Hipotecas subprime, diferencias y parecidos entre España y EEUU

Onda de Elliot | 11 de Diciembre de 2007 | (19)

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burbuja inmobiliaria, Estados Unidos, EEUU, EspañaA colación del post de Gurus Hucky sobre si aparecerán hipotecas subprime en España (ver post) me gustaría aportar algunos argumentos que pueden matizar las conclusiones.

Es verdad que la relación entre rentas y el coste de la vivienda es en España notoriamente superior que en EEUU, no obstante existe algún hecho que los diferencia notablemente.

Debido al crecimiento del precio de la vivienda en EEUU, las entidades financieras sofisticaron sus productos hasta concediendo créditos balloon, que en definitiva son préstamos hipotecarios con carencia de hasta 3 años.El resultado: catastrófico, imagínense, ¿qué harían Vds si fueran inversores? con el precio del inmueble subiendo anualmente a ritmo de dobles dígitos, y usted ve la posibilidad de tomar deuda con carencia de 3 años, lo que le permitiría venderse el inmueble en 3 años, con un coste financiero realmente bajo y por tanto con un capital bajo y repagar la deuda con parte de las plusvalías a la venta; como resultado: una TIR estratosférica. Ésto que desde el punto de vista inversor tiene todo el sentido cuando el mercado sube, se estropea cuando baja.

Adicionalmente, tenemos a la gente con un perfil de riesgo alto (contratos inestables, ingresos bajos, muchas deudas, …), con quienes las entidades de crédito han querido ganar dinero. ¿La forma? Ofrecerles este tipo de productos. Es obvio que los producto con carencia sólo se pueden ofrecer a clientes con perfil de riesgo bajo, ya que exigen un elevado grado de autodisciplina para poder afrontar los pagos una vez finaliza la carencia. Normalmente, entre este colectivo la autodisciplina financiera no se prodiga demasiado.

En España no se han llegado a ofrecer este tipo de productos, lo más parecido han sido los créditos hipotecarios con descuentos durante el primer año sobre el tipo, pero nunca con periodos de carencia de hasta 3 años.

La suerte está echada, los desequilibrios del pasado han inducido decisiones temerarias, provocando grados de endeudamiento elevadísimos. Las consecuencias las vamos a sufrir los próximos años.

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  • http://www.gurusblog.com Gurus Hucky

    Totalmente de acuerdo con tu apreciación, pero matizar que aunque las hipotecas con carencia no han sido masivas en España, haberlas como las meijas hay. En concreto tenemos el post: http://www.gurusblog.com/archives/halifax-lanza-hipoteca-con-15-anos-de-carencia/23/07/2007/

    En la que explicaba que Halifax lanzaba en España una hipoteca con atención – 15 años – de carencia y en el mismo post un lector nos indicaba que Bankinter y Banco Gallego, comercializaban hipotecas con carencia durante toda la vida de la hipoteca a devolver el principal al final (y yo que pensaba que los préstamo Bullet sólo se utilizaban en private equity).

    Atención también a las entidades de reunificación de créditos, analizé en profundidad un par de ellas que estaban en venta y uno de sus principales negocios era facilitar el acceso a hipotecas a gente con pocos recursos a los que los bancos no facilitaban hipotecas por su perfil de riesgo, pero que ellos conseguían llevarle al director de la sucursal un paquete de 7 o 8 de estos clientes y entonces colaban con algun que otro tejemaneje y te aseguro que las cifras que movían eran impresionantes.

  • martin

    No estoy muy ducho en estos temas, seguro que vosotros lo sabéis mejor, pero me da la impresión que el no ofrecer hipotecas subprime no significa que no estés expuesto a ellas, como por ejemplo le ha pasado a UBS.

    Me pregunto si alguno de los bancos grandes españoles ha ofrecido liquidez para compañías americanas. No sería de extrañar en California o Miami, por ejemplo.

  • http://www.gurusblog.com Gurus

    Martin, efectivamente, el problema de las subprime es que nadie sabe quién las ha comprado, a parte de los bancos, seguro que muchos hedge funds, fondos de inversión y aseguradoras tienen este tipo de activos. Saber que cantidad de subprime tiene cada uno es a día de hoy aún un misterio salvo por los bancos norteamericanos que han sido los primeros en sacar sus muertos del armario.

