Evolución del precio de la vivienda en los EEUU
En el blog Mish’s Global Economic doy con los últimos datos (abril 2009) que elabora el índice de Shiller sobre la evolución del precio de la vivienda en los EEUU.
El índice que mide el comportamiento de transacciones inmobiliarias comparables de las principales 20 ciudades norteamericanas acumula una importante caída del 33,6% desde que el precio de la vivienda alcanzó sus máximos a mediados del 2006.
Comparando el nivel de precios entre Abril del 2009 y 2008 la caída interanual ha sido del 18,1%. Algunos, con este dato, han visto un brote verde, si si tal como están las cosas hay expertos que ven que una caída del 18,1% es un brote verde, el argumento es que por primera vez el porcentaje de caída se está ralentizando respecto a los meses anteriores, por ejemplo en enero del 2009 la caída interanual del precio de la vivienda fue superior al 19%.
En el mismo blog, realizan también una comparación en el ritmo de caídas de la vivienda en los EEUU y la crisis inmobiliaria Japonesa de principio de los años 90.
Si ambas crisis fueran de magnitudes comparables, llegaríamos a la conclusión que la crisis inmobiliaria norteamericana se está desarrollando a un ritmo mucho más rápido que la japonesa. Teniendo en cuenta que en el país nipón la caída de precios se extendío durante un periodo de 14 años, para igualar la caída en precios en Japón, la crisis inmobiliaria norteamericana tendría un periodo de 7 años de corrección de precios, de los que llevamos unos 3 años. Es decir estaríamos en la mitad del ciclo bajista inmobiliario y ya habríamos realizado algo más de la mitad de la corrección en precio. (En Japón la corrección de los precios inmobiliarios alcanzó el 50%).
Por cierto, interesantes los comentarios que podemos ver en el gráfico anterior, y que me parece que también los hemos escuchado por nuestras latitudes. (Es un nuevo paradigma, los precios no subirán tanto pero no pueden bajar, o cuando empezó la crisis inmobiliaria con toda su crudeza, unos cuantos se apuntaron a lo de que no Nunca ha habido un momento mejor para comprar).
¿Y en España?
Pues oficialmente y según la Sociedad de Tasación (ST) las caídas de precios empezaron en Junio del 2008, y llevaríamos acumulados desde máximos una caída de aproximadamente del 10%. La verdad es que en españa es muy complicado encontrar datos que reflejen la realidad, mi percepción es que las caídas de precios empezaron un poco antes, a finales del 2007 y que a día de hoy estaríamos ante una caída de precios de entre el 20-30%.
Nadie sabe cuanto llegará a caer el precio de la vivienda en España y hasta cuando, a finales del 2008 The Economist, estimaba que la vivienda en España estaba sobrevalorada en un 44%. A mi, me parece una cifra razonable.Una forma, poco científica, pero rápida de poder tener una primera sensación de si una vivienda está sobrevalorada o no, es viendo que rentabilidad obtendríamos si la ponemos en alquiler sobre el precio de compra pagado.
Históricamente, lo normal es que en una buena zona, donde es fácil alquilar, se exigan rentabilidades por alquiler de entre el 5-6%.A ojo de buen cubero, he cogido algunos datos del idealista.com, en el barrio de Salamanca en Madrid, me sale que actualmente los precios de venta publicados para viviendas de segunda mano entre los 100 y los 130 m2 de tamaño, están entre los 500 y los 600 mil euros y los precios de alquiler de viviendas similares entre los 1.600 y los 1.800 euros al mes. (probablemente en un mercado como el actual, donde dominan los compradores las transacciones se estén cerrando por debajo de los precio publicados)
Según un rápido cálculo, un precio razonable, para obtener una rentabilidad por alquiler del 5,5%, implicaría un descuento del 33% sobre los precios medios de compra que os he indicado.También podemos hacer un cálculo a la inversa.
