Reflexiones sobre el sector inmobiliario español
La verdad es que siento ser tan repetitivo, pero estamos ante una situación que me preocupa, y mucho, supongo que por eso me gusta ordenar las ideas y exponerlas en post y posteriormente reflexionar con el feedback que todos nos ofrecemos mutuamente.
El estado del sector inmobiliario es lamentable, no obstante creo que están teniendo el castigo merecido a tanto despropósito y desenfreno, especialmente los que abusaron otrora.
Me gustaría hacer una reflexión sobre el sector de la promoción inmobiliaria agregado, es decir, si sumásemos los balances de todas las empresas promotoras a junio de 2007 y los comparamos con la suma de los balances de las empresas a junio de 2008, qué es lo que nos encontraríamos.
Creo que no es descabellado considerar que de forma agregada el sector promotor es aproximadamente equivalente a la promoción inmobiliaria residencial, dado que la promoción de oficinas, retail y logística, no alcanzan ni de cerca la inversión para llegar a las aproximadamente 550.000 viviendas entregadas durante 2007, y sobre todo teniendo en cuenta que gran parte de dicha inversión es el suelo y la construcción pura, que son muy caras para la vivienda residencial (buenas ubicaciones y acabados).
En el balance agregado podemos encontrar el activo compuesto por las obras en curso y algo liquidez proveniente de la preventa (en cuanto vendemos / escrituramos, se liquida la inversión, la hipoteca del piso y se devuelve el capital, conjuntamente con los dividendos). En el pasivo, las hipotecas con que financian las obras en curso (para las promotoras son financiación a C/P ya que financian los activos circulantes con un periodo de madurez de entre 3 y 4 años) y el capital por diferencia.
Dicho esto en junio de 2007 el valor total de los activos era uno. Para financiar dicha inversión, la mayoría lo hacía con capital y con deuda. Aunque seguro que existe algún promotor que financiaba toda la inversión con capital, ¡eso es poderío!, la mayoría lo hacen con mix de deuda y capital, y conforme los años 2000 fueron pasando, cada vez eran más por dos motivos:
- que es lo que indica la ortodoxia financiera para incrementar el retorno del capital,
- que es la única forma de obtener más liquidez para acometer más inversiones superchollo y entrar en ese “círculo virtual de creación de valor”, sobre todo al ver que los demás lo hacían mientras que ellos eran incapaces de comprar suelos que cada día subían más y más.
Dicho esto creo que tras los años de bonanza seguro que en mayor o menor medida casi todos los promotores han tirado de deuda, y seguro que estará cerca del límite del 80% (límite que los bancos utilizan para tener garantía suficientes) que del 50%.
En junio de 2008 encontramos que el stock de promociones en curso se habrá incrementado, pero su valor unitario habrá disminuido (la asunción contraria la dejo para los hooligans inmobiliarios que me llamaban gafe cuando les decía que esto se iba a acabar), por lo que su valor absoluto es difícil conocerlo, y por tanto saber si el valor total de los activos es mayor o menor que en el año anterior, pero si el stock se incrementa, lo hacen proporcionalmente la deuda y el capital, mientras que cuando disminuye por que baja su precio sólo lo hace el capital (creo que al banco le importa poco que palmemos pasta mientras el valor de mercado del activo respalde al riesgo crediticio asumido). Debido a lo anterior, en el balance a junio de 2008 tenemos dos escenarios uno en el que el valor total de los activos es menor que la deuda y otro en que es mayor. Por supuesto en este año la liquidez ha bajado notablemente, ya que hay que pagar los financieros y la preventa se ha parado por completo.
Llegados a este punto, me gustaría hablar de cómo se calcula el valor de los activos, podría ser motivo de otro post, pero creo que no da para tanto. Las empresas que valoran los activos inmobiliarios (CBRE, Aguirre Newman, Cushman&Wakefield, King Sturge, …) utilizan tres métodos: la tasación por comparación con el mercado, actualización de rentas y valor residual. Normalmente, para suelos utilizan la primera, ya que existe bastante oferta de suelos comparables en el mercado; para edificios en rentabildiad utilizan la actualización de rentas que es una simplificación de un descuento de flujos y para promociones en curso el cálculo del valor residual en función del valor del producto acabado y de cuánta inversión llevan incurrida y cuánta queda por hacer. Dicho esto, sería algo así como un auditor, es decir, una opinión “independiente” que afirma cuál es el valor de dicho activo. Como os imagináis el entrecomillado de independiente no es gratuito, ¿qué independencia tiene si es el cliente de los promotores?, pues ninguna, de hecho en muchas ocasiones se les escoge según el grado de “manipulabilidad” para que la foto salga bonita. Antes todo esto era menos problemático porque el mercado subía y subía, pero ahora … cuidado con las valoraciones de los activos, NAVs y NNAVs.
