La ley del suelo y la mentira de la VPO
Creo que es justo clarificar qué está pasando a propósito de las manifestaciones por parte de la ministra de vivienda en referencia a la nueva ley del suelo: “Chacón reconoce que la ley del suelo no pretendía influir en las tasaciones, sinó frenar al agente especulador y asegurar el desarrollo de viviendas de protección oficial”.
Esta ley, igual que la anterior, reconoce esencialmente tres tipologías de suelo: el urbano, el urbanizable y el rústico. Las diferencias esencialmente son que el urbano tiene unos derechos de edificabilidad definidos, el urbanizable está en vías de tenerlos y el rústico sirve sólo para explotar agrícolamente (bosques y campos).
Tanto en el actual marco regulatorio como en el anterior, el Estado cede a la iniciativa privada la transformación de un suelo rústico a urbanizable debido a que desde el sector público, una vez más, se haría de forma ineficiente y sin tener demasiado en cuenta las necesidades de cada pueblo o ciudad. Esto significa que un promotor decide comprar a un campesino sus tierras porque cree que es una zona de expansión de una determinada ciudad y se sumerge, arriesgando su dinero, en un proceso administrativo, supervisado por los organismos públicos correspondientes, que puede durar varios años (por poner un ejemplo y dependiendo de la Comunidad Autónoma y el estadio en que se encuentre el suelo podrían ser 5, si no surgen complicaciones). Como resultado al cabo de un tiempo el promotor obtiene un suelo en el que se puede edificar, si todo va bien.
En una situación de mercado ideal el promotor exiría una rentabilidad en función del tiempo de maduración del producto y las probabilidades de que el proceso concluya con éxito. El problema surge cuando cambiamos el “equilibrio del ecosistema” forzando la aparición de superficie de vivienda protegida. Entonces el promotor, al final obtiene un suelo urbanizable para edificar dos tipologías de vivienda: una protegida y otra libre; la protegida debe venderse a un precio pactado con la Administración y la libre se vende a precio de mercado (normalmente muy superior al de la protegida). Por supuesto, dado que es la iniciativa privada quien promueve el suelo, el promotor hace sus números pensando en el beneficio global en la operación y, por tanto, pensando en si el mercado le permitirá repercutir el coste de promover el suelo protegido en el precio de la vivienda libre.
El problema se agrava con los nuevos cambios provocados por la entrada en vigor de la nueva ley del suelo, cuando la Administración forzada por el elevado precio de la vivienda se dedica a incrementar el porcentaje de suelo dedicado a vivienda protegida hasta el 30% (gran cambio de la nueva ley del suelo de 2007). Asimismo, la nueva ley de forma arbitraria obliga a tasar como suelo rústico todo lo que no es urbano, es decir, antes se valoraba un suelo en función de cuánto tiempo de maduración le quedaba hasta llegar a finalista, en cambio, ahora de cara a las tasaciones oficiales el suelo que está a punto de ser urbano, vale lo mismo que un trozo de tierra alejado del núcleo urbano.
El resultado como todos podemos prever es catastrófico a todas luces y todavía no se ha visto lo peor. Al verse reducida la financiación al suelo, provocado por la reduccción de su valor de tasación al tasarlo como rústico, se disminuye el apalancamiento y por tanto, para obtener la misma rentabildiad, el precio al que tiene que vender el producto final es superior. La mayor parte de suelo protegido hace también que los promotores tengan que repercutir más coste sobre el suelo disponible para vivienda libre provocando finalmente que sea el pobre comprador de vivienda libre, que llega ahogado, habiendo ahorrado como puede para la entrada a su futuro piso y con la perspectiva de una hipoteca casi para el resto de su vida, quien para más inri tiene que financiar el suelo de la VPO de “su vecino”, mientras el Gobierno, Ayuntamientos o Autonomías no ponen ni un duro de su bolsillo, eso si toda la publicidad del mundo poniéndose medallas por su gran contribución social, y engañando a la mayoría de electores que creen que realmente estan financiando políticas sociales, cuando lo que están haciendo es que éstas estén pagadas por los compradores de clase media que en muchos casos han sido expulsados de su lugar de residencia por no tener capacidad para pagar los precios que les pedían.
En la coyuntura actual, el incremento esperado de precios de la vivienda hace que no les salgan los números a los promotores para retribuir a su capital por los riesgos tomados. Es preocupante el mensaje populista y grandilocuente de que la nueva ley incrementa la vivienda protegida, pero el resultado es que el 30% de nada es nada.
