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El sector inmobiliario en Quo Vadis Vivienda. Del infierno camino al purgatorio

quo vadis vivienda idealista.com

El pasado jueves la gente del Idealista.com organizó la segunda edición del Quo Vadis Vivienda, un agradable encuentro en “petit comité” entre responsables del sector inmobiliario, periodistas y bloggers financieros para entre todos radiografiar la situación actual del sector inmobiliario en España.

Sobre la situación actual del sector inmobiliario y su posible futuro a corto plazo, del encuentro en Quo Vadis Vivienda no me ha quedado del aún del todo claro si el sector está aún en el infierno, ha pasado al purgatorio, o bien los principales actores del sector han asumido perfectamente la nueva realidad y se están adapatando al calor del infierno. Desde mi percepción particular y según lo hablado en Quo Vadis está sería la situación actual del sector:

Complicado para promotores y agentes del sector poder competir en aquellas ubicaciones donde la banca se ha quedado con promociones. Básicamente porque están empezando a realizar descuentos muy agresivos en precios y sobretodo porque facilitan la financiación en la venta de sus promociones y por otro lado salvo que seas un cliente muy solvente están cortando la financiación para comprar activos inmobiliarios de terceros. No es factible hoy en día comprar una vivienda sin pagar el 20% o 30% del valor de la vivienda salvo que se adquiera una vivienda en manos de un banco donde entonces si es factible obtener una financiación por el 100%.

– A los 70.000 millones de activos inmobiliarios acumulados en el balance de los bancos probablemente les tocará una segunda ronda de absorción de activos inmobiliarios debido a que la mayoría de las reestructuraciones de deuda que se hicieron a promotores finalizan o vuelven a tener que pagar intereses y principal en 2011 y su posición sigue siendo similar a la de hace dos años. Por lo que es previsible que sigan acumulando viviendas en el balance.

Si se venden viviendas en España pero se vende lo que pueda estar en precio, es decir con descuentos significativos (30%) sobre los precios que podemos tener en mente. Parece que después de la vuelta de vacaciones los vendedores particulares de vivienda de segunda mano están empezando a ser conscientes de los nuevos precios a la baja.

– La tendencia demográfica y la actual coyuntura económica hace prever que en los próximos años no se construyan más de 80.000 – 120.000 viviendas nuevas  al año en España, contra las cerca de 800.000 viviendas nuevas al año construidas durante el boom del sector. Las nuevas promociones se centraran probablemente en las grandes capitales donde si se empieza a notar un cierto déficit de viviendas.

– El gran problema de la banca, en cuanto a los activos inmobiliarios que tienen en sus balances, es sobretodo el suelo que se han quedado (aproximadamente entre el 50% y 60% del valor de los activos que tienen en balance), en algunos casos se trata de suelo contabilizado o valorado en 30 millones de euros y que hoy en día con suerte vale 2 o 3 millones de euros.

– La presión del  problema del sector inmobiliario se está empezando a trasladar a la banca que están ante la disyuntiva de o bien preservar los fondos propios intentando no sacarse de encima activos con pérdidas o bien generar liquidez. de momento la mayoría de entidades han optado por la primera opción ya que hasta ahora les ha sido más fácil generar liquidez (vía captación de depósitos o financiación barata del BCE), con la nueva política de provisiones del banco de España que penaliza algo más el tener activos inmobiliarios en el balance y la visión táctica de algunas entidades que se han dado cuenta que probablemente es mejor sacarse ahora la mayor parte de activos que tienen en balance que seguir esperando y aplazando el problema, la situación puede empezar a cambiar.

La banca se está empezando a dar cuenta que los activos inmobiliarios “están vivos” y que las promociones se deterioran con el paso del tiempo (atención al vandalismo) por lo que se requiere de recursos para mantenerlas ya que algunas con el paso del tiempo se convierten en invendibles y requiere de nuevas inversiones para ponerlas otra vez a la venta.

Una de las principales amenazas para la estabilización del sector sería una fuerte subida del euribor, actualmente  los compradores que adquieren una vivienda lo hacen porque la actual bajada de precios permiten que la cuota de la hipoteca en algunos casos vuelva a ser inferior al pago de un alquiler.

quoa vadis vivienda idealista

En fin, una situación similar a la que venimos viviendo los últimos años en el sector, y en donde la esperanza es ver cómo alguno de los actores profesionales se están adaptando a las nuevas circunstancias y en donde las entidades financieras tienen antes si un gran reto que muchas de ellas aún no saben muy bien como afrontar.

De momento también han escrito sobre el Quo Vadis Vivienda organizado por el idealista.com en lainformación.com, Cotizalia y Especulación.org.

En está edición del Quo Vadis Vivienda han asistido  Rafael Valderrábano (BásicoHomes), Carlos Ferrer-Bonsoms (Jones Lang Lasalle), Mikel Echevarren (Irea), Juan Villén (Capitae), Remo (Actibva, el blog Salmón),  Miquel Roig (expansion.com), Rubén j. Lapetra (Cotizalia), Jesús Pérez (FinancialRed y Bolsa.com), Enrique Utrera (lainformacion.com), Vicente Varó (Unience) y Fernando Encinar (Idealista), Daniel Montero (idealista news), María Martínez (Idealista) y servidor.