  • anónimo

    Buenos días,
    Yo he estado trabajando en una caja de ahorros de nivel nacional, y puedo decir que hipotecas subprime como tal no hemos dado, PERO si hipotecas con muuuuuuucho riesgo.
    Sobretodo a gente extrajera (sudamericanos y marroquíes) que en el 90% de los casos trabajan (o trabajaban) en la construcción, y los que han pagado burradas por casas viejas gracias a tasaciones infladas.
    Ahora ya no trabajo en esa oficina, pero sigo en contacto con mis excompañeros y me comentan que la morosidad se ha incrementado muchisimo en los ultimos meses, ya que, entre otras cosas, ahora se están quedando sin trabajo los titulares de estas hipotecas y además, no son capaces de vender esas casas a precios superiores o iguales al que las compraron en su dia.

    También comentar, que yo mismo he titulizado bastantes de esas hipotecas que luego la caja habrá vendido a quien sea para obtener más liquidez, y al igual que hemos hecho nosotros en mi oficina, asi lo han hecho todas las oficinas de España y todas las oficinas de todas las cajas, que no son pocas.

    Seguro que más pronto que tarde las “subprime” españolas saldrán a la luz.

    Saludos.

  • Monica Alberts

    ¿anónimo, una sucursal bancaria puede titularizar hipotecas?

    Yo pensaba que titularizar era algo bastante más complejo. ¿nos podrías explicar en que consiste el proceso?

  • Realidad

    Monica Alberts, ese no ha trabajado en una oficina bancaria en su vida, ninguna sucursal titulariza hipotecas; eso se hace en las sedes centrales y se colocan normalmente a grandes patrimonio, fondos de inversio, pensiones etc…

    Ten claro q la oficina de abajo de tu casa, no titulariza hipotecas, coloca entre los clientes productos ya diseñados

    O nuestro amigo anonimo esta de coña o se explique en q departamento trabajaba en la sede central de esa caja de ahorros

    Se pensaran q somos gili………..piiiiiiiiiii…………..pollas; ahora q un empleado de sucursal titulariza hipotecas como te saca 5 euros del cajero

  • http://www.corsariablog.info corsaria

    “pero que ellos conseguían llevarle al director de la sucursal un paquete de 7 o 8 de estos clientes y entonces colaban con algún que otro tejemaneje y te aseguro que las cifras que movían eran impresionantes.”

    De esos casos creo que hay más de uno y de dos. De hecho no hace tanto un director de sucursal tuvo que dimitir por una operación de ese tipo. Algo trascendió a la prensa, pero la entidad (una Caja sin mal no recuerdo) echó bastante tierra sobre el caso… jeje

  • el anonimo de antes

    Buenas noches,

    Soy el anónimo de antes,
    Pues si se tituliza en oficina, al menos en una de las cajas que he estado. El proceso consiste en coger los expedientes que te indican desde arriba, y en la intranet de la caja metes los datos de la hipoteca: seguro del hogar (y seguro de crédito hipotecario si es el caso), tasación, interes + diferencial, esas cosas. Y luego lo mandas vía internet. Pero tienen que estar los datos correctos porque de todas las titulizaciones, lo auditores te pueden pedir algunas para revisarlas y dar conformidad y esos expedientes sí que los tienes que enviar por valija a servicios centrales.

    Lógico y normal, en la oficina, NO SE VENDEN ESAS TITULIZACIONES!!! de todas las que se mandan de las distintas oficinas, pues hacen un paquete, le cambian el nombre y la rentabilidad, y lo venden desde oficinas centrales o el departamento que sea.

    Realidad, donde te crees que se guardan los expedientes de las hipotecas? en los servicios centrales? pues no, en las mismas oficinas (o en la de la zona que tenga el archivo más grande). Y para titulizar tienes que tener el expediente delante.

    PD: si he trabajado en cajas, de momento en Caja Madrid, Cam, una caja rural, y Banesto.

