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¿La ilegalidad de las cláusulas de suelo se difumina?

Las cláusulas de suelo son pactos impuestos por la entidad financiera a sus clientes en base a los cuales si el tipo de interés aplicable al préstamo hipotecario desciende de un determinado porcentaje, se aplica el interés-suelo en lugar del que correspondería.

Antes de analizar las diferentes sentencias al respecto, y en particular la última dictada por el Juzgado de lo Mercantil número 9 de Madrid (ver sentencia en PDF), veamos un ejemplo práctico de como afectan las cláusulas de suelo y techo al cliente.

Tomemos un caso real, el del BBVA en la sentencia, en el que se fija un mínimo de interés del 2,25% y un techo del 15%; para una hipoteca a 30 años, cuyo capital pendiente fuera de 200.000 euros y el tipo de interés variable de Euribor + 1, veamos como afectaría a la cuota en dos escenarios distintos:

  1. Tomando el Euribor mínimo histórico (1,215% en marzo de 2010).
  2. Con el Euribor en máximo (5,393% en julio de 2008).

Euribor mínimo: el cliente pierde 1308 euros

Si la revisión fuera con el mínimo histórico, en ausencia de cláusula de suelo, la mensualidad de la hipoteca sería de 761 euros. Ahora veamos que ocurre si aplicamos la cláusula de suelo del 2,25%; lo primero es no caer en el error de pensar que se nos aplicará un 2,25% de interés, ya que este mínimo se refiere al referencial (Euribor), al que hay que añadir el diferencial (un punto en el ejemplo). Por tanto, nuestro suelo es del 3,25%.

Si esta explicación hay que leerla dos veces para entenderla, imaginad lo que deduce un cliente al que el notario le recita la frase de la escritura textual:

En todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de aplicación sea INFERIOR AL 2.25%, éste valor, adicionado con los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto determinará el “tipo de interés vigente” en el “periodo de interés”.

Complicado, ¿verdad?

Por tanto la cuota aplicando el suelo es de 870 euros, una diferencia de 109 euros. El cliente este año paga 1308 euros más al BBVA por efecto de la cláusula limitativa.

Euribor máximo: no se gana nada

Ahora imaginemos que la revisión de la hipoteca ha sido con el máximo histórico del Euribor, el 5,393%. La cuota mensual resulta ser de 1250 euros. Ilusionados pensaremos que con la cláusula de techo pactada estamos protegidos de las subidas de tipos de interés. Pero recordemos que sólo si el referencial sube al 15% o, en otras palabras, si en algún momento de la historia el Euribor es 4,42 veces el máximo histórico!

Por tanto, salvo que, por ejemplo, el euribor fuera del 16%, no ganaríamos nada. Y si el referencial asciende al 16%, la cuota que nos garantiza el banco es de “sólo” 2529 euros.

Alguno dirá que los tipos de interés en España han estado al 16%, e incluso más. Cierto es, pero en un escenario así, aproximadamente un 100% de los préstamos hipotecarios entrarían en impago. Con lo que el techo del 15% no sería más que una macabra broma, si de garantía para el consumidor estamos hablando.

Con este ejemplo, sin necesidad de pomposas conclusiones jurídicas, utilizando simplemente el sentido común, ya se puede intuir que hay una desproporción evidente entre el perjuicio que impone la cláusula de suelo y el hipotético beneficio del techo pactado con la entidad. Lo abusivo para las anteriores sentencias de los Juzgados de lo Mercantil de SevillaLeón era justamente la desproporción existente. Otra cosa sería un suelo del 2,25% y un techo del 5%, por ejemplo.

Sin embargo un Juzgado de lo Mercantil de Alicante y ahora uno de Madrid consideran que las cláusulas de suelo no son abusivas.

¿Son ilegales las cláusulas de suelo?

No, al menos de momento, ya que las sentencias son recurribles y hay algunas a favor y otras en contra del suelo hipotecario. Primero dicta sentencia un Juzgado de lo Mercantil, después se puede recurrir la sentencia a la Audiencia Provincial correspondiente y, en tercer término, se llega al Tribunal Supremo.

Lamentablemente hasta que no siente doctrina el Supremo, y para ello pueden faltar años, no tendremos la última palabra de la Justicia sobre este tipo de cláusulas, tan dañinas para el bolsillo del cliente hipotecario.

Pau A. Monserrat
Director Editorial del comparador financiero iAhorro.com



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24 comentarios

  1.    Responder

    vamos a ver, a nadie le ponen una pistola para firmar nada. Los contratos están para cumplirlos, en que clase de pais viviriamos si lo que firmamos no tiene validez y llega el tribunal supremo y la invalida?

    mejores depositos bancarios

  2.    Responder

    Y yo que pensaba que en el momento de la firma ante notario todo era legal… iluso de mi.
    La proxima vez que vaya al notario le presento una denuncia por presentarme a firmar operaciones ilegales.
    Que escandalo!!! Los notarios también son unos estafadores de cuidado.

