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Errores en el análisis de riesgo de las hipotecas concedidas: Incentivos perversos y criterios mecanicistas

bola cristal riesgo crédito bancario

La Banca tiene en sus balances un porcentaje elevado de préstamos hipotecarios impagados y lo utiliza como explicación de su política de préstamos caros y sus espartanos criterios de riesgo actuales.

Dejadme que os diga, como conocedor de este sector, que este discurso me suena a “excusas de mal pagador”. Ahora son muy estrictos en la concesión de hipotecas por qué sus clientes actuales no les pagan o les pagan mal. ¿Suena razonable, verdad? A mi no.Si sus clientes no son buenos pagaderos, alguna culpa tendrán ustedes en haberlos seleccionados como beneficiarios de sus créditos, no? Y su forma de reaccionar es estigmatizar a los potenciales clientes hipotecarios con requisitos desorbitados y precios altos. Mejor lo hubiesen pensado antes y no tendrían tantos problemas.

Esta crisis estaba más que anunciada, como mínimos en cuanto al estallido de la burbuja de precios inmobiliarios. En el 2004 heredé un terreno y ya se temía la caída de este tipo de activos (basta acudir a una hemeroteca y revisar la prensa especializada de la época).

La Banca decidió hacer caso omiso a estas predicciones y exponerse de forma excesiva al sector promotor, concediéndoles liquidez casi ilimitada para sus construcciones y financiando la adquisición de sus promociones a precios cada vez más altos. Y ahora nos piden que lo arreglemos entre todos. ¿Y qué parte tienen pensado hacer ellos para arreglarlo?

Me voy a centrar en las políticas de riesgo disparatadas, erradas o demasiado bienintencionadas que ha regido la concesión de préstamos hipotecarios a particulares. Imaginad como deben haber sido los análisis de riesgo a los promotores, si el de los particulares ha sido tan laxo.

Muchas entidades financieras que han descentralizado  las atribuciones para conceder hipotecas, y en muchos casos esto ha producido problemas.

No seré yo quién critique a los directores de banca actuales, una vez más, al menos. Cuando la aprobación de un crédito de estas magnitudes se deja en manos de empleados con un perfil comercial agresivo y con remuneración variable ligada al volumen y no a la calidad del clientes, pasa lo que ha pasado. No hay incentivos para filtrar los clientes solventes. El director de una sucursal es trasladado cada pocos años, con lo que la mora de sus clientes actuales, en el fondo, la va a sufrir otro compañero.

Aparte de los incentivos perversos, la experiencia del director también cuenta, y mucho. ¿De verdad se puede alguien creer que un jovenzuelo trajeado recién ascendido puede ser capaz de evaluar la solvencia futura de una persona? Un no rotundo, es lo que yo contestaría.

Para suplir la falta de aptitud evaluadora del riesgo en sucursal y estandarizar los análisis, se han creado software de análisis de riesgo. El director de banca introduce los datos del cliente, de su trabajo, de la vivienda que se quiere financiar y poco más y la pantalla dice: Aprobado, denegado, en estudio por un departamento superior o similar. Los que yo conozco son tan básicos que más valdría no confiar tanto en estos scorings.

Dependen de los datos que suministra el humano. Y ya tenemos el gran problema. Parezca o no cierto, hay muchos bancarios que no saben interpretar correctamente un IRPF o una nómina. Y ponen en el ordenador los ingresos que buenamente interpretan.

Ya no hablemos si se trata de una sociedad o autónomo y hay que plasmar adecuadamente los balances y demás.

La parte de ingresos fuera de nómina (los de difícil justificación, vaya) también suelen tener una casilla en el programa. ¿Usted gana 300 euros por horas extras fuera de nómina? Qué su jefe le haga un certificado y los ponemos. Cierto como la vida misma. Dependiendo de lo que decida el director que verdaderamente gana el solicitante, el scoring variará.

Dejaré para otra ocasión algunos casos prácticos de concesiones curiosas de hipotecas, pero ya puede intuir el lector que la mecanización del riesgo tiene sus fallos.

