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Perder la vivienda y pagar impuestos por ello

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La dación en pago suele utilizarse como sistema de pago final por parte del deudor de una hipoteca inmobiliaria cuando no puede enfrentar las cuotas del préstamo hipotecario. Se entrega el inmueble, en lugar de dinero, para liberarse de la deuda.

Para aclarar ciertas dudas sobre su legalidad en España diremos que la Ley Hipotecaria en su artículo 140 deja abierta la posibilidad de pactar en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados, en este caso la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.

Por lo tanto podemos concluir que la Ley Hipotecaria vigente prevé la dación de pago siempre y cuando se pacte con la entidad crediticia o acreedor antes de formalizar el préstamo hipotecario. En caso de no haber un pacto entre deudor y acreedor según lo dispuesto en el artículo 105 de la misma ley la hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil.

Y es así como están constituidas la mayoría de los préstamos hipotecarios en España; sin embargo en la actualidad están habiendo casos en que las instituciones financieras están accediendo a recibir la propiedad hipotecada a cambio de la deuda y liberar de más responsabilidad a los deudores por el resto de sus vidas, pero a la vez se está presentando casos fiscalmente complicado para aquellas familias deudoras que lo pierden todo incluso su casa pero es que además deben de pagar al fisco impuestos por su dación en pago.

Para ejemplificar el caso pondremos un ejemplo de ganancia patrimonial en el IRPF fruto de la dación en pago. Es el caso de un deudor que conviene la entrega de su casa al banco en dación en pago cuyo precio de compra más gastos es inferior al de la dación en pago, por tanto se quedan sin casa y además han de pagar impuestos.

Un ejemplo sería que el precio de compra más gastos fuera en su momento de 148.000 € (fecha adquisición 1 de enero de 2007), y sin embargo la dación en pago (01/02/2011) se valorara en 167.000 € (es el importe por el que se adjudica la propiedad el banco); a la hora de liquidar impuestos por esta transacción en el IRPF del año próximo el incremento de patrimonio de 9.927 € tributando los primeros 6.000 € al 19% y el resto al 21%, lo que nos da a pagar 1.964,80 € que debe afrontar esta familia literalmente en quiebra a cambio de perder su hogar.

A este pago de 1.964,80 € además tendríamos que añadirle la plusvalía municipal, el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, que depende del valor catastral y podría superar los mil euros.

El único caso que la familia que pierde la casa por dación en pago no tributaría sería si se pudiera acoger a la casuística del código de buenas prácticas bancarias y su entidad estuviera adherida a éste. Pero por desgracia son los casos menos usuales, ya que es necesario que la familia tenga todos sus miembros en el paro y no haya avalistas en la operación, entre otros requisitos restrictivos.

Luis A. Cabezas
iAhorro.com, comparador de bancos



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43 comentarios

  1.    Responder

    Y digo yo, si la vivienda se le adjudica al banco por 167.000, será por que es su valor de mercado, no sería más logico venderla, saldar la deuda con el banco y embolsarse los 19.000 euros de beneficio?

  2.    Responder

    Ay!

    ¿cuando se perdió en este país aquella buena costumbre de pagar directamente al promotor mediante letras de cambio?

  3.    Responder

    la actual ley hipotecaria es fruto de comun acuerdo del partido unico ppsoe , y por supuesto se han negado a modificar ni una coma a favor de los ciudadanos .

  4.    Responder

    Peo son los que no le aceptan la dación en pago. Y el banco lo persigue toda su vida. Muchas personas al fin y al cabo compraron sin poner un euro. Lo que no se hubiera tenido que permitir y no estariamos como estamos. al precio de la vivienda se sumaba la comisión de la agencia, la comisión de la financiera que tramitaba la hipoteca, el coche, los muebles y el dinero para las vacaciones. Otros han comprado hipotecando el 80%, pagando los gastos, las comisiones y también tienen problemas.

  5.    Responder

    No le veo mucho sentido. En el ejemplo que pones habría que tener en cuenta de dónde salen esos 167.000 euros por los que se adjudica el banco que son mayores que la compra, que, o bien son intereses de demoras (gastos, a fin de cuentas, que no implican beneficio en la venta), o bien, vienen de haber escriturado la vivienda a la hora de comprarla por un precio inferior al pagado para evitar impuestos (con lo que si ahora le toca pagar no me da mucha pena).
    Si la hipoteca se formalizó de forma correcta, normal y sin engaños, se suele marcar un 80 % del valor de compra, o el 100 % como máximo, por lo que todo el excedente de la cifra de adjudicación del banco serán gastos a descontar de la transmisión del inmueble que no han supuesto incremento patrimonial por el que tributar.

  6.    Responder

    Pero entiendo que ese incremento que tributa como plusvalía se le entregaría al deudor. Es decir, siguiendo con el ejemplo, el deudor recibiría 167.000 €-148.000 € = 19.000 € del banco. ¿No sería así?. Tampoco entiendo de dónde sale la cantidad de 9.927 € sobre la que se tributa.
    Un saludo.

    1.    Responder

      No estás calculando bien la ganancia: no se puede restar directamente 167.000 €-148.000 € = 19.000 €, pues el valor de compra hay que actualizarlo (aumentarlo) multiplicándolo por el coeficiente de cada año, que marca el reglamento del IRPF. No son lo mismo 148.000 euros de 2007 que de 2011. De ahí que la diferencia sea solo de 9.927.

  7.    Responder

    A un cliente al que le hago la declaración le ha pasado exactamente este caso. Aún alucina

  8.    Responder

    Pero el caso que describes es para una hipoteca superior al precio de compra (+ posibles reformas) de la vivienda, por lo que el dinero recibido por la hipoteca se lo han gastado en otra cosa (coche, vacaciones, etc) y por tanto ha habido ganancia patrimonial y me parece bine que deban pagar.


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