Ofrecido por

GurusBlog

Estimación construcción nuevas viviendas en España. Lo que nos dice la lógica.

previsión construcción viviendas EspañaCon un boyante crecimiento económico en los últimos 10 años, impulsado en gran parte por los niveles excepcionales de actividad del sector de la construcción, una de las claves para intentar determinar cuando podrá llegar la recuperación económica en España y cuando se podrá volver a crear empleo, es intentar determinar en parte, no sólo cuando se recuperará el sector de la construcción de viviendas, sino una vez iniciada la recuperación  cual será su  nivel lógico de actividad.

Para algunos expertos, el nivel “lógico” de actividad en España en un futuro más o menos próximo, una vez recuperados de la crisis, es que se construyan cerca de 400.000 viviendas al año en nuestro país.

Mi primera impresión , es que está cifra de 400 mil viviendas/año, como nivel “normalizado” es bastante optimista.

viviendas-espana.jpg

Me he tomado la molestia de recopilar las cifras de construcción de nuevas viviendas de los últimos años. El boom que hemos tenido del 2002 al 2008, ha sido bastante claro, el nivel de construcción de nuevas viviendas que hemos tenido estos últimos años prácticamente ha doblado al nivel de construcción de la década de los 90 y casi triplica el de la década de los 80.

Sobre los datos de la década de los 90, (en este caso datos del 1992 al 2001) hemos de tener en cuenta, que la media queda algo distorsionada porque el nivel de actividad ya fue algo anómalo a partir de 1998, de 1999 a 2001, ya estábamos en niveles de 500 mil viviendas/año.

He repasado los datos de construcción de nuevas viviendas en países de nuestro entorno con niveles de población incluso superiores a la Española. Por ejemplo en el caso de Italia de 1997 al 2006 se han construido unas 170 mil viviendas año. Para el mismo periodo en Francia han estado a niveles de 300 mil viviendas/año, sólo en 2005 y 2006 superaron las 400 mil vivienda/año. En Alemania, con 82 millones de habitantes (casi el doble que España), del 2000 al 2006 en ningún momento superaron las 300 mil viviendas nuevas/año.

Tampoco resiste muy bien la comparación, no con el nivel de actividad, sino con el nivel de ventas de nuevas viviendas que existe en los EEUU, un país con una población superior a los 300 millones de habitantes.

nhs_sa_dec_09.jpg

Dejando de lado los extremos, en los últimos 40 años en los EEUU se venden entre 600 y 800 mil nuevas viviendas/año. No parece muy sensato pensar que en España, con algo más de 1/10 parte de la población de los EEUU se construirán la mitad de viviendas que las que se venden en los EEUU.

Aunque el método no es muy científico, la intuición me indica, que una vez finalizado el fenómeno la inmigración en nuestro país (con tasas de desempleo del 20% el efecto llamada se reduce considerablemente), esperar niveles de actividad de 400 mil viviendas año es ser muy optimista. Yo ya firmaría 200 mil viviendas nuevas al año.

Consecuencia, ni soñemos recuperar el empleo derivado de la construcción de nuevas viviendas, con suerte nos quedaremos a 1/4 de lo que fue en las épocas de mayor gloria.

Más información en http://twitter.com/gurusblog
También puedes unirte a nuestra red social http://es.linkedin.com/in/gurusblog



Conversación

13 comentarios

  1.    Responder

    Comentaristas … fin de fiesta!
    El sector de la construcción en España no se va a recuperar en los próximos 25 años.
    Para 2011 no se van a iniciar más de 100.000 viviendas, y eso no significa que se vayan a vender todas. Más información aquí. http://apymereco.slinkset.com/recent

  2.    Responder

    Asi es los comentarios no pretender ser una tesis de licenciatura, son para dar vida al blog, un poco a salto de mata, solo para debatir un poco….de lo contrario el esfuerzo de mantener un blog vivo sin comentarios…. daría sensación de soledad

  3.    Responder

    Excelente post basado en datos objetivos, sin valoraciones personales, con una conclusión clara a la luz de los números.
    Por contra los comentarios no pasan de simples elucubraciones personales, que por otra parte es para lo que sirven los comentarios. Muy divertido lo de los divorcios como parámetro para el aumento del número de viviendas construidas en este país. Seguid todos así prometemos seguir leyéndoos.