Al final, la conclusión a todo esto es que hay un “funding gap” debido a que los precios han bajado y el sector de la promoción inmobiliaria podría estar en quiebra técnica (recuerden, capital negativo). Qué soluciones viables le veo en el corto plazo:
- ¿Existe demanda latente para todo el stock? esta es la pregunta que me hago yo, y la siguente que es de órdago, ¿a qué precios? creo que aquí está el quid de la cuestión. Sobre todo porque al stock de viviendas de los promotores debemos añadir las de los especuladores (o invesores para que no se moleste nadie).
- La deuda NO es una solución, de hecho deuda les sobra y aunque les “aflojen” las condiciones, ¿cómo van a pagarla?, además en cualquier caso los bancos no pueden dejar de cobrar el coste de la deuda si no queiren incurrir en pérdidas, y sinceramente, yo no lo veo.
- Los bancos capitalizan deuda y se convierten en accionistas. Esto es lo que actualmente está pasando, de hecho los bancos durante estos años han vendido las inmobiliarias (activos muy líquidos) a precios exorbitados y ahora los han cambiado por otras inmobiliaras a precios de derribo (activos muy ilíquidos). ¡Yo de mayor quiero ser como ellos! No obstante, las duda es ¿cuándo podrán recuperar su inversión?
- Algún inversor sobrado de liquidez decide entrar en el sector, léase fondos soberanos de cualquier productor de petróleo. Esta solución será viable sólo con el beneplácito de los bancos, para que accedan a realizar la quita de deuda y que por tanto se anoten la correspondiente provisión por pérdida, pero acotando dicha pérdida.
Como ya he reiterado alguna vez, a mí los promotores no me dan ninguna pena, se han pasado años pavoneándose de que esto no se iba acabar y desafiando a cualquier ley financiera y sobre todo creyéndoselo y convenciendo /amedrentando a la gente. Ahora es el momento de la purga.
Categorias: Inmobiliario, Inversión
Tags: burbuja inmobiliaria, España, promoción inmobiliaria
creo que tienes mucha razón sobre todo en:
Existe demanda latente para todo el stock
Este punto es de vital importancia, y tendrán que bajar el precio hasta casi el costo.. por lo menos los más pequeños..
Pero que luego el pueblo no pida rebajas del más de 20 %
Totalmente de acuerdo con el post.
Totalmente menos en una cosa, el planteamiento de la crisis sobre el suelo, en el que se incluye todo tipo de suelos en la crisis.
Ya no sé en cuántos foros he tratado de expresarlo, el suelo no es sólo suelo urbano. Existen muchos tipos de suelo aparte, agrícolas, industriales, de diversa explotación, que no hay que meter en este saco.
El suelo afectado es el que ha caido en esto:
http://ofimaticaavanzada.com/wordpress/2008/05/14/gestion-del-suelo-actuaciones-aisladas-parcelaciones-edificacion-cesiones-de-suelo-transferencias-y-reservas-de-aprovechamiento-idea-de-la-ley-de-ordenacion-de-la-edificacion/
Pero el no afectado es el resto de suelo.
Un saludo.
Fran Díaz.
Otro omentario realmente excelente y para recomendar, complementariamente creo que hay otras cosas por decir, ya que en esta crisis que se cargará todo cuanto se ponga en el camino no dudo que hay responsabilidades compartidas, aunque de diferente envergadura.
Sstá acabando la fiesta y a pesar de muchas cosas que he leído, no he encontrado aún una autocrítica sentida, que me haya hecho pensar que la toma de conciencia no se reducirá solamente a no ir de compras a la cadena del triangulo verde y creo oportuno reflexionar sobre el particular.
