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Reflexiones sobre el sector inmobiliario español, parte II

Hace un mes aproximadamente (¡caramba! cómo pasa el tiempo de rápido) escribí un post homónimo (ver post), en el que postulaba qué cosas estaban pasando y cúales eran las alternativas por las que se iba a desarrollar el futuro del sector.

Resumiendo, hablábamos de preguntas retóricas como ¿Existe demanda latente para todo el stock? cuya respuesta es un NO rotundo.

Asimismo, también postulábamos que los bancos capitalizarían su deuda y se convertirían en accionistas, pues bien, este va a ser el leit-motive de los acontecimientos:

  1. Primeramente una etapa que durará un año y que comenzará tras el verano en la que los bancos van a tener tolerancia 0 con los promotores y poco a poco comenzarán a quedarse con sus activos en “dificultades financieras”.
  2. Después comenzará otra etapa en que los bancos, ávidos de liquidez para poder acompasar la madurez del pasivo de su balance, necesitarán realizar estos activos y los venderán. La gran pregunta es ¿a qué precio?

Me gustaría poner un ejemplo ilustrativo que hará más fácil el entendimiento de lo que va a pasar:

  • Año 2006 ó 2007, el promotor adquiere un suelo bajo el supuesto de que el mercado es así de irracional y no hay que tratar de entenderlo, simplemente seguirlo. Paga por el 100 y consigue que el banco le deje 80 y el resto lo pone con capital (20). El nivel de preventa de los grandes promotores inmobiliarios ha ido bajando durante los últimos meses alarmantemente, debido a que el mercado está saturado a los precios actuales.
  • Verano de 2007, la crisis subprime provoca el colapso del sistema inmobiliario en EEUU y hace despertar a mucha gente. Las entidades financieras perciben un riesgo mayor e incrementan las restricciones al crédito asociado al sector (mucha gente se queda sin su hipoteca y por tanto no compra su piso)
  • Verano 2008, el promotor han ido haciendo la pelota más grande, sin vender ni uno de sus pisos, han ido refinanciando deuda con los bancos: ahora tiene un suelo con valor contable de 100 y al banco le debe 85. No hace falta ser un lince para ver que si siguen sin vender, de nada sirve refinanciar la deuda. Los bancos han seguido las consignas del Gobierno para que no se colapse el sistema, pero llega un momento que tienen que defender sus intereses.
  • Algún momento tras el verano, el banco embarga el suelo, de forma que contablemente contabiliza una reclasificación del activo desde la cuenta de clientes (probablemente de las de difícil cobro) a otra en el activo circulante (ya que para el banco esto es un activo circulante). El montante de la reclasificación de idéntico 85.
  • Algún momento en 2009, tras ver que el panorama económico español está que da pena, y prever que si no liquida los activos como el suelo del promotor puede tener problemas de balance … ergo, ¡a por ellos! El principal problema es que las ofertas que recibe por el activo son de 70, al principio se resiste, pero al final, el Banco de España les achucha y acaban liquidando los activos, contabilizando pérdidas por valor de 15.

Existe todavía un desenlace un poco peor, en el que cambiaremos el término banco por caja, y que sigue así: la caja en vez de venderlo, pasa el activo a una sociedad por valor contable 85, que no integra balances (¡Dios, qué perspicaces y perversos a la vez!) y de forma que no aparece en la auditoría, el único problema es que tiene una participación en una sociedad por 85 que es totalmente íliquido (a ese precio) y en este caso, el problema de balance no ha hecho más que agravarse.

Conclusión. vamos a ver:

  • En unos meses los resultados del tercer y cuarto cuartos van a bajar debido a las restricciones en la concesion de nuevos créditos y la no renovación de la cartera, por lo que los márgener de intermediación se reducirán. Lo que implicará probablemente ajustes de plantilla importantes, especialmente en los bancos (ya se sabe, las cajas son harina de otro costal).
  • En un año aproximadamente ampliaciones de capital de los principales bancos que han financiado a los promotores para cubrir las pérdidas asociadas. Los bancos más afectados serán Banco Popular, Banco Sabadell y Banesto, que tienen casi toda su cifra de negocio en España y que han realizado muchas operaciones con promotores (en mucha menor cuantía Bankinter). Las cajas tendrán un problema idéntico, pero no tengo ni idea de cuál será la solución para ellas, (veran, no me veo a las Comunidades Autónomas inyectando dinero, más que nada es que suficiente tendrán con minimizar su contribución al déficit nacional) probablemente sea entonces cuando clamen por las cuotas participativas.

