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La cláusula suelo, un atropello más de la banca

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La cláusula llamada de “suelo” es un tipo de interés mínimo que suelen poner los bancos para protegerse de las bajadas del tipo de interés de referencia, en la mayoría de los casos el euribor.

Haga lo que haga el euribor (o el IRS o permuta de tipos de interés a 5 años que ya está en vigor para las nuevas hipotecas), como es el caso de estos tiempos en que marcan mínimos históricos, el usuarios de servicios bancarios  que tienen contratados préstamos no pueden beneficiarse de esa disminución, ya que la entidad bancaria fue previsora en su propio beneficio y suscribió entre las cláusulas del contrato una que no permite que la cuota disminuya de un determinado mínimo, a pesar de que disminuya el referencial.

Cuanto más alto sea el “suelo” menos margen tienen los hipotecados para beneficiarse del descenso del euribor. Con un mínimo del 3%, en una hipoteca de 150.000 euros a 25 años pagará como mínimo 711 euros mensuales, baje lo que bajen los tipos de interés.

Mucho se ha discutido sobre si esta cláusula es abusiva, lo cierto es que en una orden del Ministerio de Economía y Hacienda de finales del 2011 (ver en PFD) y que entro en vigencia a finales de mes de abril de 2012 dedicó entre uno de sus artículos a las cláusulas “suelo” y “techo”  y obliga a que se recoja en un anexo, el tipo de interés mínimo y máximo a aplicar y la cuota de amortización máxima y mínima.

También obliga para el caso de préstamos hipotecarios a  interés variable (la inmensa mayoría de los casos) que se adjunte, en un documento separado, una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el cliente en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés con al menos tres cuotas de amortización calculadas mediante el empleo de los niveles máximos, medios y mínimos que los tipos de referencia hayan presentado durante los últimos quince años o el plazo máximo disponible si es menor. Lo que se pretende con esto es que el usuario tome conciencia en el mejor y en el peor de los casos, la posibilidad que va a tener de pagar la letra de la hipoteca.

Un ejemplo

Para entender el alcance de una cláusula suelo pondremos un ejemplo de la cuota de una hipoteca de 150.000€ con un diferencial de un punto porcentual revisada en marzo, cuando el euríbor hipotecario (media mensual del euribor diario a 12 meses) se situó en el 1,49%, a 30 años y con un diferencial de 0,7% quedaría en unos 568€. Sin embargo si el suelo o tasa de interés mínimo lo tenemos marcado en un 2,5% por ejemplo la cuota será de 592€, una diferencia de 24 que en los próximos 12 meses sumarán 288€. Si este suelo estaría marcado en el 3% el mayor importe al año sería de 408€. Menos dinero para el consumo familiar o el ahorro y más para los bancos que nunca pierden.

Han habido multitud de sentencias como la del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Cáceres, que ha condenado por quinta vez a Caja Extremadura (actualmente Liberbank) a eliminar la cláusula suelo de un contrato hipotecario de un cliente. El auto obliga a la entidad a devolver cerca de 8.500 euros al cliente por las cantidades cobradas indebidamente. La sentencia dictada el 20 de marzo de 2012.

Veremos cómo acaba el tema, ya que cada vez está menos claro que dirán los Jueces en última instancia sobre la legalidad de las cláusulas de suelo y techo (lo que se cuestiona es la diferencia abismal entre el interés mínimo y máximo).

