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5 propuestas para pagar menos al banco tras sufrir un embargo

embargo vivienda

Javier tenía un contrato fijo desde hacía 10 años y un sueldo de 2.500 euros netos al mes. Nada hacía suponer, cuando abrió su hipoteca, que la crisis le dejaría sin casa y, más aún, con una deuda de 108.000 euros.

Su historia es la siguiente: en 2007, la tasadora estimó que su casa valía 150.000 euros y el banco le concedió una financiación del 100% a 30 años. En enero de 2010, lo despidieron después de que su empresa declarara suspensión de pagos y, al no contar con ahorros, enseguida tuvo que dejar de pagar la mensualidad de casi 800 euros. Un año después, no solo ha sido desahuciado sino que debe al banco 158.000 euros en concepto de capital pendiente (140.000), comisiones de impago e intereses de demora (unos 18.000, ver cómo se calculan), amén de los costes judiciales.

Javier sabía las consecuencias de su impago, ya que él mismo las firmó en el contrato hace ahora 4 años. Lo que no sabía es que la tasadora del banco volvería a tasar el inmueble, esta vez por 100.000 euros dada la actual caída de precios, y tampoco que, si la subasta de su casa quedaba desierta, la entidad podía comprársela por el 50% del valor de la nueva tasación.

Desafortunadamente, cuando el banco subastó la vivienda no hubo compradores, la entidad tuvo el derecho de adquirirla por 50.000 euros y, mientras perseguía a Javier para que pagara su deuda que todavía era de 108.000 euros, el banco le vendió esta vivienda a un tercero por 100.000.

¿Nos tiene que parecer normal que una persona pierda su casa, todo lo invertido en ella y 108.000 euros más (que irán en aumento), cuando el banco ya ha recuperado lo que era suyo?

Algunas voces del Colegio de Registradores de la Propiedad han comentado a la prensa esta semana que, si bien la dación en pago no sería una buena solución general, sí existen iniciativas que podrían aplicarse para mejorar la situación de los consumidores:

  1. Impedir que los bancos puedan adjudicarse los pisos al 50% de su precio tras la subasta.
  2. Limitar por ley el máximo alcanzable por los intereses y comisiones de demora.
  3. Prohibir que el banco siga reclamando la deuda al ejecutado si ha logrado resarcirse vendiendo la casa a un tercero.

Desde HelpMyCash.com, además de aconsejar prudencia y grandes dosis de realismo a la hora de contraer un compromiso de tanta envergadura como es un préstamo hipotecario, apoyamos estas medidas y proponemos 2 más:

4. Obligar a las tasadoras a ser independientes del banco y garantizar el derecho de los hipotecados a elegir tasadora. De esa manera no habría sospechas de que los precios se hinchan en el momento de la firma y decaen cuando el banco decide comprarla.

5. Establecer por ley un precio máximo de costes judiciales imponibles al ejecutado.

No sabemos si, como dice el Gobierno y la mayoría de bancos, aprobar por ley la dación en pago encarecería las hipotecas y tendría consecuencias negativas en el mercado, pero sí que la situación actual no es sostenible, más en contexto de crisis y justo después de que se haya hecho pública la cifra total de embargos en España en 2010: 118.000.

En cualquier caso parece que, una vez desoídas todas las voces que abogan por la dación en pago, si hay una posibilidad de reformar la legislación ésta pasa por no provocar sobresaltos en el mercado. Sirvan estas 5 medidas como inspiración para ponerse manos a la obra.



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22 comentarios

  1.    Responder

    esto lo hacen los bancos españoles porque se lo permite el gobierno, los bancos inventaron la trampa y hoy pasa por poner mucha deuda para tener al que perdio la hipoteca pagando toda la vida, la DACION EN PAGO es la solucion y ya esta bueno de que esto no es Estados Uinidos, pongan los bancaqueros usureros un ejemplo mas cerca aqui en europa, creo que la sociedad española tienen que unirse en esta honda de prohibiciones y que los parados digan PROHIBIDO PAGARLE A LOS BANCOS haber a que se dedican.