Como colofón les recuerdo las declaraciones en el Barcelona Meeting Point de 2007 (noviembre) de:

  • Alfredo Sáenz (SCH):

<<la banca seguirá prestando y con criterios de concesión serios, como siempre. Aquí no hay experimentos financieros, sino banca tradicional de toda la vida. Esta ortodoxia es la que da solidez al sistema bancario español>>

  • Juan María Nin (la Caixa):

la <<desaceleración ordenada no implica ni crisis ni recesión>>, sino que <<ordena el mercado, lo que no implica un descenso de los precios>> … el precio de la vivienda va a experimentar un crecimiento <<más sostenible>>, en línea con la inflación o poco más de la inflación. <<No van a crecer los precios al 50% pero tampoco van a bajar>>, ya que <<aún existe una importante demanda>>

Parece que ha pasado mucho desde entonces, ¿no les parece?



Conversación

12 comentarios

  1.    Responder

    Me permito puntualizar algunos comentarios.

    * Sobre el “enriquecimiento” I. Año 2006. Vendías una casa por 50 sobre plano, en la escritura la tasación era de 120 y el banco prestaba 95, con los 45 sobrante, 2 coches, muebles y la órdiga, además de 2ª casita.

    * Sobre el “enriquecimiento” II. Año 2006. Vendías una casa por 50 sobre plano, en la escritura el comprador, contentísimo, firmaba nervioso porque en la puerta estaba “otro” comprador, al que le habían tasado la casa por 120 y le ¡¡PAGABA 120!! porque el banco le prestaba ¡¡120!!. A mí aún no se me ha quitado la cara de tonto, firmé una promoción de 60 viviendas en una semana que cambió de dueños al 100%. ¡¡¡no conocíamos a ningún propietario cuando arreglábamos desperfectos!!!

    * Sobre el “enriquecimiento” y III. Año 2006. Las promotoras, con lo que ingresábamos por las ventas, tontos de nosotros, comprábamos otro suelo al doble del precio que antes, para seguir trabajando, “echando de comer a la máquina”,es decir, las plusvalías de las promotoras con criterios de permanencia, que son las que ahora tienen problemas, están en suelos.

    * Sobre “lo que va a pasar” y I. Año 2008. Como en el 92, los bancos, que desde hace 1 año se ponen desagradables cuando una promotora entra en su oficina de promotores, se queda con solares y obras paralizadas que luego vende, a otro promotor o no, por la mitad del valor o por un tercio o por lo que sea. De esta forma, lo que vale 100 y está hipotecado por 80, el banco se lo queda por ese valor de 80, asume pérdidas de 40 y lo vende por 40 a otro promotor o al mismo, que aguanta lo que puede y vende la promoción o el suelo a 80.

    * Me gustaría que los Registradores publicaran la estadística del número de viviendas compradas y vendidas por particulaes en menos de 2 años entre 2000 y 2006. Sólo por confirmar que los bancos la alimentan y luego la dejan morir de hambre.

    * Me pregunto qué pasaría si sacásemos nuestros ahorrillos del banco todos a la vez ¿?

  2.    Responder

    La gran mayoría de las promotoras, pequeñas, medianas y grandes, están todas con suelo comprado, ya que es su materia prima. Todo este suelo, normalmente esta comprado con crédito. Suelo, que con la situación actual de ventas, rozando el cero en algunas provincias, hace que la situación de tesorería de las promotoras para los próximos meses y en especial el año 2009 sea alarmante.