Obviamente de las consideraciones no saldrá la solución, como tampoco sale de los lamentos, pero quizás a alguno le sirva para tomar conciencia, de que en este juego donde casi todos perderemos, son más los responsables de los que nos creemos y que no estaría de más reflexionar, sin que un programa de televisión de los viernes nos hiciera aclaraciones tan elementales como que se debe gastar menos de lo que se gana sino, el futuro será negro y oscureciendo.
Vamos por partes:
De no ser por la situación internacional sumamente favorable de los últimos años, por la estabilidad, por los vinculados bajísimos intereses (ligados a los factores anteriores) nunca podrían haber sido propietarios muchos actuales hipotecados ni podrían haber accedido a los niveles de consumo desenfrenado que se ha visto en los últimos tiempos.
Pero claro, como el camino al infierno está sembrado de flores, la ecuación “pido una hipoteca que me absorba el 60/70% del sueldo y con lo que aumenta la propiedad hago negocio” parecía sensacional.
Aún había más, como los tasadores que mandaban los bancos eran todos tontos y me lo tasaban más alto de lo que valía, con lo que me daban pagaba todo sin poner nada y encima me sobraba y como la tarjeta me permitía complementar el préstamo personal, que el banco me daba a cambio de domiciliar la nómina, el circuito cerraba.
En el desenfreno de la sociedad idílica, los propietarios de los solares también tuvieron su Agosto y los suelos subían sin solución de continuidad, total todo se vendía y así crecieron los valores hasta el infinito, se necesitó mano de obra poca cualificada, que viniendo del hambre gastaran todo lo que cobraban y el motor funcionaba a pleno.
La publicidad batalló para ayudar y no tener un auto nuevo, también a pagar, fue casi símbolo de no entender el estado de bienestar.
Genial, así da gusto vivir.
Al llegar a este punto cabe preguntarse si alguien pensó que los bancos, que daban casi todo a cambio de nada y para casi todo el mundo eran devotos de las Carmelitas Descalzas, habían hecho cursos acelerados de filantropía, habían mutado a ONG´s o pensando que el fin del mundo estaba cerca y por eso habían decidido salirse del capitalismo globalizado y salvaje para remediar las hambrunas y sostener la calidad de vida de los currantes.
La respuesta obvia es que no y quienes se lo hayan creído que Dios lo coja confesados.
Sigamos
¿Que les ha pasado por la cabeza a los padres de los hoy deudores, en general jóvenes (y no tan jóvenes) de entre 30 y 50 años, ¿olvidaron recordar que a los hijos hay que educarlos y formarlos de cara a la realidad? o lo que es aún peor, por haber descubierto más tarde que temprano la virtualidad del mundo gracias a Internet ¿ también creyeron la vida era un avatar y que por ser testigos de la movilidad social (o sea tener hijos profesionales cuando ellos mismos no lo fueron) ya estaba todo resuelto?
Con esta situación todos ganaron por un rato, ahora que aparecen los problemas sólo hay lamentaciones y de eso ya está bien.
Ya está bien de no entender cómo se generó todo esto, el que no se quiera enterar que no se entere, pero que deje ver fantasmas y de pensar que “a mi no va a pasar” o de suponer que esto “es pasajero” o aún peor que “a mí que me importa si no soy no promotor, ni constructor, ni trabajo en nada relacionado con este tema y encima ni tengo hipoteca”
¿La responsabilidad es de los bancos? Obviamente.
Por acción u omisión, en definitiva los que tienen la función de administrar nuestros aportes son ellos y no nosotros, que no entendemos nada de lo que es la macroeconomía, ni sabíamos quienes eran los “ninjas”, ni de titulizaciones ni nada de toda esa magia financiera que hacía florecer beneficios hasta de las piedras y que hoy se están volviendo un tanto menos solventes, no sólo en EEUU.
¿La responsabilidad es de los promotores? Obviamente.
Quien puede dudar del elevado nivel de especulación, por más que se quiera denominar como inversiones de alto riesgo a la compra de solares casi en la luna (con recalificación predatada, en algunos casos) porque para que haya negocio debe haber responsabilidades más que compartidas.
