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Quo Vadis Vivienda “Un equilibrio inestable en el infierno”

los precios de la vivienda seguirán cayendo

El pasado viernes tuvimos el placer de ser invitados por la gente del Idealista.com a un desayuno coloquio que bajo el titulo “Quo Vadis, Vivienda” tenía el objetivo de debatir sobre el estado actual del sector inmobiliario y que podemos esperar en el futuro próximo.

Entre los asistentes, estaban cómo  anfitriones al evento por parte de Idealista.comFernando Encinar, María Martínez, Daniel Montero y Francisco Iñareta, y cómo invitados “externos”, Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, acompañado por Carmen Naranjo, responsable de comunicación de la entidad, Enrique Utrera, de lainformacion.com; Miquel Roig de Expansion.com; Jesús Pérezespeculacion.org y alma mater de FinancialRed , Rubén J. Lapetra,  de CotizaliaVicente Varó de Unience y un servidor en representación de Gurusblog.

La charla fue especialmente amena y distendida se alargó bastante más de lo previsto, pero el tema obviamente daba bastante de si, y sobretodo al poder contar con la visión sincera del mercado inmobiliario de la gente del idealista.com y sobre todo la de Juan Fernández-Aceytuno director general de Sociedad de Tasación aportaba sin duda un valor extra a la reunión.

Se que muchas empresas que se dedican a la tasación de inmuebles, justa o injustamente no se han labrado una buena reputación, pero francamente a mi el Director General de Sociedad de Tasación me causó una impresión excelente. Más transparencia y sinceridad no se puede pedir.

Cómo mi formación no es la de periodista, se me hace complicado resumir las conclusiones que salieron en el debate, creo que esto lo han hecho mucho mejor los compañeros con los que compartía mesa y de los que os adjunto al final del post los links a los artículos que se han escrito hasta el día de hoy.

Dicho esto, si que os puedo dejar cuales son mis conclusiones sobre la situación actual del mercado inmobiliario, compartidas con Onda de Elliot, uno de los escritores del blog que si está muy encima de lo que se cuece en el sector, estás son nuestras principales conclusiones:

Ningún factor ayuda a la recuperación del mercado inmobiliario:

1) Tenemos un importante sobrestock de viviendas en nuestro país, no se si es de 500 mil, 1 millón o 2 millones de viviendas, lo que queda claro es que en nuestro país de media se construyeron del 2002 al 2008 cerca de entre 700 a 800 mil viviendas año. En Italia se construyen 170 mil viviendas al año y en Alemania algo menos de 300 mil viviendas al año con el doble de habitantes que en nuestro país. Cuando se habla de stock de viviendas por vender, no se cuenta que muchas de las vendidas están en manos de gente que las compraron cómo inversión y que ahora no saben que hacer con ellas.

2) Situación económica actual y paro del 20% no ayudan precisamente a vender viviendas. El stop en la entrada de inmigrantes y la pirámide de edad de la poblaciónl tampoco son factores que ayuden.

3) El inversor extranjero institucional, ha desaparecido del mapa. No quiere saber nada de invertir en ladrillo en España.

4) Restricción del crédito no facilita el acceso a la compra de vivienda. Por contra tenemos al euribor en mínimos históricos, este factor en el mejor de los casos se mantendrá igual, y en el más probable se incrementará en los próximos años, encareciendo el acceso a la vivienda.

Precios:

Aquí me quedo con una gráfica que vi publicada en el idealista.com. Es el ratio Precio Vivienda / Renta familiar disponible.

grafico precio vivienda vs renta disponible

En el momento álgido de precios, en España dicho ratio se aproximó a las 8x, históricamente siempre había estado por debajo de 4x, al igual que en otros países como USA o UK. En estos dos países los precios ya han corregido hasta volver a ratios más normales, en España a pesar de la reciente caída de precios aún estamos en un ratio de 6,5x…. nos queda mucho recorrido a la baja aún para que el ratio vuelva a niveles normales y esto sólo se puede lograr o bien incrementando la renta de las familias (lo veo complicado) o con caídas en el precio de la vivienda.

En mi opinión queda aún mucho que corregir en cuanto a precios.  Sobretodo cuando el Euribor vuelva a niveles normales.

¿Porque no han bajado tanto los precios en nuestro país?