Conversación

11 comentarios

  1.    Responder

    Joe… Emocionante artículo, me ha encantado.
    Si me permitís mi opinión: (soy un visionario de …)
    Para mí el precio de la vivienda, está muy claro: Si estás en paro y no la puedes pagar, te van a embargar, … la malvenderás dentro de tus posibilidades ( Recordatorio:se dan las siguientes circustancias… se vende todo, hay mucha gente en el paro y la situación económica general es mala) Si por el contrario te sobra la pasta y no la vender por lo que pides, desistirás… (hasta que la situación cambie)
    Si ha habido reunión (aunque sea en petit c), es que las cosas no pintan nada bien…
    1 Complicado para todos, inclusive banca. Cada uno jugará sus cartas. Las inmobiliarias tendrán que plantar cara a la banca por meterse donde no le han llamado. (La banca a lo suyo. El interés)
    2 El stock inmobiliario de los bancos crecerá. Lejos de querer quitarse el problema en cuanto se detectó, intenta no perder mucho y eso con esta situación general probablemente le saldrá caro.
    3 Se vende: sólo al que no le queda más remedio que comprar y al que sigue pensando que la vivienda nunca bajará su precio. (Craso error… todo es variable)
    4 Creo que se construirá mucho menos de 80 000/año (el tiempo lo dirá)
    5 También creo que la banca tirará de política, a través de acuerdos para quitarse todo lo que tiene en stock, y lo realizará con acuerdos del tipo superalquiler!!
    6 http://www.google.com/finance?q=GOOGLEINDEX_US:CO

    Una penita, vamos…

  2.    Responder

    No entiendo eso de "que en algunos casos la cuota hipotecaria es menor que el precio del alquiler"…
    Esta claro que si se financia solo el 30% del precio de la vivienda igual la cuota hipotecaria es menor que el alquiler, ….pero a ver si hay un ejemplo en el que el precio del alquiler sea superior al de una cuota hipotecaria cuando el inmueble se financie al 70% u 80% del coste (que es lo normal)? pues en ninguno o casi ningun caso, lo normal es que el alquier sea similar al pago de sólo los intereses.

    depositos bancarios mas rentables

    1.    Responder

      Sí es posible. Hace 1 mes acabo de comprar una casa en el área de Barcelona. He financiado el 60% y con una hipoteca con Euribor+0,39% la cuota de hipoteca me sale 1150 Euros, que es idéntica (+/-15 Eur) a mi alquiler hasta ahora de una casa similar.

      1.    Responder

        Claro Jordi, es que has financiado el 60% del precio, justo lo que decia. Si hubieras financiado el 80%, o no digamos el 100%, la cuota hipotecaria te saldría bastante mayor que el precio del alquiler. Si financias el 100%, si es que algun banco te lo diera, es que directamente los intereses de la cuota hipotecaria superarían el precio del alquiler.

        mejores depositos a plazo fijo

  3.    Responder

    Creo que aún hay gente demasiado optimista (en mi opinión).

    Y creo que no hay más que salir a la calle para darse cuenta de la gravedad del asunto.
    Las inmobiliarias van a quebrar en su mayoría.

    Aquí en Andalucía, el grupo Prasa será el siguiente en quebrar, y se presume que será la mayor quiebra de una empresa andaluza… hasta ahora. http://www.cincodias.com/articulo/empresas/Prasa-

    Sigo pensando que esto es sólo el principio. Y que recen algunos por que el euribor no suba que sino llegaremos a la paradoja de tener a media población en la calle y con los pisos vacíos (hagamos un ejercicio de imaginación en prever que ocurrirá si eso pasa)

    No me gustaría estar en el pellejo de ningún banquero.

  4.    Responder

    No hay más que fijarse en las cotizaciones de las inmobiliarias que cotizan en bolsa para darse cuenta del estado de la situación. Y en las no cotizadas, lo mismo. Más allá de operaciones puntuales y pelotazos de última hora, en mi opinión, y sólo hay que salir a la calle para darse cuenta, la situación es muy mala; eso sí, mucho mejor que la de dentro de un año.

    Las conferencias, coloquios, artículos y notas de prensa sólo servirán para intentar cambiar la percepción de los posibles compradores. Hay varias formas de manipular el mercado y una de ellas es a través de los medios de comunicación (todos).

    Gurus Hucky, si valoramos desde el punto de vista fundamental a cualquiera de las cotizadas, ¿se salva alguna? Renta Corporación era, en teoría, la más saneada y hoy ha alcanzado un nuevo mínimo histórico. Prácticamente todas las inmobiliarias cotizadas están en mínimo histórico o muy cerca, y siguen cayendo. Por técnico, el futuro es muy poco prometedor, y por fundamental ya no sé que pensar. Confiar en que los bancos bajen drásticamente los precios, a corto o medio plazo, me parece utópico, salvo en caso de fuerza mayor.

    1.    Responder

      Ricardo, las inmobiliarias cotizadas hoy ya no son inmobiliarias son Zombies, con eso creo que ya te he dado mi opinión.

  5.    Responder

    No me creo ni que haya déficit de nada en grandes ciudades en España ni que se vayan a construir 80.000 viviendas al año. No probablemente dentro de la próxima década. Ya sólo falta q alguno añada que las VPO tienen mejor salida y ya tenemos el ramillete de trolas conque los especialistas interesados tratan de intoxicar a la opinión pública.

    Es mentira. Es como pensar que la siderurgia española tiene futuro, junto con las minas de carbón. Se acabó. Y se acabõ para décadas.


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