Los precios de la vivienda, ¿quién sabe realmente cuáles son?

Onda de Elliot, 14 de Febrero de 2008

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Precios vivienda, crisis imobiliaria, evolución, Carmen Chacón, Ministerio de la Vivienda, Desde este púlpito hemos tratado este tema con la mayor honestidad de que hemos sido capaces todos los integrantes de Gurusblog. Supongo que, sin afán de ser pretenciosos, en nosotros se juntan dos cualidades claves para el análisis: un conocimiento de cómo funciona el sector y algunos insights combinado con una total independencia, ésta más acentuada aún dado que “ocultamos” nuestras identidades bajo pseudónimos.

Bueno, pero todo este rollo para qué. Pues para comentar la comparecencia de la ministra de vivienda Carmen Chacón a mediados de enero en la que anunciaba que el precio de la vivienda en había crecido por debajo del 5% durante 2007 (ver noticia).

Es dramático ver cuál es el compromiso de nuestros políticos, jueguen en el equipo que jueguen. Su último fin es salvaguardar su parcelita y como comprenderán su lealtad es principalmente es para con ellos mismos, después con ellos mismos y posteriormente para con el partido. ¿Dónde quedamos los ciudadanos?, la verdad no lo sé y prefiero ignorar la respuesta. De los dos compromisos citados en el primer párrafo, el conocimiento se puede ganar con el tiempo, pero la independencia es imposible, y creo que este es el problema del que peca Chacón.

Estoy convencido que todos los lectores de Gurusblog estarán al corriente de cuál es la situación actual del sector dado el seguimiento que se ha hecho de esta materia que a todos nos preocupa. Pero me gustaría hacer un zoom sobre la temática especialmente relevante de cómo es el mecanismo de formación de precios.

En la coyuntura actual, desde hace aproximadamente un año pero más intensamente desde después de verano, el número de transacciones de compras de viviendas se ha reducido de una forma drástica debido sobre todo a la mayor dificultad a la hora de acceder a un crédito hipotecario y a la cautela/especulación de los indivíduos a la hora de embarcarse en operaciones inmobiliarias con los niveles de precios actuales y con las espectativas expectativas de que éstos bajen. La mayoría de los promotores serios realizan un seguimiento periodico de los precios de la vivienda en las zonas donde operan para conocer cuáles son los precios de referencia y por tanto a los que podrán salir a vender. Estos promotores se encuentran que al no haber un volumen de transacciones relevante, los precios a los que ofertan los promotores (asking price) no pueden ser considerados como precios de mercado ya que no existe contraparte demandante a dicho precio. He aquí mi sorpresa cuando el ministerio de vivienda saca sus estadísticas de precios de mercado y su evolución durante el año, la verdad estaría encantado de conocer la metodología de elaboración y el proceso, supongo que con el rigor y la calidad habitual…

Lo más triste de todo es que a los ojos de muchos españoles de a pie, el ministerio de vivienda habrá servido para controlar los precios de la vivienda. Y lo que más me preocupa, gracias a la gestión del actual ejecutivo (ver noticia: “Carme Chacón dice que el PSOE ha invertido la tendencia peligrosa del PP en materia de precios”). Un ministerio que a todas luces nunca debería haber existido por dos razones: porque sólo podría haber influído en los precios mediante una política intervencionista que sería inaceptable en nuestra sociedad y porque dado que nunca ha tenido capacidad de actuación ha sido un mero combinado convidado de piedra cuyo objetivo real ha sido tranquilizar a la sociedad, como si del amuleto de un chamán se tratara.

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Comentarios
  • http://www.bigfredi.com BigFredi

    Si no vendes porque a la gente le parece caro o porque cree que el precio va a bajar, sólo hay una manera de vender, poniendo un precio más barato.