Por supuesto, ahora no es tiempo de buscar culpables, pero sí de ejercer responsabilidades y clarificar el papel que cada actor juega en este negocio. Creo que nadie se sorprende si digo que durante los años pasados ha habido una estrangulación de la oferta por parte de la demanda. Asimismo, creo que la Administración se debería velar por que existan los mecanismos adecuados para prever la evolución de la demanda y adaptar el ritmo de transformación de suelo para satisfacerla, lo cual, en definitiva es que se optimice el proceso farragoso de transformación, protegiendo y supervisando el interés público, pero coordinando a los distintos entes implicados y como resultado acortando los plazos.
Categorias: Inmobiliario
Tags: burbuja inmobiliaria, Inmobiliario, ley del suelo, precio vivienda, promotores, VPO
y luego los malos son los promotores… huuuuuy qué malos que sooooon… chico malo, mira que querer ganar dinero, jugándote todo lo que tienes (para los pequeños promotores es así). Bueno no te preocupes que si ganas algo de dinero nosotros te vamos a FREIR literalmente a impuestos, tasas, cesiones, normativas, certificaciones…
Firmado: los políticos de este país.
Llego un poco tarde al post, pero no estoy muy deacuerdo con la ley ni con las conclusiones. Con la ley, porque lo que se debería haber hecho en mi opinión es favorecer al promotor la creación de VPO (por ejemplo, permitiendo tasar el suelo como urbano a la entrega del proyecto de urbanización, porque las VPO están rifadas y son ventas seguras). Segundo, dando la oportunidad al promotor de tasar el suelo dedicado a vivienda libre como urbana sólo cuando la preventa de la propiedad ya se haya realizado (Esto es un poco como decir, te doy permiso para que financies la obra si ya tienes comprador, en otro caso, de especulación nada).
Estoy convencido que esto evitaría la especulación al promotor. En cuanto al nuevo dueño, para evitar que este especule con su nueva vivienda, yo propondría que las reglas anteriores sólo fueran válidas para primeras viviendas, y obligaría al comprador a que la tuviera en propiedad al menos durante los primeros diez años( algo parecido a la VPO). Así se garantizaría que habría dinero para financiar las viviendas sin ánimo de especulación.
Eah, supongo que esto tiene miles de fallos, pero al menos es un punto de partida para resolver el problema y evita tomar la salida fácil de criticar a los demás, pero de aportar ideas alternativas nanai de la china.
En fin, criticar es fácil, pero siempre se ha de hacer ofreciendo alternativas que demuestren que es mejor de otra manera. Desde luego entre el modelo anterior y la actual ley del suelo, me quedo con la nueva. !!Seguro que habrá menos especulación!!
Gracias el maestro. Coincido.
Rafa, creo que tenemos opiniones encontradas.
1. El problema de la VPO es que el precio de venta está regulado, mientras que el de compra del suelo NO. No hay ningún promotor del mundo que quiera perder dinero, luego si no hay margen no se desarrolla el suelo. Lo que no puede ser es que la Administración no ponga ni un euro e intente forzar al “mercado” para obtner viviendas protegidas. El resultado es que cuanto más fuerza la máquina menos suelo se desarrolla.
2. Lo que tú llamas especulación, yo lo llamo retribución del capital, de nuevo, si quitas el premio a la iniciativa privada el resultado es que NO se desarrolla suelo. No obstante hay que velar por que no haya asimetría de información y las Administraciones Municipales no prevariquen para obtener jugosas fuentes de beneficios.
No obstante, creo que estás en tu opción de discrepar, pero a la larga, las regulaciones “artificiales” contra la economía de mercado no suelen funcionar.
De hedcho, si a la Administración le costara dinero la VPO miraría un poco más por maximizar la utilidad de esta y que el reparto se hiciara de forma adecuada. Ya esisten mecanismos para proteger las VPOs, de hecho a la venta el Estado tiene derecho de tanteo durante unos cuantos años, no obstante, que yo sepa jamás he oído un caso en que lo haya ejercido
He llegado hace poco a este Blog por motivos que me parecian buenos y no hago mas que encontrarme con grandilocuencia vacua. Este Post decide llamar mentiroso a alguien, nada menos. El otro día me decía un editor que le parecia muy fuerte que llamase a un compañero suyo tendencioso por describir a alguien como inmoral. Parece que aquí las piedras vuelan con facilidad.
