sin hache. Duele un poquito al verlo…
Uno de los mayores impulsores de la afición a tener la vivienda en propiedad en nuestro país es ver a muchos mayores que viviendo de alquiler han visto como su poder económico no les permitiría pagar la subida del alquiler si no fuera por esa ley de los años 60 que congeló sus alquileres.
En cierta medida es una forma de asegurarse un bien imprescindible, sean cuales sean los vaivenes del mercado inmobiliario. Y yo no lo veo mal, aunque a los precios actuales, todo tiene un límite.
como comentan más arriba, en mi opinión la vivienda solo es rentable porque te permite obtener un apalancamiento brutal (hipoteca) en buenas condiciones debido a la garantía. Lástima que ahora toquen bastos durante algunos años…
Leo Borj, tu hermano obtuvo una impresionante rentabilidad del 16%.¿Espectacular? No sé, en cuenta un pequeño detalle, de 1976 a 1985 la inflación en España fluctuó entre el 25% y el 10% anual, si no recuerdo mal, hasta 1989 la renta fija te daba tasas del 15% tranquilamente, por lo que aunque no he hecho el cálculo fino de la rentabilidad de tu hermano pero descontada la inflación, en términos reales no debería estar mucho más allá de un +1% anual.
Quizás me he dejado señalar en el post que Shiller si considera la inversión en primera vivienda como una exclente inversión (si no la compras en una burbuja) y se centra en discutir el mito de la compra de vivienda como inversión no para vivir.
No creo que el incremento de precios en España ha sido propulsados por ciudadanos que querían comprarse su vivienda para vivir, sino que creo que el grueso de las ventas venían de inversores que compraban pisos de dos en dos o de cuatro en cuatro.
Estoy de acuerdo cn el post. La gente se cree que la inversión inmobiliaria es un boom, pero analizado friamente los TIR hablan por sí solos.
Estás obviando algo muy importante: el valor de usufructo de una vivienda. Me explico. Imaginemos que mi abuelilla tiene 6 millones en 1960 y dos posibilidades de inversión:
a) Un depósito bancario
b) Una vivienda
Supongamos como primera aproximación que ambas operaciones -una vez deducidas comisiones y gastos de mantenimiento - compensan justamente la inflación anual. Es decir si un año la inflación es de un 7% tanto la vivienda como el depósito revalúan su neto por este importe.
¿Qué inversión es mejor? Sin duda la de la vivienda. ¿Por qué? Porque no hemos considerado su valor de usufructo. Su utilidad. Me explico. Imaginemos que vivir en una finca de prestaciones equivalentes en 2007 nos cuesta en alquiler la friolera de 12*1000 = 12000 €/año. Lo que está obviando el estudio es que en el plazo de tiempo considerado la vivienda nos ha dado un usufructo actualizado por valor de (2007-1960)*12000 = 94
Kilos !!!
Así que directamente coges tu estudio y lo usas para envolver el bocadillo.
Sin acritud. Recibe un cordial saludo y no intentes engañar al personal.
Pepeton, aunque tienes razón en considerar el usufructo de la vivienda, no puedes decir que en 1960 el alquiler era de 2.000.000 de pesetaas anuales…………… Es una burrada
Tengamos en cuenta el factor de apalancamiento, por favor.
Si te dan un préstamo por el 80% del precio de compra, creo que la TIR aumenta muy notablemente. Si en ciertos períodos de tiempo (alguno muy reciente), incluso te prestan un % superior… la repanocha.
La vivienda es una buena inversión para algunos y no lo es para otros aun estando en las mismas condiciones, sencillamente porque muchas personas están acostumbradas a no tener disciplina en el ahorro, así que o pagan una letra todos los meses o ese dinero es dilapidado aumentando sus gastos (innecesarios) mensuales.
También hay que tener en cuenta que casi todo el mundo hace la cuenta de sus rentabilidades con el precio del inmueble, y no de lo que le ha costado la hipoteca (por obviar otros gastos) que actualmente puede ser el doble del valor del piso cuando este, esté pagado por completo.
Como han dicho antes otra cosa que influye mucho es el apalancamiento, todos damos por sentado que para comprar el inmueble lo hacemos apalancados pero para otro tipo de inversiones no es así.
Mi opinión es que para invertir en cualquier cosa habría que saber dónde te estás metiendo, teniendo un conocimiento amplio y detallado del mismo, da igual que sea un inmueble o acciones, renta fija u otra cosa.
Y a ser posible no invertir en algo que está en máximos históricos y en el inicio de un estrangulamiento del sector, como a mi juicio hoy en día está el sector de la construcción residencial.