Luis A. Cabezas, editor del comparador de bancos iAhorro.com



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3 comentarios

  1.    Responder

    Les envío carta que les he envíado al director de mi oficina y que os invito a que envieis también al DIrector del Pueblo, al Banco de España y por supuesto a vuestro banco:

    Que su Entidad justifique el poner unos suelos hipotecarios para aprobar una hipoteca a lo largo del tiempo es como menos vergonzoso. Al menos podían haberme dado la oportunidad de decidir si aceptar la hipoteca con esas condiciones, ya les digo que no las hubiera aceptado. No es justificable poner unas clausulas como estas sin avisar. No fuí informado porque venían insertadas de la hipoteca del constructor a la que me subrogué pensando que era una hipoteca “normal”. Esta hipoteca no fué leída en mi presencia con el Notario a pesar de lo importante que era su contenido. En esos tiempos la palabra suelos hipotecarios no existía y era de pleno desconocimiento en la calle. No dispongo siquiera de la oferta vinculante que debe ser entregada por Ley unos días antes de la Firma. ¿Cómo puede llamar a esto una operación “transparente”?

    Desde luego para su Entidad Financiera es un lucro estar cobrando intereses de más mientras la otra parte no puede beneficiarse ni ahora ni nunca de esos techos que según usted son “equilibrados”. De hecho en mi hipoteca no tengo límite por lo alto, en ningún documento aparece.

    Le traslado a que me demuestre el equilibrio y la transparencia de la operación y que me presente:

    – Documento donde me informan de cuál es el techo de la Hipoteca

    Oferta vinculante que me fue entregada según ustedes

    Aunque hubiera sido informado la claúsula hubiera sido igualmente abusiva ya que existe un “evidente desfase” entre los suelos y los techos, que beneficia a su Entidad sin “reciprocidad”, en perjuicio del consumidor. Existen más de una docena de resoluciones judiciales que condenan a las Entidades al pago de los intereses cobrados ilegalmente, una de ellas se las he envíado en la anterior carta.

    Le ruego que vuelvan a estudiar si sus procedimientos tienen algún justificación que no sea la cuenta de resultados pasando por encima de los más elementales valores éticos que una Entidad como la suya no debería permitir. ¿Dónde están las personas?. Se están cargando la confianza con los clientes. ¿Cómo cree que la gente les va a contratar algún producto financiero en el futuro? Mi desconfianza con los Bancos es total y no soy solo yo, somos cientos de miles que estamos en la misma situación. Una situación que usted sabe es muy grave. Se están amparando en el retraso de las vías judiciales que ustedes mismo provocan para mantener estos vergonzosos abusos. Es lamentable.

    Les envío esta carta sabiendo que van a hacer caso omiso a la misma aprovechándose del desamparo que tenemos los consumidores en este asunto y envío copia de la misma al Banco de España, al Defensor del Pueblo y al Defensor del Cliente de las Cajas de Ahorro Catalanas, etc…y les invito a que me demuestren la transparencia de la operación.

  2.    Responder

    Siento discrepar con este artículo, me parece que hay suficiente confusión como para añadir más. Hay que aclarar el enfoque de que el banco siempre gana con este tema de los suelos. Estas clausulas están basadas en utilizar un producto, swaps de tipos de cambio, y como tal hay que entenderlos. Rara vez el banco se beneficia del suelo, ya que contrata el swap con un tercero que hace de contraparte (aunque una comisión sí que se queda por intermediarlo).

    En primer lugar, en muchas ocasiones el suelo incluye tambien un techo, que protege al hipotecado de subidas de tipos. Así no te beneficias de bajadas por debajo de un cierto tipo pero tampoco te perjudican subidas a partir de un valor. Para ser justos, decir que los techos suelen estar en valores altísimos de los que normalmente no te beneficias.

    Por otro lado, de no tener techo el hipotecado se convierte en un vendedor de swap, por lo que ciertamente no te beneficias de las bajadas sí pagando las subidas. Pero como todo vendedor, al vender swap ingresas la prima, por lo que al firmar eso te ingresas una cantidad, la hipoteca es menor.

    En definitiva, el problema radica en cómo se comunica ésto al cliente, y si se vende por interés a sabiendas de que el cliente no sabe lo que está firmando, no radica en el producto financiero en sí mismo.

  3.    Responder

    El post habla de las cláusulas “techo”. Es decir, que el banco te cobrará como máximo X. ¿De cuánto suele ser ese máximo?


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