A mi me parece muy bien la nueva ley del suelo y la obligación para los promotores de reservar un 30% de suelo a VPO. No es más que una obligación como la que tienen con el sueldo mínimo, la afiliación de los trabajadores a la seguridad social o el cumplimiento de la Norma Básica de la Edificación. A nadie se le ocurre decir que desde que las viviendas estan obligadas a tener ventanas ya no se construye en este país. Sobre que el precio de la VPO está regulado mientras que no lo está el del suelo hay dos cosas, primero que el precio de VPO cubre con creces el precio material de la vivienda (aportando algo ‘razonable’ al precio del suelo) con lo que la construcción de este tipo de vivienda no puede suponer perdidas para un promotor a no ser que pague algo disparatado por el suelo y segundo que el precio lo pone el comprador como sabe cualquiera que haya asistido a una negociación (o sepa quien es el dueño de Endesa) con lo que si las cuentas no le salen al promotor A tampoco les salen a los promotores B, C, D etc y el suelo se vendera al precio que las cuentas de los promotores dicten no al que el dueño del suelo le de la gana.
En lugares con precios del suelo bastante mas caro que en españa, los promotores no tienen que reservar un 30% a vivienda protegida sino hasta el 50%, como es el caso de Londres. Y la producción de vivienda sigue creciendo desde que existe esta normativa.
Y es que el 30% de nada es nada pero el 70% de nada tambien es nada y el mercado funciona de manera que si a ti no te interesa ese 70%, otro habrá al que le interese.
En mi opinión, desarrollar suelo tal y como se ha hecho en los últimos años es una barbaridad. Tenemos cinco millones de habitantes más en el País. No disponemos de recursos hídricos, ni por supuesto energéticos para hacer esto sostenible. Si además, liberalizamos el suelo, nos podemos encontrar con un desbarajuste del diez. Dejar las cosas como estaban sólo hubiera retrasado el problema.
Partiendo de esto, creo que es importante que el suelo que se desarrolle sea sobre todo por necesidades básicas. Primeras viviendas, parques indrustriales y logísticos. Pero promociones tipo “Paco el pocero” es una ruína para todos.
Desde mi punto de vista, la solución menos mala debe balancear entre acotar el precio del suelo (debemos poder comprar la vivienda a un precio asequible) y un precio que rentabilice el proyecto al empresario promotor del mismo (regulando el precio para las VPO acorde con las posibilidades).
Ahora, dicho esto, no puedo estar deacuerdo con que nadie pueda decidir crear mil casas a las afueras de la ciudad sin tener en cuenta las necesidades de la población. Esto no puede ser así. Hay que poner límites. En ese sentido, la ley del suelo, a pesar de sus defectos, creo que es un magnífico punto de partida. Ahora, lo que sigue es establecer unos requisitos más estrictos para la concesión de los proyectos urbanísticos ( no puede estar en manos de unas pocas personas con un sueldo medio, porque la corrupción hace acto de presencia). Aquí no hablo de comunidades autónomas, hablo de los ayuntamientos. Para permitir una edificación debería tener asociado un proyecto de sanidad, educación e infraestructuras asociado. Y eso que es de sentido común no se produce por la especulación del suelo.
Te respondería Rafa, pero mis comentarios estan sujetos moderación a diferencia de los tuyos.
A ver Felipe, bastante complicado que bannemos tus comentarios cuando puedes escribir uno quejándote de que te estamos moderando. ¿No hubiésemos moderado también el de tu queja?
Tu comentario anterior ha caído en la bandeja de Akismet, un programa que tenemos instalado para evitar el spamming y que es del todo imprescindible (en un par de años a parado 44.000 comentarios de spam, ni te imaginas el infierno que seria ir borando el spam uno a uno). Todos los comentarios que tienen 3 links o más, cierta estructuras típicas de los spamms o algunas palabras clave como poker o sex,o insultos caen automáticamente en la bandeja de moderación (este comentario me cae seguro). Periódicamente revisamos la bandeja y desmoderamos los comentarios legítimos de los lectores que askismet ha considerado Spam, como ha sido tu caso. Como tampoco estamos todo el día delante del ordenador y menos un domingo, por eso tu comentario puede haber quedado en moderación durante este tiempo, como a veces les sucede a otros lectores.
Esperamos que tu teoría conspiratoria haya quedado aclarada y cómo se suele decir (y esto es en un tono de absoluta broma y con cariño) “Menos lobos caperucita”.