La banca sigue acumulando stock inmobiliario en sus balances, hasta el día de hoy acumula activos por valor de 59.700 millones de euros en daciones en pago. Sin embargo, hasta el día de hoy no tienen presión para liquidar estos activos a pérdidas…. el time to market no se aplica y el cambio de ley realizado por el Gobierno para prorrogar el plazo legal para construir en un terreno sin que se convierta en suelo rústico ha pasado de 3 a 6 años.

Sin embargo la situación de la banca no es sostenible a medio plazo, ya que seguirán acumulando activos inmobiliarios y en algún momento, necesitarán liquidez con lo que es previsible que en algún momento empiecen a liquidar activos en pérdidas.  Esta probable salida masiva de activos al mercado será la puntilla al sector y acabará de hundir los precios.

Dadas mis impresiones sobre el sector, os dejo los artículos  de algunos de los compañeros de mesa que tienen mucha más capacidad que yo para exponer correctamente lo que se debatió en la charla:

Expansión.com ( Sociedad de Tasación: “Cuando el euribor, la vivienda caerá con fuerza)

Blog Unience ( “El equilibrio inestable en el infierno” del mercado inmobiliario“)

Especulación.org ( Quo vadis vivienda )



Conversación

18 comentarios

  1.    Responder

    Muy buen post y grandes verdades.

    Lo que es increible es la desinformación de la población general. Es alucinante que, entre el público general, nadie parece conocer el famoso ratio 4 precio/renta, ni el volumen del “stock” siquiera en cifras aproximadas.

  2.    Responder

    la realidad es la que hay y mientras no bajen los pisos un 50% eso no funcionara algo mejor en cuanto a los enbargos, y gente fuera de sus casas deberian a ver pensado antes que los trabajos hoy en dia no son para siempre y muchos se enbarcaron por encima de sus posibilidades asi que tanta pena no me dan hay que saber vivir con lo que se puede pagar y donde uno puede llegar menos ostentar de lo que se carece y por desgracia muchos trabajadores se pensaron que hace 10 años atras ivan a ser ricos siempre la gente no piensa se deja llevar por las apariencias y por eso muchos estan donde estan sin nada si uno no es realista en la vida el futuro puede ser un infierno mejor menos y todo pagado que mucho y que al final te lo quiten por falta de pago

  3.    Responder

    Gurus, comparar los datos de España y Alemania es falaz. Como tu dices en España se ha construido lo mismo que en Alemania en 10 años pero porque no se dice que en Alemania en 10 años la poblacion no ha crecido y en cambio en España ha aumentado en 6millones de habitanates (casi un 15% de la poblacion)??
    Dejo el enlace de eurostat : http://epp.eurostat.ec.europa.eu/tgm/table.do?tab=table&language=en&pcode=tps00001&tableSelection=1&footnotes=yes&labeling=labels&plugin=1

  4.    Responder

    Magnífico análisis. Parece que el crash inmobiliario de 2007 nos está devolviendo a la dura realidad.
    El estancamiento ladrillero en España va para largo, y yo apunto un pronóstico de recuperación: a partir de 2020.Bonita cifra eh? Y la recuperación no vendrá de la manos del incremento de ventas. No.
    Para esas fechas los bancos habrán sacado la bolsa de inmuebles en Alquiler! a través de Socimis, que a su vez habrán sacado de los balances de los bancos los inmuebles sin vender.
    Un negocio a largo plazo, pero que sólo puede aguantar la banca más sólida del mundo: la banca española.
    Gracias y saludos.

  5.    Responder

    Porpietario, te parece “normal” 3 millones de viviendas construidas en 4 años !!, eso es lo que construyen en Alemania en 10 años !!

    Que estén vendidas no significa que estén ocupadas !! El grueso de las viviendas compradas en estos años eran para inversión…esperando que alguien las comprara a un precio superior.

    Otra cosa, cuando das el dato de viviendas vendidas en el periodo…los 3,2 millones de vivendas compradas y vendidas se refieren sólo a obra nueva? …porque si es al global obra usada+obra nueva probablemente te falte entonces 1,5 millones de vivendas para cuadrar los números si suponemos que la mitad de lo que se ha vendido ha sido obra nueva y la mitad vivienda usada. A este millón y medio le puedes sumar la que están en manos de inversores o en manos de bancos que también cuando se hace una dación en pago cuenta como transacción.