    Crowds beat path to new homes as prices fall – First-time buyers take advantage of 20pc cut

  • Tomás

    No soy un experto en el precio de las viviendas pero es un tema que me interesa bastante por sus connotaciones ecónomicas.
    Las estadisticas se sacan sobre operaciones “cerradas” , es decir sobre ventas escrituradas.Esto vicia de manera enorme las estadisticas dado que además el numero de operaciones escrituradas es mucho menor que el trimestre equiparable del año anterior (no caigamos en el error de comparar con el trimestre inmediatamente anterior)
    La realidad es que el precio de la vivienda no ha subido, al contrario , ha bajado y bastante.
    Cualquiera que tenga una vivienda en venta puede confirmarlo (yo tengo una en venta desde hace un par de meses).
    Es más, en mi barrio (San Adrian, Barcelona) los precios a juzgar por los escaparates de las inmobiliarias han bajado por encima de un 10% en los ultimos tres meses.
    Me refiero por supuesto a la vivienda de segunda mano dado que en Barcelona por sus limitaciones geograficas (rodeada por rios y montaña) apenas hay suelo para viviendas de obra nueva y hacer estadisticas de estas es caer en un juego peligroso (una sola promoción importante puede alterar significativamente el precio medio en el barrio)

  • Talibán de la Ortografía

    ¡Vaya con la ortografía de los gurús! Después de un “espectativas” que me ha dejado perplejo, me encuentro en torno al final del artículo con un impresionante “combinado de piedra”, nada menos que en negrita.

    Si queréis que se os tome en serio cuando pontificáis sobre cualquier cosa, intentad al menos no cometer faltas de ortografía tan flagrantes.

    Repetid conmigo: expectativas expectativas expectativas expectativas expectativas expectativas expectativas expectativas expectativas expectativas expectativas expectativas convidado de piedra convidado de piedra convidado de piedra convidado de piedra convidado de piedra convidado de piedra convidado de piedra convidado de piedra convidado de piedra convidado de piedra convidado de piedra

  • Onda de Elliot

    Talibán:
    Lo siento de verdad. Sé lo importante que la ortografía es para que no trinchemos nuestra lengua, no obstante (esto que voy a decir es muy looser) me gustaría que tuvieras en cuenta que todos nosotros compaginamos nuestras tareas profesionales con el blog, lo que hace que no podamos dedicar el tiempo de la calidad que querríamos ni que podamos dedicar todo el tiempo que desearíamos. Pero tienes toda la razón. Gracias por tus correcciones, todos mejoramos.
    Tomás:
    Yo no tengo nada claro que las estadísticas que concluyen que el precio de la vivienda ha subido un 5% en 2007 sean las de escrituras de obra nueva. Si así fuera, ahora se está entregando obra de hace casi dos años y te aseguro que el incremento de precios con respecto el año anterior es muy superior al 5%. Por favor, si tienes más información al respecto no dudes en compartirla.
    BigFredi:
    That is the issue! Efectivamente, como el título del post indica, a todas luces los precios de “mercado” son bastante inferiores a los informados.

  • http://javiercuervo.es Javier

    Totalmente de acuerdo, llevan 6 meses intentando ralentizar un estallido de la burbuja inmobiliaria, lo único que pueden hacer es que en lugar de estallar se desinfle rápidamente. Cualquiera que lleve un año buscando piso lo habrá visto, y en grandes ciudades es todavía más evidente, no, no es que los pisos suban poco, es que están bajando,… y mucho

  • Angel Alberto

    Bueno, yo creo que tampoco es malo del todo que no se nos diga directamente que esto esta fatal… Al fin y al cabo, gran parte de nuestro modelo economico se basa en la confianza del consumidor en el.

  • cuch37

    No entiendo este post y lo digo sin ningun tipo de ironía… no ligo la noticia con el anáilsis posterior. La vivienda en realidad sube más de lo que dice la ministra? menos? estan bajando? si bajan, el autor esta de acuerdo con que bajen los precios? a la velocidad a la que bajan? los medios empleados para que bajen? la utilizacion politica de todo el asunto? igual habia que saber algo de antemano sobre la opinion del autor, igual he llegado tarde :-( Seguro que es mucho pedir pero me interesa mucho el tema: podría articularlo un poco mejor y desarrollarlo más en la medida de lo posible? Muchas gracias!

