El rescate de activos inmobiliarios, las entidades financieras ocultando el riesgo
Ya hace días que queríamos comentar el “rescate de activos inmobiliarios” que de forma “silenciosa” están realizando las entidades financieras con un sólo objetivo, tapar el riesgo real y su morosidad traspasando estos “activos nocivos o tóxicos” o de dudoso cobro a sociedades propiedad de ellos mismos pero que no contabilizan en su balance, y como hasta ahora el Banco de España, quien debería estar garantizando la estabilidad y seguridad del sistema, está haciéndose el sueco, alargando y enquistando el problema inmobiliario para un periodo mucho más largo del que sería necesario.
Pongamos un fácil ejemplo, el Banco de Sabadell, este pasado viernes, durante la presentación de resultados del tercer trimestre del año, Jaume Guardiola, su Consejero Delegado, no tuvo ningún reparo en reconocer que sólo en el tercer trimestre habían adquirido cartera de activos inmobiliarios de clientes por valor de 200 millones de euros, totalizando ya 500 millones de euros en lo que llevan de año. Según Guardiola, los activos adquiridos son el 50% es suelo finalista, el 35% solares con licencia y el 15% restante residencial, comercial e industrial.
Y claro, nos surge la duda de quien es realmente el comprador de dichos activos, y nos encontramos que no son los bancos directamente quienes adquieren estos activos, sino que la adquisición se realiza a través de sociedades inmobiliarias 100% de su propiedad, las que financiadas por estos bancos negocian con los promotores y adquieren los activos (principalmente suelo) con un objetivo que nada tiene que ver con la rentabilidad, sino con la necesidad de rescatar sus prestamos antes de que las promotoras se vean abocadas a entrar en concurso, de esta forma consiguen evitar que los impagos de los créditos concedidos durante el boom inmobiliario les dispare la morosidad y se vean obligados a aumentar recursos propios para poder cubrir el alud de provisiones que provocaría el “write off” de estas deudas.
Pero no acaba aquí el problema, el Sr. Guardiola se queda tan tranquilo reconociendo que actualmente algunas tasaciones han sido incluso un 25% inferiores al momento en que el banco concedió el préstamo al cliente. Aquí aparecen varias dudas: 1.- ¿Si la tasación ya fue incorrecta en su momento, como puede ser que vuelvan a caer en la trampa de basarse en la tasación para fijar el valor del activo? 2.- Y lo más importante, ¿Quién es capaz de tasar algún activo si el mercado prácticamente no existe y no se producen operaciones? 3.- ¿No deberían estar fuera de dicho banco los señores responsables de riesgos o de la red comercial por haber concedido esos préstamos que están valorados hoy en día por debajo del nomial concedido en su momento?…
Este ejemplo del Banco de Sabadell es replicable al resto de entidades como ya comentamos hace unos días cuando “la Caixa” anunció que iba a rescatar activos inyectando 500 millones de euros en Servihabitat, o por ejemplo el Banco Santander que durante el primer semestre destinó 1.200 millones de euros a la adquisición de inmuebles, o el Banco Popular que adquirió activos por 300 millones de euros, o el Banesto que ha constituido una joint venture con Reyal Urbis.
La realidad es que se están realizando operaciones de “rescate” por precios cercanos al remanente del prestamo concedido con la intención de inyectar liquidez a las promotoras, evitar su caída en concurso, y si este es inevitable, anticiparse a éste para no tener que “compartir activos” con el resto de acreedores. Estas ayudas no nos engañemos no tienen por objetivo ayudar a las inmobiliarias, sino ocultar una situación complicada, y no olvidemos que comprar “gangas” teóricas no está exento de riesgo, y sólo saldrá bien si la empresa es viable. Si no, se exponen a que un juez decida que la venta por parte de la promotora ha ido en contra de los intereses de la masa de acreedores pudiendo anular y hacer retroceder la venta.
