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Precio de la vivienda, comparando Madrid con New York

en InvestorsConundrum doy con un post donde nos explican las impresiones de un profesional español que está trabajando en el mercado inmobiliario en New York y concretamente en la zona de Manhattan. Obviamente al otro lado del atlántico también están tocados por la resaca de la burbuja inmobiliaria, pero no debemos olvidar que New York es New York, la capital del mundo, una ciudad por la que siento especial debilidad.

En el post nos da unos datos muy interesantes sobre una potencial transacción real en una de las zonas premium (en toeria las menos afectadas por una crisis) de la ciudad, (sexta avenida tocando con Central Park), los datos son interesantes porque si los americanos están convencidos de que han vivido una burbuja inmobiliaria y toca reducir precios, me he ido al Idealista.com para buscar un piso equivalente en una zona premium de Madrid (Barrio de Salamanca tocando con el parque del Retiro).

anewyork.jpg

Las comparaciones son odiosas (he pasado todas las cifras a euros) pero no deja de resultar sorprendente que un piso en la “capital” del mundo con vistas al Central Park pueda costar entre un 30% o 40% menos que un piso en una zona premium de Madrid. Ya se que me diréis que puede ser por el efecto dólar, pero me he ido a buscar la rentabilidad que obtendríamos por alquilar el apartamento según las rentas que se pagan en cada ciudad, (una especie de ratio equivalente al dividendo de las acciones en bolsa) y observamos que la rentabilidad en New York por el alquiler de la vivienda más que dobla la rentabilidad que obtendríamos en Madrid. Y esto sin comentar que la capacidad de compra de la gente que trabaja en Manhattan (con una renta per capita muy superior) es mucho más alta que la de la gente que vive en Madrid.

En fin, a veces las comparaciones van bien para fijar realidades, y darnos cuenta que los precios de la vivienda en España no son precisamente normales.



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13 comentarios

  1.    Responder

    Esto es algo que hablamos en una reunión de inversores inmobiliarios de Nueva York hace unos meses en Madrid. Mientras que en EEUU el precio de la vivienda esta estudiado al MILIMETRO y sujeto a reglas puramente matemáticas y objetivas en España se da el “precio sentimental” No digo nada nuevo si afirmo que en España, el 90% de los propietarios siempre cree que su vivienda vale mucho más de su precio objetivo. Gañanes que prefieren comerse su vivienda con papas durante años en vez de venderla a un precio mas equitativo los hay a millares. Yo he conocido auténticas barrabasadas que cuando las comento en EEUU alucinan en colores y estereo. El caso de un chalet que vendieron unos tejanos de la base militar de rota por 70 millones de las antiguas pesetas para comprarlo un garrulo que la puso ipso facto a la venta por 100 millones y varios años despues sigue sin venderla ¡y sin bajar el precio! Cuando los alemanes nos echan en cara a los españoles que en españa el porcentaje de propietarios de vivienda frente a regimen de alquiler es muy superior al de Alemania pues no puedo sino darles la razon. Un saludo

  2.    Responder

    Vivo en Nueva York desde hace 3 años y confirmo lo dicho por el autor. Todo lo demás que leo en comentarios son gilipolleces. No solo es más barato vivir en Manhattan que en el barrio Salamanca sino que además con el cambio del euro al dolar para los europeos hay auténticas gangas. Eso si, algo que no se ha comentado en el artículo es la enorme cantidad de impuestos que se paga por tener un piso premium en EEUU, definitivamente bastante más que en España. Un saludo

  3.    Responder

    Hombre, creo que habría que comparar los 750.000$ que se piden con los 515.000€ que has visto en Idealista, no con los 600.000$ que ha ofrecido Nacho. De esa forma, salen 475.000€ (no 378.000€) –> 6785 €/m2

    Además, en el alquiler has comparado los 4.000$. Si empleas los 3.000$ que pagaría el arrendador, salen 1.900€ –> 22.800 anual.