¿La responsabilidad es de los compradores? Obviamente
No autores materiales ni intelectuales de la situación, pero cuanto menos partícipes necesarios y como se dice en el tercer mundo que “nadie puede aducir su propia ignorancia”.Es tarde después de firmar para decir que el contrato tenía letras pequeñas, si hasta hay algunos que aún dicen que no esperaban que el euribor subiera, pobres, lo lamento de todo corazón.
Así está la cosa, ojalá mejore, pero cuando la ola del tsunami se retire, que nadie se crea que no tendrá problemas porque vive lejos de la playa.
Veamos con simpleza por qué, ya que también hay que explicar que “velocidad y tocino” algo tienen que ver.
Esta situación global, sí, global, de globo, así se ha inflado con el aliento de los magos, los especuladores y los poco precavidos, seguramente se cargará, sin más, varios puestos de trabajo, pero no de la construcción o del mercado inmobiliario sino de todo o al menos de casi todo, porque quienes trabajaban en forma directa o indirecta con estos gremios lo van a sentir y mucho y en caso de duda se le puede preguntar al de la papelería o al del bar de enfrente, que sin haber realizado masters, cada día cuando hacen la caja se dan cuenta.
Entonces, con el consumo en baja, la producción, la parte que está destinada al mercado interno deberá resentirse, salvo que el paro pase a pagar subsidios espectaculares que sostengan el consumo, pero eso parece difícil que suceda.
Con este cuadro de situación los sueldos bajarán, ya que la crisis afecta a la gente pero no al modelo, con lo cual la ley de la oferta y la demanda se mantendrá e inexorablemente si para cubrir un puesto hay el triple de postulantes que hace un año, el que quiera trabajar deberá aceptar peores condiciones y así bajará el listón de todos. Ni bueno ni malo, sólo real.
Al día de hoy recolocarse con una merma del 30 % es casi una misión imposible y esto seguirá creciendo (o sea la reducción) con lo cual si sumamos lo que pueda aumentar el euribor, el petróleo, los alimentos (eso es otro problemita que se viene y con fuerza) y la reducción de los sueldos, sería esperable que el afán consumista se retraiga, ya que de no ser así, más de uno puede llegar a pasarla decididamente mal.
No todo está perdido, aún nos queda la esperanza, la esperanza que aquellos que están en el tomate sean capaces de hacer lo que corresponda, para evitar que la crisis del 30 sea un juego de niños ante el futuro que parece avecinarse. Esperemos que los gobiernos y las oposiciones encuentren los caminos adecuados, aquí y afuera, de este lado del atlántico y del otro, sino la cosa se va poner realmente fea.
La construcción es necesaria, pero no se puede pretender desarrollar un país haciendo casas, como tampoco se puede decir que este sistema financiero (subprime, incluido) es bueno pero que fallaron algunos controles.
Hace años lo cantaba Serrat, “… se acabó la fiesta…” y hoy toma inusitada actualidad, ya es tiempo que vuelva el pobre a su pobreza y que los nuevos ricos honestos, si les corresponde, paguen hasta el ultimo euro que deban si beneficiarse con los concursos de acreedores colgando a todo el mundo, ya que alguna cosita también habrán hecho.
Para nuestros hermanos financieros internacionales, verdaderos genios creadores de la magia, que alguna vez hagan algo que no sea únicamente en beneficio propio, ya que a la vuelta de la esquina está el día después y las manifestaciones conspicuas de riqueza son la otra cara de la moneda de varios millones de personas que se están muriendo de hambre y eso también se debe acabar.
De no ser así, es mejor no imaginar el futuro.
Otra buena noticia:
Ahora se pueden refinanciar las hipotecas sin coste, pero claro, la operación de cambiar el plazo para bajar la cuota mensual lleva implícito el pago de mayores intereses y lo que hoy parece la panacea, se convertirá en un aumento terrible de la deuda, llegando en algunos casos al 50% o más.
Con lo cual es mejor asesorarse bien antes de, otra vez, comprar con la tarjeta (en sentido metafórico) ya que puede parecer la política del avestruz, o sea la de meter la cabeza en un agujero pensando que no te ven o lo que es lo mismo pensar que porque se respira del problema ya no existe problema
Conclusión:
Si compraste un piso que no puedes pagar, primero piensa si no te fuiste de escala, si no tienes más de lo realmente debías y podías acceder y luego ponlo en venta, siempre va a ser mejor verlo en Internet en venta y no en subasta por orden de algún banco, obviamente antes que sea tarde.
