Perfil Guru Huky: Fundador de GurusBlog. Actualmente es Director de Inversiones en una compañía de Capital Riesgo, ha trabajado también como responsable de análisis de una Sociedad de Valores. MBA por el IE
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Las peligrosas hipotecas Multidivisa
La verdad es que en los cuatro años de existencia del blog nunca hemos advertido ni comentado sobre las hipotecas multidivisa o las hipotecas en yenes o francos suizos. Sencillamente había pensado que nadie en su sano juicio se le había pasado por la cabeza contratar una hipoteca multidivisa. Craso error, aunque no he podido encontrar cifras oficiales del volumen de hipotecas multidivisa concedidas en España en los últimos años, parece que el fenómeno ha sido más habitual del esperado, así que aunque probablemente demasiado tarde, por si aún queda algun despistado, creo que vale la pena hacer un post desaconsejando el producto.
En principio las hipotecas multidivisa se han vendido en España por una simple razón. Referenciadas a divisas con bajos tipos de interés (Yenes o Francos Suizos), contratar una hipoteca multidivisa permitía en un momento inicial reducir considerablemente la cuota de la hipoteca. (Si eran por aquellas épocas en la que los españoles ni nos fijábamos en el precio del piso que adquiríamos ni en los años que nos tendríamos que endeudar, sino sólo en la primera cuota a pagar).
Sin embargo las hipotecas multidivisa son peligrosísimas. No tiene ningún sentido adquirir una deuda en una moneda diferente a la que tu tienes tu fuente de ingresos. Es decir si te pagan en euros endeudarte en euros no en yenes ni en francos suizos, de lo contrario corres el riesgo de ver como tu deuda, aunque puede disminuir si la divisa con la que te has endeudado se devalúa, también puedes tener sorpresas desagradables y ver como tu deuda aumenta considerablemente, una deuda con la que sólo contarás con euros para poder devolver.
Otro de los argumentos de venta de las hipotecas multidivisa era que no existía ningún riesgo ya que en caso de que una moneda se empezará a apreciar el hipotecado podía cambiar a otra divisa. En fin, no se cual será capacidad que tendrá uno para poder cambiar de divisa, pero en poco menos de 3 meses el Yen se ha apeciado de 170 yenes 1 euro a 120 yenes 1 euro. Es decir una revalorización del +40% lo que significaría que alguién que tuviese una hipoteca en yenes de unos 200 mil euros, en poco más de 3 meses le deberia al banco 80 mil euros más. Con el Franco Suizo tampoco la cosa os penséis que ha ido mucho mejor ya que en el mismo periodo acumula una apreciación del +30%.
No hace falta ni imaginar el drama para las personas que asumieron o les colocaron una hipoteca en yenes durante los últimos años, no sólo, ante la actual debacle inmobiliaria, han visto com el valor de su activo ha perdido valor, sino que como por arte de magia, encima su deuda ha aumentado considerablemente.
Algunos dirán que existía la opción de cubrir con un seguro de cambio la evolución de la divisa. Sólo un par de consideraciones, no suelen existir seguros de cambio a 20 o más años, por general el plazo máximo suele ser un año. Y en segundo lugar, probablemente el coste del seguro de cambio se coma la ventaja de endeudarse con una divisa con un menos tipo de interés.
Cómo reglas generales:
- La evolución de las divisas no es nada fácil de predecir (bueno es díficil predecir la evolución de cualquier activo, pero lo de las divisas ya es rizar el rizo).
- No inviertas una parte significativa de tu patrimonio en una divisa diferente a la que obtienes tus ingresos o tienes tus gastos.
En fin, en España, como afirman algunos igual no tenemos subprime, pero no me diréis que no hemos hecho cosas raras con las hipotecas.
Post Data: Si alguien encuentra el dato del volumen se hipotecas multidivisa concedidas en España se lo agradeceré.