El barrio de Salamanca de Madrid es un barrio caro, supongamos que tenemos a una familia con unos ingresos mensuales de 6.000 euros (una cifra bastante por encima de la media española, sería clase media-alta) , y nos preguntamos que precio deberían pagar para poder hacer frente a una hipoteca que no representará más del 30% de los ingresos y no fuera a más de 20 años (tiempo en el que es financieramente lógico endeudarse), pues más o menos nos saldría que no deberían comprar un piso por un importe superior a los 350.000 euros.
Es decir, aún nos quedaría una corrección de precio de aproximadamente del 30% para llegar a niveles “normales”. Esto sin tener en cuenta que el deterioro económico y el paro, puede presionar a la baja las rentas de alquiler y afectar la ecuación.
Categorias: Inmobiliario
Tags: burbuja inmobiliaria, credit crunch, crisis financiera, precio vivienda, robert Shiller
Sencillo y claro, sin mucho para agregar. En Argentina estamos viviendo algo peor, ya que la renta historica del alquiler ronda el 10%/12% y hoy ronda el 4%/5%. Espero una baja del 50% mínimo en los precios. saludos
Se pueden comparar los sueldos de Alemania y Japon con el precio de la vivienda alli para ver lo que le queda a Espana para estar en una situacion similar, poco mas o menos asi tienen que quedar la cosa.
Viendo el grafico de USA es logico que empiece a bajar la velocidad de caida de los precios, pero todavia tenemos caida, podemos ver que tambien freno la velocidad de subida al final, pero el final puede ser uno o dos anos mas de caida facilmente y despues estancamiento durante un buen tiempo, es lo mas comun en la vivienda, los rebotes en V en la vivienda son infrecuentes, si sumamos desempleo, y que el gasto publico ha subido y por tanto subiran los impuestos y bajara el dinero disponible para comprar, no veo la posibilidad de V en la vivienda, lo logico es esperar.
Por otro lado el credito que concedan los bancos tampoco parece que vaya a dispararse en el medio plazo, y la vivienda no puede subir si no hay dinero para comprar, solo podemos ver breves rebotes de inversores y especuladores comprando en cash.
Hola, gracias por tus reflexiones. Muy acertadas todas ellas, y muy logico comparar con las burbujas de otros paises .. Sin embargo, creo uqe comparar la renabilidad del barrio de salamanca en Madrid no es lo mas adecuado. Para inversiones se eligen pisos mucho mas pequenyos , y normalmente en los barrios decentes pero no los mejores.. Entre otras cosas pq en estos barrios hay mucho “piso” capricho de gente que gana mucha pasta, pero que no es una inversion basada en alquiler en si misma. Igualmente, un piso de 130 m2 siempre sera menos que otro mas pequenyo. Entre 40 y 60 m2 lo ideal.. Yo reduciria tu estimacion a un 15% aprox, quizas algo mas.. Sin embargo, creo que por el parque de viviendas que hemos acumulado todavia le queda algo de bajada a esto.. Gracias otra vez, saludso
Jul 15th, 2009 at 23:07 PM
[...] Evoluci?n del precio de la vivienda en los EEUU Por Gurus Hucky el Julio 15th, 2009 En el blog Mish’s Global Economic doy con los ?ltimos datos (abril 2009) que elabora el ?ndice de Shiller sobre la evoluci?n del precio de la vivienda en los EEUU. El ?ndice que mide el comportamiento de transacciones inmobiliarias comparables de las principales 20 ciudades norteamericanas acumula una importante ca?da del 33,6% desde que el precio de la vivienda alcanz? sus m?ximos a mediados del 2006. Comparando el nivel de precios entre Abril del 2009 y 2008 la ca?da interanual ha sido del 18,1%. Algunos, con este dato, han visto un brote verde, si si tal como est?n las cosas hay expertos que ven que una ca?da del 18,1% es un brote verde, el argumento es que por primera vez el porcentaje de ca?da se est? ralentizando respecto a los meses anteriores, por ejemplo en enero del 2009 la ca?da interanual del precio de la vivienda fue superior al 19%. En el mismo blog, realizan