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La letra pequeña de las hipotecas: 10 trampas a evitar

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En ocasiones, no decir toda la verdad equivale a mentir. Por eso, aunque los anuncios de hipotecas cumplan los mínimos de honestidad exigidos por la Ley publicitaria española, es frecuente que muchos clientes se sientan engañados al comprobar que lo que el banco les explicó antes de firmar su hipoteca era cierto pero estaba minado de excepciones, asteriscos y letra pequeña.

¿Cómo podemos evitar este ‘fraude legal’? Estando bien informados. Conociendo la terminología financiera y los eufemismos del mundo hipotecario. A continuación, 10 de las trampas más frecuentes que podemos evitar o, al menos, asumir con conocimiento de causa:

1. Las condiciones de los anuncios son ciertas cuando tenemos un buen perfil financiero, pero cuando no somos lo que se dice un cliente ideal para el banco, éste se protege del riesgo de que no seamos capaz de devolverle el préstamo encareciendo el producto de una u otra forma. A recordar: el banco puede cambiar las condiciones que estableció a priori (obviamente, solo antes de la firma).

2. Todas las condiciones de los anuncios son ciertas pero no obligatoriamente acumulables. Por ejemplo, una hipoteca variable a Euribor + 0,39% que ofrezca hasta un 100% de financiación, lo más probable es que ofrezca ese interés bajo hasta un 80% de financiación y también el 100% pero con otras condiciones. A recordar: cuando se anuncie 2 o más condiciones extraordinarias, seguramente serán excluyentes entre sí.

3. Cuando interés es muy bajo, por ejemplo Euribor + 0,25%, no significa que hayamos dado forzosamente con la mejor hipoteca. Debemos averiguar si tiene interés suelo (un mínimo a pagar cada mes que nos impediría beneficiarnos del bajo Euribor actual y que inhabilitaría el bajo interés pactado), y también cuántos son y cuánto valen los productos vinculados a la hipoteca (seguros obligatorios que pueden encarecer mucho la cuota mensual). Un dato que nos debe poner en guardia cuando el interés es bajo (menos de 0,50%) es que la TAE sea alta (a partir de 3%), porque suele significar que la hipoteca tiene un interés ‘suelo’ o que la TAE se ha calculado incluyendo el precio de uno o varios seguros. A recordar: elegir hipoteca fijándose únicamente en la que tiene el interés más bajo no es garantía de estar quedándose con la más barata.

4. Cuando la TAE es muy baja, tampoco significa que el coste total de la hipoteca sea el menor del mercado. Es necesario comprobar el resto de condiciones y no elegir la hipoteca guiándonos solo por este factor porque muchas veces, las diferentes TAE de los bancos ni siquiera son comparables entre sí, por los siguientes motivos:

  • · Los bancos no siempre utilizan el Euribor del mismo mes para calcularlo.
  • · En ocasiones incluyen algunos seguros, además del interés y las comisiones, en su valor, y en ocasiones no.
  • · Pueden haber usado diferentes plazos para calcularlo, uno de 25 y otro de 35 años, por ejemplo

A recordar: TAE muy baja no es lo mismo que hipoteca muy barata.

5. Cuando lo que se anuncia es una cuota muy baja durante los primeros años, es necesario preguntar qué pasa tras ese período inicial. ¿Los intereses se acumulan? ¿Las condiciones se endurecen? Necesitamos saberlo todo al respecto porque esas serán las características de la mayor parte de la vida de nuestra hipoteca. A recordar: en lo que a hipotecas se refiere, es imprescindible pensar a largo plazo, ya que se trata probablemente del contrato más largo de nuestra vida.

5. Cuando una hipoteca ofrece financiación 100% su publicidad no suele avisar de que esto es siempre a cambio de un aval o de una doble garantía y, la gran mayoría de veces, a costa de modificar las condiciones iniciales de la hipoteca (por supuesto, a favor del banco). A recordar: las hipotecas 100% suelen tener peores condiciones que las de menor financiación.

7. Cuando la comisión de apertura es del 0%, no significa que la hipoteca esté exenta del resto de comisiones. Hay que preguntar por la comisión de amortización parcial (por si un día podemos adelantar parte del capital), la de cancelación total (por si un día somos capaces de saldar totalmente y antes de lo previsto la deuda con el banco) y la de subrogación, por si dentro de un tiempo queremos cambiar de banco. A recordar: prevenir sustos significa sospechar de todo lo que no esté escrito.

8. Cuando la publicidad nos anuncia una hipoteca ‘sin suelo’, puede que sí nos obligue a pagar un interés fijo muy alto (por ejemplo, del 3,5%) durante los primeros años de vida de la hipoteca, es decir, que en realidad estaremos pagando un suelo aunque con fecha de caducidad. A recordar: desde que los clientes han empezado a denunciar estos abusos, los bancos camuflan el ‘suelo’ en el contrato con otros nombres, como ‘interés mínimo’ o ‘límite mínimo de interés’.

9. Cuando una hipoteca de subrogación ofrece pagar todos los gastos del cambio de banco, normalmente se refiere a los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación, pero no suele correr con la comisión de subrogación pactada con el primer banco. A recordar: siempre que el banco nos diga que nos paga ‘todos’ los gastos de una gestión, hay que pedir un desglose para saber qué cubre exactamente el acuerdo, punto por punto.

10. En muchas ocasiones los bancos anuncian sus hipotecas abiertas, créditos hipotecarios, o créditos con garantía hipotecaria como si se trataran de hipotecas o préstamos hipotecarios, aunque no lo son. Aquí las entidades juegan con nuestro desconocimiento en materia financiera para “colarnos” una línea de crédito. La principal diferencia efectiva se ve a la hora de la subrogación. No podemos asegurar que cambiar de banco en estas condiciones sea 100% imposible, pero sí que es mucho más difícil y caro. De hecho, la solución que dan la mayoría de bancos que ofrecen estos créditos es que, si queremos cambiar de entidad o renegociar nuestra hipoteca, cancelemos la actual y abramos una nueva. Y no podemos olvidar que esta operación puede suponer un coste de varios miles de euros más que una subrogación normal. Además, aun en el caso de que la entidad en donde abrimos nuestra hipoteca permita la subrogación, tendremos que encontrar un banco que realice este mismo tipo de crédito hipotecario, ya que no todos cuentan con este servicio. A recordar: una hipoteca no es lo mismo que un crédito hipotecario ni que un crédito con garantía hipotecaria ni que una hipoteca abierta.

Y por último, las 3 claves anti-estafa, válidas para todos los anuncios de todas las hipotecas: dominar la terminología (buscar las definiciones de cada concepto en internet, si hace falta), preguntar al banco todo lo necesario sin cortarse, y fijarse, más que en lo escrito o anunciado, en lo no dicho, en lo no escrito y en lo escrito con letra pequeña.

Por HelpMyCash.com



Conversación

10 comentarios

  1.    Responder

    Creo que me voy a guardar el post enterito por si alguna vez me hace falta.
    Aunque sigo manteniendo la esperanza de que la vivienda baje tanto que no haga falta hipotecarse, como pasaba antaño.

  2.    Responder

    Buenos consejos, algunos son de sentido común otros… no tanto. Sin duda este es muy importante:

    "A recordar: las hipotecas 100% suelen tener peores condiciones que las de menor financiación."

    Saludos,


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