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18 Comentarios en Las peligrosas hipotecas Multidivisa
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La verdad es que ha sido muy popular y se nota en la preocupación de mucha gente cuando se habla de estos temas.
Te dejo aqui un enlace a información sobre estas hipotecas de la red
http://hipotecasydepositos.com/hipotecas-multidivisas/
Y a mis analisis del Euro Yen, por si alguien los quiere seguir
http://especulacion.org/bolsa/index.php/2008/05/26/analisis_euro_yen
Bueno, yo al menos conozco a cuatro personas en mi trabajo que tienen este tipo de hipótecas.
Es verdad que los últimos movimientos del Yen frente al Euro les han hecho mucho daño, pero a persar de eso me siguen diciendo que pagan menos de lo que pagaban antes.
Comparando lo que pagaban antes en Euros, con el Euribor altísimo, y lo que pagan en Yenes, con el Libor que creo que está muy por debajo de 1%, siempre me dicen que pagan menos que antes.
Habrá que ver como varía el EUR/JPY en los próximos meses, pero estoy de acuerdo en que puede dar más de un susto.
Pues a mí mi mujer hace poco me dijo que una amiga tenía una hipoteca en yenes y que estaban la mar de contentos, que la gente si buscaba bien podía encontrar cuotas ajustadas. Lo típico, la gente lista e inteligente que tiene un cuñao que sabe de esto.
El otro día le enseñé la evolución euro-yen, y le puse de ejemplo esa amiga, que adquirió la hipoteca hace un año, pidió 300.000 euros y ahora debería 380.000, con una subida de más de 400 euros la cuota. Vamos, que se ha tirao un año pagando no para nada, sino para deber más !!
El domingo viene a comer esa amiga a casa, y mi mujer me ha pedido que no saque el tema.
Muy interesante. Os dejo un artículo con un video que grabé haciendo una simulación en una plantilla de Excel para explicar mejor las hipotecas multidivisa. Dejo por aquí el enlace por si algún lector quiere ampliar información.
http://clasesdebolsa.com/index.php?/archives/462-Informacion-sobre-Hipotecas-Multidivisa.html#extended
Por cierto, he escrito un MEME planteando qué soluciones pueden tomar los gobiernos o los bancos Centrales para que el dinero o liquidez llegue a las empresas. Me gustaría conocer vuestra opinión.
http://clasesdebolsa.com/index.php?/archives/491-Trombosis-financiera..html
Saludos.
Jorge.
Si, a mí tambien me preguntaron hace pocos meses unos conocidos si era una buena opción y se lo desaconseje fervientemente por el riesgo que comportaba. Afortunadamente me hicieron caso.
Para Jorge Ufano:
Por favor, sabes donde puedo encontrar en Internet la cotizacion de los CDS en la bolsa de USA ?
Gracias
Yo me hice una hipoteca multidivisa en yenes hará unos 8 años y la retorné a euros hará unos 3 años. Resultados financieramente muy buenos, por tanto. A pesar de todo, era muy consciente de los peligros que corría y, en consecencia, jamás se la he recomendado a nadie.
Un apunte que puede interesar al foro. Cuando hice esta hipoteca, la entidad con que la contraté no la publicitaba en absoluto y tuve que convencer al director de la oficina de que era economista y sabía lo que hacía. ¿Mi sorpresa? Cuando hace tan sólo un año la misma entidad publicitaba en folletos y trípticos este tipo de hipotecas. Pobre gente la que haya “picado”
hipoteca multidivisa
Bueno, ya era hora de que saliera el tema. Llevo dándole vueltas al hecho de pasarme a una multidivisa desde julio. El hecho es que durante el verano vi que , rozando los 175 yenes por euro, la cotización estaba en máximos históricos. Por lo que me dio miedo meterme en una. Pero ahora creo que el panorama ha bajado, evidentemente eso no quiere decir que no haya riesgo, pero creo que es menor. Aquí os dejo algunas simulaciones que he hecho. Espero que estén bien, aunque están hechas un pco con la cuenta de la vieja. Si encontrais algún error os agredeceré que me lo hagáis saber. Bueno ahí van los ejemplos:
Premisas actuales
Valor 1 € = 120 yenes
LIBOR JAPÓN A 3 MESES = 0.96 % + DIFERENCIAL =+0.9
EURIBOR =3.5 % + DIFERENCIAL= +0.45
Capital = 165000 €
Tiempo = 30 años (360 mesos)
Es poco probable que haya alguien que haga su primera hipoteca en multidivisa. En cualquier caso habría que añadir los gastos de cancelación más constitución.
