Fergo Aisa. The Walking Dead

Guru Huky | 24 de Enero de 2011 | (11)

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burbuja inmobiliaria

El pinchazo de la burbuja inmobiliaria comportó la aparición de un nuevo fenómeno empresarial en España. Empresas a las que  podríamos denominar muerto viviente (Walking Dead), en donde el cocktail desplome de la actividad, reducción del precio de los activos y alto endeudamiento bancario, las ha dejado en una especie de limbo a medio camino entre la vida y la muerte y cuya principal actividad consiste en reestructurar préstamos con la banca, intercambiar activos por deuda o realizar extrañas ampliaciones de capital.

Fergo Aisa, no es un caso especial, sino uno más de muchos otros y nos sirve cómo ejemplo para ilustrar el fenómeno.

El pasado 27 de diciembre la Junta de Accionista aprobaba una ampliación de capital, que a parte de ser algo atípica se quedaba algo coja.

AMPLIACIÓN CAPITAL en FERGO AISA:

En primer lugar se  procedía a reducir el capital social de la compañía, pasando valor nominal de la acción de 1€ a 0,25€, vía amortización de reservas, es decir el capital social se reducía de 79,4M€ a 26,49M€ con el objetivo de restablecer el equilibrio patrimonial contable. Típico movimiento de una operación acordeón en una empresa que tenía unos fondos propios negativos antes de la ampliación de unos 80M€.

En segundo lugar estaba prevista una ampliación de capital de 390M€ que se desglosaba de las siguiente manera:

1)    Aportación de 46,7M€ vía compensación de créditos (básicamente con acreedores no financieros de la compañía)

2)    Aportación de inmuebles por 238,2M€

3)    Aportación de acciones o participaciónes sociales por 101,38M€, aunque se aportan acciones en sociedades parece que en el fondo es una aportación de inmuebles ya que es muy probable que sean sociedades inmobiliarias.

Finalmente la ampliación de capital ha sido de 217M€, un 56% de lo previsto.

A destacar:

a) Que las aportaciones realizadas en la ampliación de capital son aportaciones no dinerarias, por lo que no hay entrada de cash en la compañía. Es cierto que se refuerza el balance, pero se refuerza con activos que tienen el mismo problema que tienen los activos que ya tiene la compañía, es decir activos no líquidos.

b) Se indica que sólo se ha cubierto la ampliación de capital debido a la dificultad que se ha tenido para valorar muchos de los activos que se iban a aportar o a que estos al final tenían una valoración muy inferior a la esperada, lo cual es un signo claro de los problemas que afronta en general el sector inmobiliario y determinados activos inmobiliarios sobretodo terrenos, donde las valoraciones han caído en picado y su venta es más que complicada.

c) Desde mi punto de vista, la ampliación mejora la solvencia “contable” de la compañía pero no soluciona las posibles dificultades de liquidez que puede tener a corto o medio plazo. La clave estará en saber con que velocidad se podrán vender o liquidar los activos inmobiliarios existentes y aportados a la empresa en la ampliación de capital y que en su mayoría “parecen” activos de baja calidad, si hoy en día algún activo tiene calidad.

El Balance Fergo Aisa antes de la ampliación de capital:

suelo rustico

Pero volvamos un paso atrás, antes de la ampliación de capital el principal activo de la compañía eran los 6M€ que tenía en caja y los 346 M€ en la partida de existencias, que son activos inmobiliarios. A los bancos les debía 361 M€ de los cuales 214M€ era a corto plazo (menos de un año) y a otros acreedores unos 147 M€. La situación obviamente no es buena y el parráfo nº 3 en el informe de auditoria de las cuentas consolidadas del 2009 ya lo dice todo:

“Considerando la evolución en general de las valoraciones de activos inmobiliarios en los últimos meses y muy especialmente en el caso del suelo rústico, que conforma una parte significativa del stock total del grupo, la existencia de muy pocas transacciones comparables, y la situación financiera del grupo mencionada en el párrafo 4 siguiente, que puede implicar la necesidad de realizar activos inmobiliarios en el corto plazo, entendemos que podrían existir minusválias adicionales en el valor de mercado de los activos inmobiliarios.”

Es decir que probablemente los 346M€ de existencias realmente hoy en día valen mucho menos, que valorar el suelo, sobretodo si es rústico es una tarea imposible y que vale una fracción de lo que se pagó por él. A esto le podemos añadir los motivos por los que no se ha cubierto el grueso de la ampliación (no se podían valorar los activos o se hacía a precios inferiores a lo esperado) nos da una composición de lugar de como esta el sector a día de hoy, como están las inmobiliarias y cada vez más directamente a que problema se enfrenta nuestro sector financiero.