Gurus, conspiraciones las tuyas.
Sólo he dicho que mis mensajes estan sujetos a moderación y lo he dicho porque eso es lo que me ha pasado con todos los que hasta ahora he mandado, una media docena. No he dicho que no hubiese ningun buen o mal motivo detrás. Asi es que yo he hablado de un hecho, no de ninguna conspiración. Tú eres el que pareces ver cosas detras de mis palabras.
Como dicen en madrid, y con todo cariño: “Menos gritos Milagritos”.
Bien. Haya paz !!!.
Este Blog tiene tres años de vida y sólo hace falta leer los cientos de comentarios de nuestros lectores para darse cuenta del tipo de comentarios de Felipe en sus diversas intervenciones.
Larga vida tiene internet para saber de que estamos hablando. Ah ! y aquí no hay baneos. Yo mismo como editor ( que no administrador ) mis comentarios siempre caen en moderación, incluso este.
Buenas noches.
Gurús Neu efectivamente como bien sabes, no sabemos por qué algunos de tus comentarios quedan en la lista de moderación, que como explicaba Gurús Hucky sólo está pensada para parar spam (detecta más de 3 links y algunas palabras como poker, sex, drug, etc…)…En este caso tu mensaje lo he tenido que desbloquear, como anteriormente ha pasado con uno de Felipe, y nos pasa con otros lectores gracias a Dios muy de cuando en cuando…y debido a nuestra limitación tecnològica, no sabemos como solucionarlo.
En 3 años Felipe nunca y lo podemos decir en voz muy alta, nunca hemos baneado a nadie.
Creemos que has estado excediendo ciertos límites con diversos comentarios durante el fin de semana, y lo que si no podemos aceptar es que una vez te hemos dado explicaciones, no quieras entrar en razón, y continúes acusando a los miembros de este blog que tus comentarios son objeto de moderación, y ahora si ya excedas el límite diciendo que te ha pasado con media docena de tus comentarios cuando sabes perfectamente que eso no es cierto pues sólo ha pasado con uno. Felipe, no diciendo la verdad creo que quedas en evidencia. Te pido que tengas un comportamiento normal y cordial, y no rompas el buen ambiente de este blog, sinó esta vez si que nos veremos obligados a no permitirte participar.
Muchas gracias y espero que entiendas que de verdad no tenemos nada contra ti ni nadie.
Con toda cordialidad y respeto te pido que no me llames mentiroso.
Si digo que me ha pasado con seis mensajes es que me ha pasado así. De hecho creí que era una cosa comprensible y que ocurria con todo el mundo y me pareció bien, hasta que ví aparecer mensajes publicados más tarde que los mios aparecer cuando los mios todavía no estaban publicados.
Revisa mis siete u ocho mensajes, que no tengo más, y encuentra algun insulto, enlace a otra página, palabra prohibida o lo que quieras que dices que controla vuestro programa de antispam. Es obvió que algo funciona mal.
No te preocupes no volveré por aquí a romperos el mal rollo, podeis seguir llamando mentiroso al legislador e inmoral a la prensa sin que nadie os lleve la contraria.
A tí te regalo de despedida una frase para que la uses en tu consultoría: “La verdad es la verdad, la diga Agamenon o su porquero” lo que significa que no es necesario que me cuentes quien eres o lo que has hecho en el pasado para que yo piense que llevas razón, pero te puede servir cuando te presentes humildemente ante un cliente que se crea el rey (que es lo que era Agamenon, el rey de Micenas). De nada.
Por otro lado desde el viernes somos compañeros en otro viaje ya que he comprado ADZs y fue así que llegué hasta aquí, me pareció que teniais dos dedos de frente. Vuestra suerte será la mía.
Ciao
Felipe ya te hemos dado explicaciones de diverso índole, te hemos explicado el problema que muy de cuando en cuando pasa con algunos comentarios (no masivamente como tu quieres indicar, pues sabemos cuantos son, ya que una vez atrapados los tenemos que aceptar manualmente. Esto sólo nos pasa con un comentario cada 2-3 días), y si es tu decisión no continuar participando en esta comunidad, no podemos más que aceptar tu decisión.
Saludos cordialmente.
Nov 28th, 2007 at 1:48 AM
[...] con el único ánimo de amedrantar al personal. Como ya hemos comentado en otros posts (ver post) es difícil cambiar el proceso de transformación de suelo actual en el corto plazo, por lo tanto [...]