    Haceros idea de que casitoos los promotores están soportando los costes fijos de la empresa más los financieros de estas compras sin ingresos. Este año aún entregaran viviendas, pero en el 2009 el porcentaje caerá en picado y en consecuencia sus ingresos, si además la actividad sigue a estos niveles de venta, ya os podéis imaginar para el año 2010 y siguiente. Unido a esta falta de ingresos, muchas entidades financieras que financiaron a los promotores con cuentas de crédito de libre disposición y sin garantías financieras, no prorrogan a su vencimiento dichas pólizas, incumpliendo a veces su promesa prorrogar año a año hasta traspasarlos a créditos de promoción exigiendo pagos de tesorería no previstos.

    Consecuencias, la gran mayoría de promotoras no tienen liquidez suficiente para seguir soportando una actividad con niveles de venta tan bajos, unido a unas caídas de precios de las viviendas bastante ponunciadas.

    Su única fuentes de financiación para este segundo trimestre y el siguiente año, lo serán o bien venta de suelos con unos descuentos que nos podéis imaginar, lo primordial es salvar la empresa, o bien renegociar con los bancos sin entrar en concurso de acreedores, por las consecuencias tan nefasta para ambas partes bancos y empresas llegar a ese extremo.

    En este último supuesto, al día de hoy la banca preferirá, en primer lugar renegociar y en su caso mejorar mediante dicha negociación la calidad de su deuda, es decir cambiar la deuda sin garantía a deuda con garantía hipotecaria. Esta renegociación ira en el sentido de aplazar pagos, nuevos préstamos para facilitar expedientes de regulación de empleo, etc. Lo contrario a esta renegociación, es decir la ejecución de esta deuda conllevaría una dotación de provisión a la morosidad que este momento dudo que puedan soportar la banca española, con las consecuencias de todo orden financiero para España, quiebra de alguna caja de ahorros, fusiones no deseadas, mayor contracción del crédito, elevación d e la prima Riesgo país con la consecuente contracción la inversión hacia España, etc.. La dotación de los préstamos fallidos conlleva menos fondos propios y en consecuencia medos dinero en disposición de la banca de poder ser prestado a todo tipo de actividades..

    Por todo ello, para este semestre y el año siguiente, no se verán entre las promotoras concurso de acreedores, por que a la Banca, en especial Caja de Ahorros no están preparadas acometer un proceso de cobro de la deuda que ya esta en mora o bien va estarlo en los próximos meses , bien por sus reducidos tamaños con su consecuente pequeña capitalización, bien por su dificultad en estos momento para acceder a dinero mediante titulización de deuda hipotecaria o en su caso ampliaciones de capital, es especial la cajas de ahorro, bien por su poca dotación de provisión ante la gran morosidad que se avecina de un 3 a un 4 por ciento.

    Es decir, por todo ello, las entidades han de preferir pactar la renegociación de las deudas o en su caso cobrar hoy en día mediante suelos antes de ejercer acciones judiciales y provocar la entrada de los deudores en concurso de acreedores forzando la quiebra de gran cantidad de promotoras. Hasta cuando hasta que la banca este preparada financieramente.

    Cuando la banca, haya dotado gran parte o casi todas la morosidad prevista, y mientras tanto hayan seguido cobrando los intereses de dichas deudas, si veremos y sin contemplación la ejecución de deudas, la desaparición de gran cantidades promotoras, y casi todo el suelo quedará en manos de la banca, bien directamente o bien a través de entidades interpuestas que hayan creado, sino recordad la época del 92.

    Hoy la banca esta con pánico a quedar con operaciones fallidas, no esta preparad para dotar las correspondientes provisiones. Las promotoras tanto poco pueden adoptar ninguna medidas, con un mercado tan parado, y tanpoco pueden forzar su extinción, sólo le queda operar y desesperarse.

    En un mercado donde los costes so superiores a los ingresos, no se realiza actividad alguna. Esa es la situación actual en la gran mayoría de los suelos comprado en la última época.