  • Realidad

    Anonimo, por fin te explicas hombre, no te tomes a mal mi comentario, pero me lo confirmas, ESO NO ES TITULARIZAR HIPOTECAS, es un proceso administrativo q realiza la sucursal de turno, oportuna y correcta, pero el proceso de tiularización de hipotecas comienza cuando la sede central, el auditor en su caso, tiene el volumen global de hipotecas a titularizar y comienza el proceso para su colocación en el mercado.

  • anónimo

    Lo que me he tomado a mal es lo de que pensaras que te/os tomaba por gili… Que en ningún momento ha sido esa mi intención.

    Sobre el tema de la titulización, a lo que me refería en mi primer post, es que las hipotecas que se titulizan, en muchos casos, son hipotecas que al final se tendrán que ejecutar.
    Eso sí, por el bien de todos esperemos que aunque sean muchas no abarquen ni el 1% del total.

    Me gustaría dar mi opinión sobre el panoráma económico actual.
    Según lo veo, gran parte de la culpa de todo lo que estamos viendo es la necesidad imperiosa de tener beneficios y más beneficios año tras año que quieren conseguir los de arriba a toda costa para quedar bien con los que quedan más arriba todavía (y los inversores en su caso).
    Pero claro, para conseguir esto, los de arriba presionan a los de abajo, en una cadena que llega al de abajo del todo, que no es más que un currante.
    Y claro, el currante de turno hace lo que sea, desde dar buenas hipotecas a constructoras de renombre, hasta dar hipotecas a clientes que ni conoces en persona (como los que traen financieras como kiron y cia) con tal de hacer volumen para entrar en los objetivos que te han impuesto más arriba.
    Por poner un ejemplo, en la oficina que estaba, para el 2007 pusieron un objetivo de 30 millones de euros (casi 5 mil millones de pesetas!!!!) y es una oficina que cumple ahora su 4º año de apertura, y no es coña.

    Ahora que la cosa se pone fea, y viene un ciclo económico más complicado, espero que no se mire tanto un beneficio estratosférico a corto plazo y se mire por un crecimiento más uniforme y moderado a largo plazo.
    Yo al menos, preferiría crecer un 1% anual indefinidamente, que no tener periodos de +4% y luego tener que aguantar periodos a -2% porque para conseguir ese crecimiento anterior no se han puesto bases sólidas, y claro, al final se desmorona.

    En fin, la avaricia humana no tiene control.

    Saludos.

  • Realidad

    No era mi intencion Anonimo.
    Esos objetivos son corrientes, en la nuestra se marcaron (a pounto d cumplirse) 25 millones de euros.
    Ten en cuenta q cualquier piso nuevo ya te vale entre 30-40 kilos
    Saludos y por lo q veo q escribes, de gili nada hombre :)

  • moises teijon bello

    yo necesito urgente hacer una rehunificacion de deudas

  • Delp

    Yo creo que la clave de la crisis hipotecaria americana no está tan relacionada con el boom inmobiliario como con el sector financiero.
    El hecho de que los bancos separaran de sus balances las hipotecas mas arriesgadas por medio de los paquetes “subprime” los vendieran al mejor postor y siguieran concediendo hipotecas sin respetar el coeficiente de reserva del 10% ha creado la situación actual.
    Por supuesto que la raiz de todo está en que el negocio era redondo, mientra parecía que los precios de las casas nunca iban a dejar de subir. Pero ahora los bancos deben afrontar unas perdidas para las que no tienen reservas de capital y suponiendo que se acabe la ingenieria financiera (por el momento) el credito se reduce drásticamente, al intentar los bancos acumular de nuevo las reservas necesarias, creando un riesgo de deflacción y recesión. Combatir la defacción puede llevar facilmente a la inflacción. Están entre dos opciones bastante malas…

    Es el caso de España igual? Yo creo que el principal punto a tener en cuenta es si los bancos tienen las reservas suficientes para afrontar una subida de morosidad. De ser el caso, si bien no es agradable, no debería ser un problema mayor. Parece que en España no se han movido fuera de balance las ingentes cantidades de deuda como en los EEUU por lo que este punto sería positivo.

    Por otro lado es poco probable que el mercado de crédito se “seque” de golpe como en EEUU, ya que en la zona euro pocos paises han sido afectados por el boom inmobiliario.