  2.    Responder

    Los banqueros saben (y sabeis) que el banco te impone su tasadora. El vendedor al que compré mi piso tenía una tasación hecha sólo un mes antes de comprarle el piso. Cuando le ofrecí esta tasación a "la entidad", me obligó a hacer otra que hizo "su tasador". Creo que hay mucha hipocresía en los banqueros, aunque seguramente yo también sería hipócrita llevándomelo crudo.
    Y conste que me ha pasado con el 100% de las entidades, hace 25 años y hace 2 años.

    nota: como veo que se me impide comentar, con no volver a entrar aquí arreglado.

    1.    Responder

      Yo se que es imposible que todos los bancos/cajas te impongan su tasadora pq las hay que simplemente no tienen. Si algunas no tienen tasadora propia no se como te la pueden imponer…otra cosa muy distinta sera que ellos se ajusten a lo que diga la tasadora y al cliente no le guste lo que en ella dice.

      Tambien se que algunas (no se si todas) permiten al cliente elegir la tasadora que le de la real gana (legalmente deben aceptar cualquier tasación realizada por una tasadora aceptada por el Banco de España) y si no esta contento con la primera tasación hasta te dejan hacer otra.

      Si en tu caso no admitieron la tasacion del dueño de piso, desconozco los motivos. Pero tengo claro que uno de los dos se equivoca (podria ser yo) a pesar de que tu te has pasado por el 100% de la entidades hace 25 años y hace 2. 😛

      Com bien dices hay mucha hipocresia en los banqueros, no es menor cierto que también la hay entre la cliente y entre la sociedad española en general.

      Un saludo

  3.    Responder

    Analisto, creo que tú sabes que el banco te impone su tasadora. El vendedor al que compré mi piso tenía una tasación hecha sólo un mes antes de comprarle el piso. Cuando le ofrecí esta tasación a caja madrid (pero son todas las entidades, ya me pasó antes con kutxa), me obligó a hacer otra que hizo "su tasador". Creo que hay mucha hipocresía en los banqueros, aunque seguramente yo también sería hipócrita llevándomelo crudo.

  4.    Responder

    Ofertas bancos, debes tener en cuneta que un préstamo hipotecario no es más que un préstamo en el que al margen de la garantía personal se ofrece la garantía del inmueble. Y eso es lo que muchas veces se olvida, la garantía personal es inherente a este tipo de préstamos por tanto pq debería ser suficiente con entregar la vivienda para saldar la deuda? Además como bien apuntas, el tipo de interés es más bajo, que en otros tipos de préstamos, pero no por la garantía del inmuble sino porque a la garntía personal se añade la del inmueble.

  5.    Responder

    Ya se que no es lo mismo. Lo que quería decir es que el banco te da dinero y tú le devuelves una casa. Pq el banco tiene que aceptarlo?? Si tu dejas dinero pues es justo exigir que te devuelvan en dinero. Vamos, así lo veo yo. Quizás otro lo vea de otra manera, pero no me parece ningún disparaté exigir la devolución de lo que has prestado.

    Como dije anteriormente algunas eeff (no se si todas) eligen la tasadora aleatoriamente de entre un listado (que no se si engloban todas las registradas en España o solo algunas). No proceder así no es profesional.

    Por cierto, dices que las tasadoras las ponen los bancos. Lo que dices no es cierto. No todas las entidades participan en tasadoras. Ni todas las tasadoras pertenecen a eeff. Pero es de vergüenza que algunas eeff participen el ellas, encima con el visto bueno del Banco de España. Mismamente TINSA, la mayor tasadora de España, estaba en manos de la mayoría de las entidades que forman la CECA.

    Por cierto, una pregunta al aire? Tasaban mal las tasadoras??? Un piso esta sujeto a la ley de la oferta y la demanda. Si antes se demandaban mucho, también era lógico que subieran de precio, no? 😛

  6.    Responder

    pues yo he sido los qie les debo a 11 bancos entorno a 300.000 euros y no les voy a pgar nunca por que soy insolvente y me he ido a panama y si alguna vez tengo algo en españa lo pondre a nombre de uan sociedad de gobraltar viendo esos ejemplos que se joodan los bancos financieras y demas escoria que son un atajo de ladrones y lo mas graves apoyados por la mierda de leyes que hay en este puto pais que faforecens siempre al elite bancaria apoyada por lo socialadrones de turno me alegro de deberle eso lo triste es no haberles dejado a deber 100,000.000 de euros

  7.    Responder

    MidNight yo no le veo ninguna lógica… pero claro soy banquero… y de los malvados.
    Yo creo que cuando alguien deja algo y no se lo pagan, quiere que se lo devuelvan pero bajo el mismo tipo de activo.