    Toda actividad improductiva desparece. Antes de la quiebra de un país la banca se hará con los suelos, cuando financiera este preparada, suelos que se venderán cuando el mercado se reactive y a los precios que el mercado requiera, con independencia de que a precio se compraron, a que valor se ejecuto, etc.

  3.    Responder

    otro factor a tener encuenta : “los padres de la generación babe boom”, que por ley de vida ya empiezan a fallecer; y quienes de estos con el sacrificio de toda una vida, compraron piso, criaron a sus hijos, compraron una 2ª residencia, bien en la montaña o en la costa; o un 2º piso para tener unos ingresos extras. Que harán los hijos endeudados cuando empiecen a heredar los patrimonios? BINGO!!!. Se incrementará la oferta existente

  4.    Responder

    Consecuencias sociales. La Gente.

    Si tratamos de aplicar el análisis de este post a los compradores particulares de propiedades, esa especie tan abundante en épocas pasadas y ahora casi extinguida, la cosa pinta mucho peor. No hablo de en que fecha compraron porque aunque sea muy importante esta claro que una gran mayoría apenas habrá amortizado capital en esas hipotecas de 20 o mas años.

    2000-2006: Compró en 100 y consigue que el banco le deje 100, puede que incluso fuese previsor y no pidiera mas de 80, pero la mayoría 100 o mas para el coche, los muebles, etc. En segundas transmisiones los gastos también metidos en la hipoteca. No hay problema, él y su pareja tienen trabajo y ENTRE LOS DOS están entre los 1500 y 2000 al mes, todo un lujo viniendo de aquellos sueldos de 100 o 150 mil pesetillas de los 90, ahora a por la tele de plasma y la compra del super con la tarjeta. Todo muy ¨in¨.

    2007-2008: Que viene el Coco.
    No pensaba vender pero cada vez le cuesta mas pagar la hipoteca, ahora está pensando en vender pero todavía cree, aunque con dudas, que controla la situación gracias a que no se va a ir de vacaciones y no se acuerda de la ultima vez que comió fuera de casa. Se queja y se queja pero no hace nada, de hecho no puede hacer nada.
    Si le despiden a él o a su pareja está ¨out¨.

    2008-2009-?: Llega el Coco.
    Los intereses siguen subiendo debido al empeño anti inflacionario del BCE (hasta la FED está dando la razón ahora a los europeos, malo, muy malo). A este ritmo al 6% a poco que toquemos el 2009.
    No hay comprador para la propiedad que ya vale sustancialmente menos que lo que debe, ya está fuera de un mercado muy escaso, solo queda poder seguir pagando y esperar a que las cosas mejoren.
    Los gastos del super han aumentado y el diesel para el todopoderoso tdi lo sirven con hielo.
    Si le despiden a él o a su pareja está ¨out¨.

    Llamadme pesimista aquellos que seáis optimistas, lo siento por los promotores y los constructores, pero la gente es la que se va a quedar sin casa.

  5.    Responder

    Perdonarme si me equivoco, pero en caso de que el banco se quede con el activo del promotor no debe valorarlo según su precio de mercado?? Además según las NICC creo que es obligatorio contabilizarlas así, además ahora tampoco podrían amortizar el fondo de comercio generado de una posible adquisición, lo cual es una gran putada para bancos q piensen absorver activos.

  6.    Responder

    Buenas tardes,

    Sinceramente desconozco lo que pasará con el suelo y los promotores, pero tengo claros un par de puntos:

    1 – A día de hoy hay mucho solar urbano listo para construir en el que nadie se plantea ni a corto ni a medio plazo hacer nada. Creo que durante un par de años van a sobrar parcelas urbanas con accesos y servicios urbanizados.

    2 – Habrá mucha obra que se quede a la mitad. ¿Qué van a hacer los bancos con ellas?. Quitarselas de encima, si pueden, perdiendo lo menos posible.

    3 – Veo que las oficinas bancarias españolas se van a parecer más a las alemanas, en las que no pueden ver el interior a través de los cristales porque los tienen llenos de ofertas inmobiliarias. Vamos, porque ves el rótulo superior y sabes que es un banco, porque de lo contrario pensarías que es una inmobiliaria.