Resumiendo, que la situación no es nada transparente, y se hace necesario a voces que el Banco de España tome cartas en el asunto y actúe como corresponde, haciendo provisionar dichos riesgos a las entidades o aclarar lo que sucede, y sería bueno que no permita que “la congelación de los activos” no paralice durante años la limpieza del sistema y lo corrompa, esperando los bancos una futura revalorización de los activos que nadie sabe cuando será y que haga que tarde o temprano tengan que desprenderse de ellos de forma más o menos controlada ante una necesidad de capital, volviendo a inundar con stock el mercado.
Creo que toda esta situación la resume perfectamente un comentario que nos dejó Albert en un post hace unos días:
“Le lectura negativa no es tanto lo de enmascarar problemas, aunque esta claro que eso queda dentro de lo inevitable, sino en que es un parche que sirve solo para salir del paso y evitar males mayores. Es una solución que puede servir para 2008 y 2009 y limitada a ir dando salida a proyectos en curso.
La solución a medio -largo plazo no puede venir por ahí: El mercado debe actuar, los precios deben bajar, ciertas empresas mal gestionadas y endeudadas deberán cerrar o ser vendidas a precio de derribo. Las entidades financieras deberán sanear su cartera de riesgos, y ya veremos cuando y quien invierte de nuevo, cuando y quién abre de nuevo el grifo crediticio, cosa necesaria para que la economía vuelva a funcionar.”
Lo que mucho nos tememos es que directa o indirectamente estos activos inmobiliarios “dudosos” los acabaremos pagando entre todos los contribuyentes, y a diferencia de Estados Unidos en España se realizará su “rescate” sin luces ni taquígrafos. De momento aquí sólo hay palabras, anuncios, y ninguna letra pequeña, con lo que todo puede ser…
No hay derecho a que se haga de esta forma. Estamos pagando nuestros impuestos, comprando pisos sin poner ninguna pega y haciendo millonarios a ciertas personas de ciertas empresas. Pagos a los bancos intereses abusivos y cuando se normaliza la situacion a ayudar a toda esta “Gentuza”.
No a la savacion de estas entidades. Porque se deja hacer concurso de acreedores a otras empresas y a esta oligarquia no.
Por lo menos que sepamos quienes son
!! CON MIS IMPESTOS NO”
Saludos:
bch
Es Increible. Increiblemente triste lo que pasa en este país. Pero por suerte o por desgracia este tipo de prácticas se van a acabar pero ya porque la crisis que se está produciendo llega en el peor momento para España. La factura nos la van a pasar en el peor momento.
Cuando las economías mundiales toquen suelo y empiecen a levantar cabeza van a pasar de nosotros como de la “mierda” y perdon por la expresión. Este país no se puede financiar ni por asomo sin la inversión extrangera. Pero ni de lejos. Y dudo mucho que nos financien cuando esto pase. Vamos al hoyo pero rapido rapido.
Inyectan centenares de millones en un cadáver, mientras que las pymes se quedan sin liquidez. Con muy poco dinero puedes hacer muchas cosas en una pyme con ganas de crecer y que tiene un buen proyecto. El cemento no es para siempre; al menos a los ayuntamientos les gusta construir y derumbar constantemente (solo me hace falta pensar en la enorme construcción en la Plaza Glorias en Barcelona que se derumba trás solo 15 años en pie).
Esta situación no es nueva, en el año 1993, cuando el indice de morosidad de las entidades financieras españolas superó el 7 %, la gran mayoría de ellas utilizaron esta “artimaña” para no tener que provisionar y mucha gente con dinero en efectivo se hizo con activos por el valor residual del préstamo hipotecario.
Dudo mucho que las autoridades reguladoras ataquen estas prácticas, toda vez que la prioridad es salvar el sistema a cualquier precio y primero se ayudará a los grandes, para que su caída no arrastre al resto.
Esta, me parece, es la opción elegida.
La entrada que publicáis es clarificadora de las maniobras que están intentando desde hace meses muchos bancos y cajas. Pero mucho me temo que, aún así, se van a hundir igualmente.