  4.    Responder

    Al final sera mejor decir: No hay logica.
    Un ejemplo para estudiar en las escuelas de negocio:
    -El caso Colonial

    …Colonial-Caixa pensions-Portillo-Colonial:

    ….Goldman Sachs, al vender su paquete de deuda en Colonial “de unos 924 millones a dos gestoras de fondos –Colony Capital y Orion Capital Managers-, con un descuento de alrededor de un 40%, lo que supone apuntarse pérdidas por encima de los 350 millones de euros”.

    …..está previsto que los dos fondos que han adquirido esta deuda entren en el capital de Colonial a través de convertir una parte significativa de la deuda en capital, con lo que su presencia en el accionariado de la inmobiliaria rondaría un 20%.

    Todas los cambios, ventas-compras, refinanciaciones de esta empresa en 5 años no hay ninguna empresa que sea capaz de asumir tantos cambios ni en 100 años, es una empresa demasiado grande para que caiga y detras hay quien hay.

  5.    Responder

    Hay dos factores demográficos que han propiciado una mayor demanda de pisos desde finales de los 90:
    – Por un lado tenemos a los hijos del Baby boom que accedían a comprarse su primera vivienda. Esta generación nació alrededor de 1.969 y con 30 años se dispuso a comprar su casa y, posteriormente, una segunda vivienda aprovechando el crédito bajo y la revalorización de la inversión. Estas cifras de natalidad se redujeron hasta menos de 2 hijos a partir de finales de los 80. Esta demanda ya no volverá.
    – El aumento de divorcios desde los años 80 ha propiciado que donde antes vivía una pareja ahora son necesarios dos hogares. Desgraciada ó afortunadamente (no sé yo quién para juzgarlo) este factor de demanda seguirá existiendo y tal y como va la sociedad es un factor importante a tener en cuenta por promotores (tamaño de las viviendas, servicios afines) y vendedores.

    Y sobre los 400.000 pisos anuales, más que la cifra me gustaría saber dónde se van a construir y para quién. ¿En la costa? ¿En los extrarradios inhabitados de las capitales? ¿En cascos antiguos de las capitales? ¿Para extranjeros de vacaciones en España? ¿Para jóvenes que acceden a su primera vivienda? ¿Para los que se cambian por 3º vez de casa e intentan mejorar metros ó localización?

  6.    Responder

    Jorge Galindo, exacto, decia que -no era criticable per se- “todo esto no es criticable en si mismo” coincido que seria como comparar el crecimiento de China con otros paises, China partia casi de la nada…pero quería matizar, que según los datos que he visto tanto la construcción como la obra publica comparada con otros sectores la proporción de inversión ha sido muy alta.
    En todo caso como bien dice la clave es analizar en que como se invierte, si es en obras menores en ayuntamientos (acciones que no nos hacen mas competitivos), o bien si es utilizado para crear valor, y empleo duradero.
    En el tema central, la corrección del precio de la vivienda no esta aun realizada, según he leido, no comprobado en Irlanda y Reino Unido la corrección ha sido mayor.
    Seguramente no tener datos fiables, como el numero de viviendas vacías, el numero de viviendas semiacabadas o que ya no se acabaran complica mas el análisis.
    A buen precio creo que se encontrarían compradores extranjeros.

  7.    Responder

    Ramón, el hecho de que seamos los que más “carreteras” y “ferrocarriles” hemos construido por persona no quiere decir necesariamente que hayamos abusado de la obra pública. Habría que ver a qué periodo se refiere, y cuántas carreteras y ferrocarriles teníamos antes. Que igual íbamos faltos, comparativamente también, vamos.

    De hecho, creo que cuando más se ha abusado de obra pública ha sido durante la crisis, no antes, que sí la necesitábamos. Otra cosa es que se haya hecho bien o no (¿necesitábamos esa carretera o esa vía de tren, o era otra la que hacía falta?).