    Gracias por ser tan valientes y esforzaros en abrir un foro con vuestros pensamientos.

  7.    Responder

    Muy bueno, ´da gusto por la clridad de conceptos y la forma de exponerlo, yo agregaría además:

    Si este comentario tuviera un título, podría ser “EL MORBO DEL LADRILLO” veamos porque:

    Cuando fue el tsunami, la prensa lo siguió con gran atención, pero al poco tiempo casi nadie lo recuerda, cuando fue el sismo en China pasó lo mismo.

    Las noticias son las noticias y la de mañana superará a la de hoy y quizás la de hoy quede en el olvido.

    Esto viene a cuento de lo siguiente, es tan grave lo que pasa con la crisis inmobiliaria que ya la misma crisis ha pasado a segundo plano, aunque pueda parecer un planteo dicotómico.

    Es algo así como dicen los psicólogos respecto de matar al padre (en sentido figurado, obviamente) y eso es lo que está sucediendo, ya que los coletazos del fenómeno son tan graves que casi ni se recuerda el origen, ni se habla de los primeros damnificados, aunque estos continúen y se esparzan como una mancha de aceite.

    Esta situación originada en la explosión incruenta de la burbuja, que se está cargando todo lo que está su alrededor, veamos algunas cosillas sueltas: el aumento del petróleo es sólo una parte del conflicto del transporte, el tema subyacente es la disminución del trabajo y la dificultad de atender los compromisos que hasta hace un año, casi eran un paseo por el jardín de la vida.

    La caída en la venta de coches, es tres cuartos de lo mismo y en otros aspectos pasa algo similar.

    ¿Es un planteo xenófobo invitar a los inmigrantes a marcharse, pago del paro adelantado, mediante? seguro que no, es otra respuesta adecuada o no, pero respuesta al fin de cuentas, ante este fenómeno deletéreo de la calidad de vida..

    La necesidad de asegurar un sistema de jubilaciones que funcione en el futuro, surge ahora con fuerza embrionaria, pero cualquier observador no muy listo lo podía intuir, era lógico que sucediera, la gente se casa grande, tiene pocos hijos y crece la expectativa de vida, con lo cual algo hay que hacer ya que sino será como la resolución de la cuadratura del círculo o más difícil aún.

    Todas son salidas muy interesantes, ya que si bien representarían un esfuerzo para quienes hoy sean trabajadores en beneficio propio dentro de 30 o 40 años, con lo que incentivar los planes de pensiones y aumentar las alícuotas de los aportes y las edades de acceso al beneficio de la jubilación, son todas caras de una misma moneda.

    La necesidad de estabilizar los precios mediante la moderación de los salarios, se puede lograr con los ajustes por el IPC únicamente en los casos de los sueldos de convenio y el resto que sean totalmente absorbibles, con lo cual al cabo de algunos años se notará la diferencia, sin contar que los nuevas posiciones que se ocupen serán con salarios bastante inferiores a los pagados en la época de gloria.

    Es bueno saber que, del otro lado del Atlántico se llama a esto “congelamiento”, que obviamente contiene la inflación pero reduce el consumo, o sea la calidad de vida, o cuanto menos el ahorro y esto es inexorable.

    La otra mediada relacionada con los beneficios empresariales, es sencillo de lograr mediante aumento de impuestos.

    Todo esto dicho en buen romance es otra faceta de la crisis, que lamentablemente si se hubiera hecho hace algún tiempo, quizás cuando comenzó la bonanza, hoy la historia sería otra y también quizás, la magnitud del ajuste sería diferente, al menos en su parte propositiva.

    Pero volviendo al comienzo, luego de ser el tema estrella, del último año, los concursos de acreedores de las empresas ligadas al sector inmobiliario (promotoras, constructoras, agencias inmobiliarias, suministradores, electrodomésticos, etc.) y las secuelas sociales por la disminución del ritmo de la construcción, hoy en día es un tema del que casi ni se habla, al menos ocupa bastantes pocos espacios en la prensa., casi exclusivamente los blogs se ocupan de este tema.