  • Jose

    De todos es sabido (o debería) que los datos del gobierno (en vivienda, paro, economía y en general) están manipulados para acercarse lo máximo posible a los objetivos. En el caso de la vivienda, han presentado unos datos que se ciñen a lo que ellos querían: incremento alrededor de la inflación (aunque ésta es el doble del IPC que nos dan), los precios suben menos (bueno para los que quieren comprar), pero no bajan (bueno para los que han invertido en pisos). Pero si en vez de creerte los datos del gobierno, buscas por tu parte, verás que los precios han bajado y siguen haciéndolo, pero hasta después de las elecciones no dirán ni mu. Un par de enlaces para ilustrar lo que he dicho: http://www.ipcreal.com (el IPC real es de 7,62%) y http://e-pesimo.blogspot.com/2008/02/economa-solbes-est-en-radical.html (entrad y buscad Pocerolandia), pisos nuevos en la urbanización en Seseña de el Pocero rebajados en 60.000€.

  • http://www.danialcaraz.com Dani

    En Barcelona un piso de segunda mano de 100 metros con 5 años de antigüedad, cuesta 8o kilos y hace una año 100.

    Ni estadísticas ni Po… (Uyyy, que si me pilla el Talibán de la ortografía, me mata).
    Como este es un blog serio, de política mejor no hablo ya que para la gente de coeficiente normal ya dan pena!!

  • Onda de Elliot

    Chuch37:
    Probablemente he dado algunas ideas sobreentendidas. Pero ya que comentas tu interés, me gustaría contestas a tus preguntas
    La vivienda en realidad sube más de lo que dice la ministra? menos? estan bajando? Definitivamente está bajando con respecto a donde estaba hace un año.
    si bajan, el autor esta de acuerdo con que bajen los precios? Esto es un dato de mercado, no estoy de acuerdo ni en desacuerdo, sólo que me sorprende que si bajan, se diga desde el ministerio de la vivienda que suben un 5%.
    a la velocidad a la que bajan? La velocidad me da igual, es el mercado, que es soberano, quien la decidirá.
    los medios empleados para que bajen? qué medios!!!! No se ha hecho nada, simplemente nos hemos sentado encima del problema hasta que el mercado lo ha resuelto.
    la utilizacion politica de todo el asunto? Efectivamente, lo que más me molesta es se cuelguen una medallita por nada.
    No sé si estas contestaciones te habrán clarificado el tema, espero que algo sí.

  • Angel Alberto

    Pues en Madrid pasa exactamente lo mismo.

  • http://javiercuervo.es Javier

    Yo también pienso que en Madrid han bajado un 20%, y digo yo ¿no hay ningún periodista que le eche güevos y publique un bombazo como ese?

  • cuch37

    Hola Onda de Elliot, alguna de las preguntas eran retóricas pero otras no así que gracias por contestar. Me parece que en este tema, con lo importante que es, se está discutiendo muy poco y lo poco que se hace es desde el punto de vista de los partidos. Me gustaría que lo expertos fueseis un poco más allá de los políticos sólo se preocupan de ellos mismos, el ministerio es inutil y la ministra no me gusta… eso ya lo digo yo y no soy un experto. Si tanto te molesta que los políticos se cuelguen medallitas te aconsejo que te encierres en casa hasta el 9 de marzo ;-)

    Otra cosa, no dudo que estén bajando pero no creo en absoluto tanto como se dicen en algunos comentarios, de hecho creo que deberían estar bajando más – y eso que acabo de comprar XDD

