Europa no está financiando. Así, como suena. Resulta que tenemos una inflación del 4,3%, unos salarios creciendo también a ese ritmo y la moneda revaluándose con respecto al resto. ¿Esto es bueno? Evidentemente a largo plazo no. Pero, ¿Y a corto plazo?. Veamos, una persona que se hipotecó en 2005 pagando 120.000€ por su hipoteca , ya ha conseguido que su salario medio (25.000€) le de para cumplir con el banco ( podríamos decir que estamos a 4 veces el salario medio). Además, resulta que dudo mucho que los precios de los pisos se vengan a valores de 2004, así que ha hecho una magnífica inversión en mi opinión. Por si esto no fuera poco, el estado le financia al menos una par de meses con las ayudas a la vivienda. Así que realmente está pagando un tipo de interés por debajo de la inflación. Tipos de intereses reales negativos. Un chollo!!!.

Con números.

Intereses anuales de 120.000€ a Euribor + 0,45% –> 6.000 €

Ayudas del estado (15% de 9.000€) –> 1350€

Intereses reales pagados –> 4650€ que no llega al 4%.

Inflación interanual 4,3%, interés real por debajo del 4%. Tipos reales negativos.

En resumen,

Las hipotecas realizadas en 2005 o antes para primera vivienda, desde luego fueron una magnífica inversión y no parecen tan difíciles de pagar.

Dicho esto, creo que la entrada de Knauff nos da seguridad de que a los precios actuales la inversión es atractiva. Nosotros vendimos USG a principios de Diciembre pero ya explicamos que fue por motivos fiscales y volveremos a entrar si esta por debajo de 40 dólares a principios de febrero cuando hayan pasado dos meses y así poder compensar minusvalías con plusvalías. Cruzamos los dedos para que mientras tanto no suceda ningun movimiento corporativo.

Pepton, me parece que ya queda claro que estamos de acuerdo con la utilidad de la casa como primera vivienda. Ahora bien si la habitas no la puedes alquilar. Si la compras cómo inversión y la alquilas si que tienes un ingreso extra. Pero esto nos lleva a que a los precios actuales (ya escribimos un post al respecto) la rentabilidad por alquiler te da un rendimiento del 2% al 3% anual, al menos en Madrid o Barcelona que es donde he realizado el cálculo, esto suponiendo que el inquilino no pase de arrendatario a ocupa y te deje de pagar el alquiler y lo tengas en tu vivienda viviendo de gorra durante un año, o que periodicamente cada 3-4 años tengas que acometer algunas obras de mantenimiento, el IBI, el gasto de comunidad, etc..

A final creo que estaremos de acuerdo que una inversión en vivienda es lógico que te de la inflación +- 2%. El estudio intenta explicar que esa es la rentabilidad normal y que un periodo de 6-7 años con rentabilidades del 20% anual es “anormal” y que huele a burbuja…. y ya sabemos que la burbujas se hinchan y luego se pinchan.

De momento, en EEUU, donde los incrementos de precios fueron inferiores a España, el precio de la vivienda ya cayó en 2007 (Ohhh sorpresa, pero si nunca cae), y algunos vaticinan que en 2008 en EEUU tendrán caídas del 25% en los precios. Por cierto en el periodo 1993-1997 el precio de la vivienda cayó un 17% en términos reales (sin duda una excelente inversión), para no hablar de Japón (si esa isla donde los precios del real estate no podían caer nunca ya que el suelo diponible estaba limitado) o por no hablar de Alemania que ya llevan unos cuantos años con los precios flat o en relativa caída.

El grupo KNAUFF (Aleman) esta incrementando a marchas forzadas sus posiciones en USG. No se si es buena señal o no, pero ya tiene un 15% de las acciones.

Supongo que ve una buena oportunidad debido a que ahora las acciones estan a 32 dolares y el euro /dolar a casi 1,50.

Teneis previsto incrementar posiciones en USG??

Saludos.

No pretendía ofender a nadie sólo quiero hacer notar que para hacer un estudio en serio no se puede obviar algo tan importante como la utilidad de una casa y más comparado con algo tan aparentemente inútil como un depósito bancario (antes de liquidarlo, por supuet.to)

Nada reslaos, un saludo a todos.

Pero ya veis que la vivienda tiene su morbo.

Por cierto también le dijeron a Shiller que intentaba engañar al personal cuando publicó su primera edición en 2000 sobre la burbuja en bolsa. En fin cualquiera es libre de pensar lo que quiera, hay gente que puede creer que los niveles actuales de precios en España son normales y que la vivienda es una buena inversión que seguirá creciendo a doble digito, y otros como yo que cree que firmemente hemos asistido a una burbuja y que la situación se corregirá y que incrementos del precio de la vivienda a dos digitos son anormales, es mi opinión y tengo derecho a expresarla y otros a disentir de ella, no intento convencer a nadie.

