Martinsa Fadesa suspende pagos como antesala a la quiebra
Sí señores, queda muy feo el famoso “se veía venir”, pero así es. Los excesos se pagan y a veces con la vida.
Como ya adelantábamos ayer (ver post) Martinsa Fadesa (MTF), la primera promotora de España por número de pisos y volúmen de ventas ha suspendido pagos. Decimos que no nos sorprende porque hace 9 meses ya anunciamos en un post (ver post) que el mercado inmobiliario en España había llegado a una situación insostenible, lo que había provocado que a los precios de entonces la demanda de pisos fuera totalmente inexistente.
Realmente es la crónica de una muerte anunciada, por poner un ejemplo, es como si un ludópata tras haber perdido todo en el casino, pide un préstamo personal e hipoteca su casa para tener más efectivo y entrar de nuevo en el casino. Los planes de viabilidad que han realizado las grandes promotoras en España para justificar sus adquisiciones están hechos sobre cimientos de barro o es que alguien esperaba una recuperación del mercado en 1 año, teninedo en cuenta la iliquidez de los activos y la añadidura del credit crunch.
Lo que le ha pasado al Sr. Fernando Martín y a tantos otros es que han adquirido activos a precios ahora desorbitados y no han querido desprenderse de ellos aunque fuera con pérdidas, pero ésta hubiera sido / sería la única forma de generar caja y evitar la suspensión de pagos. En vez de aligerar el balance de la compañia reduciendo activos y por tanto reduciendo la exposición en el sector cuando se encontraba en máximos históricos, y para qué negarlo, muy revuelto (cuanta diferencia entre Don Emilio Botín y el resto de los gestores) decidió incrementar el pasivo con deuda y más deuda. Ahora, tras casi 2 años (la compra se efectuó a finales de septiembre de 2006) parece que la adquisición se le ha atragantado.
Me gustaría añadir una reflexión con respecto a la refinanciación de la deuda. Creo que los bancos deben asumir su parte de culpa y es que hasta un recién incorporado a un departamento de riesgos tiene claro que sólo bajo unos criterios muy estrictos y por un corto periodo de tiempo se pueden otorgar créditos con carencias de principal (balloon loans); y es que es muy sencillo, si el cliente no tiene capacidad para amortizar el préstamo mes tras mes ¿por qué razón va a tenerla al vencimiento de éste?
En el corto plazo, las implicaciones de la suspensión de pagos son dos:
- Los administradores intentarán poner en valor los activos más líquidos de la compañía (espero que con más atino que hasta la fecha). Desde luego la situación ahora es bastante peor que hace unos meses, y por tanto las pérdidas contables estarán al orden del día para MTF.
- Los administradores intentarán negociar con los acreedores, es decir, bancos para que realicen una quita de deuda y/o entren como accionistas en la sociedad; o sea, lo que los bancos acreedores necesitan para “embellecer” su balance para la foto de fin de año (ver post) (espero que noten la ironía)
Este es el principio de una larga lista de suspensiones de pagos y es que aunque pensé que todo esto iba a ocurrir tras el verano, parece que los bancos y cajas ya se han dado cuenta que la crisis inmobiliara va para largo y suficientes problemas tiene ellos ya.
Como colofón, simplemente un comentario a colación de las declaraciones de la semana pasada de D. Manuel Jové (el gran beneficiado con más de €2.000M en el bolsillo) contestando al consejero delegado de Colonial, Mariano Miguel (ver declaraciones):
“bajar la vivienda un 30% sería empobrecer a España un 30%”
Pues sí Don Manuel, qué fácil se ven los toros desde la barrera, los precios no los fija sólo la oferta, los fijan de forma conjunta oferta y demanda, es decir el mercado, que para eso es soberano. A lo que Vd. apela es a la táctica avestruz: si no vendo no tengo pérdidas y no soy más pobre (conozco a algunos accionistas hooligans de Terra que siguieron este razonamiento hasta el final). Y es que el activo vale lo que vale (en el mercado), lo enajenemos o no. Si queremos que haya transacciones hay que bajar el precio de los activos. También decirle que a diferencia de cuando Vd. era accionista de referencia, la MTF de hoy tiene mucha más deuda y por tanto necesita como agua de mayo ventas para pagar su coste.
Seguiremos atentamente los movimientos de este sector convulso.
Categorias: Inmobiliario
Tags: burbuja inmobiliaria, suspensión de pagos
Esta mañana comentaron en onda cero radio que el presidente (el de España, ZP) había prometido a MTF que el ICO aflojaría los 150 millones necesarios para renegociar la deuda, evitando así la quiebra, pero que eso fue antes de las elecciones. Una vez que pasaron las elecciones, si te he visto no me acuerdo. ¿Que puede haber de cierto en esto?
También recuerdo que justo antes de las elecciones se comentó en prensa que el estado estaba negociando con las constructoras para evitar que hubiese quiebras en plena campaña electoral, lo cual apoya de algún modo la veracidad de la noticia.
Aunque suelo estra de acuerdo con las opiniones de los Gurus, sin embargo en esta ocasión no veo claro lo siguiente.
El proceso concursal no tiene porque ser la antesala de una quiebra y es plenamente lógico cuando los activos de una sociedad existen, son valiosos, pero en este caso íliquidos.
Martinsa-Fadesa tiene activos muy importantes que al día de hoy son muy dificiles de vender y con descuentos del 30-40% del valor de esos activos podría hacer frente a su deuda. Por lo tanto una suspensión de pagos es lo que necesita. Controlar a los acreedores y ganar tiempo hasta que esos activos sean realizables.
Un cordial saluo
http://www.eltoroenlabarrera.wordpress.com
me podeis explicar que ocurre ahora con la participacion personal de fernando martin en la empresa, creo que es un 45%?
quieres decir que el prestamo sindicado tenia muchos años de carencia del principal? osea que solo pagaba intereses durante varios años hasta que empezaba a pagar parte del credito?
eltoroenlabarrera y verónica:
la suspensión de pagos indica problemas de tesorería y por tanto de liquidez. En este caso particular la coyuntura NO ayuda a poder liquidar activos y en cualquier caso el valor liquidativo conllevará pérdidas. Tanto en cuanto estas perdidas consuman todo el capital la empresa estará quebrada.
Los business plans que han hecho todas las promotoras para renegociar los megapréstamos para las adquisiciones acometidas NO tenían en cuenta dos años sin ventas y como es obvio, sin ventas no hay ingresos y los intereses deben ser pagados mes tras mes.
Debemos tener en cuenta que además de los créditos corporativos para la adquisición de Fadesa, la compañía tiene que soportar la deuda con la que apalanca cada uno de los proyectos (esta mañana se hablaba de más de €7.000M)
Onda de elliot lo que comentas es totalmente correcto, pero todos hemos conocido empresas en suspensión de pagos durante años. Si esta suspensión permite aguantar 2 o 3 años y aplazar de esta forma las deudas, sobre todo financiera es lo que puede permitir salvar la compañía.
El futuro de la empresa es muy complicado y es posible que acabe en quiebra, pero no es menos cierto que si esta crisis aunque profunda no es muy larga (2 años) pueda verse la luz al final del tunel.
Un saludo
http://www.eltoroenlabarrera.wordpress.com
Jul 15th, 2008 at 9:11 AM
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