  6.    Responder

    Interesante artículo!
    El repunte en ventas, que puede despistar a más de un particular, aunque pernicioso no deja de ser una realidad. ¿Cómo va a afectar a la evolución de los precios? En mi opinión, lo peor es que resucite el mito popular: “La vivienda nunca baja, esto ya se ha reactivado, subamos precios.”
    Los que pronostican una larga travesía de precios estancados y operaciones bajo mínimos parecen llevar la razón, al menos por ahora.

    Con todo, más allá de todo pronóstico, el mercado es el que realmente marca las normas. Y aunque se venda algo más, ahora mismo habla alto y claro. Se vende solo lo que está muy, pero que muy ajustado en precio…

    Un saludo

  7.    Responder

    Pero ¿porque no cogeis datos reales en vez de suposiciones?
    Datos: http://es.wikipedia.org/wiki/Vivienda_en_Espa%C3%B1a
    Viviendas en España año 2004: 23Millones
    Viviendas en España año 2008: 26Millones
    Incremento: 3Millones
    Compras-ventas del 2004-2008: 3,2Millones.
    QUE NO HAY TANTA VIVIENDA VACIA!!
    Otra cosa son nuevas urbanizaciones fantasma tipo Seseña y vivienda turística.

  8.    Responder

    Carlos,entonces se saldra a la “JAPONESA”,nombre no muy apropiado,porque los japos aun no superaron su crisis inmo de los 80,ahi es nada.

  9.    Responder

    Bueno ¿Pero esto no es mas de lo de toda lavida?
    ¿Mas de lo de todas LAS CRISIS?
    Como termina esto?
    a ver si me aproximo un pelin
    el piso que hoy(20/04/2010) vale 200.000 Euros (por poner una cifra)si la CRISIS es como todo “el mundo dice” y dura lo que todo “el mudo dice “que durara de aqui a 2020 dicho pisp valdra 200.0..y poco mas
    pero nunca bajaran aunque solo sea por orgollo, esperaran a vendelos cuando a los españoles les sea mas facil comprarlos por que nuestros sueldos esten mas altos
    y esque todo serepite

  10.    Responder

    Yo solo voy a decir las palabras que me dijo el notario con 37 años de oficio y para mi van a misa “llevo 37 años en esto y NUNCA he visto lo que ahora estoy viendo y eso que con 37 años a mis espaldas he vivido ya unas cuantas crisis,pero nada parecido a esto.Soy incapaz de predecir futuros acontecimientos,porque no puedo compararlo con nadano se como terminara todo esto”.Ahi es nada.Se que es solo una opinion mas de 1 solo notario de los miles que deben haber en España,pero como puse mas arriba,su palabra (para mi) va a misa.

  11.    Responder

    Excelente artículo de la gente de Gurus Blog.

    Estoy bastante deacuerdo con todo lo expuesto. Pero un par de matices:

    1.- Los precios están cayendo fuerte en el sector residencial. Pero en el centro de las ciudades como Bcn ya se aprecia una estabilización, especialmente en buenos productos.

    2.- El mercado de locales y oficinas está repuntando, y hay inversores realmente activos (especialmente los family office).

    3.- Los bancos sí que financia, pero siempre que compres sus productos.

  12.    Responder

    Bueno, el artículo esta muy bien, felicidades. Tan sólo un pero( que no estoy del todo seguro) la población de Alemania si que es el doble; creo que Italia un 25%.
    En cuanto a las otras cifras….las estadísticas no se como calculan los miles de pisos invendibles tipo pocero; porque poceros, poceritos y charcos y charquitos….
    Aqui ha habido gente que tenía tres hijos,compró su casa en propiedad, otra en la playa y otra en la montaña, las han ido disfrutando mientras los hijos crecían y de una manera u otra se acabaran entendiendo entre ellos.No me parece mal negocio(si verdaderamente se ha disfrutado).
    Hagamos de España(s) la Florida de Europa, somos uno de los mejores paises del mundo en tantas cosas! Aquí y solo aquí convivieron en paz 800 años Judíos, Musulmanes y cristianos y si no os quereis ir tan lejos, basta con recordar Barcelona 92.Tenemos todo lo que necesita un Alemán y queda espacio para que el Italiano monte su pizzeria.
    Animo