El análisis de riesgo es un arte, basado más en la psicología y la práctica profesional que en los papeles que el cliente entrega a la sucursal. Las entidades dirigidas por directores veteranos que saben seleccionar los “buenos pagadores” en cuanto entran por la puerta son las que mejor aguantan la crisis. Hay muchos trucos, la forma de vestir, de hablar, visitar su empresa, si sus padres están dispuestos a avalarlo o no, el tiempo que lleva de relación con su pareja, los estudios que tiene, los trabajos que ha tenido,etc. Incluso se puede conocer mucho de una persona simplemente viendo su tarjeta de visitas.  Un mantra bancario, por poner un ejemplo , reza que quién lleva una tarjeta de excelente diseño y material, de alguna forma nos va a engañar.

Además analizar la capacidad de reembolso futuro con datos del presente no tiene por que resultar muy certera. No entiendo como aparte de pedir las nóminas, contratos, IRPF y demás no se pide un curriculum completo y extenso del cliente. Como mucho se le solicita la vida laboral, pero sin la documentación que lo complementa no es suficiente. Para predecir la solvencia futura de una persona necesitamos saber qué formación y experiencia profesional tiene, no solo lo que gana hoy.

Podríamos seguir con la crítica, pero la dejaremos para una próxima entrada, que no deseamos cansar al visitante en demasía. Muchos profesionales amigos míos dicen que es muy fácil darle la culpa de todo al banco. Y es cierto, lo qué pasa es que, en ocasiones, la tiene.

Pau A. Monserrat, editor de Futur Finances

Imagen vía Flickr



Conversación

17 comentarios

  1.    Responder

    totalmente de acuerdo con lo de que el análisis de riesgos es algo mas que unos meros datos introducidos en el ordenador sin que es una psicología y un arte. En mi caso soy una persona tremendamente ahorradora, con una actitud hacia el compromiso de pago irreprochable, ya desde pequeñito me esforzaba todo lo posible en ahorrar para comprar solo las cosas que tuviera dinero para pagar, nunca me ha gustado comprar algo basándome en los ingresos futuros porque para mi lo que no se ha ganado no se tiene y nunca se tendrá sino se llega a ganar; mi problema es que no soy una persona de elevados ingresos y para colmo estoy al paro, aún así he conseguido ahorrar una cantidad muy importante de dinero tras la cual, a pesar de los quebraderos de cabeza que me supuso dado que no cubria la totalidad del importe me lancé a comprar un piso; ahora tengo una hipoteca vpo por firmar de 110000 euros, y un capital de 100000 euros pero estoy en el paro, mis trabajos han sido todos mierda, con contratos de 1 mes y estoy resentido porque lo he ido a hablar con los del banco y según ellos las perspectivas del scoring no son del todo alagüeñas, dios me jode que me llamen manirroto y potencial moroso a la cara, toda la vida sufriendo para no deber nada a nadie y ahora vienen los del banco a decir que en su ordenador sale que soy un potencial moroso. Espero que me la den porque sino se la pueden meter por el culo. No entiendo esta manera de pensar de la sociedad, las cosas parece que no valen lo que pagas por ellas sino lo que eres capaz de pagar mes a mes, en la televisión cada vez hay mas anuncios que te dicen "desde solo 50 euros al mes" pero no te dicen cuanto vale el total ni cuantos meses hay que pagar, parece que a la gente le importa una mierda eso, he visto gente financiar televisores de 200 euros (ridícula cantidad) en 12 meses y pagar consecuentemente 250 euros con los intereses solo porque no les da la cabeza para pensar que sino tienes dinero para comprarte un televisor a tocateja lo que tienes que hacer es ahorrartelo para no pagar el doble mas por el si lo financias, pero a la gente eso le da lo mismo, la gente solo pregunta, cuanto me cuesta esto 50 euros mas al mes? me lo puedo permitir, adelante.
    En el lado contrario está el caso de los analistas de riesgos, para ellos la capacidad de pago solo se basa en los ingresos esperados (que no seguros) del cliente, ni siquiera la seguridad de tener pasta en el banco sirve de nada; dios pero que planteamiento mas equivocado, he visto a tipos ganar 2000 euros al mes y no llegar a fin de mes, empufarse hasta el alma y vivir en condiciones de extrema pobreza (en cuanto a la alimentación y el dinero dedicado a gastos necesarios) y he visto a otros con 700 euros al mes vivir como reyes sin tener que pedirle nada a nadie

  2.    Responder

    “El problema es que hay muy pocos profesionales que sean capaces de ir contra corriente.”

