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Vale la pena recordar un poco la burbuja que sufrieron los activos en Japón, especialmente (inmobiliarios y bursátiles) en los años 80 y que llevaron el país a una recesión de más de 15 años.

Apoyados en la fortaleza y la competitividad de sus empresas y una fuerte tendencia ha ahorrar, los precios de los activos japoneses empezaron a subir como la espuma, principalmente las propiedades inmobiliarias. La especulación se convirtió en el deporte nacional y el precio de los activos japoneses alcanzaron cifras estratosféricas ( sin ir más lejos el valor de los terrenos de los campo de golf japoneses era superior a la capitalización bursátil de todas las empresas Australianas) y el precio por metro cuadrado en alguna zona de Tokio alcanzo el millón y medio de dólares por m2. Sentados sobre una enorme riqueza inmobiliaria que se pensaba que nunca podí­a descender (se especulaba con limitación de suelo ya que Japón es una isla y el supuesto apoyo del gobierno japonés que no dejarí­a caer los precios) los japoneses empezaron a comprar acciones de empresas cotizadas apalancándose con el valor de sus activos inmobiliarios lo que sumó a la corriente especulativa alcista al mercado de valores japonés.

Poco después y con el apoyo de un yen fuerte las Corporaciones japonesas apoyadas por la adquisición de las acciones bursátiles que no dejaban de subir, utilizaron estas como garantí­a para volver a obtener financiación bancaria y empezar ha adquirir como trofeos propiedades inmobiliarias en los EEUU. Obviamente la generación de tanta riqueza en el paí­s Nipón empezó a tener sus efectos colaterales, entre ello la aparición de numerosos casos de corrupción en polí­ticos y empresarios.

Llegados a este punto, el gobierno japonés empezó a pensar que lo mejor serí­a empezar a realizar un aterrizaje controlado de la economí­a y empezó a subir los tipos de interés. Fue el pistoletazo de salida para el colapso total de la burbuja, y que dejó al sistema bancario japonés realmente tocado, con un montón de créditos garantizados con unos activos que en poco tiempo pasaron a valer una fracción de sus precios.

Aunque creo que en España no estamos en los niveles de la burbuja japonesa en los 80, si que encuentro algún punto de similitud. Para empezar una apreciación del 170% en el valor de los activos inmobiliarios desde 1997 al 2005. La cotización en bolsa de empresas inmobiliarias y constructoras por las nubes ( entre otros las reciente subidas de Sacyr o Metrovacesa, pasando por Inmocaral o Astroc, están desafiando todas las leyes de la gravedad), ya empiezan a aparecer los primeros casos flagrantes de corrupción urbaní­stica. La inversión en ladrillo se ha convertido en una especie de deporte nacional (la construcción de viviendas nuevas en España supera las de Alemania, Italia y Francia juntas), y las empresas inmobiliarias y constructoras se han lanzado a por la adquisición desenfrenada de empresas cotizadas de otros sectores con adquisiciones fuertemente apalancadas con garanti­a de las propias acciones adquiridas y activos inmobiliarios de las empresas pagando precios que en algunos casos superan todo lo conocido ( Sacyr en Repsol y Europistas, ACS en Unión Fenosa, Acciona en Endesa…Inmocaral en Inmobiliaria Colonial)..etc.

Vayamos tomando nota.

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Categories: Inmobiliario, Inversión