Por qué es mejor no invertir en inmobiliarias
Hace unos días un lector nos pedía que analizáramos Montebaltio, una empresa inmobiliaria y de energías renovables, creo que hoy le podemos indicar con contundencia que lo sentimos mucho pero que no le podemos hacer un análisis de Montebaltio, por la simple razón de que para mi a día de hoy es imposible poder determinar el valor de una inmobiliaria española, entre otra cosas por la falta de fiabilidad que tengo en la tasación de activos de dichas compañías confirmada con la noticia que leo hoy en El País respecto a la tasación de los activos de Martinsa-Fadesa.
Concretamente y a raíz de la entrada en Concurso de Acreedores de la compañía y en el marco del plan de viabilidad, tres firmas designadas por los administradores concursales han realizado una nueva tasación de los activos de la compañía. El valor de uno de los paquetes de suelo ha pasado de valer 2.596 millones de euros de la última tasación realizada por Richard Ellis a 31.12.2007 a sólo 1.634 millones de euros en la nueva tasación, cerca de un -37% de menos valor, casí mil millones de euros de valor que se han evaporado como por arte de magia.
El detalle tiene casos que son simplemente sangrantes. Tenemos una finca de suelo en Cádiz que por Richard Ellis fueron valoradas en 157 millones de euros y que según la nueva tasación ahora no vale más de 15,7 millones de euros. O otra en Madrid que ha pasado de valer 132 millones a sólo 33,8 millones de euros. En sólo 10 fincas de suelo se han evaporado 678 millones de euros de valor para los accionistas de Martinsa Fadesa. ¡Más de 100.000 millones de las antiguas pesetas!
En Mayo del 2008 ya escribimos un post donde poníamos las tasaciones de las inmobiliarias españolas bajo sospecha:
“..Las empresas que valoran los activos inmobiliarios (CBRE, Aguirre Newman, Cushman&Wakefield, King Sturge, …) utilizan tres métodos: la tasación por comparación con el mercado, actualización de rentas y valor residual. Normalmente, para suelos utilizan la primera, ya que existe bastante oferta de suelos comparables en el mercado; para edificios en rentabildiad utilizan la actualización de rentas que es una simplificación de un descuento de flujos y para promociones en curso el cálculo del valor residual en función del valor del producto acabado y de cuánta inversión llevan incurrida y cuánta queda por hacer. Dicho esto, sería algo así como un auditor, es decir, una opinión “independiente” que afirma cuál es el valor de dicho activo. Como os imagináis el entrecomillado de independiente no es gratuito, ¿qué independencia tiene si es el cliente de los promotores?, pues ninguna, de hecho en muchas ocasiones se les escoge según el grado de “manipulabilidad” para que la foto salga bonita. Antes todo esto era menos problemático porque el mercado subía y subía, pero ahora … cuidado con las valoraciones de los activos, NAVs y NNAVs. “ Ver post completo en “Reflexiones sobre el sector Inmobiliario“
Creo que ahora el crimen ha quedado del todo confirmado.Y como comprenderéis a la luz de las cifras a mi me parecería temerario intentar adivinar el valor de los activos de cualquier inmobiliaria en base a las tasaciones oficiales que se publican encargadas por la misma compañía.
Por cierto, ¿alguien solicitará algún tipo de responsabilidad a Richard Ellis o a los administradores de Martinsa-Fadesa? y si lo solicitan ¿pasará algo?
EXCELENTE articulo, ENHORABUENA Gurus Hucky.
De acuerdo con lo expuesto no seria descabellado pensar que la empresa tiene un valor de CERO, es decir, con la venta de los activos no pagan la deuda (quiebra).
¿Que opinais?
Por qué (perdón…. y bórralo)
Y por extensión podemos decir lo mismo de Hábitat, Vallehermoso, Urbis, Nozar, … y todas las promotoras. Los abogados concursales lo tienen fácil, basta con aplicar las valoraciones de predios de la Ley del Suelo 8-2.007, y no digamos los economistas, que sólo aplicando el nuevo plan contable, con su depreciación del valor de inmuebles, pueden acabar con el balance del banco más boyante de la ínsula de Barataria.
Es por eso que oficialmente, los inmuebles “sólo han bajado un 6% en 2.008″, para que las agencias de rating, el otro gran mal, no digan que están en bancarrota.
Gracias, y Feliz 2.010!
Buenas Gurus:
La verdad es que este comentario no tiene nada que ver con las inmobiliarias. Es una tragica noticia que acabo de leer relacionada con Volkswagen y las apuestas bajistas en el mercado. Como se que ultimamente la venias siguiendo y especulando sobre ella pues igual os resulta interesante.