    Por lo demás, sí, es verdad: no “pueden” frenar de construir en seco, pero la demanda parece que se va estabilizando (a niveles muy bajos, es cierto), y hay mucho stock. Pero tal y como está el mercado nadie de fuera en su sano juicio va a invertir ahora en vivienda en España (si nosotros no lo hacemos, por qué lo iban a hacer ellos), como no sean a precios-chollo, que por el momento no, no es el caso. Y la cantidad de pisos que se compraron por “especulación” no se sabe. Pero vamos, tenemos un 31% de vivienda secundaria sobre el total del parque. Eso ayuda a hacerse una idea.

  8.    Responder

    Hasta que no tengamos otros motores, sera dificil poner palos al carro…ya sabemos por donde ira la publicidad “compre ahora que ha bajado 50.000 euros”. Un experto que ahora no recuerdo el nombre en el sumplemento de Lv, nos indicaba que Esp comparativamente ha abusado tambien de la obra publica, decia que por habitante somos de los que mas carreteras hemos construido, de los que mas vias de ferrocarril hemos construido. Todo esto no es criticable en si mismo, siempre y cuando creacamos en otros sectores industriales (la decandecia industrial de Esp esta clara, del 25 % del PIB, pasamos al 20 % de la media europea, despues al 13 %…y bajando)

  9.    Responder

    No pueden parar de construir, pero el mercado inmobiliario seguira muy tensionado por lo menos 3-5 años, porque los bancos deberan sacar su stock, el prof.Montalvo, cree que seguir la bajada de precios,mas los pisos vacios que se compraron como inversión (se sabe la cantidad exacta ?, mas las obras medio acabadas. Es interesante repasar las conclusiones del prof Naredo que estudio la crisis inmobiliaria de los 70 y fue de los primeros en advertir de la crisis inmobiliaria actual. La unica solucion, es que vengan inversores de fuera a comprar…con solo “nuestros recursos” hasta la cifra de 200 mil puede ser excesiva..

  10.    Responder

    ¿Quién da esa fantástica cifra? ¿Qué “expertos” o entidades? Por curiosidad.

    El análisis que haces es muy válido, pero permíteme ir incluso más allá, mirando más ciertas características del mercado.

    La demanda de vivienda nueva en España está estabilizada desde abril en torno a las 18.000-20.000 mensuales, lo que arroja unas 240.000 anuales. Daremos por sentado que de esta “L” como vosotros decís vamos a salir en algún momento, así que si sólo tenemos esto en cuenta, bueno, vale, podemos volver a los niveles de septiembre-octubre-noviembre de 2007, con 33-34mil mensuales, lo que daría una demanda anual de vivienda nueva de 400.000 al año. Supongo que esto habrán sopesado los “expertos”, si es que han sopesado algo.

    Pero…

    1. La rehabilitación no para de subir como porcentaje de la demanda. Y más que lo hará, vaticino, si se potencia desde ámbitos públicos y privados. Dato, aquí (segundo gráfico).

    2. No hablemos ya del alquiler, que, si todo va como tiene que ir, también ascenderá, aunque me temo que sólo ligeramente.

    3. Hemos tenido estos ritmos (1998-2007, y antes) con una desaforada querencia por la segunda residencia y la especulación, habida cuenta de la espectacular subida de precios y el grifo abierto crediticio. Eso no volverá a pasar: la demanda de segunda residencia nueva en España está y seguirá dormida.

    4. El grifo crediticio no volverá a fluir como antes en mucho tiempo. Y las familias (y las promotoras y constructoras) andarán con más cuidado al endeudarse. Esto favorecerá rehabilitación, alquiler, etcétera.

    5. Nos quedamos con un hermoso e incalculable stock de vivienda nueva sin vender al que hay que darle salida de alguna forma. Vamos, digo yo.

    6. Por su propio bien, los políticos poco a poco van comprendiendo que esta no es forma de crecer. Así que descendera (pero no desaparecerá) el número de pelotazos, PAIs estúpidos, y demás.

    Por todo ello, y por más, cualquier cosa que pase de 200.000-300.000/año al año será indicio de nueva burbuja. Por desgracia, no creo que bajemos de 240.000/año, pero, francamente, deberíamos intentarlo.


Uso de cookies

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies.

ACEPTAR