La verdad me gustaría un artículo donde se tuvieran en cuenta todos los ingresos y gastos de la inversión en una vivienda “para inversión”.
Pepoton, aunque estoy de acuerdo con tu opinion, te pierden las formas. Aqui no se trata de engañar a nadie, simplemente cada uno expresa su opinion, empezando por el autor del post.
Un saludo.
Pepoton, ya he dicho en un comentario anterior que considero que la inversión en primera vivienda es posiblemente la mejor inversión que uno puede hacer por razones obvias (fiscales y de calidad de vida y seguridad) siempre que no compre en el pico especulativo. También lo indica así Shiller.Otra cosa es el rendimiento de la inversión en vivienda como deporte nacional. Antes de decir que intento engañar a la gente mejor que leas antes los comentarios que se han publicado antes del tuyo.
Por cierto también le dijeron a Shiller que intentaba engañar al personal cuando publicó su primera edición en 2000 sobre la burbuja en bolsa. En fin cualquiera es libre de pensar lo que quiera, hay gente que puede creer que los niveles actuales de precios en España son normales y que la vivienda es una buena inversión que seguirá creciendo a doble digito, y otros como yo que cree que firmemente hemos asistido a una burbuja y que la situación se corregirá y que incrementos del precio de la vivienda a dos digitos son anormales, es mi opinión y tengo derecho a expresarla y otros a disentir de ella, no intento convencer a nadie.
Sobre el apalancamiento, un par de matices, inicialmente el principal motivo de apalancar una operación es para reducir el riesgo de la inversión ya que una parte del riesgo lo compartes con el banco. Ahora también está siendo utilizado para multiplicar la rentabilidad sobre el equity invertido, pero mucho cuidado, porque si el incremento del precio del activo (o creación de valor) no supera el pago de los tipos de interés no te beneficias en nada del apalancamiento, sino que incluso te puede mermar rentabilidad. El apalancamiento ha sido una herramienta multiplicadora de la rentabilidad con los precios de la vivienda subiendo al 20% anualmente ¿Pero podéis realizar el calculo de la rentabilidad suponiendo una revalorización del precio de la vivienda al 3% anual en los próximos años y unos tipos de interés al 5-6%? Sorpresa, sorpresa pero aún te cargas más la TIR.
Ahora encima aún hemos pervertido la figura del apalancamiento y la gente no lo utiliza para preservar el capital o mejorar la TIR sino simplemente para poder comprar un activo que a los precios actuales no puede adquirir simplemente con equity.
Vuelve el bueno de Pepoton a explicar su post. Alguien no comparte mis números. Vaya por Dios. Yo creo que son claros. Un alquiler de una vivienda como la del ejemplo de la abuelilla podría ser de unos 12.000€ actuales (2 kilos de los antiguos aproximadamente, duro arriba, peseta abajo) Si actualizamos 47 años de alquiler al momento actual tendremos la bonita cifra de 47 alquileres anuales actuales, esto es 47*2k = 94M pesetas. Es matemática financiera. Más claro, el agua de arroyo en primavera.
No pretendía ofender a nadie sólo quiero hacer notar que para hacer un estudio en serio no se puede obviar algo tan importante como la utilidad de una casa y más comparado con algo tan aparentemente inútil como un depósito bancario (antes de liquidarlo, por supuet.to)
Nada reslaos, un saludo a todos.
Pero ya veis que la vivienda tiene su morbo.
Hola
El grupo KNAUFF (Aleman) esta incrementando a marchas forzadas sus posiciones en USG. No se si es buena señal o no, pero ya tiene un 15% de las acciones.
Supongo que ve una buena oportunidad debido a que ahora las acciones estan a 32 dolares y el euro /dolar a casi 1,50.
Teneis previsto incrementar posiciones en USG??
Saludos.
Juan, efectivamente Knauff ya lleva unos meses tomando posiciones en USG, el movimiento es interesante ya que Knauff es una empresa del mismo sector que USG pero en Alemania por lo que si compran a estos precios entienden que están comprando a un buen precio. La duda es saber si es un movimiento hostil o simplemente una participación financiera en un negocio que conocen. Es dificil que sea una OPA hostil ya que no creo que Buffet que tiene una participación significativa en la empesa la vendiera a estos precios.
Dicho esto, creo que la entrada de Knauff nos da seguridad de que a los precios actuales la inversión es atractiva. Nosotros vendimos USG a principios de Diciembre pero ya explicamos que fue por motivos fiscales y volveremos a entrar si esta por debajo de 40 dólares a principios de febrero cuando hayan pasado dos meses y así poder compensar minusvalías con plusvalías. Cruzamos los dedos para que mientras tanto no suceda ningun movimiento corporativo.