    Vamos, que con mis cuentas sale una rentabilidad de 4.8%.

  4.    Responder

    Los precios en España están totalmente desfasados de todos modos creo que esos datos no son del todo correctos ya que en Manhattan es todo mucho más caro pues la gente gana más. Ahora con la conversión del dolar por debajo de las 100 pesetas ha bajado mucho todo pero un apartamento en Upper West Side que es la zona del parque de 70 metros es muy dificil que baje del millón de dolares. Si el apartamento está en frente del parque me temo que será mucho más. He buscado en esta página (link abajo) que tienen algunos ya que no he encontrado su “idelista.com” americano.

    Además calles de lujo en Madrid se pueden contar con dos manos mientras calles de lujo en NY hay cientos y varios barrios de calidad como Tribecca o Soho donde también es fácil encontrar apartamentos por encima de los tres millones de dólares; no sólo está la zona del parque.

    También hay que tener en cuenta la calidad de los edificios. Los apartamentos americanos son mucho mejores que los de Madrid que sólo hay que entrar en idealista y ver las fotos de los pisos que dan pena.

    http://www.manhattanapts.com/sales/saleslist.php?sect=UPPER+WESTSIDE&size=ALL&price=ALL&submit.x=36&submit.y=19&submit=GO
    http://www.manhattanapts.com/sales/saleslist.php?sect=DOWNTOWN&size=ALL&price=ALL&submit.x=56&submit.y=9&submit=GO

  5.    Responder

    Muy interesante!!. Aún así es muy difícil comparar con datos de un solo piso…….. En abril un taxista de New York me dijo que su piso (fuera de manhattan) valía unos 800.000 tras haber bajado 100.000 en el ultimo año. Los pisos buenos frente a central park se alquilaban según uno de los carritos esos de caballos en 8.000 10.000 $ y se cotizaban en millones . Un euro muy fuerte distorsiona un poco el precio, el mismo piso que comentas de Nueva York al mismo precio hace 7 años con el Euro a 0,80 en vez de a 1,50 costaría el doble en € unos 700.000

    En cualquier caso coincido en que los precios de Madrid y España en general parecen muy desmadrados, de hecho varios organismos internacionales señalaban a España con USA e Irlanda entre los países con mayor burbuja inmobiliaria…… Pero también es cierto que entre los países ricos debemos ser el que más ha aumentado población en los últimos 10 años, que quedan muchos treintañeros con sus padres, que se esta divorciando mucha gente (dos pisos en vez de uno) y que la estructura de pisos antiguos es muy anticuada (pisos de 3 y 4 habitaciones) para una sociedad con muchísimos singles y familias pequeñas.

  6.    Responder

    Muy bueno, al final esto está tan pasado de rosca que la burbuja es inevitable. El problema es el efecto pobreza que provoca el ajuste … aún así, yo como propietario (afortunado) con mi casa casi pagada, firmo hoy que valgan la mitad todas las casas … si quiero cambiar me costará menos.
    Si tengo que apostar lo haría a que este año van a bajar en diciembre más de un 10% … 😉
    Un abrazo,
    Iñigo

  7.    Responder

    Max, Bueno el alquiler es precios que he encontrado en el Idealista, pero por ejemplo yo estoy en un piso de alquiler en el barrio de Salamanca de algo más de 100 m2 con parking y pago 1.600 euros/mes.

    Onda de Elliot, totalmente de acuerdo contigo, la renta per capita española no da para pagar alquileres mucho más altos de los que tenemos a día de hoy, además seria lógico esperar que con los piso que no se venden y se pongan en alquiler presionará a la baja los precios de los alquileres, lo lógico es pensar que el ajuste venga por el precio de los activos.

    Manu, efectivamente el piso de New York tiene unos gastos de 1.000 dólares mensuales con vigilante 24 horas, pero en Madrid un piso con portero 24 horas al día también puede tener unos gastos de comunidad de 150 a 250 euros/mes + IBI, los gastos % respecto a la renta aunque son más altos en NY tampoco tienen tanta diferencia. Después tendríamos al protección jurídica del arrendador ante impagos, no se cómo estará la legislación en NY pero es fácil que proteja mejor que en España.