    No puedo estar más de acuerdo con el comentario de Euribor, y con el concepto de incentivos perversos del título de este post, pero me parece injusto ensañarse ahora con el sector bancario, cuando en todas partes cuecen habas cortoplacistas.
    Soy del sector farmaceútico y estoy habituado a lidiar con proyectos que comenzaron otros hace años y que se diseñaron mal y ejecutaron peor, pero que despertaron entonces la suficiente euforia para crecer y para cuadrar los objetivos del año. Y no me engaño, supongo que hoy mismo estaremos iniciando proyectos de resultados más que inciertos, pero que dada la movilidad en los puestos, provocará sonrojos en el siguiente. Decir en la empresa “que el rey está desnudo” es casi siempre visto como un pecado de lesa desmotivación.

  3.    Responder

    Todo es mas sencillo entraron en una espiral de competencia….y haber quien podia mas….todo lo que sea dejar por encima del 70 % del valor del piso siempre es una bestialidad y ellos lo sabian…pero siguieron en su huida hacia delante….abriendo mas sucursales que ahora deberan cerrar,metiendose con relaciones cruzadas con inmobiliarias, con empresas de tasación,metiendose a vender viajes,seguros, relojes, vajillas, electrodomesticos, montando empresas de leasing y chiringuitos paralelos….asi hasta la implosión….

  4.    Responder

    ¡¡¡Viva Basilea II!!! (y los maravillosos modelos econométricos de predicción del riesgo)

  5.    Responder

    O sea que cualquier iba a una sucursal pedía un crédito y eso de mirar cosas como “la forma de vestir, de hablar, visitar su empresa, si sus padres están dispuestos a avalarlo o no, el tiempo que lleva de relación con su pareja, los estudios que tiene, los trabajos que ha tenido, etc.” nada de nada, lo que dijera el scoring es lo que se firmaba.

    Yo creo que todo eso se miraba primero, al menos en la mayor parte de las ocasiones, y después iba lo de realizar el scoring, pero bueno, igual la mayoría de los empleados lo hacían justo al revés.

    En los créditos de cierto importe el scoring da exactamente igual, puesto que aunque dijera que SI a la primera hay se tiene que realizar un análisis “algo” mas profundo y dar explicaciones por escrito (creo yo que algo pormenorizadas) de porque se quiere conceder ese préstamo. Después ya se vería si es aprobado por gente que en la mayoría de las ocasiones tiene unos cuantos años de experiencia revisando la aprobación de operaciones de riesgo. Con lo cual eso de meter los datos en un programa de software y los que salga de ahí es lo que se firmaba como que no. O al menos en la mayoría de los créditos. Si alguna entidad no funciona de esa manera lo desconozco. Pero no creo que sea la generalidad.

    Tampoco creo que el origen del problema que vivimos hoy en día venga relacionado con esas operaciones firmadas en una sucursal. Más bien creo que tiene que ver con la firma de operaciones firmadas con la autorización y bajo presión de directores generales y que hoy siguen en sus puestos sin que los consejos de administración ni los accionistas les hayan pedido la dimisión en ningún momento.

    Creo que los controles, formación y comportamiento de las entidades financieras de este país son buenos (pero siempre mejorables) para realizar su trabajo. Pero si la gente de arriba firma lo que sea con tal de seguir creciendo a dos dígitos pasa lo que pasa.

  6.    Responder

    Bancario, muchas gracias.

    Absolutamente de acuerdo con tus palabras; de hecho, creo que es mejor tu comentario que el propio post 😉

  7.    Responder

    Para Analisto.

    para empezar muy bueno el articulo y bastante cercano a la realidad, recuerdo que no hay nada mas increible que la pura realidad.

    En cuanto a los scorings, te puedo asegurar que ” era ” la tonica general, he tenido la suerte de vivir de cerca y desde dentro la epoca expansiva del credito bancario, y por mi y por mis compañeros de otras entidades, sobre todo Cajas, si la maquina dice SI, eso no lo mueve ningun jefe de riesgos, mas que nada porque el scoring suele depender del dept de riesgos y las variables condicionantes han sido evaluadas por ellos mismos con lo que sería tirar piedras sobre su propio tejado.

    En cuanto al jovenzuelo trajeado, ha ocurrido y con demasiada frecuencia, imagina Caja de Ahorros que comienza una expansion fuera de su area natural de influencia y abre, como ha pasado 150 oficinas en un año, no hay directores con experiencia para tantas oficinas y estos no abandonan una entidad para participar en una expansion con unos altos niveles de incertidumbre, por eso ofrecían unos salarios desorbitados y unos bonus inimaginables.