  13.    Responder

    Muy buenas reflexiones.
    -Hasta que no suban los tipos de interés los precios no corregirán. Y cuando suban los tipos, España lo va pasar muy muy mal; los consumidores hipotecados tendrán que abrocahrse más el cinturón. Las empresas desapalancarse a toda pastilla. El gobierno -o sea todos- pagar unos intereses impresionantes, los bancos vender activos como locos…
    Así pues, que nadie crea que vivir alquilado es “tirar el dinero”! tirar el dinero será en todo caso no tener paciencia.

    Por otra parte, hasta que no vuelvan a valores lógicos los precios de la vvda y los salarios, no saldremos de esta crisis.

  14.    Responder

    Sin desmerecer la opinion de nadie,nada como la info de primera mano.Se podria resumir en zapatero a tus zapatos.Acabo de venir del notario,con el que ya he entablado amistad (de tanto verle por desgracia) y el horno no esta para bollos.No hace falta ser un genio para ver como esta el patio,el que tenga propiedades a la venta sabra de que hablo.Hacia falta ser un “genio” para ver la que se venia encima hace 2-3 añitos atras (cuando todos actuaban como BORREGOS,compradores,vendedores,bancos,cajas,…),lo de ahora no es ningun merito.
    El que tenga cojones de hacer un pronostico de cuando se saldra de esta y como saldremos mas o menos,acertado o no,eso SI tiene merito,todo lo demas,palabras y las palabras se las lleva el viento.

    Para Joldis,todavia sin recibir ninguna herencia? a la que te toque (ni que sean migajas) te enteraras de lo que vale un peine.

  15.    Responder

    Muy, muy buen artículo, con las cifras justas y necesarias. Da que pensar. Muchas gracias.

  16.    Responder

    Hola,
    que nadie lo dude que seguiremos largo tiempo con fuertes bajadas de precio, y eso por mucho que nos quiera hacer creer lo contrario la Ministra del MIV y demás interesadillos del sector.

    El sector ladrillil en este país sigue en la UVI, y es más, cada día que pasa afloran nuevos datos que dan que pensar que la ansiada recuperación va para largo. Yo creo que ni tan siquiera todavía no hemos entrado en la fase de absorción del stock inmobiliario que nadie conoce a día de hoy a cuanto asciende. Las apuestas más solventes andan entre el millón y casi dos millones de vivendas sin comprador. Pero lejos de menguar este stock, la oferta inmobiliaria de este país podría seguir incrementándose, puesto que la oferta se sigue cebando cada día que pasa con todo aquel stock de viviendas provenientes de deshaucios de las familias, más de 350.000 desde finales de 2007. Y las perspectivas es que esta cifra se vaya incrementando dramáticamente en los próximos meses. Y para mayor abundamiento, gran parte de la demanda de los últimos años, toda la inmigración venida en los años del boom económico, podría estar optando por replegarse a otros países con perspectivas más halagüeñas aprovechándose del cheque-regalo lanzado recientemente por el Gobierno, por lo que próximamente sus viviendas actuales pasarían a engrosar el stock inmobiliario.

    Por otro lado, tenemos la demanda inmobiliaria sigue paralizada por el desempleo, por la incertidumbre de la situación económica o la falta de acceso al crédito. Ni tan siquiera la excepcional coyuntura de unos tipos hipotecarios bajo mínimos históricos está animando el mercado. Tampoco hay, ni se les espera por el momento a los compradores de mercados añadidos (extranjeros, segunda residencia, inversores y pasapiseros) ni la otrora llamada “demanda embalsamada” como inmigrantes recién llegados ahora que su cupo de contratación es cero.

    Y por último están los precios, que por mucha bajada que hayan pegado desde máximos siguen estando por las nubes, sin ajustarse a la capacidad adquisitiva real de la demanda y sin haber bajado lo que lo han hecho en otros países afectados por un boom inmobiliario similar como al nuestro.

    En fin, hasta que no se reconozca por todos la gravedad de la situación actual y se pongan encima de la mesa medidas realistas, al sector ladrillil le queda por delante un largo y doloroso “via crucis”.

    Un saludo a todos


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