    Luego de una lectura por los principales periódicos, puede verificarse que los mismos no incluyen casi ninguna referencia a empresas en dificultades pre-concursales y mucho menos a las que este parón fenomenal arrastran hasta los Juzgados Mercantiles.

    Se acabó el morbo del ladrillo, pero lo que provocaba el morbo aún está por llegar en su etapa más profunda, obviamente, si se cumple lo que dicen los que teóricamente saben del tema.

    Este ajuste era necesario porque la situación preexistente era insostenible, como también era insostenible el modo con el que se dio rienda suelta a la magnificencia de la situación.

    Debemos saber y/o recordar que se construyó casi en el agua y no se si hicieron dos obras en el mismo lugar, debe haber sido por el principio físico que dice que dos cosas no pueden ocupar el mismo sitio en el mismo momento, que sino hubiera sido por eso, quizás hoy estaríamos viviendo con otra familia en nuestra propia casa.

    ¿Se habrá detenido el paso por los Juzgados o ya no será noticia? esa es la duda que me aqueja.

    Si la respuesta es que nadie más ha llegado a ese límite me alegraría mucho, eso significaría que quienes se han enriquecido, quizás de un modo exagerado, tienen para aguantar y no necesitan dejar colgados de la palmera a quienes les han ayudado a mejorar su posición, lo cual sería altamente gratificante y lo más cercano a un acto de justicia, de ser así, que Dios se los pague, se habrán ganado el cielo.

    Quiero suponer también, que las resoluciones de contratos se hacen realmente como”improcedentes” y no por causas objetivas para ahorrarse 25 días por año y de este modo poder seguir viajando en 4×4 de alta gama, ya que eso no sería más que socializar en las malas, aunque en las buenas cada uno era lo que era.

    Estos matrimonios de compromiso (en las buenas mío y en las malas nuestro) entre diversos sectores es una práctica un poco reñida con el decoro, pero como no veo los confesionarios llenos ni formando fila, quiero suponer que nadie tiene la conciencia intranquila y no, que estamos en una sociedad de apóstatas.

    Cabe otra posibilidad: presentar un Concurso de Acreedores, congelar las deudas, negociar quitas, ganar tiempo y en el mientras tanto, con un ERE de por medio quedarse reducido a la mínima expresión, de ese modo esperar a vender algunas cosas con la menor cantidad de reducciones de precios posibles y al final del camino hacer la diferencia, aunque prefiero suponer, que esto se le ocurre a muy pocos y que sólo un mal pensado puede llegar a sospechar que es una idea generalizada.

    Tampoco he leído demasiadas noticias respecto a empresas cuyos administradores se hayan tomado el atrevimiento de iniciar las acciones en salvaguarda de sus responsabilidades, en ejercicio de sus derechos y porque no decirlo, de acuerdo a las obligaciones que les marca la Ley.

    Esto me hace pensar algunas cosas, por ejemplo que estas figuras no existen, que todas las empresas son administradas por sus dueños, que no hay testaferros ni demasiados contratos de alta dirección y todo esto muy destacable, ya que me resisto a considerar que por unas pocas monedas la irresponsabilidad puede ser tan grande como para considerar que aquí no pasa nada.

    Tampoco es muy usual o al menos no es tan difundido que se lleguen a concursos necesarios (pedidos por terceros) con lo cual, en caso de ser así, este fenómeno debería ser estudiado al menos bajo el punto de vista sociológico hasta encontrar el porque de tal situación y quizás se llegue a alguna consideración importante.

    Pero también puede ser por la causa antes mencionada, el morbo de la información no pasa por estos datos menores, ya que también me resisto a creer que exista una autocensura para evitar un efecto llamada (que se generalicen los Concursos), o peor aún, que dicha censura sea inducida, pero todo esto lo planteo por el hecho que cuando uno se quema con leche, ve una vaca y llora.

