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El 44% de hipotecas constituidas sobre viviendas no se destinan a la adquisición

renegociar hipotecaHoy tenemos la suerte de contar con un post invitado realizado por Remo de Actibva donde nos explica como hoy en día gran parte de las hipotecas concedidas se destinan a refinanciación y no a la compra de nuevas viviendas. Os dejo con su artículo.

 

La refinanciación de créditos a familias y empresas se lleva a cabo mediante la constitución de nuevas garantías sobre los créditos pendientes o la transformación en nuevos créditos hipotecarios que cancelen los préstamos anteriores.

 

Para calcular el porcentaje real de créditos hipotecarios que no se destinan de manera directa a la construcción, adquisición o rehabilitación de viviendas, tenemos que delimitar qué hipotecas se constituyen o modifican para estos fines y qué hipotecas no tienen relación directa con estas adquisiciones inmobiliarias.

 Para llevar a cabo este análisis, tenemos que utilizar las pocas fuentes de información estadística disponibles en el INE con las limitaciones que conllevan todas ellas. Según el cuadro adjunto, podemos determinar en cada una de las filas los siguientes datos:

  • Número de compraventas de viviendas que se llevan a cabo.
  • Número de nuevas hipotecas que se constituyen sobre viviendas.
  • Número de hipotecas sobre viviendas que presentan cambios, como novaciones o subrogaciones.

Con todos estos parámetros, podemos calcular (Ver el detalle de los datos y cálculos utilizados en el artículo en esta tabla) la diferencia trimestral con las hipotecas constituidas o modificadas que no tienen relación directa con el procedimiento de adquisición.

 

Si suponemos que todas las viviendas que se inician cuentan con financiación ajena en el extremo productivo, podemos ajustar la diferencia de hipotecas constituidas mediante una simple resta y así obtenemos el saldo de crédito hipotecario concedido que no se destina a ningún procedimiento relacionado con la vivienda.

 

Una vez llegamos a este parámetro, se puede comprobar cómo en el primer trimestre del 2007, situación económica en los albores de la crisis y sin haberse desatado la crisis financiera con toda su crudeza, unas 8.300 hipotecas se destinaban a financiar otro tipo de fuentes financieras, proyectos empresariales o modificaciones en las condiciones hipotecarias mediante novación representando sólo un 2,04% sobre el número total de hipotecas constituidas.

 

En el segundo trimestre de este ejercicio, este parámetro se ha multiplicado por 20, significa que el 43,78% de las hipotecas constituidas sobre viviendas no se han destinado a cubrir necesidades de financiación propia de la adquisición, construcción o rehabilitación. Estas hipotecas se han destinado a refinanciar créditos antiguos, situaciones de mora y mayores requisitos que solicitan las propias entidades financieras.

 

Como vemos, las vías de obtención de crédito para otros fines que no sea adquisión de vivienda pasa por la constitución real de garantías hipotecarias. El total de entidades financieras están utilizando las fórmulas hipotecarias sobre viviendas en la mitad de operaciones, punto que justifica también la caida del importe medio de la hipoteca sobre vivienda en un 25%, pasando de los 151.000 euros en el segundo trimestre del 2007 a poco más de 113.000 euros actualmente.

 

Ahora sólo falta que el Banco de España corrobore estas cifras y explique estas prácticas de concesión de créditos.

 Remo, editor de Actibva y El Blog Salmón



Conversación

12 comentarios

  1.    Responder

    Estas refinanciaciones se las hacen las propias entidades donde estaba concedido el prestamo. Con esto las entidades no tienen que provisionar la deuda y en el balance no aparecen como mora, ademas de aprovechar la situacion para aumentar el diferencial. No se concede una hipoteca si no es para comprar una vivienda de la propia entidad o bien el cliente tiene mas de 30% del capital necesario para la inversion y ser funcionario, pensionista,Etc..
    El resto que cuenten las entidades es falso, soy intermediario y se lo que me digo.

  2.    Responder

    Asi es la vida, refinanciarse es una necesidad actual, no solo para empresas, tambien para familias.


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