La morosidad y los nuevos modelos de negocio para rentabilizarla
Hace unos días leíamos unas declaraciones de Alfredo Sáenz (ver) aclarando, ¡aviso a navegantes!, que por supuesto que existen hipotecas subprime en España.
Y es que me gustaría exponer el papel que las agencias de reunificación de créditos juegan en todo esto.
No obstante creo que existen algunos puntos en común con la crisis acontecida en Estados Unidos y algunos diferentes. Como puntos en común, el fuerte crecimiento del mercado inmobiliario y la gran liquidez presionando para obtener rentabilidad, lo que provocó que se despreciara el riesgo asociado a los créditos hipotecarios más rentables (y por tanto más ariesgados).
Como principal diferencia, en EEUU se ha llegado a otorgar a particulares con un perfil de riesgo alto (caldo de cultivo del subprime) créditos bullet o ballon con carencias de hasta 2 ó 3 años, lo que ha desembocado donde ha desembocado, y es que cuando estos particulares han sentido la prensión del repago del crédito, han dejado las llaves en la cerradura de la puerta y una notita al banco donde dice: “para tí, que al final no puedo pagarla, lo siento”.
Además cuando los brokers financieros han empaquetado y comercializado estas hipotecas para sacarlas de balance han hecho una hipótesis que se ha demostrado a la postre falsa, y es que la correlación entre el default de una hipoteca y otra NO es un suceso independiente. Esta premisa se refuta con la situación actual, donde la economía de EEUU está aterrizando y el número de impagos crece mes tras mes y no sólo en el segmento subprime.
En esta situación es dónde aparecen las entidades de reunificación de deuda cuyo funcionamiento es aprovechar la revalorización de la vivienda para “re-tasarla”, e integrar todas las deudas bajo ella, consiguiendo un menor spread sobre la deuda al convertira toda ella en deuda nonrecourse de mayor calidad.
Pero lo que no está tan extendido son algunas particularidades de estas entidades:
- Aglutinan muchos créditos y luego van a uno de los grandes bancos españoles y se los venden “empaquetados”.
- Sus honorarios los cargan en el principal de la deuda a pagar (para que así el pobre “pagano” no lo note tanto) lo que reduce la garantía en caso de default.
- Los bancos contratan estos paquetes de hipotecas, lo que ya es mucho teniendo en cuenta que las personas que van a este tipo de intermediarios financieros son a quienes les han denegado los bancos y/o cajas las hipotecas anteriormente (los spreads que aplican son mayores que los bancos y/o cajas), sólo recordar que ellos mismos se presentan como la solución a los casos difíciles para quienes están en RAI, Asnef, etc. Por supuesto para los bancos es facil, consiguen con una operación una gran parte del presupuesto anual, pero aunque no sepan muy bien el riesgo que están asumiendo sí que saben que es notablemente más alto que el de la cartera de hipotecas que ellos captan.
Además hoy en día existe un fuerte vacío regulatorio para este tipo de intermediarios como Credit Services, ellos mismos proyectan una imágen de banco, con cajeros automáticos en las oficinas e incluso incluyendo las letras C y B en su logotipo (desde luego, por más que la busco la letra B en Services no consigo encontrarla … ) pero no está claro su papel y por supuesto no están bajo el paraguas regulatorio de la ABE ni del Banco de España.
Ese modelo de negocio se basa, entre otras cosas, en conseguir una tasación de la vivienda que “aguante” todo eso (la propia carga en forma de hipoteca, el resto de deudas a unificar y los gastos y honorarios de la entidad); esa es la clave. Si la entidad de tasación es seria, con valores de tasación ajustados a la realidad del mercado, es difícil que salgan esas operaciones; pero claro, con la cantidad actual de oficinas bancarias, cada una con sus objetivos anuales, y entidades de tasación poco profesionales y dispuestas a “inflar” los valores, las entidades de reunificación de deuda campan a sus anchas.
El problema es que a los clientes de este tipo de establecimientos de intermediación no les preocupa en exceso si los honorarios de éstos van incorporados al capital financiado, o si van a estar pagándolos durante 360 meses… aun menos si el spread es aberrantemente alto.
Digamos que llegados al extremo de incurrir en impagos reiterados con una amenaza directa de embargo, la única obsesión es renegociar el plazo de amortización para reducir el importe de la cuota mensual “a cualquier precio”.