    Lo maravillosa de esta situación, según algunos “deseada y necesaria” es que tiene tantas aristas para la reflexión, que permite de cada cosa escribir un libro, no muy intelectual por cierto, pero despierta la imaginación y eso mantiene nuestras neuronas en funcionamiento, un estado ideal para entrar en el paro, buscar trabajo y no morir (o enloquecer) en el intento.

    Para finalizar, cuando escucho a gente tan común como yo decir que: con los socialistas siempre hay incremento del paro, minimizando la crisis internacional, las subprime, los ninjas, el exceso enloquecido y desenfrenado de la construcción de viviendas, etc., pienso que es un simplificación exagerada, hasta casi un poco irrespetuosa, pero allí está nuestro morbo, en la trasgresión intelectual de la falta de intelecto.

    Cruzando la calle, también escucho que no hay crisis, que es una desaceleración previsible, que toda la culpa viene de afuera, que los bancos, que el BCE, que la especulación, etc., también pienso que algunos deberían leer o releer “El príncipe” ese manual de vida que escribió Maquiavelo, ya que hace algunos años decía: “para conocer bien la naturaleza de los pueblos, hay que ser príncipe y para ser príncipe hay que conocer la de los pueblos”, en su dedicatoria al Magnífico Lorenzo de Médicis, y seguramente con esto se evitaría la falta de sintonía entre lo que algunos dicen y lo que otros muchos viven.

    Así pues, que el morbo de la situación no nos consuma, que la racionalidad nos permita ver lo que pasa, que además se sepa y se asuma lo que pasa y que Dios mediante, los pronósticos no se cumplan, pero si dicen que están viendo venir a un animal grande, pesado, con rabo finito, con orejas muy grandes y con una trompa larga, yo que no se nada de zoología, me inclino a pensar que es un elefante.

  8.    Responder

    Ahí está el kit de la cuestión, en la escasez de aprobación de los proyectos de urbanización de los suelos rústicos. Ahora mismo estas aprobaciones son algo mas que escasas, y la tendencia debería ser a que sean aún mas escasas. El gran beneficiado con la Ley es la Administración.

    ¿Qué quedará? El suelo urbano según Ley, del que sólo está construido el 48% de toda la base.

    Gracias a tí.

    Un saludo!

    Fran Díaz.

    Propietarios de Terrenos: el blog

  9.    Responder

    Gracias Fran,

    la verdad es creo que desde el punto de vista de mercado no creo que valga la pena tener en cuenta la nueva ley del suelo. Ya que, también desde mi humilde opinión, por más que la ley lo diga ni tú, ni yo, ni nadie en su sano juicio (debemos excluir a los pujadores adictos a ebay) pagaría lo mismo por un suelo rústico = campo de patatas, que por uno con el proyecto de urbanización a punto de ser aprobado; aunque haya una ley que diga que deben ser tasados con el mismo precio.
    Pienso que esta ley sólo ha servido para intentar parar la burbuja especulativa, pero se ha mostrado, tardía, ineficaz y ya se está hablando de su reforma.

    Espero que haya quedado clara mi postura. Gracias por tus comentarios en concreto y gracias a todos los que contribuís activamente.

  10.    Responder

    No.

    Se te olvida un detalle: la Nueva Ley del Suelo.

    Es un detalle sutil, la valoración del activo ha cambiado drásticamente. Para el antiguo suelo urbano, incialmente puede valer tu hipótesis si no fuera por que

    – Para el anterior suelo urbanizable, en el que están enganchadas muchas promotoras, la hipótesis no vale: el antiguo suelo urbanizable ahora es considerado rústico y se valora como tal. Aquí sí funciona lo que dices.

    – Y precisamente por el que el suelo urbanizable ya no existe y ahora es rústico, la demanda de suelo urbano cuando termine este ciclo será alta, precisamente por la escasez del mismo que provoca la Ley.

    Así que, puntualizando humildemente tu post:

    – El banco verá cómo tiene un suelo rústico por el que prestó 85 y ahora vale 15.

    – El banco retendrá el suelo urbano por que prestó 85, pero en 2012 valdrá 150.

    Un saludo!

    Fran Díaz.

    Propietarios de Terrenos: el Blog


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