  • José

    ¿Politica intervencionista inaceptable en nuestros tiempos? ¿Desde cuando abrazamos a Adam Smith, y nos ponemos a llorar cada vez que el BCE mantiene los tipos de interés? Tenemos política intervencionista en Agricultura, en Pesca… ¿Por que no un derecho a la vivienda para todos? Porque los autores del Blog son Libre mercado cuando a ellos les va bien, y viva la intervención cuando se viene abajo su tenderete… Las políticas intervencionistas no son malas ‘per sé’

  • Roy

    Creo que … el supuesto pinchazo inmobiliario no pasará. Vale, han cerrado muchos negocios que se dedicaban a especular por falta de venta, vale que la demanda haya bajado, pero creo que saben qué hacen como para mantener el precio de la vivienda …
    Yo pienso que aquí hay que actuar, actuar como una unidad, bajo un sólo interés: Defendernos todos a la vez frente a los altos precios inmobiliarios.

    ¿Cómo? Hay que hacer una empresa, entre todos los que se pueda… A mas seamos, mejor. Hay que comprar terreno, hay que invertir, un banco propio capaz de operar en bolsa para no depender de los bancos grandes … Se puede decir, una empresa estilo Creative commons, donde el único lucro sea futuro para todos los integrantes de la misma, una alternativa … Donde los mejores se dediquen a sacar rentabilidades en bolsa para la empresa, donde podamos quizá, construir pisos a nuestro antojo destinados a alquiler, y alquiler de habitaciones por ejemplo, puede que algún negocio pequeño, relacionado con hostelería, puede que inversión en energías renovables, todo, para todos, invirtiendo entre todos pequeñas partes, dando a repartir cantidades proporcionales. Empezando desde lo mas pequeño, y dejando de lado diferencias estúpidas de lucro personal. Con las cuentas claras, tanto para nosotros como para el resto del mundo.

    azathoth666 (at) gmail (dot) com

  • Angel Alberto

    Eres un cachondo Roy…

  • Roy

    ¿Cachondo? No sé Angel Alberto … Pero sí que me queda clara la fuerza de voluntad.

  • Pingback: El comienzo de la economía. - Euribor

  • MsC

    Las estadísticas de precios que yo sepa se hacen sobre el valor de las tasaciones y no sobre el precio de venta o de escrituración.

    Saludos.

  • portero

    Para los que dicen que bajan y ponen ejemplos de pocerolandia o de alguna otra urbanizacion, no os creais todo lo que ois, los pisos en pocerolandia no han bajado ni mucho menos 60.000 €, lo unico que pasa es que la gente que no ha podido quedarse con ellos han perdido 30.000 € que el Pocero se ha quedado, y claro el Pocero los rebaja esos 30.000 €, pero no cualquier piso, si no los que han dejado la gente porque no podría hacer frente a la hipoteca. En cuanto a los pisos de 2ª mano, yo creo que tienen que bajar mas, pero es que antes estaban infladisimos, pisos de mas de 30 años que no costaron ni 500.000 pts los vendian opr 40 millones, esta claro que bajan, ¿pero para poder comprar? , no se ahora para una hipoteca de 180.000 € son 1000€ como opco de hipoteca ¿quien puede hacer ese gasto con dos sueldos mileuristas que es la media española?, la vivienda no baja, simplemente se estabiliza, y claro ejemplo , hace 10 años , no vendia ni dios, ¿porque? porque no había inversiones y porque se esperaba una epoca donde subirian los precios, pasaron 2 o 3 años y empezaron a subir una burrada y la gente empezó a vender, esa es la realidad, los pisos se venden cuando hay negocio y si no hay negocio no se venden, nadie vende para perder dinero o para ganar poco dinero.
    Se dicen que si suben que si bajan, se van a estabilizar unos cuantos años, 5 o 6 tal vez, o inlcuso 8 yendonos lejos, hasta que vuelva otra vez a empezar a subir por encima de lo que debe, y si no ya me lo direis en el 2016, ya veras como habrá otra ola de subidas en el mercado inmobliario

  • Pingback: Los precios de la vivienda, ¿quién sabe realmente cuáles son? « El batacazo de la economia española

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