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Mariano Miguel de Colonial prevé caídas del precio de la vivienda

Creo que es la primera vez que leo a un alto responsable de una de las grandes inmobiliarias del país, realizar un análisis realista de la situación del sector inmobiliario en España.

Hablamos de Mariano de Miguel, consejero delegado de inmobiliaria Colonial, que ha transmitido un par de mensajes simples y contundentes. En primer lugar que estamos ante un ajuste duro que al menos durará un dos o tres de años con caídas medias del precio de la vivenda en términos reales de entre el 20%-30%, encontrándonos a día de hoy con un importante colapso de la demanda de inmuebles.

Junto a la situación del mercado promotor, la desaceleración económica también traerá problemas para las inmobiliarias con un perfil más patrimonialista, debido al aumento de las desocupaciones. Ante está situación, al sector sólo le queda una opción, intentar ganar tiempo, es decir conseguir reestructurar deudas con las entidades financieras para conseguir un colchón con el que afrontar los próximos  2 o 3 años. Esto provocará que muchos bancos se encuentren reconstruyendo inmobiliarias de forma involuntaria

En fin una situación con tintes dramáticos cómo cuando se suele producir cualquier pinchazo de una burbuja de activos, pero del que sin duda los supervivientes saldrán reforzados ya que habrán eliminado muchos actores en el sector.   Igualmente cómo no hay mal que por bien no venga, al menos la vuelta a la normalidad del sector inmobiliario, permitirá a que muchos de los que deseaban acceder por primera vez a una vivienda lo puedan realizar en unas condiciones de precios más razonables, cuestión de vital importancia ya que es un bien de primera necesidad. De hecho uno tenía la impresión que en los últimos tiempos se había creado una nueva división de clases sociales. Por una parte teníamos los que tenían comprada una vivienda  con la hipoteca ya pagada, los que habían ya comprado una vivienda y estaban pagando una hipoteca y los que no por los elevados precios no tenían posibilidad de adquirir una vivienda y estaban fuera del mercado. Ahora con un poco de suerte y de tiempo, esperamos que está “división social” desaparezca.



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3 comentarios

  1.    Responder

    Por cierto, se me olvidaba, después está el mercado de segunda mano, imagina que recibes un piso en herencia que no necesitas para vivir, y lo pones a la venta ahora, a 8.000 euros el m2, al cabo de 6 meses aún no lo has vendido, lo normal es empezar a bajar precios, por este lado también tienes una presión a la baja de los precios y que al final son una alternativa a las viviendas de promoción nueva. Sobre el alquiler un poco más de lo mismo, a medida que más gente no venda y decida poner en alquiler sus pisos, más oferta y precios de alquiler también a la baja o pisos desocupados, al final tenemos un stock de 800.000 viviendas sin vender al que habrá que darle salida.

    El panorama esta negro, en mi empresa, tenemos una división inmobiliaria que empezamos a liquidar su actividad en 2005, nos plantamos en 2007 con un remanente de unas 100 viviendas por vender en 3 o 4 promociones (hay de todo tipo de localizaciones) durante el último año hemos vendido -5 viviendas, 1 vivienda vendida y 6 que habían dejado unas arras del 10% y que han preferido perderlas antes que quedarse con la vivienda. De momento hemos aplicado descuentos del PVP del 10% todo sigue igual o ofreciendo todo el paquete a promotores con descuentos del 25% y no se mueve ni una hoja.

  2.    Responder

    Lion, por desgracia siento discrepar, totalmente de acuerdo con los márgenes de las inmobiliarias que indicas, aunque también depende de en que época compraron el suelo de la promoción. Dicho esto y si no pueden vender al final los que se quedaran las promociones serán los bancos que si que aplicarían descuentos que crean necesarios para sacarse de encima las viviendas. Si les toca un concurso de acreedores les toca provisionar el 100% y después todo lo que saquen va a ganancia.

    Otra opción es que podemos ver descuentos reales del 10-20% a corto y medio plazo y después encontrarnos con 4 o 5 años con el precio de la vivienda estancado con la corrección de precio la tendrás vía inflación.

    Obviamente también la crisis tiene un importante componente financiero, pero de corrección de una exuberancia de crédito que no era normal (hace 8 años era impensable por ejemplo obtener una hipoteca a más de 30 años, últimamente era la norma). Lo mismo pasa en otros sectores como en el de adquisición de empresas, simplemente volvemos a la normalidad y toca volver a la normalidad en el precio de los inmuebles y en el de otros muchos activos.

  3.    Responder

    Sinceramente y con todos mis respetos para el Sr. De Miguel, me parece un comentario poco acertado por el siguiente motivo, el margen de contribución habitual de una promoción de viviendas es del 18% sobre ventas, a esto, se le debería deducir el coste de estructura, cercano al 7 u 8%, de una promotora de tamaño medio, el juego que le queda en precio a la empresa para no incurrir en pérdidas es de un 10%. Si las empresas decidieran cambiar pérdidas por tesorería, el margen máximo sería del 20% de rebaja pues el otro 80% lo normal es que esté financiado. Con lo que la bajada que puede hacer un promotor medio tendría su máximo en el 20%.
    Personalmente pienso que lo que está pasando es financiero y no inmobiliario, la prueba es que las bajadas de precio de algunas promociones está provocando aceleración en ventas, es decir, está bajando la liquidez de los activos, el precio, pero no la estimación del valor de la inversión. Está ocurriendo que el inversor de bolsa, después de enfrentarse a un mercado bursátil claramente a la baja, ¡¡está volviendo a comprar casas por un precio inferior a lo que él valora!!, en la creencia de que aunque una vivienda baje de precio, al menos tiene un mercado alternativo en el alquiler.
    Por último, creo que la normalidad del sector inmobiliario es el pico o el valle, yo nunca he conocido una época de ventas “normales”, más que en épocas de transición entre pico y valle. La “normalización” de las ventas es un mito.


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