El mundo es un pañuelo, y por una serie de casualidades y gracias a Marc Garrigasait de InvestorsConundrum, hoy tenemos el placer de incorporar y dar la bienvenida a la lista de colaboradores de GurusBlog a Nacho Castella, Socio de Cat Real Estate, compañía especializada en el asesoramiento integral de operaciones inmobiliarias a inversores interesados en adquirir activos inmobiliarios.

Nacho nos ayudará gracias a su conocimiento y experiencia, en el análisis de la situación inmobiliaria desde diferentes tipos de enfoque. Aquí os dejo con su primer post que un poco a modo de presentación da una visión general de la situación inmobiliaria actual, que siendo realmente terrorífica, aún presenta alguna oportunidad para los inversores más selectivos.

El mercado inmobiliario en España vive momentos realmente complicados, con una demanda congelada y una oferta totalmente descontrolada en manos de promotores inmobiliarios al borde de la suspensión de pagos y entidades bancarias que se están quedando todo lo que sus clientes no pueden pagar.

Ante esta situación son varios los clientes que me preguntan qué hacer y si invertir o no en el sector a día de hoy en inmobiliario en nuestro país. Ante esta situación mis consideraciones son las siguientes:

1.- No es bueno actuar como la masa y en este país por desgracia es como siempre actuamos. Ni antes el inmobiliario era lo mejor ni ahora es una lacra donde no invertir ni un euro.

2.- Hay que evitar las inversiones residenciales, especialmente en segunda residencia. Es igual que nos venga la entidad bancaria de turno ofreciéndonos pisos al 50% de descuento en poblaciones tales como Salou o Marbella por poner dos ejemplos. Son activos despreciados que su valor hoy nadie conoce.

3.- Cuidado con el sector industrial. Hay operaciones con rentabilidades del 8 % o superiores en el mercado. Evitar especialmente el sales-lease back. Este mes ya he estado en dos concursos de acreedores de arrendatarios que antes eran los propietarios de las naves.
La historia es fácil pero los inversores no aprenden. La empresa está con problemas de liquidez y lo que quiere hacer es vender la nave a un precio alto y con ellos dentro de inquilinos con un alquiler alto. En un año no pueden sobrevivir y piden rescindir el contrato. El propietario se queda con una nave comprada alta y sin inquilino.

4.- Mercado de oficinas. Peligroso en la actualidad en ciudades como Barcelona y Madrid. El precio de los alquileres está cayendo en picado y la tasa de desocupación puede llegar al 10 %. Actualmente ya está sobre el 7 %.

Es espacialmente delicado en la ciudad de Madrid ya que existe un parque de oficinas realmente importante con más de diez millones de m2 y una demanda congelada que no alquila nuevas oficinas y renegocia los alquileres actuales.

En la situación actual de mercado está sufriendo con más dureza la periferia de las ciudades que es donde se ubican las grandes empresas. En Madrid zonas como el Campo de la Naciones o las Rozas y  en Barcelona la zona de Sant Cugat y el Mas Blau.

Si se decide invertir en oficinas hay que comprar bien de precio y en el centro de la ciudad y con contratos garantizados a largo plazo, que es lo que están haciendo los family office. En este caso compran edificios céntricos y bien alquilados a empresas de primer nivel. En Madrid podemos destacar la compra de la sede del Banco Pastor por la familia García Baquero con un contrato de alquiler de 20 años. En Barcelona destaca la compra venta de la antigua sede de Planeta de 6.000 m2 por parte de un family oficce por un importe aproximado de 29 millones de euros.

5.- Hay un mercado que es complejo pero que todavía ofrece buenas oportunidades y rentabilidades del 7% o superiores. Es la compra de locales comerciales en centro ciudad en buenas ubicaciones. Esta es la clave: la localización. Como dicen mis colegas americanos: LOCATION, LOCATION, LOCATION.

En estas operaciones lo primero que hay que hacer es conocer al inquilino y saber sus intenciones. No queremos que nos negocie el alquiler en dos días.

En la compra de un local en planta baja hay que analizar con detalle el inmueble, pero especialmente: la fachada del local, la altura de techos, el tema de licencias (cada día más complicado), la ubicación de los m2 (más valor si están todos en planta baja) y la calidad del inquilino.

Si el local cumple bien todos estos requisitos conseguiremos tenerlo siempre alquilado. Un buen ejemplo es la calle Portal del Angel de Barcelona donde no hay ningún local disponible y en el 2009 ha habido un aumento del 10 % en las rentas.

En otras zonas de las ciudades las rentas de los locales comerciales han caído, son las llamadas segundas líneas comerciales. No es aconsejable comprar un local sino está bien localizado ya que si el inquilino se marcha nos costará arrendarlo. Durante el año 2009 tanto en Madrid como Barcelona se han llegado a renegociar rentas al 50 % con lo que la rentabilidad de la inversión se cae a niveles poco interesantes.

Conclusión: Yo no entiendo de bolsa, pero lo que me dicen mis amigos es que hay que comprar selectivo y cuando el valor está bajo, así pues en inmobiliario podemos actuar hoy de manera similar. Hay que analizar muchas operaciones, pero sólo apostar por aquellas que nos ofrecen buenas rentabilidades, ubicaciones excelentes y que nos garanticen que siempre estarán alquilados.

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