    1.    Responder

      Acaso no has leído cosas cómo que cobraron las cancelaciones hipotecarios por encima de lo que marca la Ley? y son notarios.

      1.    Responder

        No.

        Pensaba que ese tema estaba todavia en los juzgados y que los notarios y registradores se defendian de las acusaciones basandose en que la legislacion sobre ese tema no era muy clara.

        Na!! yo voy a denunciar por tacaño a mi vecino que no me deja dinero para comprarme un bmw. El tio encina me dice que el seguro lo pague yo. Es un indecente pq encima esta forrao.

        1.    Responder

          A tu vecino le hemos inyectado dinero todos los contribuyentes? tiene una legislación específica muy favorable?

          1.    Responder

            no, pq me lo preguntas???

            1.   

              A tu vecino no le podemos exigir que preste dinero, ya que no se beneficia de la regulación y demás que sí disfrutan las entidades financieras.

  3.    Responder

    Hola a todos.

    Queremos informarles de que ADICAE ha presentado una demanda contra las abusivas cláusulas suelo, que están perjudicando a casi el 10% de la población: http://adicae.org:4040/nota-de-prensa/511.html. Una demanda contra 101 bancos y cajas de ahorros que ya ha sido admitida a trámite. Como ADICAE es una asociación de consumidores representativa, la ley y el Juzgado nos permiten hacer un llamamiento al resto de consumidores para que presenten la documentación requerida y se unan a la demanda. En la demanda solicitamos la eliminación de la cláusula de manera inmediata y la devolución de las cantidades indebidamente pagadas al banco o caja con anterioridad. Ya son 101 las entidades bancarias demandadas.

    Aquellos consumidores que tengan una cláusula suelo y quieran unirse a nuestra lucha, tienen toda la información en la web http://www.afectadosclausulasuelo.org/. En esa página tienen toda la documentación necesaria, costes, instrucciones para otorgar el poder judicial, etc. Si tras leer la documentación tienen alguna duda, pueden realizar sus consultas en la sede de ADICAE más cercana o en el e mail casoscolectivos@adicae.net .EL PLAZO PARA REMITIR LA INFORMACIÓN EXPIRA EL 11 DE OCTUBRE.

    ¡STOP CLÁUSULAS SUELO!
    Gracias por su tiempo.

    1.    Responder

      ¿Qué efectos tendrá la nueva Orden Ministerial que "avala" las cláusulas de suelo en vuestras demandas?

      1.    Responder

        La decisión en torno a la demanda sigue estando en manos de los tribunales. El texto provisional de la Orden Ministerial no prohíbe el uso de las cláusulas suelo pero tampoco puede ir contra la decisión de los tribunales. Será la Justicia quien decida al respecto.

  4.    Responder

    Si algo viene recogido en un contrato y se firma ante notario no sé cuál es el problema; tal vez el problema sea que pretendemos vivir como lo que no somos, pagando la casa que nunca podríamos tener, pagar el coche con un prestamo, viajes y un largo etcétera

    1.    Responder

      baigorri,

      Que se firme algo no significa que sea legal.

  5.    Responder

    Humildemente, me parece arriesgado afirmar que en un escenario de tipos al 16%, aproximadamente un 100% de los préstamos hipotecarios entrarían en impago.

    Supongo o quiero suponer que para llegar a estos tipos tendríamos una inflación cercana a esa cifra.

    Por mucho que se quieran ligar los incrementos salariales a la productividad, también deberán incorporar la inflación, en una medida u otra…

    Así que por mi parte, pienso que no es tan descabellado el límite máximo, y más, en una hipoteca a 30 años. Cómo estaremos entonces?

    Ojalá me equivoque, pero puede que lleguen tiempos peores en que desde nuestra neo-peseta nos agarremos a este techo como a una tabla de madera en medio del oceano.

    Y serán entonces los bancos quien nos van a demandar…

    Saludos!

  6.    Responder

    Pienso que la cláusula está mal redactada…o al menos…es ambigua ….es decir…
    ""aunque el valor del índice de referencia que resulte de aplicación sea INFERIOR AL 2.25%, éste valor,…."

    A qué se refiere "este valor" ….al ¿¿indice de referencia?? o al ¿¿2,25%?? . Creo que la ambiguedad está servida

  7.    Responder

    Las cláusulas suelo pueden ser perfectamente legales. No lo serán si resultan abusivas en el caso concreto. El problema está en el desequilibrio entre el tipo inicial y lo que puede subir o bajar. Así sería perfecta una cláusula que dijera que puede subir o bajar cinco puntos (ambas partes arriesgan lo mismo). Sería abusiva "de libro" una que dijera que el primer año pagas 3 % y después euríbor más 0,70 con un mínimo de un 5 % y un máximo de (indiferente).