Podeis acceder a ella pinchando en el siguiente enlace:
http://www.invertia.com/noticias/noticia.asp?idNoticia=2074857
Saludos
Me gustaría hacer un comentaría “colateral” al respecto de esta noticia, y es que se tiende a criminalizar a las tasadoras por regla general. Hay que aclarar que la existencia de estas entidades es necesaria para una objetividad del mercado, pero no por ello se debería permitir que cualquiera pudiera tener participaciones en dichas entidades. Me explico. Si bien es cierto que ha habido casos de vergüenza (como el de Richard Ellis o Tasamadrid en Martinsa-Fadesa), hay que dejar claro el por qué de esta situación. No hay que meter en el mismo saco a las empresas (tasadoras) participadas directamente por sus mayores clientes, entiéndase las cajas de ahorros, ya que como es lógico, éstas estarán directamente influenciadas por los intereses de sus accionistas, y no se moverán por la objetividad. Puedo citar y documentar cientos de casos en los se piden valoraciones a varias entidades y luego se quedan con las que más le interesan, lo cual no es que sea malo, salvo cuando los valores diferen más del 20% entre el mayor y el menor, y curiosamente los mayores siempre han sido de los mismos.
Recordemos que las dos principales tasadoras de este país, Tinsa y Tasamadrid, están participadas al 100% por cajas de ahorros, y de esta forma se queda todo en un “yo me lo guiso y yo me lo como” y la objetividad es poco menos que anecdótica.
Una pregunta: ¿cuánto ha bajado el Ibex desde el 31-12-2007? Todos los mercados fluctuan, el inmobiliario no se queda exento, y la bajada de valores en un año no sorprende abosultamente nada.
Por cierto, habéis preguntado cuanto valían esos activos antes de la compra de Martinsa a Fadesa? estoy convencido que valían un 30-40% más que en la valoración de 31.12.07
gracias por la molestia gurus, yo pedi la valoracion de montebalito, pues crei que la empresa al iniciarse en las renovables hacia bien al asegurar, o mas bien invertir sus beneficios de inmobiliaria, en otro sector como es las renovables, producir energia y mantener asi unos beneficios constantes, no tan buenos como lo eran con la inmobiliaria pero constantes. Y por este echo me parecia buena empresa a precios actuales. Pero veo que es muy dificil valorar si la empresa vale unos 5€ accion o no.
Bolsapior, nunca es molestia ni mucho menos, algo me he mirado de Montebaltio por encima, yo iría con cuidado. La empresa te da el valor de su NNAV: 9,35 euros por acción si no recuerdo mal (aquí puedes aplicar lo que decimos en el post), pero no te desglosan la composición del NNAV, es la típica nota de prensa que me da mal rollo ya que parece hecho para calentar la acción. La auditoria del 2007 la firma Horwarth, una firma de auditoría que no conozco, otra pequeña señal de alarma.
A mitad de año la deuda neta de la compañía sumaba más de 80 Mns de euros, habría que ver que parte del endeudamiento es debida a proyectos de energías renovables y que parte a inmobiliario. Pero aunque la mayor parte de la deuda es a LP no es una suma pequeña para el tamaño de Montebaltio.
Lo dicho yo iría con cuidado.
Perdona Hucky, una cuestión ..¿cómo la llamáis? ¿off topic?.
Bueno, como sea…..
¿Sabes algo significativo con respecto a JOSB?
Lo pregunto porque acabo de ver que en el mercado “after hours”
está subiendo un 14,24%.
Alguna vez lo he dicho, pero no me importa repetir lo
agradecido que estoy a tus análisis de empresas USA. Mil
gracias de nuevo.
Por cierto, he venido observando, en los últimos días, que DELL
lo está haciendo mejor que el Nasdaq y hoy me he decidido a
comprar ¿qué opinas?
Gracias otra vez.
Un saludo
Blake, este off topic es más que bienvenido porque no me había dado ni cuenta. La verdad es que ni idea, puede ser un simple cierre de cortos. No se porque los cortos tenían una especial predilección por está acción desde hace mucho tiempo (es de las cosas que no comprendo, igual será porque tiene la palabra Bank en su nombre y piensan que es un banco en lugar de un retail) y suponen una parte importante de la capitalización así que si se empiezan a cerrar es fácil que suba. Tendremos que esperar a mañana.
Ene 7th, 2009 at 16:33 PM
[…] se las manipulaba para maquillar y embellecer las cuentas de resultados artículo visto en gurusblogpor qué es mejor no invertir en inmobiliariasañadir tu comentario ver comentarios ¿te ha parecido […]