HIPOTECA CON EURIBOR
Cuota :782,99 € Interes: 543,12 Capital=239,53
Bien, esto seria con un buen diferencial y también contemplando la actual bajada de intereses, es decir el 3,95% a 30 años. Para los que la revisión de la hipoteca no haya sido tan favorable pues…bien.
HIPOTECA MULTIDIVISA EN YENES
Capital en yenes = 165000 € x120 = 19.800.000 yenes
Cuota: 71.806,26 yenes (598,37 €) Interes= 30690 (255,76) yenes Capital=41116,26 (342,64)
Con un cambio estable parece bastante razonable optar por una hipoteca en yenes, ya que al pagar menos intereses en el mismo tiempo la hipoteca se reduce en casi 183 € por mes, no esta nada mal. Siempre contemplando una hipoteca a 30 años con un 1,86% de interés. El problema es que nuestra hipoteca puede sufrir grandes variaciones en caso de devaluación del euro respecto al yen, pero,¿ hasta cuando nos puede salir rentable? Veamos los siguientes ejemplos.
HIPOTECA MULTIDIVISA EN YENES (DEVALUACIÓN DEL EURO UN 20%)
1 € = 96 YENES (DEVALUACIÓN DE UN 20% RESPECTO AL CAMBIO ACTUAL)
Capital en yenes= 19.800.000 yenes Conversión en euros= 19.800.000 /96= 206.250 €
Cuota: 71.806,26 yenes (747,98 €) Intereses= 30690 (319,68 €) Capital= 41116,26 (428,3 €)
Ciertamente el panorama ya no sería tan halagüeño. Nuestro capital a devolver habría aumentado en unos 41.000 €. Pese a esto continuaríamos pagando menos dinero (unos 35 € al mes) en cada cuota , ya que el interés (Libor) es muy bajo. Aunque un cambio a euros supondría haber aumentado nuestro capital a devolver en casi un 20%.
HIPOTECA MULTIDIVISA EN YENES (DEVALUACIÓN DEL EURO UN 25%)
1 € =90 yenes (devaluación de un 25%)
Capital en yenes= 19.800.000 yenes Conversión en euros= 19.800.000 /90= 220.000 €
Cuota: 71.806,26 yenes (797,8 €) Intereses= 30690 (341 €) Capital= 41116,26 (456,8 €)
A partir de una devaluación del 23 % de la moneda de referencia comenzaríamos a sudar la gota gorda. Siempre y cuando habláramos de que los intereses en la zona euro siguieran alrededor de un 3%. En caso de mantenerse el precio del dinero en la eurozona sobre el 2,25% podríamos hablar de una cuota de un 3% que supondría una cuota de unos 695 €, es decir que entonces estaríamos pagando unos 100 euros más al mes y habiendo aumentado nuestro capital inicial en 55.000 €. Evidentemente en ese momento habría que aguantar nuestra “apuesta” ya que un cambio a euros nos dejaría con un aumento de nuestra deuda un poco más de un 30%.
Evidentemente habría que tener en cuenta que , en caso de una devaluación del yen respecto al euro, nuestra cuota mejoraría proporcionalmente a la devaluación de la moneda nipona.
Con estas premisas, y esperando que no haya errores en los cálculos mostrados, habría que dar el pésame a los que hicieron la hipoteca multidivisa a un cambio de más de 145. Aunque teniendo en cuenta que durante unos meses han podido ahorrarse bastante dinero.