Pepton, me parece que ya queda claro que estamos de acuerdo con la utilidad de la casa como primera vivienda. Ahora bien si la habitas no la puedes alquilar. Si la compras cómo inversión y la alquilas si que tienes un ingreso extra. Pero esto nos lleva a que a los precios actuales (ya escribimos un post al respecto) la rentabilidad por alquiler te da un rendimiento del 2% al 3% anual, al menos en Madrid o Barcelona que es donde he realizado el cálculo, esto suponiendo que el inquilino no pase de arrendatario a ocupa y te deje de pagar el alquiler y lo tengas en tu vivienda viviendo de gorra durante un año, o que periodicamente cada 3-4 años tengas que acometer algunas obras de mantenimiento, el IBI, el gasto de comunidad, etc..
A final creo que estaremos de acuerdo que una inversión en vivienda es lógico que te de la inflación +- 2%. El estudio intenta explicar que esa es la rentabilidad normal y que un periodo de 6-7 años con rentabilidades del 20% anual es “anormal” y que huele a burbuja…. y ya sabemos que la burbujas se hinchan y luego se pinchan.
De momento, en EEUU, donde los incrementos de precios fueron inferiores a España, el precio de la vivienda ya cayó en 2007 (Ohhh sorpresa, pero si nunca cae), y algunos vaticinan que en 2008 en EEUU tendrán caídas del 25% en los precios. Por cierto en el periodo 1993-1997 el precio de la vivienda cayó un 17% en términos reales (sin duda una excelente inversión), para no hablar de Japón (si esa isla donde los precios del real estate no podían caer nunca ya que el suelo diponible estaba limitado) o por no hablar de Alemania que ya llevan unos cuantos años con los precios flat o en relativa caída.
Bueno, hay que rendirse a la evidencia de los datos y agradecer a los que los han procesado sus conclusiones.
Pero … volviendo a ser un poco diablillo, me surge una nueva duda, si la rentabilidad fue tan baja estos años respecto a otros activos ¿no habrá sido la trepidante subida sufrida recientemente una corrección al valor real? En este caso, podemos hablar más que de burbuja (que puede explotar), de una bola de porespan (que se hunde cuando se aprieta y dependiendo de zonas).
Los precios de la vivienda caen…. Me temo que eso es algo ya obvio para más de una inmobiliaria. Seguramente en breve también lo será para el ciudadano de a pie. Dicho esto, me gustaría introducir algún elemento distinto.
Europa no está financiando. Así, como suena. Resulta que tenemos una inflación del 4,3%, unos salarios creciendo también a ese ritmo y la moneda revaluándose con respecto al resto. ¿Esto es bueno? Evidentemente a largo plazo no. Pero, ¿Y a corto plazo?. Veamos, una persona que se hipotecó en 2005 pagando 120.000€ por su hipoteca , ya ha conseguido que su salario medio (25.000€) le de para cumplir con el banco ( podríamos decir que estamos a 4 veces el salario medio). Además, resulta que dudo mucho que los precios de los pisos se vengan a valores de 2004, así que ha hecho una magnífica inversión en mi opinión. Por si esto no fuera poco, el estado le financia al menos una par de meses con las ayudas a la vivienda. Así que realmente está pagando un tipo de interés por debajo de la inflación. Tipos de intereses reales negativos. Un chollo!!!.
Con números.
Intereses anuales de 120.000€ a Euribor + 0,45% –> 6.000 €
Ayudas del estado (15% de 9.000€) –> 1350€
Intereses reales pagados –> 4650€ que no llega al 4%.
Inflación interanual 4,3%, interés real por debajo del 4%. Tipos reales negativos.
En resumen,
Las hipotecas realizadas en 2005 o antes para primera vivienda, desde luego fueron una magnífica inversión y no parecen tan difíciles de pagar.
Yo igual no entiendo nada de economia, pero aqui echo en falta lo fundamental. Si hablamos del mito de que la compra o inversion en vivienda no es mas rentable “que”.
Me falta el que con “que” comparar.
Si en vez de pedir un credito (que al ser un hipoteca es ahora de un 5 % aproximadamente) para compra de vivienda, pido un credito para hacer un deposito bancario (me costara al menos un 6,5 %), ¿dentro de 20 años el valor de la vivienda menos los intereses sera inferior al deposito bancario menos los intereses del prestamo? La inflaccion tambien existira en el deposito bancario.
No me lo creo.
Ene 8th, 2008 at 3:26 AM
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Ene 8th, 2008 at 20:15 PM
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