Si tienes varios coches, larga rápido alguno, la máquina cazabobos no se detiene, no perdona y si piensas que a ti no te va a tocar, quizás tengas razón, pero de tentar al demonio no se sale bien parado y a cualquiera le cabe, hasta al más pintado.
partidas al fin.
Voy con mi opinion y solo eso;
¿Y si crearan un registro publico, y fácilmente accesible gratuitamente desde la red, con la tasación oficial de todas las propiedades, incluso del suelo?
Ya se que ahora se puede calcular o encargar una tasación, pero realmente es una cutreria porque estan afectadas por intereses que nada tienen que ver con un valor realista, en años pasados porque las hacian para conceder hipotecas lo mas abultadas posibles, y desde hace meses porque las hacen para prestar cuanto menos posible, osea CUTRERIAS.
Con esto opino que el sistema de tasaciones actuales dirigidas y ejecutadas por empresas privadas al servicio de otras empresas privadas NO funciona, al cuerno con él y que creen una tasación publica. Sería una medida politicamente mas correcta que meterle mano al catastro cosa que no va ha hacer ningun gobierno y cuando lo ha hecho han dado marcha atrás.
De esta forma cada uno tendría la posibilidad de saber lo que vale su propiedad sin largarle 400 euros a una empresa que te va a dar un valor afectado.
Por ejemplo; Si un piso estuviera valorado, públicamente, en 200.000 euros, el propietario podría ponerlo en venta en lo que le diera la gana, pero el comprador conocería al momento en cuanto esta sobrevalorado en relacion a su valor publico y también capacitaría a las administraciones para calcular el grado impositivo de esa venta en relación al grado de ¨especulación¨ con el que el propietario ha decidido encarecer dicha propiedad.
Esta medida correctamente aplicada acabaría de un plumazo con la desinformación del comprador y contribuiría a informar sin coste al propietario que quiere vender sobre cual es valor real de su vivienda; sin que se lo diga el chaval de la inmobiliaria del barrio, un vecino que ha oido tal o cual cosa, o el tipico fulano que siempre anda diciendo, especialmente en barras de bar o en comilonas, todo lo que ha ganado cuando ha vendido algo y que acaba por hacer creer a un vendedor desinformado que si no vende ganandose el doble de lo que le costo es poco menos que imbecil.
Estas figuras, y alguna mas, son causantes evidentes de especulación, pero un chiste comparado con mantener un sistema de tasaciones privadas.
¿No creeis que una medida así, junto a la super-necesaria proteccion juridica de los arrendadores, contribuiría definitivamente a la normalizacion del mercado inmobiliario?
¿Echaría del mercado a los intermediarios que no saben y no quieren vender propiedades con un honorario normalizado? (pero PLEASE, que esta regulación NO se haga a través de colegios profesionales, se trata de evitar intereses-privados, no de aumentarlos).
¿Deberían regularse oficialmente los honorarios de los intermediarios, y que no se les ocurriera sobrevalorar las propiedades para llevarse el tan temido pellizco que tanto ha contribuido al aumento del precio de la vivienda, cosa que no podría hacer al estar el comprador informado del precio oficial de la vivienda?
Que fácil es escribirlo ¿verdad?
Muuy buen post, como casi siempre
Yo no me voy a enrollar pero un dato demoledor de si los pisos de segunda mano han bajado: Hace casi dos años se vendio el primero de mi finca por 600.000€ hoy esta en internet el segundo, justo encima de ese, por 450.000€. Cojo la calculadora y en 18 meses me sale una bajada del 25%. Ahora que vengan y me cuenten milongas de que los pisos no bajan…
Pues a los que no puedan pagar su hipoteca, o la bajada de precios les haga impensable tal descalabro, si el porcentaje de la hipoteca en relación al sueldo y al valor del inmueble es superior al legalmente establecido, siempre les queda investigar la interpretación que pueda hacer la jurisprudencia de estas situaciones, que la interpretación de la legalidad que han venido haciendo inmobiliarios y financieros a este respectos ya nos la conocemos de sobra.