    Si yo dejo dinero quiero que me devuelvan eso, dinero.

    Pongamos un ejemplo: Tú me dejas 1000 euros y yo con ese dinero me compro un ordenador. Si a la larga me quedo sin trabajo, o me pasa el mal que sea, y no puedo atender mis cuotas y los intereses, entonces yo te doy el ordenata y saldamos el asunto.

    Si eso tiene lógica, pues si, es que debo ser banquero.

    El tema da para ríos de tinta, y con este ejemplo estamos simplificando mucho el asunto, pero podría servir de ejemplo en que aquí uno no puede hacer lo que le venga en gana pq, aunque sintiéndolo mucho, ahora le vengan ahora mal dadas.

    1.    Responder

      el ejemplo que pones no se ajusta a las hipotecas. No tiene nada que ver un prestamo personal para comprarse un ordenador con una hipoteca.
      El prestamo personal tiene un interes mucho más alto que el prestamo hipotecario, justamente porque no tiene la garantia hipotecaria detras. Asi que es completamente ilógico que alguien pretenda saldar la deuda devolviendo un ordenador, y completamente razonable que alguien pretenda saldar su deuda hipotecaria entregando su casa.
      Lo que tampoco tiene lógica es que las tasadoras las ponga el banco y siempre hagan su juego. Cuando querian dar prestamo las casas se tasaban por encima de su valor real, y ahora como interesa cubrirse hace justamente lo contrario. Este tema es urgente arreglarlo.

      comparativa depositos mas rentables

  8.    Responder

    Soy un absoluto ignorante (casi diría garrulo), en temas legales, pero hace unos días salió que un tribunal había fallado (creo que se dice así) que la entrega del piso anulaba la deuda, es decir, en pocas palabras, que si se quedaban con tu piso, no podían además reclamarte la pasta. Lo cual, parecería hasta lógico si uno no es banquero.

    Hoy escucho que otro tribunal más alto ha decidido que lo revoca, dejando el tema como estaba, anulando con ello, entiendo, la jurisprudencia que se hubiera podido sentar a raíz de la primera sentencia (que dejaba a los bancos en una situación de indefensión y al borde de la ruina, a lo cual no hay derecho, hombre).

    Es decir, en pocas palabras, que han vuelto a fallar.

    Salud.

  9.    Responder

    Desde luego que el tema no resulta sencillo. Por una parte coincido en que no resulta de recibo que el Banco haga doble negocio a costa de la ruina de sus clientes (sólo con esta operación obtiene 50.000 euros de la venta del inmueble más los 108.000 más intereses, que se acumularán y que Javier todavía les debe). Sin embargo, también es cierto que Javier debió de haber sido más previsor a la hora de pedir el préstamo y debió haber calculado que podría darse algún imprevisto.
    En cuanto a la deuda, uno de los mayores lastres es, como se apunta, que los intereses de demora se apliquen directamente sobre el total del préstamo.
    Y por último, el tema de las tasadoras recuerda en exceso al de las agencias de rating. A veces parece que realmente no saben qué hacen.

  10.    Responder

    Helpmycash, no se como funcionan todas las cajas o bancos, pero se que algunas (no se si todas) en el momento de solicitar una tasacion de un piso se elige la tasadora de manera totalmente aleatoria y limpiamente de entre un listado de ellas (no se si de todas las reconocidas en España o solo las afines a las entidades financieras). Si se elige entre todas ellas, en que sistema crees que puede existir mas engaño? en el metodo aleatorio de la entidades financieras? o el que propones tu que cada uno vaya a la oficina tasadora de la esquina a que le tase su piso? (pidiendo que se la tasen al alza claro, para que le den mas importe para la hipoteca je je, this is spain…).
    Personalmente tu propuesta no me parece tan sencila, ni creo que tampoco sea mas justa que el sistema existente actual (que ya se ha demostrado su nefasto funcionamiento tanto para bancos como para clientes)

  11.    Responder

    Soy el único al que le da la sensación de que Javier vivía por encima de sus posibilidades? En enero de 2010 para pagar 800€ de hipoteca el tipo que le cobraban debían de ser superior al 5%, teniendo en cuenta que los tipos estaban al 1% se me antoja excesivo seguramente pagaría unos 500/600€. Si desde 2007 ganando 2.500€ netos y pagando una hipoteca entre 500 y 800€ no ha sido capaz de ahorrar nada es que se ha pegado la vida padre y ahora la fiesta que la pague otro.