  8.    Responder

    Exactamente la misma sensación tuve, cuando un apartamento frente a la applestore de Manhattan valía poco más o menos que una casa (de un poco más de metros cuadrados, 3 hab) en la plaza principal de mi pueblo (plaza Luceros, Alicante). A los meses fuimos a París (no fue un mal año para viajes jeje) y en campos Eliseos lo mismo. ¿Cómo puede costar 1 millon de Euros una casa en campos Eliseos y en Luceros Alicante 900.000 €? No tiene el menor el menor sentido. Y ni te cuento ya precios de amsterdam etc. Cómo han empobrecido las hipotecas a nuestro país es algo que veremos durante 10 o 20 años. Porque efectivamente la gente que compra un piso en el centro de Paris o Nueva York tiene un patrimonio muuuuy superior al comprador de mi ciudad, pero ¿si el banco te presta el dinero? ¿quién se resiste a no creerse la ilusión, y comprar?

  9.    Responder

    Gurus Hucky, impresionante la comparación. Lo mejor de todo es la rentabilidad del alquiler. Los yields de los pisos residenciales en España han bajado de forma brutal (debido a que el encarecimiento más que brutal de la vivienda en ningún caso se ha traspasado al mismo ritmo a los alquileres), de hecho yo creo que a precios del año pasado los yields promedios en las ciudades están más cerca del 2% que del 3% (en áreas premium). Ha habido muchos “expertos” sectoriales que han vaticinado subidas de las rentas para que los yields se recuperen, como bien podéis intuir, creo que va a ser más probable un ajuste de los yields por descenso del precio del activo.

  10.    Responder

    El régimen regulador de la mayoría de los edificios de New York es cooperativa o comunidad de bienes, suelen pedir información de quien realiza la compra y a quién alquilas, quedando condicionado a la aprobación del resto de propietarios. Los impuestos y gastos pueden suponer un 10% de la compra. Hay que informarse muy bien.
    No has tenido en cuenta los gastos de comunidad (bastante elevados), los viajes, ni los honorarios de la agencia o persona que te lo gestione.
    En EEUU hay más de 230.000 propiedades en proceso de ejecución hipotecaria, que dentro de unos meses pasaran a aumentar la sobreoferta existente. El endurecimiento de las condiciones crediticias ha limitado el efecto de las bajadas de tipos de la Reserva Federal.

    Y si compras ese mismo piso, en el barrio Salamanca, en una primera planta, que será más barato y lo alquilas como oficina o despacho profesional, podrás conseguir licencia sin problemas y obtendrás unos 1.600 – 1.800 € más los gastos, te podrás deducir impuestos y tendrás un marco legal más favorable para el arrendador, en el sentido de no estar sujeto al plazo de cinco años obligatorios para la propiedad en el arrendamiento de vivienda. En España todavía se puede sacar una rentabilidad de un 6-7% anual en alquiler de inmuebles, no en vivienda por supuesto, pero sí en oficinas, locales comerciales, naves industriales, terrenos,.. Hay que buscar mucho, pero se encuentra y lo puede gestionar uno mismo, sin incurrir en muchos gastos, con un buen abogado especializado en propiedad horizontal y arrendamientos basta.
    Saludos.

  11.    Responder

    Esa renta de alquiler de 1300 € me parece muy baja.

  12.    Responder

    La verdad es que son unos precios muy interesantes y nos dan una clara idea de lo altos que estan por aqui. Aunque si la gente de ahi no compra, es pq espera a que los precios bajen más, no ??

    En el piso de NYC no has contado lo de los 1000 dolares mensuales de gastos de comunidad, que en caso de no alquilarlo te los comes con patatas….

    Bueno, un saludo a todos!


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