¿Por qué soy tan pesimista? porque parece que están confluyendo tres tsunamis de manera sincronizada, sí. Primero fue el crédito, ahora la bolsa, y después las monedas. Esto no hay quine lo resista. La economía va a entrar en parada técnica, y ésta es un situación desconocida, ¿Cómo se pone en marcha esa máquinaria si se detiene o se gripa? Es que no tenemos ni el taller mecánico donde llevarla.
Incluyo vuestro artículo en mi canal de noticias, por la relevancia de lo que contáis, muchas gracias, y un saludo. Carlos Cancho, redactor de Apymereco.
Pues se de muy buena mano que una entidad bancaria de prestigio está volviendo a utilizar los fondos de pensiones para hacer este tipo de compras… los bancos españoles están peor de lo que nos hacen pensar y peor que estarán al hacer esta jugada con tan poca cabeza.
Esta crisis está afectando sobretodo al empleo y, es más fácil destruir 15.000 puestos de trabajo diarios que crearlos. Que se vayan un par de bancos a la mierda y el resto se vean apurados económicamente para que aprendan, aunque me da a mi que esta gente ni a palos escarmienta.
Sólo conseguirán retrasar un poco la caída. Quizás es el tiempo que necesitan para ponerse algunos a salvo. Se prioriza el interés particular en detrimento del colectivo.
En lugar de aprovechar la crisis, para dotar de mayor transparencia al sector financiero, se está haciendo todo lo contrario. Curiosa forma de dar confianza a la gente. Muy curiosa.
En cuanto caiga la primera entidad grande, luego será un castillo de naipes. Los bancos y cajas se miran de reojo, a ver cual es la que cae…
Gracias por la info, Gurus!
Estaba siguiendo la cotizacion de los bancos para comprar acciones a precios de ganga, pero ahora entiendo por que Parames y Guzman de Lazaro se mantienen al margen del sector.
Lo que debian hacer nuestros banqueros era dejar de comprar activos inmobiliarios y facilitar la financiacion de nuevas carceles, ya que en apenas una decada hemos pasado de la banca tradicional, a la online, y dentro de poco a la carcelaria.
De aqui a unos meses terminaremos acudiendo a Alcala-Meco y similares para realizar reintegros y transferencias…
No entiendo muy bien el mecanismo ni el problema. Si las sociedades son propiedad de los bancos entrarán en su perímetro de consolidación y por lo tanto en su balance. Si el banco/caja prefiere quedarse con una cartera inmobiliaria en lugar de con una cartera de créditos, es una decisión de gestión, que será buena o mala, pero no veo que en principio afecte al contribuyente. De hecho, lo que sucede con operaciones así es que los bancos aportan dinero al sistema, que es precisamente lo que se les está pidiendo.
Saludos
Desearía añadir algún que otro interrogante más, pues después de haber desempeñado cargo ejecutivo de Gerencia en la admón. y control de los riesgos en el Banco X, me permite tener una visión algo más profunda de la situación que se trata en este post.
1.- Esta práctica se viene realizando desde 1993. Antes de tener que dotar, según la NBE (Norma Banco de España), la totalidad del saldo registrado en morosidad, se buscaba la recolocación del activo con precios a cubrir el saldo de la operación, o sea a precios de saldo. Si no se encontraba el “primo” de turno, al cual se le daba toda clase de facilidades, rápidamente y sin dilación a la gestora de patrimonios del Banco (así se le llamaba).
2.- Estamos valorando las operaciones hipotecarias de las constructoras y promotoras, pero se han preguntado el monto total de operaciones crediticias y digo bien, operaciones crediticias con garantía hipotecaria, no préstamos, se han
realizado con empresas no relacionadas con la construcción, sector industrial, nuevas tecnologías, etc, para poder continuar con proyectos.