    Siguiendo con el tema, los empleados, directores de oficina, no cobran por conceder prestamos, aunque este dentro de sus atribuciones, cobran por incrementar la inversion crediticia de la oficina, las comisiones de la oficina, el numero de clientes de la oficina, y todo eso se consigue autorizando prestamos… y mas prestamos.

    Muchas Cajas han descentralizado su departamentos de riesgos, al salir de su zona de influencia natural, de su mercado y clientes conocidos, tenian que evaluar creditos a clientes de la otra parte de España, con lo que se solian dar atribuciones a directores de oficina o como poco a directores de zona, que en muchos casos recuerdan a los jovenzuelos trajeados….

    Ahora bien, de nuevo por mi y por otros compañeros de la propia casa y de la ajena, os puedo asegurar que esto está cambiando, no porque las entidades se hayan vuelto mas “mejores y mas buenas” sino porque los clientes ya no pasan por más, ahora no quieren “dinero barato.. y mucho” … ahora quieres asesoramiento de verda, serio, asequible y entendible….aunque haya que pagarlo, pero para eso no valen los jovenzuelos trajeados, el problema es que los experimentados directores con sicologia profesional y mantra bancaria….. los han prejubilado hace 5 años !!!

  8.    Responder

    @Dondado has dado en el clavo…Por ejemplo, los créditos de inmobiliaria Colonial los daba el director de oficina?…No!!! Los daba directamente casi el presidente de las principales entidades de este país….Alguno de estos ha dimitido o ha sido cesado?? Noooooooooooooooooo!!!

  9.    Responder

    Se les debe exigir que hagan bien su trabajo, vale. Pero sacar punta al lápiz se puede sacar a cualquiera de una manera bastante fácil.

    Imagínate que yo el otro día fui a ver a un asesor financiero independiente para que me asesorara a la hora de colocar mis ahorros. Tras venderme la moto de que los bancos eran malísimos y que me engañaban, a continuación me preguntó por mis datos personales y financieros, datos que iba introduciendo en un programa informático para perfilarme. A continuación el hombre me ofreció un fondo de inversión de Inversis que según él se adaptaba a mis necesidades. Mas tarde me entere de que era agente de Inversis y el tío iba a comisión. El fondo que me ofrecía daba un rendimiento lamentable y encima me cobró 100 euros por el “asesoramiento”. Más me hubiera servido ir mi banco directamente a ver a mi director de toda la vida que me vendía lo mismo y no me cobraba 100 euros.

    Conclusión: el sector de los asesores financieros independientes en una bola de humo, mal formados y que no saben ni están preparados para hacer su trabajo. Mucho critican a los bancos y luego ya ves….mas de lo mismo.

  10.    Responder

    Y no olvidemos a los comités de riesgos que eran quienes aprobaban los grandes pufos, sin las refinanciaciones, los grandes préstamos, los que no tienen las oficinas atribuciones para conceder, son los que están haciendo tambalear los índices de mora. Los platos rotos los pagará la gente de las oficinas pero los responsables, en el papel, y en la práctica, han sido más los comités de análisis de riesgos.

  11.    Responder

    Euribor,
    Coincido con tus palabras

  12.    Responder

    Analisto

    La banca canaliza ahorro hacia inversión. Por eso existen, ganan dinero.

    No son ni malos ni buenos. Lo que se les debe exigir es que hagan bien su trabajo.

    Y en gestión de riesgo muchos lo han hecho de pena.

  13.    Responder

    Fran,
    Espero que cierto sea todo lo que escribo, otra cosa es que acierte.
    Los analisis de riesgo estáticos no sirven para predecir la capacidad de reembolso en los futuros 30 aÑos. Hay que adoptar herramientas de analisis de riesgo mejores.