Esto provoca que un escenario de tipos al alza se convierta en una oportunidad para este tipo de empresas… Hasta que alcanzamos un momento como el actual, en el que ni el banco más ávido de volumen de inversión hipotecario compraría un solo paquete sin haber estudiado y sopesado detenidamente el riesgo de todas y cada una de las operaciones que contiene. No se puede llegar más lejos…
Si no fuera por empresas como creditServices muchas familias ya habrían entrado en problemas graves, les dan una segunda oportunidad, ayudando a la banca a refinanciar las deudas y salvando un numero importante de operaciones. Educando al cliente final a no endeudarse, ya que le indican que hasta dentro de 4 años no volverán a poder ayudarles.
Todo lo nuevo (para los que no entienden los cambios) generan un rechazo inicial…para los más tontos o aquellos que no quieren dar su brazo a torcer se combierte en permanente)
La B de Credit es la B de “Buena Gente”
Menos mal que existen este tipo de empresas para educarnos y enseñarnos hasta donde podemos endeudarnos… MANDA HUEVOS…
Lo que pasa es que soy tan tonto que desconfío de una empresa que:
a) Cobra en el momento cero una fee incorporada (mejor digamos “diluida”) en un nominal de importe muy superior, y en un plazo ideado para amortizar un bien con una baja - o nula - expectativa de depreciación, no un servicio (conocéis de algun otro sector donde un profesional consiga financiar el servicio que ofrece a 360 meses?)
b) No asume riesgo (al menos directo), ya que son colocadores de riesgo en otras entidades bancarias. Sí asumen un riesgo indirecto en el momento en que el banco que compra los paquetes de operaciones evalúa la calidad de dicho portfolio, y toma decisiones. Obviamente en ese momento se cierra el grifo para dichos mediadores financieros.
No hay que ser ningun genio para llegar a la premisa de que estas empresas se mueven por la premisa “cuantas más mejor”, y que la única limitación que tienen es que las entidades con las que trabajan les acepten cuantos más expedientes mejor.
Por cierto, Sr Grillo: Podría vd. explicarme qué incentivo obtiene este tipo de empresas por llevar a cabo la supuesta labor de consultoria o consejería que vd. defiende? Es que cobra por estas recomendaciones? O es que acaso cree que este es un mercado con un alto índice de fidelización de clientes… No será más bien que esas indicaciones de que en 4 años no podrán volver a ayudarles se basa en que 1ª; ese cliente es infinanciable hoy por hoy, y 2ª; a lo mejor en cuatro años no lo es.
Por cierto; todo esto ya es un problema del pasado. O es que aun hay alguien tan ingenuo de pensar que todavia queda algun banco ávido de invertir en este tipo de mercados? Si aun quedase alguno, desde luego que no lo hará a través de este canal, sino mediante la colocación a través de venta directa. En la empresa (financiera de bienes de equipo) para la que trabajo ya hemos empezado a tener impagados significativos de este tipo de empresas que obviamente han perdido su negocio al haber desaparecido totalmente su solvencia y credibilidad.
Saludos.
P.D: Mi voto por la B del logo se decanta hacia “BORREGOS”, en clara alusión a su target.
Mi voto para la B es de Buitres, carroñeros que aprovechan la situación económica actual y los problemas de mucha gente para colocarles un producto bajo unas condiciones que, en otros ámbitos y por decirlo con palabras suaves, se llamaría abuso.
Pepito, suponiendo que el cambio fuera a peor, ¿por qué debería aceptarlo? El hecho de no aceptar ni ver con buenos ojos la existencia de este tipo de empresas, ¿me convierte en tonto o en cabezón?
Un saludo.
Yo creo que en una sociedad como la nuestra deben existir todo tipo de empresas. Desde luego las que ayudan a financiarse a las familias y empresas son positivas para la economia. Que traigan bancos extranjeros a España es bueno para la economía.
Luego el cliente ya sabe que tiene que pagar al banco y no a ellos…y que cada cual aguante su vela y su estructura.
Si funciona en EEUU y UK es España, conforme cogemos cultura financiera tambien es importante la figura del Finantial Broker.
En una sociedad como la actual consumista se precisan todo tipo de empresas y que el cliente decida y el banco si trabajar con ellos o no.
De todas maneras si han llegado a tener 500 oficinas no lo deben estar haciendo mal.
Es la opinión de un ex investment banking