El termómetro inmobiliario en España, seguimos sin rumbo
Sé que soy reincidente, pero la verdad, pese a quien le pese el sector sigue muy malito. Más aún tras leer en el informe recientemente editado por PricewaterhouseCoopers en el que establecen que Madrid y Barcelona están entre las tres ciudades europeas con peores perspectivas de evolución en referencia al mercado inmobiliario (ver noticia).
Lo paradójico del tema es que los principales beneficiarios de un rápido ajuste del sector son los que están evitando dicho ajuste.
Los promotores inmobiliarios son los primeros que se han negado en rotundo a bajar los precios o dejar que los precios bajen, (ya que les afecta directamente a su patrimonio) y han repetido desde su púlpito artificial, el famoso G-14, que el precio de los pisos ya ha bajado todo lo que tenía que bajar (ver noticia). Buen intento, la vivienda ya ha bajado todo lo que tiene que bajar; de aquí al cielo.
Con todo lo anterior qué ha conseguido el G-14, pues perder la poca credibilidad que podía haber tenido alguna vez, Y por tanto su razón de ser como lobby.
Los promotores viven de comprar suelo o edificabilidad potencial, transformarla y venderla. Como ya hemos dicho anteriormente llamamos promotores inmobiliarios a quienes compran un activo para transformarlo y asumen el riesgo comercial, por tanto son los más interesados en que el producto satisfaga las necesidades de los potenciales compradores.
La semana pasada leí unas declaraciones del primer ejecutivo de una inmobiliaria cotizada comentando que durante 2008 habían perdido el foco en el negocio ya que habían tenido que concentrarse en la refinanciación de la deuca, pero que en 2009 iban a volver a centrarse en su negocio de promoción inmobiliaria, a adquirir suelos y fincas, construirlos o rehabilitarlos y venderlos.
Buen intento, yo ya entiendo que es lo que tienen que decir, pero cualquiera que haya estado en el sector inmobiliario sabe cómo funciona. Para poder adquirir un activo, primero debemos ser capaces de calcular cuál es el precio máximo que podemos pagar por él. Esto lo conseguimos partiendo del precio de venta del activo transformado / construido, al que le deducimos el coste de transformarlo / construirlo así como el margen económico que queremos obtener; de esta forma, la diferencia es el precio máximo a ofertar por el activo (suelo o edificio a rehabilitar).
La moraleja de todo lo anterior es que hasta que el mercado no se estabilice ningún promotor va a poder hacer un business plan serio para invertir capital en este negocio, salvo los promotores kamikaces.
Como ya comentamos en un post anterior (ver post) existe un gran stock de viviendas residenciales que están todavía en el balance de los banco o de las inmobiliarias, pero que debido a la mentalidad española de utilizar la táctica avestruz y no querer asumir la realidad, van a hacer que el ajuste, que pese a quien pese se existirá y será notorio, sea mucho más lento y doloroso.
Es más, las promotoras van a deslizarse por una pendiente larga y resbaladiza, van a estar un largo periodo de tiempo sin hacer transacciones, y por tanto les auguro una larga agonía. Ya pueden refinanciar su deuda …
Seamos serios, ¿alguien sigue pensando que es necesario transformar más suelo en viviendas? Yo creo que tenemos vivienda para los próximos 5 años, más aún teniendo en cuenta la coyuntura actual y que ya no somos el país atractivo para la inmigración que creaba trabajo que algún día fue.
Categorias: Inmobiliario
Tags: burbuja inmobiliaria, casas, Construcción, inmobliario, nueva viviendas, precio vivienda
Bueno una forma de intentar calcular el precio al que se tiene que comprar el suelo es aplicando un poco el sentido común. Es decir mirando que es lo lógico que pueda pagar los potenciales compradores en la zona donde esté el suelo. Es decir a que precio debo vender las viviendas para que la gente que lo compre como vivienda le suponga no tener que soportar una hipoteca de más de 20 años y no comprometer más de 1/3 de sus ingresos en el pago de la hipoteca o si va destinada a inversores a que precio debo vender para que obtenga una rentabilidad por alquiler de entre el 5-6%. Determinando así el precio de venta, y como se cuanto me cuesta construir y que margen quiero tener puedo determinar a que precio debo comprar el suelo.
Ya lo dice Hucky, calcular los precios es facilísimo. Lo que es alucinante es que se haya engañado a la gente durante tanto tiempo. Puedes tolerar que te engañen en un producto barato (aunque te lo tomes mucho como un cafe), pero si te la meten en uno que te va a acompañar toda la vida… En fin. Hasta que los precios no se ajusten a la realidad, nada de nada.
Hucky, estoy de acuerdo, de esa forma calcular un precio “razonable a pagar por el cliente potencial”, aunque estarás conmigo que no es muy científico. Un 33% de sus ingresos con entrada o sin, 33% o puede llegar a 35%, y si gana mucho … Además, cuando voy a comprar un suelo para transformar qué me sé yo cómo serán los clientes potenciales, más aún en nuevas zonas en desarrollo.
Para mí el problema es más de “big picture”, creo que NO hace falta transformar nada más, por lo menos hasta de aquí a un tiempo (años).