Una consideración, y pido encarecidamente vuestra opinión, en un escenario de bajadas de tipos en la eurozona seria razonable pensar que el euro todavía puede devaluarse un poco más respecto al yen. En cualquier caso supongo que es complicadísimo hacer cualquier predicción, y más en la actual situación, donde los gobiernos pueden tomar decisiones inesperadas (nuevas devaluaciones del precio del dinero, poner más líquido en el mercado ,) que pueden afectar a todas estas variables.
en idealista.com también nos sorprendía la cantidad de consultas que nos llegaban con este tema de las hipotecas multidivisas, así que decidimos publicar un dossier intentando explicar brevemente en qué consisten y quién puede explorar la posibilidad de solicitar una
http://www.idealista.com/pagina/nota-prensa?numNotaPrensa=0&anyoSeleccionado=2008&idNotaPrensa=108&origen=945
un saludo. muy buena reflexión
Isi, lo que tu quieras, pero Hucky tiene mas razon que un santo.
Una cosa es jugar a la bolsa, y comprar y vender, a plazos relativamente cortos, y sobre una cuantia que no afecte gravemente a tu patrimonio.
Otra muy distinta es una operacion a 30 años que afecta a un capital que supongo puede ser relativamente importante para tí.
La volatilidad de los tipos de interés (por bajo que este ahora el Libor del Yen) y del cambio yen-euro, te supone la certeza de que tarde o temprano deberás forzosamente migrar de divisa, asumiendo por un lado los costes de dicho cambio y por otro lado el riesgo de que cuando tomes la decisión de cambiar hayas consumido ya una parte de este margen de seguridad y de los beneficios que logras mientras te mantengas en yenes.
Como explica Juan, la mayoria de entidades antes no los proponian mas que a empresas que contaban con un director financiero que se suponía valoraba el impacto de estos factores, o que contaban con flujos de ingreso en las divisas de que se trata.
Me escandaliza que entidades financieras supuestamente serias hayan propuesto en España este tipo de financiación a particulares sin cultura financiera digna de mención, junto con formulas de amortización de cuota creciente, con plazos largos de carencia, o con periodos de amortización absurdos (a partir de 30 años para tipos de interés superior a 5-6% no tiene sentido alargar la duración de un prestamo) todo ello para lograr reducir de forma artificiosa una cuota inicial que permitiera a economias precarias asumir DE MOMENTO la compra de una vivienda de un coste inasumible.
Lamentable, falto de profesionalidad y de etica. Estaban asesorando mal a sabiendas a personas que estaban cegadas por el afan de comprar una vivienda que se suponia nunca podría bajar de valoración.
El subprime hispano, y los ninjas peninsulares.
Volviendo a tu consulta: Es desaconsejable. Lo ideal sería mas bien un prestamo a tipo de interés fijo. Sobre todo si bajan un poco los tipos actuales. Mi pronostico (e intuición) es que en un periodo de 20-30 años a partir de ahora los tipos de interés dificilmente estaran muy por debajo, y normalmente estarán por encima. El problema es que los muy ….. de los bancos y cajas no quieren dar este tipo de creditos o los desincentivan proponiendo intereses nominales abusivos.
En muchos países del extranjero, la financiación hipotecaria está a tipo fijo por periodos de 5 años (maxima duracion de los swaps de interés) y con un plafon de tope maximo o ceiling en las revisiones. En el interés del cliente.
En España es lamentable que solo haya primado el interés del colectivo de bancos y cajas y los empresarios privilegiados.
Con los tipos variables, el riesgo es asumido por el beneficiario del credito, mientras que en el fijo, una parte lo asume el banco.
Mediante un swaps el banco se cubre de la bajada de tipos fijo, mientras que un particular no podra hacerlo porque no se lo admitiran en ningun banco
Una pregunta técnica respecto al último comentario (antes de éste): ¿cuándo el banco cubre el riesgo de variaciones de tipos con un “swaps” quién asume ese riesgo? ¿AIG? ¿Los contribuyentes americanos?