    En que existen desgracias en la vida, estoy de acuerdo pero que está en nuestra mano hacer algo para evitarlo también. Quién le obligó a comprarse un piso en 2007 con los precios de los pisos en el pico (seguro que no leía este portal sino no lo hubiera hecho)? Le obligó alguien a no hacerse la hipoteca a un plazo más corto tal vez 15 años y así pagar menos hipoteca y pagar más capital? Le obligó alguien a no ahorrar nada de los 1.700/2.000€ mensuales que no tenía comprometidos? Seguramente si hubiera hecho cualquier de estas trres cosas podría haber vendido el piso con descuento antes de que se lo embargaran.

    Le deseo toda la suerte del mundo a Javier, pero debemos ser siempre conscientes de los riesgos que corremos cuando tomamos nuestras propias decisiones.

  12.    Responder

    Otra solución intersante, quizás demasiado tarde ya, és no dar hipotecas a gente inconsciente. Porqué vaya, pudiendo ahorrar más de 500 euros por mes no lo hizo. El paro, parece que no lo ha cobrado. Etc… Sé que és un ejemplo, pero por culpa de gente como Javier, y sus directores de sucursales, muchos estamos pagando más de lo que deberíamos por nuestros pisos. Y el banco ni la quota de la VISA nos perdona!

  13.    Responder

    Aparte de las múltiples propuestas, hay una que me sorprende que nadie diga nada al respecto: que las tasadoras asuman su responsabilidad profesional por tasaciones "sesgadas". Resulta que cualquier empresario o profesional debe asumir las responsabilidades de sus actuaciones incorrectas o la mala praxis, sin embargo, aún no me he encontrado ningún supuesto en que una empresa de tasación o valoración de bienes se le haya exigido responsabilidad alguna.

    Personalmente, el diferencial de tasación/valoración debería asumirlo, aunque sea parcialmente, la entidad tasadora. Si se les hace mínimamente "corresponsables" se evitarán, en el futuro, sobrevaloraciones y otras alegrías.

    Para muestra, os recomiendo ver las valoraciones efectuadas por "expertos independientes" en relación a los bienes inmuebles de gran parte de nuestras cotizadas en el año 2007. Aún estoy esperando que algun Richard Ellis, Tinsa, JonesLongLasalle y demás, se sonrojen, cuando menos, con los informes vomitados…

  14.    Responder

    Excelente post. Un tema urgente es que las empresas de TASACION no pueden estar dominadas por la banca

  15.    Responder

    Es vergonzoso cómo está yendo todo últimamente. Yo todavía tengo suerte, porque soy joven y vivo con mis padres, así que el poco dinero que gano haciendo prácticas me sirve para pagarme un master online y poco más. Pero no quiero ni pensar qué haría en una situación similar.

  16.    Responder

    Y quien le pone el cascabel al gato.
    La única manera de que no falsifiquen las tasaciones (que por cierto nos cobran)… es que apechugen con ellas. De está manera no subirian tanto los precios. El que quiera pagar un sobreprecio que lo haga con su dinero al contado.
    Además de ser inmoral es anticonstitucional. El inmueble hipotecado debe ser la única garantía. Algún riesgo deben de correr ya que tienen un beneficio.
    Con un bien no sobrevalorado, y dando el 80% de la tasación el riesgo es mínimo y no van a cerrar el grifo.
    Lo que pasa es que no quieren que los pisos bajen… Nadie de la casta.
    Pero no se pueden sostener estos precios la gente compra piso para vivir no , vive para pagar un piso… Se te va la vida y no puedes tener hijos, montar una empresa, consumir otros bienes….eso si todo va bien.

    El oligopolio de la BANCA/PROMOTORAS/AYUNTAMIENTOS(Recalificadores) está arruinando el pais y les seguimos financiando con dinero público…

    Basta ya.

    Lionel.

  17.    Responder

    Apunto otra posible idea: Que los intereses de demora se calculasen sobre las cuotas impagadas y no sobre el total prestado. Es decir, que se invalidase la cláusula por la que el banco tiene derecho a reclamar el total del capital debido en caso de impago de 2 o más recibos.


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