    Otro punto a tener en cuenta sería hasta que punto las nuevas viviendas han sido compradas como residencia. Si, por ejemplo, la mayoria las han comprado los inmigrantes llegados en los últimos años, tampoco sería tan preocupante ya que no querrán vender pues las compraron para residir en ellas. Si, al contrario, la mayoría la compraron inversores que quería obtener una rentabilidad puede producirse un profundo hundimiento del mercado de consecuencias mas amplias.

    Saludos.

  • Gurus

    Delp, no tengo ni idea si los bancos Españoles tienen subprime, pero si te puedo decir que han reducido drásticamente el crédito que otorgan.

  • pablo

    Tengo una duda q nadie explica: si los bancos q dieron las hipotecas subprime, a su ves vendieron esas hipotecas en modo de bonos a terceros…quien se queda con la casa cuando el deudor no paga mas las cuotas y lo echan de la casa??
    Me mata esta duda, porque comprar bonos garantizados por una propiedad nunca darian perdida a los bonistas, a lo sumo se quedarian con la casa.
    No se, me parece q ahi hay una gran laguna q los q explican una y otra vez esto de los bonos sub prime no nos aclaran.
    Plis alguien q me conteste !!!

  • otra mas

    A esto de las hipotecas os comento que fue el pez que se mordió la cola, los directores de bancos otorgaron prestamos descomunales a los más desfavorecidos como son los inmigrantes en España que pensándosen que firmaban un préstamo de 300 – 400 y hasta 500 mil euros y mas en tres años esos pisos viejos se vendían y las ganancias serían de miles de euros, vaya error porque a fecha de hoy septiembre de 2008 los inmigrantes ya no pueden pagar esas cuotas que superan los sueldos de la pareja y que se convirtieron en impagables, la respuesta que reciben de los bancos es que si dejan de pagar les remataran el piso. Estoy de voluntaría en AESCO, una ONG que esta asesorando a los perjudicados por los préstamos hipotecarios y los timos que les hicieron a esta gente es increible. Hay parejas que les dieron un prestamo de 300 mil euros, el piso costo 250 mil y el resto de dinero se lo repartieron entre el director del banco, la inmobiliaria y el captador. Esto es toda una estafa, hay casos que dices: esto no puede ser cierto, si lo quereis comprobar pasaros por alli y vereis que no miento.

  • Epicuro

    Para Pablo: no soy un experto en el tema pero, en efecto, el poseedor del “bono” o cédula o el instrumento que sea, es en última instancia el propietario de la vivienda (en el porcentaje que le corresponda). El problema radica en que:
    1)hace 5 o 6 años … el banco concede una hipoteca de, digamos 400.000 dólares -para una casa valorada en 350.000 – es decir 50.000 por encima de la tasación ya que se creía que los precios subirían
    2)Ahora 2008: la casa ahora está valorada en 250.000 dólares: es decir, tenemos una pérdida latente de 400.000 – 250.000 = 150.000 dólares para el banco (en realidad algo menos ya que se ha amortizado algo de capital en estos años)
    3) Y aquí está el problema de verdad: LA HIPOTECA AMERICANA ES SIN RECURSO ES DECIR EL QUE HA PEDIDO PRESTADO EL DINERO AL BANCO LE DICE: SEÑOR DIRECTOR AQUÍ LE DEJO LAS LLAVES DE LA CASA … y el banco se queda con la casa pero NO PUEDE IR CONTRA EL RESTO DEL PATRIMONIO DEL DEUDOR (como haría en España …)
    RESUMEN: Los bancos americanos se encuentran con cientos de miles de hipotecas con pérdidas del 30-40% sobre el valor concedido y con el problema de que no se pueden vender ahora.

  • sensato

    Esto es una verguenza desde 1978 la vivienda a aumentado su precio 31 veces mas, sin embargo los sueldos se han encarecido un 10%, si esto no cambia podria haber una posible quiebra dentro de cinco años.

  • Carmen

    Sí hay hipotecas con más de 3 años de carencia. Yo tengo una con el Santander con 5 áños de carencia.

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