Los ingresos de Fergo AISA:

Para saber como va la actividad comercial, nada como darle un vistazo a los ingresos que ha tenido la inmobiliaria en los primeros 6 meses del año.En total 32 M€, una cifra que no está mal dadas las circunstancia aunque represente una caída del 51% respecto el año anterior. La cosa se complica un poco más cuando indican que el grueso de los ingresos corresponden a la entrega de solares en Manilva como dación en pago de deudas y a la nueva actividad de construcción. Es decir que si no es entregando papelitos por deuda no se hubiera vendido nada.

Lo cierto es que en España algo se vende, pero imposible casi no hacerlo sin reconocer minusválias en el balance, y igual se venden promociones acabadas, en el cara opuesta de la moneda tenemos el suelo rústico, del que la banca ha acumulado un importante stock. Además con el grifo de la financiación cerrado a ver quien es el valiente que se pone a realizar nuevas promociones y además teniendo que competir con los nuevos amos y señores del ladrillo las entidades financieras, ahora convertidos en promotores y además en proveedores de financiación, eso si que es tener toda la cadena de valor de un sector, igual el tribunal de la competencia tendría que decir algo al respecto, pero mejor no demos ideas para no complicar más la situación.

¿Vale algo en Bolsa Fergo-AISA?

Pues por sorprendente que pueda parecer cotizando hoy a 0,21€ la acción la compañía para sus accionistas vale 22 M€, lejos quedan ya aquellos tiempos en los que valía más de 18€ por acción, quizás recordando esos precios hay algún incauto que aún compra acciones. Con este panorama, algún de vez en cuando alguien nos pregunta si es momento de comprar acciones de alguna inmobiliaria cotizada.

Pues bueno, para mi una compañía que en el fondo es de la banca, vale para sus accionistas cero euros. Si los tiempos cambian mucho o la banca opta por quitas de deuda en lugar de reestructuraciones puede que algún día con suerte la compañía llegue a valer algo para sus accionistas.

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  • Pingback: Tweets that mention Análisis Fergo Aisa situación inmobiliarias en España | GurusBlog -- Topsy.com

  • Alnair

    Descanse en paz.

  • http://www.facebook.com/profile.php?id=1201501080 Salvador Castro

    Esto es un análisis serio y sensato de una compañía, como todos los que os he leído. ¿Me podéis arrojar algo de luz y explicar por qué Expansión y Cinco Días no hacen este tipo de análisis fundamental y siguen con el surrealista análisis técnico que no tiene ni pies ni cabeza? A lo mejor soy muy mal pensado y lo único que quieren es que estemos todo el día comprando y vendiendo acciones para que la banca (vía broker) gane dinero. Es la única explicación que encuentro.

    • Gurusblog

      No te puedo dar respuesta no lo se. Igual es una cuestión tan peregrina como que el análisis fundamental ocuparía demasiado espacio en el papel. :)

  • http://Popmk.com Ferran

    Bravo!

  • http://financialbites.blogspot.com/ iqZero

    Gracias por este pequeño gran análisis fundamental. Breve y conciso. Entrelazando hechos actuales como la reciente operación acordeón con lo más significativo de los estados de la compañía. Una bocanada de aire fresco. Gracias.

  • pablo

    jajaja buen titulo aprovechan lo popular de la serie para tener entradas de gente interesada en ella como yo, buena estrategia aunque eso si nada innovadora

    • Gurusblog

      jajajaja te juro que no pensé en eso, solo busqué un titulo que fuera divertido y como también me gusta la serie pensé en muertos, zombies y enseguida se me metió The Walking Dead en la cabeza :) Espero que Google no nos haya posicionado por esas palabras porque entonces algo va mal :)

  • JAS

    La realidad pura y dura del sector inmobiliario. Los suelos rústicos valen casi cero y los urbanizables (sin urbanizar), fuera de las ciudades, tienen valores con tendencia a cero.
    El problema es que los que estamos vivos, de milagro, en el sector sabemos esto desde mediados de 2007, y sigue sin hacerse nada al respecto… Hasta que no se reconozcan pérdidas en balance no hay nada que hacer! ¿Por qué no ha obligado el BdE a reconocerlas? No lo acabo de entender…

  • gegi

    Si analizamos bien la ampliación yo diria que para los accionistas el valor de la ampliación es cero, pero para algunos podríamos hablar de "Este muerto está muy vivo".

  • Tamaran

    A dia de hoy, 21/9/2010 la situación no ha cambiado básicamente, mas bien empeorado. Esta pendiente de amortizar una emision de bonos por 25 M€ (vencimiento agosto 2011), más cupones vencidos y no pagados. Como garantia de pago de intereses de bonos no realizados (más de 1,5 M€), ofrecian en 2008 un par de fincas rusticas con cargas de 1 M€ con intereses ordinarios, de demora y costas adicionales.
    En el balance consolidado pasa de tener 0 € en terrenos en 2005 a 3.479 M€ (suelo rustico pendiente de recalificar?) al año siguiente. Ver enlace: http://www.grupoaisa.com/AisaWeb/documents/Emisio
    En fin, todo un despropósito el de esta empresa.

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