GurusBlog

Perdonen la euforia en el título del post, pero las cosas son así, nadie se ha acordado de ellos hasta que la tormenta ha estado encima.

Pero qué es un REIT, siglas que sin duda desde el pasado fin de semana en que el Gobierno aprobó su existencia vamos a oir en repetidas ocasiones. El acrónimo proviene del inglés Real Estate Investment Trust, lo que traduciríamos como fondo de inversión inmobiliario. Estos vehículos fueron inventados en los EEUU a principios del siglo XX y en los 70s dieron el salto a Holanda y Australia, esta es la principal razón por la que en Holanda el Real Estate es tenido en cuenta por los inversores como un activo más a la hora de diversificar sus carteras de inversión. Durante los 90’s los REITs se fueron implantando en los distintos países europeos.

Como bien sabréis, Spain is different, desde hace como mínimo 4 ó 5 que se pedía una regulación REIT en España, pero cuando el precio de los activos sube a 2 dígitos, qué sentido tiene la regulación REIT, que como veremos posteriormente, esencialmente consiste en vehículos eficientes en su fiscalidad y sobre todo en su gestión, por lo tanto mientras la coyuntura era alcista win-win-win, gana el inversor, gana el gestor y gana papá estado recaudando más.

En la actualidad ya existen unas instituciones de inversión colectiva llamadas fondos inmobiliarios en España (FII o SII), que igual que los REIT, con unas fuertes restricciones sobre los activos que pueden adquirir (sólo activos inmobiliarios y de determinados tipos) realizan inversiones en activos inmobiliarios y obtienen rentabilidades de los alquileres; la mayoría de dichos alquileres deben ser abonados a los inversores en forma de dividendo (90%, lo que hace que debar ser mínimamente eficientes en su gestión) y a cambio no pagan el impuesto de sociedades, evitando así la doble imposición. La principal diferecia es la liquidez, los FII o SII son cerrados lo que hace que sean sumamente ilíquidos, es decir tienen un plazo de inversión y el inversor compromete su capital por todo el plazo y no puede recuperarlo a no ser que el gestor del fondo tenga a bien, comisión de por medio, buscar otro inversor para reemplazarlo. En cambio los REIT cotizarán diariamente, por lo que cualquier inversor puede vender su participación cuando desee en el mercado. Este hecho, que en el largo plazo podríamos pensar que es indiferente, cambia radicalmente las cosas, haciendo el vehículo más transparente y obligando al gestor a serlo (las comisiones de los gestores son todo menos transparentes, la famosa letra pequeña).

Además, existe un gran beneficio derivado de la eficiencia del mercado y es que el precio de una participación de un REIT es fijado en el mercado y por tanto en coyunturas como la actual sus cotizaciones se habrían desplomado, pero podríamos saber cuánto valen sus activos, en cambio ahora nadie sabe cuánto vale ningún activo, se limitan a decir que como no hay transacciones vale lo mismo que valía, tropezando con el dilema de las tasaciones interesadas de unos agentes totalmente sesgados hacia sus clientes.

Según mi opinión, los REIT llegan tarde. Debemos tener en cuenta que en España los particulares somos sumamente posesivos y nos gusta ser propietarios del sitio donde habitamos, por tanto el ámbito de actuación natural de los REIT queda circunscrito a la adquisición de edificios de oficinas en rentabilidad no obstante, y creo que por ahí es por donde va el Gobierno, es posible que se ofrezcan ventajas para la adquisición y culminación de promociones en curso provinientes de promotores quebrados para su explotación en régimen de alquiler, de ahí las prisas. Además, dada la coyuntura económica habrá multitud de empresas industriales o de servicios que van a ver en los sale&leaseback (te vendo el edificio o la fábrica, pero sigo en régimen de alquiler por un largo periodo de tiempo, por ejemplo 40 años; es decir lo que Santander ha hecho con la ciudad de Boadilla y todos sus inmuebles) en la forma de obtener liquidez para afrontar la crisis y por tanto una gran oportunidad para los REITs cazagangas.

Todavía faltan conocer los flecos como el tipo impositivo efectivo del dividendo y si existirán deducciones por dividendo hasta los €1.500 para los particulares como en las acciones (lo cual no tendría mucho sentido ya que las acciones de compañías ordinarias sí pagan impuesto de sociedades, en contraposición los REIT no y por tanto los dividendos deberían ir grabados desde el primer euro).

Más información en nuestro Twitter
También puedes unirte a nuestra red social en Facebook y a nuestra red profesional en Linkedin

Categorias: Inmobiliario
Tags: inversión inmobiliaria, real estate, REIT