Sobre el apalancamiento, un par de matices, inicialmente el principal motivo de apalancar una operación es para reducir el riesgo de la inversión ya que una parte del riesgo lo compartes con el banco. Ahora también está siendo utilizado para multiplicar la rentabilidad sobre el equity invertido, pero mucho cuidado, porque si el incremento del precio del activo (o creación de valor) no supera el pago de los tipos de interés no te beneficias en nada del apalancamiento, sino que incluso te puede mermar rentabilidad. El apalancamiento ha sido una herramienta multiplicadora de la rentabilidad con los precios de la vivienda subiendo al 20% anualmente ¿Pero podéis realizar el calculo de la rentabilidad suponiendo una revalorización del precio de la vivienda al 3% anual en los próximos años y unos tipos de interés al 5-6%? Sorpresa, sorpresa pero aún te cargas más la TIR.

Ahora encima aún hemos pervertido la figura del apalancamiento y la gente no lo utiliza para preservar el capital o mejorar la TIR sino simplemente para poder comprar un activo que a los precios actuales no puede adquirir simplemente con equity.

También hay que tener en cuenta que casi todo el mundo hace la cuenta de sus rentabilidades con el precio del inmueble, y no de lo que le ha costado la hipoteca (por obviar otros gastos) que actualmente puede ser el doble del valor del piso cuando este, esté pagado por completo.

Como han dicho antes otra cosa que influye mucho es el apalancamiento, todos damos por sentado que para comprar el inmueble lo hacemos apalancados pero para otro tipo de inversiones no es así.

Mi opinión es que para invertir en cualquier cosa habría que saber dónde te estás metiendo, teniendo un conocimiento amplio y detallado del mismo, da igual que sea un inmueble o acciones, renta fija u otra cosa.

Y a ser posible no invertir en algo que está en máximos históricos y en el inicio de un estrangulamiento del sector, como a mi juicio hoy en día está el sector de la construcción residencial.

La verdad me gustaría un artículo donde se tuvieran en cuenta todos los ingresos y gastos de la inversión en una vivienda “para inversión”.

Si te dan un préstamo por el 80% del precio de compra, creo que la TIR aumenta muy notablemente. Si en ciertos períodos de tiempo (alguno muy reciente), incluso te prestan un % superior… la repanocha.

a) Un depósito bancario
b) Una vivienda

Supongamos como primera aproximación que ambas operaciones -una vez deducidas comisiones y gastos de mantenimiento – compensan justamente la inflación anual. Es decir si un año la inflación es de un 7% tanto la vivienda como el depósito revalúan su neto por este importe.

¿Qué inversión es mejor? Sin duda la de la vivienda. ¿Por qué? Porque no hemos considerado su valor de usufructo. Su utilidad. Me explico. Imaginemos que vivir en una finca de prestaciones equivalentes en 2007 nos cuesta en alquiler la friolera de 12*1000 = 12000 €/año. Lo que está obviando el estudio es que en el plazo de tiempo considerado la vivienda nos ha dado un usufructo actualizado por valor de (2007-1960)*12000 = 94
Kilos !!!

Así que directamente coges tu estudio y lo usas para envolver el bocadillo.

Sin acritud. Recibe un cordial saludo y no intentes engañar al personal.

Quizás me he dejado señalar en el post que Shiller si considera la inversión en primera vivienda como una exclente inversión (si no la compras en una burbuja) y se centra en discutir el mito de la compra de vivienda como inversión no para vivir.

No creo que el incremento de precios en España ha sido propulsados por ciudadanos que querían comprarse su vivienda para vivir, sino que creo que el grueso de las ventas venían de inversores que compraban pisos de dos en dos o de cuatro en cuatro.

En cierta medida es una forma de asegurarse un bien imprescindible, sean cuales sean los vaivenes del mercado inmobiliario. Y yo no lo veo mal, aunque a los precios actuales, todo tiene un límite.

Mi hermano, no mi abuela, allá por 1976 se compró un piso por 800.000 pesetas (recuerdo la cifra porque mi madre todavía sigue recordandole que tenía que haber comprado el de 1.200.000 pts que le ofrecieron) y hace tres años lo vendió por 75.000.000, así que hay que revisar la TIR de la abuela.

La gente compra casas, aunque conscientemente no lo sepan, porque es lo único que “a un paisanito” le financian las entidades de crédito. La vivienda permite un apalancamiento insospechado y no solo al que compra la casa, sino también a todos los participantes de la cadena. Si vas a pedir financiación para comprar futuros, para invertir en tu negocio o en el huerto solar de tu amigo, no creo que sea tan sencillo conseguir la cantidad de recursos ajenos que con la compra de casas se logra.