Sr Fuster: “sin que un programa de televisión de los viernes nos hiciera aclaraciones tan elementales como que se debe gastar menos de lo que se gana sino, el futuro será negro y oscureciendo.” este comentario es acertado, ya que aunque sea a poco nivel, esta bien que la tv generalista acerque programas a la masa social que seán de intereés por lo menos para que la gente vea que endeudarse demasiado y no ahorrar puede llevar a la bancarrota, creo que es un acierto..
En la escuela debería de haber un asignatura de edonomí adomestica.
Yo me conformaría con que en la escuela simplemente se limitaran y esforzaran por enseñar, ya sería un logro. Sobre la ¨escuela de todos¨, osea la TV, es un fiel reflejo de las masas a las que educa y solo hay que encenderla para ver lo bien que vamos, por cierto no os perdais el proximo Eurovision….
En mi opinion, la TV no debería dar consejos de economia domestica si no sabe darlos, y sobre todo si no es consecuente con los valores ¨informativos¨de los que presume y carece, porque acaba confundiendo al personal de la manera mas absurda.
No recuerdo haber visto ningun titular en medios de masas advirtiendo a la gente que comprar un piso por 50 kilos donde nunca habian costado mas de diez era una soberana estupidez, eso hubiera sido ¨mojarse¨y ¨arriesgarse¨ a decir lo evidente, y a que alguien del consejo de administración que puede tener un buen paquete de acciones de las grandes constructoras e inmobiliarias, se queje.
Tampoco recuerdo ningun titular ¨enseñando¨a la gente la regla de que ¨nadie da duros a cuatro pesetas¨, buena y cierta donde las haya, al informar sobre las refinanciaciones ¨mágicas¨que convierten nuestros excesos de credito en ¨increibles¨ cuotas, y que hacen pensar al mejor de los economistas domesticos que determinada financiera debe haberse equivocado y es el momento de aprovecharse de tal error para ahorrar una pasta en cuotas mensuales, de risa.
Ahora quizas pueden advertir de esto dado que estas financieras tambien estan dejando de gastar dinero en anuncios y no hay que temer al tipo del consejo de administracion que pavonea su responsabilidad social emitiendo escenas terribles de accidentes de trafico pero no se niega a anunciar productos financieros que tienen tanta letra pequeña que dan susto, si alguien las leyera claro.
Y hablando de leer, nunca he visto una noticia, mas bien sería necesaria una campaña de publicidad en toda regla, de esas tipo ¨12 meses 12 causas¨, en las que se advirtiera a la gente de que deben leer ¨al pie de la letra¨ todos los documentos que firman ANTES de comprar una propiedad, especialmente la escritura de la hipoteca, así los menos audaces no hubieran firmado hipotecas capaces de doblarles la cuota, porque si alguien firma eso después de haberlo leído lo que necesita es ir de nuevo al colegio para que le enseñen no solo a leer sino a comprender lo que ha leído.
Que fácil es decirlo ahora ¿no??
ya esta bien,que si hay crisis, pues claro, se veia venir menos lamentaciones, y aprovechemonos de los precios, porque la verdad son impresionantes, no me da nada de pena por estas promotoras constructoras, es decir este sector, de incompetentes que solo saben ganar dinero, en los buenos momentos y eso lo hace cualquiera, que lo pasan mal, pues que aprendan, y por favor dejense de tanto pesimismo, la realidad es dura, pero nosotros somos mas
No hay día que no llegue una noticia que supere a la anterior respecto de los efectos de la crisis y sus consecuencias, las cuales abarcan a todo ser caminante por esta geografía.
Es que nos habíamos acostumbrado a vivir de un modo exageradamente bueno, casi abusivamente bueno y ahora a prepararse para capear el temporal.
En este juego de quien era más distraído, compartimos la mesa fiestera con especuladores, de hecho y de derecho, con recalificadores de cuanto fuera pisable, con herederos que vieron la posibilidad de engrandecerse, con vendedores de coches fantásticos y obviamente de “pescados” que presurosos acudían con la boca bien abierta, no fuera cosa que el anzuelo más oxidado y puntiagudo se lo clavara el otro.