Jaume, completamente de acuerdo, pero si cambias el “nos engañan” por “nos engañamos”. Esto ha sido un tema de Histeria colectiva, en la que todos estaban convencidos que comprar un piso era la mejor inversión posible, alta rentabilidad y sin riesgo …
Quizas si que todos los precios inmobiliarios bajaran pero no todos en el mismo grado. No se puede comparar un piso en medio del Eixample de Barcelona con una promoción de pareadas… ¡a 15 min del centro!! que está más desierta que el Sahara.
Por eso con la histeria actual (nadie tiene dinero ni ganas de comprar)quizás sí que se pueden encontrar oportunidades interesantes… En este años tendríamos que ver cómo se bifurcan los caminos entre promociones bien asentadas y otras que habrá que regalarlas.
Hay que cambiar el chip, volvemos a años atras cuando la inversionen vivienda era a muy largo plazo y se obtenian los beneficios a mas de diez año no como ha estado pasando estos ultimos años que se obtenian a meses. Si invertir en vivienda es mala inversion, entonces un ciudadano de apie en que invierte? en Criteria? La vivienda siempre ha sido buena inversion y lo seguira siendo, al tiempo.
Bueno al final se tendrán que adaptar a lo que la demanda exije. Están muy mal acostrumbrados a hacer lo que han querido y si el cliente no lo acepta ya vendrá otro que lo querrá.
De todos modos no es extraño que se nieguen a bajar los precios oficiales, sería un escándalo la cantidad de promotoras que entrarían en quiebra por depreciación de sus activos.
Sí han bajado los precios haciendo descuentos. Si te descuento un 20% en un piso ya lo he rebajado, pero mantengo el precio oficial y así mis activos no se deprecian.
Me parece una verguenza que el Santander esté dispuesto a financiar el 100% de una vvda que haya sido rebajada en sólo un 20% sobre su precio máximo. Salvo que los clientes tengan una solvencia demostradísima eso puede acabar mal.
Javiorum, yo soy de la opinión que un pais no debería invertir sus ahorros en activos immobiliarios (no estoy hablando de la primera vivienda sino de inversiones puramente financieras). Tienes razón de que en el pasado este tipo de inversiones han tenido un comportamiento bastante bueno (aunque con muchos más altibajos de los que la gente reconoce). Sin embargo, canalizar la inversión de un pais hacia ese sector tiene dos efectos negativos a tener muy en cuenta:
* El precio de las viviendas tiene a encarecerse (debido a la demanda puramente financiera), de modo que una parte de la sociedad ve cortado su acceso a la vivienda, que es una necesidad muy básica. Los que si tienen acceso acaban endeudándose por importes muy elevados.
* La construcción no es precisamente un sector con una productividad muy elevada, tampoco contribuye al desarrollo de nuevas tecnologías ni demanda a empleados con un nivel educativo elevado. Curiosamente, estos tres puntos son algunos de los más negativos de la economía española.
Sin tener en cuenta la corrupción casi intrínseca al sector, el impacto al medio ambiente, etc. No digo que sea una mala inversión desde un punto de vista financiero, sinó que no creo que sea bueno para un pais que la gente invierta en viviendas.
Pues yo disiento de que la construcción no sea un motor tecnológico. Digamos más bien que se han dedicado a la construcción fácil y chapucera para sacar rentabilidad.
Las constructoras que sigan con el modelo del chalet pareado de baja calidad, o la colmena de pisos, no tendrán mucho que hacer en el futuro.
El futuro en la construcción es la SOSTENIBILIDAD. Una vivienda que no consuma energía externa (incluso que la aporte a la red general), con sistemas de climatización natural, eficiencia energética y del uso del agua, materiales no alergénicos y respetuosos con la salud, sistemas domóticos avanzados y buenas infraestructuras de telecomunicaciones son el único futuro tecnólogico viable a largo plazo para las constructoras.
De hecho, auguro que en una década o así habrá gente que demandará viviendas aisladas rurales autosuficientes, por el precio que ahora cuesta un penoso chalet adosado sin gracia.
No estoy de acuerdo cuando se dice que los inversores son los que aumentan el precio de la vivienda. En todo caso sería problema de la especulación a corto plazo. Pero aún así…
Para empezar por qué tanta manía con comprar vivienda para vivir en ella? Por qué no alquilar?
Tienes el mismo producto, por lo general más barato. Las reparaciones te salen gratis. Si te apetece irte a una vivienda más nueva y con mejores prestaciones puedes sin ningún problema. Si te quieres ir a vivir a otro lado, maletas y puerta, no debes nada a nadie. Si tus vecinos te caen mal, te largas. Si la zona donde está la vivienda se vuelve “chunga” también te vas sin problemas…
Y si no hubiera inversores para alquilarnos las viviendas, estamos obligados a endeudarnos? Pues habrá algunos que prefieran que otro se endeude y corra con los gastos y riesgos.
Por qué es España el país con la mayor tasa de población con vivienda en propiedad??? No nos da esto que reflexionar?
Mar 27th, 2009 at 23:59 PM
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