  14.    Responder

    El problema es que hay muy pocos profesionales que sean capaces de ir contra corriente. Como afirmas en tu artículo, los elementos que permitían predecir la sobrevaloración inmobiliaria estaban presentes tres años, o más, antes del estallido de la burbuja. Sin embargo, hasta los departamentos de estudios más respetados hablaban entonces de aterrizajes suaves y de los múltiples factores que justificaban que en España se iniciaran más casas que en Francia y Alemania juntas.
    Está estudiado que tras un período de bonanza sostenido,los humanos nos acabamos creyendo que la situación perdurará para siempre. Al igual que ahora parece que la crisis nunca desaparecerá.
    Dentro de las instituciones financieras este comportamiento ‘tan humano’ se reproduce y en épocas de bonanza mandan los comerciales y los de riesgos están en el cuarto oscuro. El scoring está ahí y normalmente no es malo pero todo depende de qué información le entran. Si al Director de Oficina le pesa más la presión comercial que la de riesgo, pues ya tienes servido el conflicto.
    Ahora tenemos la situación contraria, que durará algo de tiempo pero quizás no tanto. En la mayoría de entidades ya no hay un problema de liquidez y pronto vendrá la presión sobre los resultados.
    Como podéis ver en este artículo http://www.bancosycajasonline.com/?p=812, las entidades están lanzadas a prestar de nuevo, por lo menos a los clientes más solventes

  15.    Responder

    Dices “lo utiliza como explicación de su política de préstamos caros” y “estigmatizar a los potenciales clientes hipotecarios con requisitos desorbitados y precios altos”.

    ¿A cuanto dejaríamos nosotros 180.000 euros a 20 años? Yo particularmente lo dejaría bastante más caro que cualquier entidad financiera. Si alguien lo deja más barato que me lo diga, que yo necesito uno.

    Que el análisis de riesgo falla, esta claro y es un grave problema. Pero mayor es el problema de que la gente no pague sus compromisos, pero no solo a los bancos. Entre particulares y empresas esta aumentando los efectos impagados y los recibos devueltos, tu vendes una mercancía y luego que te la pague “rita la cantaora”… y así no hay economía ni análisis de riesgo que funcione.

    “Se han creado software de análisis de riesgo. El director de banca introduce los datos del cliente, de su trabajo, de la vivienda que se quiere financiar y poco más y la pantalla dice: Aprobado, denegado, en estudio” y listo, lo que diga el programita es lo que hace el director de la sucursal… no dudo que en alguna ocasión se hayan dado los casos que expones, pero no creo que sea ni mucho menos la tónica general que da la impresión al leer tu articulo.

    Por cierto cosas como “jovenzuelo trajeado recién ascendido puede ser capaz de evaluar la solvencia futura de una persona”, pues coincido en que no es capaz, pero me sorprendería que alguna entidad ese jovenzuelo se encargue de dar algún préstamo. ¿En que entidad hacen eso?

    “La aprobación de un crédito de estas magnitudes se deja en manos de empleados con remuneración variable ligada al volumen” la mayoría de entidades que conozco los empleados no cobran un solo céntimo por conceder un préstamo, ¿en cuales lo hacen?

    “Muchas entidades financieras que han descentralizado las atribuciones para conceder hipotecas” ¿Cuales?

    Me he llevado una sorpresa. No pensaba que esas prácticas ni políticas estuvieran tan generalizadas en el sector bancario la verdad.

    http://analisto.com/2010/02/la-empresa-de-demonio.html
    http://analisto.com/2010/02/too-big-to-fail.html

  16.    Responder

    Algunas cosas que dices son ciertas, pero …

    … El razonamiento de bancos malos y ciudadano de a pie victima esta muy visto y tiene falacias por varios sitios.

    … Convertir a los analistas de riesgos en expertos psicologos y evaluadores de carreras profesionales y futuros ingresos es un disparate imaginario mas que una solucion a los problemas actuales de concesion de deuda.

  17.    Responder

    en la mayor parte de los casos ni siquiera existía bonus por firmar hipotecas, sólo ambición desmedida de los jefes por crecer por encima de dos dígitos.
    En las herramientas de scoring ,yo he visto como variar la introducción de los datos hasta en 24 ocasiones (el récord que vi) para que el scoring diera favorable, y el dpto de auditoría ciego y/o mudo.
    Y que me dices del inexistente análisis de riesgo en las refinanciaciones, por supervivencia de las entidades se refinancia todo, la clientela ya no tiene miedo a no pagar y a la banca, lo que provocará en un futuro no muy lejaano que la gente dejé de pagar porque no tendrá miedo a nada.
    Incluso me consta de alguna entidad que si la deuda es inferior a 20.000 no inicia procedimiento judicial alguno porque no le sale rentable.


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