tambi?n una comparaci?n en el ritmo de ca?das de la vivienda en los EEUU y la crisis inmobiliaria Japonesa de principio de los a?os 90. Si ambas crisis fueran de magnitudes comparables, llegar?amos a la conclusi?n que la crisis inmobiliaria norteamericana se est? desarrollando a un ritmo mucho m?s r?pido que la japonesa. Teniendo en cuenta que en el pa?s nip?n la ca?da de precios se extend?o durante un periodo de 14 a?os, para igualar la ca?da en precios en Jap?n, la crisis inmobiliaria norteamericana tendr?a un periodo de 7 a?os de correcci?n de precios, de los que llevamos unos 3 a?os. Es decir estar?amos en la mitad del ciclo bajista inmobiliario y ya habr?amos realizado algo m?s de la mitad de la correcci?n en precio. (En Jap?n la correcci?n de los precios inmobiliarios alcanz? el 50%). Por cierto, interesantes los comentarios que podemos ver en el gr?fico anterior, y que me parece que tambi?n los hemos escuchado por nuestras latitudes. (Es un nuevo paradigma, los precios no subir?n tanto pero no pueden bajar, o cuando empez? la crisis inmobiliaria con toda su crudeza, unos cuantos se apuntaron a lo de que no Nunca ha habido un momento mejor para comprar). ?Y en Espa?a? Pues oficialmente y seg?n la Sociedad de Tasaci?n (ST) las ca?das de precios empezaron en Junio del 2008, y llevar?amos acumulados desde m?ximos una ca?da de aproximadamente del 10%. La verdad es que en espa?a es muy complicado encontrar datos que reflejen la realidad, mi percepci?n es que las ca?das de precios empezaron un poco antes, a finales del 2007 y que a d?a de hoy estar?amos ante una ca?da de precios de entre el 20-30%. Nadie sabe cuanto llegar? a caer el precio de la vivienda en Espa?a y hasta cuando, a finales del 2008 The Economist, estimaba que la vivienda en Espa?a estaba sobrevalorada en un 44%. A mi, me parece una cifra razonable.Una forma, poco cient?fica, pero r?pida de poder tener una primera sensaci?n de si una vivienda est? sobrevalorada o no, es viendo que rentabilidad obtendr?amos si la ponemos en alquiler sobre el precio de compra pagado. Hist?ricamente, lo normal es que en una buena zona, donde es f?cil alquilar, se exigan rentabilidades por alquiler de entre el 5-6%.A ojo de buen cubero, he cogido algunos datos del idealista.com, en el barrio de Salamanca en Madrid, me sale que actualmente los precios de venta publicados para viviendas de segunda mano entre los 100 y los 130 m2 de tama?o, est?n entre los 500 y los 600 mil euros y los precios de alquiler de viviendas similares entre los 1.600 y los 1.800 euros al mes. (probablemente en un mercado como el actual, donde dominan los compradores las transacciones se est?n cerrando por debajo de los precio publicados) Seg?n un r?pido c?lculo, un precio razonable, para obtener una rentabilidad por alquiler del 5,5%, implicar?a un descuento del 33% sobre los precios medios de compra que os he indicado.Tambi?n podemos hacer un c?lculo a la inversa. El barrio de Salamanca de Madrid es un barrio caro, supongamos que tenemos a una familia con unos ingresos mensuales de 6.000 euros (una cifra bastante por encima de la media espa?ola, ser?a clase media-alta) , y nos preguntamos que precio deber?an pagar para poder hacer frente a una hipoteca que no representar? m?s del 30% de los ingresos y no fuera a m?s de 20 a?os (tiempo en el que es financieramente l?gico endeudarse), pues m?s o menos nos saldr?a que no deber?an comprar un piso por un importe superior a los 350.000 euros. Es decir, a?n nos quedar?a una correcci?n de precio de aproximadamente del 30% para llegar a niveles “normales”. Esto sin tener en cuenta que el deterioro econ?mico y el paro, puede presionar a la baja las rentas de alquiler y afectar la ecuaci?n. Evoluci?n del precio de la vivienda en los EEUU [...]
Jul 16th, 2009 at 9:14 AM
[...] Evolución del precio de la vivienda en EEUU Etiquetado con:EEUU, precios, vivienda deja un comentario « ¿Qué puedo llegar a ser? [...]