Juan,
El banco puede actuar por cuenta propia o por la de un cliente. Sus operadores cierran a diario operaciones de intercambio (swap) que puede ser de tipo de interés o de divisa…. Las contrapartes pueden ser otros bancos, un especulador o inversor institucional (Cia de seguros como AIG, un fondo), depende.
Los swap de tipo de interés no suelen cotizar precio a mas de 5 años, por lo que la logica para las entidades financieras es ofrecer periodos de tipos fijos a 5 años + revisión (ejemplo: 5+5+5).
El coste para el cliente es escaso y queda incluido en el tipo de interés inicial ofrecido.
Los bancos españoles, en alarde de ingenio a lo Lazarillo de Tormes, desincentivan totalmente los tipos fijos, trasladando el 100% del riesgo al cliente y referenciando la hipoteca a un tipo a corto como es Euribor. Claro está, es el coste de oportunidad del banco.
Desde luego los contribuyentes USA no intervienen ahí, ya tienen bastante los pobrecillos.
Albert Magnus,
como creo que apunta Juan, si tu contrapartida en el swap quiebra, ¿que pasa entonces?
Buena pregunta Alnair.
Depende de los que estemos hablando. Si una empresa X pide y obtiene una cobertura de riesgo (seguro de cambio, futuro, swap fijo-variable, vete a saber) y lo firma con su banco Y que la obtiene de una contraparte Z, salvo que el que quiebre sea su banco Y no tendrá ningún problema, y enones el problema para X sera de otro orden, ya me entiendes.
La quiebra de la contraparte Z en el swap si afectará al intermediario, es decir al banco Y que la ha negociado. Y que se supone que no la retrotrae al cliente.
De todas formas los bancos, al menos los importantes, como hacen cada dia una enormidad de operaciones, por cuenta de clientes o por su propia cuenta, las acumulan, las compensan, negocian y especulan con ellas, etc.
Los bancos suelen aplicarse (o dicen que aplican, vete a saber) coberturas cruzadas, abren y cierran posiciones, tienen sistemas de control en cadena, etc.
Un auténtico follón que solo entienden los propios operadores de las mesas de mercado, dealing rooms y demas tinglados. Los auditores internos, los warmings systems, y la direccion del banco corre detrás de la realidad como la tortuga detrás de la liebre que corre que se las pela. El final del cuento es otro que en las fabulas: La tortuga no gana.
Hace tiempo que tengo la sensación que los grandes bancos son como un coche F1 al que le fallan los frenos, el conductor no puede con su pericia mas que compensar, anticipar, y arriesgarse. Pero no desea abandonar la carrera.
Me contaron uno de las trucos o normas no escritas de los auditores de este tipo de acividades: Cuidadito con el operador que no hace nunca vacaciones, no se atreve a irse ni un puente por miedo a que le reviente el tinglado….
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Hola,
El problema y el riesgo, es contratar un producto, del que se desconoce su funcionamiento. ¿ Culpables?
- Primero el contratante, sobre todo cuando hablas de hipotecar tu casa en una moneda distinta a la tuya y no conoces nada de mercados, tendencias …
- Segundo el vendedor. En este caso, se trata de otros reflejo más de esta crisis que sufrimos, ¿ es que no se regula nada en el ámbito financiero? Debería ser obligatorio informar en formato de letra gigante de los riesgos al cliente … Eso no se ha hecho.
Yo tengo una multidivisas, pero ahora estoy en euros, pero espero volver en breve a yenes cuando el euro retome la tendencia alcista. Después de la estrella del amanecer que dibujó ayer en gráfico semanal, se irá probablemente a los mínimos de octubre, y ahí veremos si hace doble suelo o sigue bajando. Mientras tanto, los toros desde la barrera.
Saludos
http://educacionfinancierafacil.blogspot.com