    Hay que ir caso por caso y ampararse principalmente en la desproporción respecto al tipo de salida y el concepto mismo de tipo de interés variable. Es el argumento que echo en falta en la demanda de la OCU (aunque solo he leído lo que recoge de ella la Sentencia que linkais).

    Pero hay que seguir insistiendo y reclamando, no sea que nos prescriba.

    Por cierto, me dan mucha pena (irónicamente) los "pobrecitos" bancos que prestan el dinero. Es su negocio y han de asumir su riesgo, como los demás mortales. Si no quieren prestar dinero, porque a estos tipos bajos de interés no les es rentable, pues que cierren el negocio. Hay otros muchos que aceptarán hacerse cargo de ese "tan mal negocio" (quizás aquellos que no tienen esas superestructuras y sueldos de directivos, quizás los buenos gestores, los buenos banqueros).

  8.    Responder

    Yo no se para que narices ponen eso del techo. Que lo quiten y ya esta, solo sirve para marear la perdiz.

    El suelo me parece estupendo. Son los que prestan el dinero y pondrán sus normas. Pagar un mínimo del 2, 3 o hasta el 4% no parece escandaloso, ya que es lo que algunos clientes exigen a su vez a sus entidades para formalizar depósitos.

    Si a alguien no le gustan sus condiciones siempre existen sencillas alternativas como podría ser poner un anuncio en el periódico con el que la buena gente, le deje a uno el dinero más barato que su entidad habitual.

    Me sorprendió la interrogación del titular del post. No sabia que en algún momento fueran ilegales las cláusulas del suelo.

    1.    Responder

      Abusivas son las cláusulas de suelo, para algunos tribunales, en cuanto a la desproporción respecto a las de techo.

      Analisto, los bancos gozan de muchos privilegios, y por tanto deben estar a la altura. Y las cláusulas de suelo altas sin contrapartida de techo lo que hace es trasladar el riesgo de tipo de interés totalmente al cliente, lo cual no deja de ser cuestionable.

      1.    Responder

        Bueno, al final ninguna de las partes esta obligada a firmar nada. Yo lo veo asi. Lo tomas o lo dejas.

        Es muy discutible que se deba fijar un techo, ya que por abajo el limite de interes es el 0%, pero por arriba ¿a donde puede llegar? ¿10, 15, 20%? ¿quien lo sabe? ¿el que presta el dinero tiene que asumir el mismo riesgo que el que lo recibe?

        El día que pida una hipoteca de 60.000 o 100.000 saldre a la calle a ver a cuento me lo dejan mis buenos conciudadanos y asi no me roban los del banco.

        Y si no puedo pagar les dejo el piso , saldo el prestamo y un problema menos.

      2.    Responder

        eso es mentira, si existe una claúsula suelo que beneficia al banco, los costes de ese préstamo hipotecario para el cliente serán menores porque se está reduciendo riesgo para el banco, no seamos demagógicos

        1.    Responder

          Me temo que no, mira las condiciones que ofrecían y verás que son igual de altas o más que la competencia, pese a la cláusula de suelo. De demagogia, nada. Realidad.

          1.    Responder

            Vamos a ver, hagamos el siguiente ejercicio hipotético a la inversa: a un cliente se le ofrece una hipoteca con claúsula suelo. El cliente es lo suficientemente avispado para darse cuenta del supositorio que le están metiendo ante notario y reclama al banco que se la quiten. ¿En serio crees que le dirán: "vale, venga, nos has pillado, te quitamos la claúsula y te dejamos el mismo diferencial que antes (Euribor + 1)?". Pues no, directamente te digo que quitar un suelo supone encarecer la hipoteca.
            Y eso de ver las condiciones de la competencia no me vale, porque para cada cliente se hace un análisis del riesgo distinto, con lo que ese cliente de E + 1 con suelo pueden ofrecerle E+ 1.5 sin suelo en otra entidad, o puede que, directamente, no le ofrezcan hipoteca.
            Dicho lo cual, que sí, que me parecen TOTALMENTE injustas estas clausulas negociadas teóricamente de forma bilateral – mientras que la dura realidad es que son impuestas unilateralmente ("lo tomas o lo dejas, que estamos delante del notario con el vendedor del inmueble"); pero que sepamos que todas estas cosas tienen su contraprestación, que parece que está de moda demonizar a la banca cuando hemos estado dándonos un banquetazo todos estos años…

  9.    Responder

    Un placer colaborar con Gurusblog, uno de los principales referentes financieros de la blogosfera. Espero que el artículo sea del interés de los visitantes y les ayude a tomar mejores decisiones hipotecarias.


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