Se cierra el grifo, no puedo hacer frente a las amortizaciones, te presiono porque no puedo incrementar mi masa de morosidad. El Banco X te ejecuta el derecho de prenda, el bien hipotecado, aquí aparece otra vez “otro primo “, que acude en segunda subasta y balón fuera. Y si continuamos hablando de las Daciones en Pago o “los acuerdos extrajudiciales”, es para escribir un libro y no parar.
ElPel@s gracias por poner la nota de humor, porque esto es para “tener ganas de mear y no soltar gota”.
Disculpen que no pueda ser más explicito y detallado en mis exposiciones pues la confidencialidad me obliga.
¡¡Ah!! lo de Banco de Sabadell era caso cantado y que se expliquen su interés en presentarse en los Foros Técnicos de Franquicia en IFEMA como el Banco de las franquicias, sería interesante tratar en un post acerca del asunto.
Saludos.
2ª parte… Sras. y sres. algo que se me quedaba en el tintero.
En un plazo más o menos, pongamos corto, en todas Sucursales comenzarán a circular catálagos de “Activos inmovilizados en poder del Banco” o de su “gestora de patrimonios” y con el aviso de ponerse el traje de faena para que sean “gestores inmobiliarios”. ¿Qué cual es la comisión por la venta?, -Eres un tio “chachi” pero es tu obligación colaborar como empleado de la empresa- Y calladito porque si no fíjate lo ancha que es la puerta de la calle.
art_madd, la transformación de un activo “inversión crediticia en mora” (que debe ser dotado por el banco en un % elevado con cargo a perdida) en una inversión inmobiliaria a través de una sociedad instrumental permite además
a) Jugar con las valoraciones del activo (la actuación y “profesionalidad” de las sociedades de tasación en España es equiparable integramente como las firmas de rating)
b) “Negociar” el precio de adquisición con los promotores mas o menos pillados (No a todos se trata por igual, ya que los que tienen mejor padrino se bautizan de mejor manera). Y no hay problema con que la “valoracion” no coincida con el “precio” de compra, ya que se tratará de negociaciones complejas llenas de compensaciones, torticerias y martingalas. Ya se procurará que los auditores no puedan ni olerlas.
Y una vez que lleguemos a 2009 ya veremos si amaina. Y si pintan bastos todavía, se le da un par de vueltas a la chistera y sacamos un par de conejitos mas, con ayuda de tecnicas a lo Tamariz o a lo Copperfield (depende de la escuela de cada uno de los altos gestores del banco, los de Deusto son mas baturros, los de Harvard son mas finos oye…).
Ya lo dice artabro: Eso ya está decidido, hay que dar cancha para el salvamento.
Farr, una entidad de reconocido prestigio dices? Si es la Caja del mar en que yo pienso, no debemos usar el mismo diccionario. Creo que los Kirchner deben compartir algunos asesores con la susodicha entidad. Al fin y al cabo los argentinos también dicen mucho “ché”: Corralito way hacia las finanzas del siglo XXI.
Lo que no acabo de entender todavia es lo de las fusiones de las cajas: Juntar el hambre y las ganas de comer? No le veo la punta a menos que de nuevo aparezca el mago Merlin y “sanee” las entidades con problemas.
Recuerdo la genial escena de Disney cuando a Micky Mouse el aprendiz de mago se le tuercen las cosas… Solo nos queda esperar que nuestros émulos nacionales sean mas competentes
Pues claro que lo pagaremos los contribuyentos, como casi todo.
¿Qué es lo sorprende de ello?
¿A quién puede tener más interés en beneficiar el Gobierno, a los bancos o a los ciudadanos?
¿A quién pide dinero el Gobierno y los partidos políticos?
¿A quién les condonan préstamos de cientos y miles de millones los bancos?
¿Por qué se los perdonan?
Oct 26th, 2008 at 20:00 PM
Información Bitacoras.com…
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Oct 27th, 2008 at 18:50 PM
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Oct 27th, 2008 at 21:11 PM
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