Así subió el precio del suelo y obviamente el de los pisos, para alegría de todos los que habían realizado la mejor inversión de la vida, la que nunca habían soñado los mayores, lo tendrían los hijos del baby-boom, año más, año menos, sólo por haber sido tocados por la varita mágica, ¡¡¡¡ que guay !!!!.
Se había descubierto la mejor oferta de rentabilidad: “los ladrillos”, que subían el triple que el IPC y otro tanto que los propios sueldos y esa diferencia nadie lo debería pagar, hasta hace un año, obviamente.
Se vacunaron contra el tétanos (por los anzuelos oxidados) o sea, contrataron seguros contra casi cualquier cosa, incluso contra parones en la construcción o para alguna dificultad esporádica, obviamente incrementado el valor de la cuota del piso, como no podía ser de otra manera.
Los más listos jugaron con los fondos de inversión, diversificando el riesgo, ya que nunca pasa nada en un mundo estable y globalizado y obviamente, por si cuela, algunos euros en bonos de la deuda de la República Independiente de Cuchufleta, ya que si bien ahí la expectativa de vida es menor de 30 años, con lo que rendirían las inversiones del plan de pensiones nos aseguraría una vejez digna, “faltaría más”.
Otros creyeron que era muy difícil leer los suplementos económicos y los dejaron para juntar los vidrios rotos de alguna copa, que hubiera llegado al suelo antes de poderla retener y otros pensaron que Internet servía para escuchar música gratis y hacer amigos en la red, pero nunca para ver que pasaba en el mundo.
Con este cuadro de situación, el incremento de la burbuja quedaba servido en bandeja y ¿ahora que?
Ahora el darse cuenta, ahora el asumir que se ha puesto la taza del vater a un metro de altura (por utilizar una definición alambicada, pero sumamente delicada) ahora a entender que no se debe jugar con fuego, que no se puede hacer cualquier cosa, ahora a entender que el camino al infierno está bordeado por rosas y tulipanes.
Pero aún hay más, la unificación de deudas actúa algunas veces como una solución poco efectiva y el alargamiento de los plazos de pago es una trampa cazabobos, ya que al mantener el capital fijo y aumentar el plazo, indudablemente el coste de salir de una situación asfixiante será muy caro, aunque pueda parecer que pagar algunos cientos de euros menos al mes es todo lo que necesitamos.
¿Cuando se verá el resultado? sencillo, cuando se quiera vender para hacer efectivo o para comprar otra cosa, ya que en ese momento se deberá cancelar la hipoteca y con lo quede quizás alcance para ir a tomar con café, en la barra por supuesto, ya que en la mesa siempre cuesta un poco más.
¿Entonces cual es la solución?
Esa pregunta no es sencilla de responder, al menos desde el análisis social de la situación, pero previamente creo oportuno formularse otra pregunta y es ¿se está a tiempo?
Posiblemente si, haciendo una terrible reestructuración del presupuesto, que incluya convertir casi todo en suntuario y prescindible, para lo cual más allá de buscar un director financiero habría que buscar un psicólogo, que nos ayudara a encarar la nueva vida sin traumas, que nos quitara cualquier sentimiento de culpa y que nos hiciera ver, como se vive en circunstancias como las actuales, obviamente, sin enloquecer.
Hay una denominación que lo contempla y ejemplifica de modo elocuente, aunque es poco agradable y bastante cruel, eso se denomina “economía de guerra” cuya manifestación sería: “de lo imprescindible, poco, del resto, nada”.
Si todo lo que se dice fuera cierto (mucho creo que si) lo peor de la crisis está por llegar y eso sucederá cuando se terminen las obras iniciadas entre el 2º semestre de 2006 y principios de 2007, en ese momento, hacia fines de 2009 la cosa se va a poner realmente complicada y obviamente no será únicamente para los que son considerados como vinculados directa o indirectamente al mercado de la construcción, ya que si fuera así, estaríamos en la isla de la fantasía.
Abarcará a cuanto ser vivo boye por ahí, y por aquí, y si esto se dá, el valor de los pisos y el consumo seguirán bajando, la morosidad y el paro subiendo, por sólo citar algunos ejemplos, de este efecto serrucho de situaciones.
Existen otros inconvenientes que nos regala el mundo globalizado, como por ejemplo el aumento del precio del crudo (según algunos, quizás a $ 200 el barril hacia fin de año) y el de los alimentos, sin contar que algún banco se caiga (en cualquier lugar del mundo) y se decida estatizarlo o nacionalizarlo para evitar males mayores.
El cuadro de situación es complejo, de cada título hay mucha información para entender el fenómeno, pero las preguntas más elementales son: cuanto durará, cual será el coste social y que se puede hacer.
A mayor intensidad de frenazo, menor tiempo de espera para la recuperación (o sea, si explota de verdad, luego se podrá recomenzar con la construcción de alrededor de la cuarta parte de viviendas que en el pasado glorioso, en poco tiempo), el coste inicial será muy elevado, pero los que resistan si tienen oxigeno en los tanques, no deberán morir necesariamente ahogados.
Si es lento, gradual, de a poco, entonces durará más, algo así como un efecto de goteo y la solución tardará en llegar, en este caso habrá que ver quienes aguantan.
¿Cual de los caminos es preferible?
Esta pregunta no se si al día de hoy tiene una respuesta consolidada, tampoco creo que hay mucho acuerdo, ya que son tantos los que dicen una cosa como la otra, obviamente los opinólogos son los mismos que no predijeron lo que iba a suceder y si se enteraron es lamentable no haber estado en el selecto grupo de informados.
La otra pregunta es ¿que se puede hacer?
Las respuestas magistrales son todas maravillosas, aumentar las exportaciones, bajar el sueldo y los bonus de los directivos, potenciar el aprovechamiento de nuevas fuentes de energía, etc., que el estado compre los paquetes de hipotecas con bonos y que esos puedan venderse para dar liquidez al circuito, etc., todas cosas cuyos efectos se pueden ver con el tiempo, pero para el “mientras tanto” parece que únicamente se podría potenciar la obra pública, por el famoso efecto movilizador y dinamizador del sector.
Es esa ¿la decisión de las autoridades? ¿Se puede y debe re-direccionar el gasto y la inversión? ¿Es lógico en un sistema capitalista efectuar operativos de salvataje a empresas privadas?
Las definiciones del porque se llega a esta situación están suficientemente analizadas desde todos los rincones, las consecuencias también, la decisión del BCE de mantener el euribor alto parece más que obvia y extendida en el tiempo, ahora no estaría de más empezar a escuchar propuestas y proyectos realistas para afrontar la crisis, ya que la construcción casi indiscriminada de VPO quizás no sea suficiente, ya que alguien deberá poder comprarlas y los préstamos hipotecarios no están del todo a la orden del día.
• Es preciso darse cuenta que esto no debe volver a repetirse, que es mejor diversificar y no potenciar el acceso al estado de bienestar por un solo camino o al menos por uno tan preponderante respecto del resto,
• Es preciso darse cuenta que cada cosa tiene que estar en su lugar,
• Es preciso darse cuenta que los problemas vienen envueltos en papel de regalo para hacerlos atractivos,
• Es preciso darse cuenta que somos carne de cañón para experimentos de terceros que lucran con nuestros sueños y esto no es ser conservador o progresista, es tener o no tener, sentido común.
Así las cosas, esperemos recibir noticias tranquilizadoras en el futuro inmediato, ya que de no ser así, la mejor inversión será en neuropsiquiátricos privados, eso si, construidos con subsidios estatales en terrenos recalificados.
May 14th, 2008 at 20:50 PM
[...] Reflexiones sobre el sector inmobiliario español: Podría estar en quiebra técnicawww.gurusblog.com/archives/reflexiones-sobre-el-sector-inmob… por mc_pollofrito hace pocos segundos [...]
May 15th, 2008 at 13:00 PM
[...] Reflexiones sobre el sector inmobiliario español – GurusBlog Invertia.com – Montoro advierte de que entramos en una etapa de estancamiento econ?mico Estrella Digital 15/05/2008 – ECONOM?A: El Banco de Espa?a no prev? cambios en el sistema de provisiones de la banca El Banco de Espa?a no prev? cambios en el sistema de provisiones de la banca Fern?ndez Ordo?ez asegura que la banca no le ha pedido medidas proteccionistas para protegerse de la actual desaceleraci?n El gobernador del Banco de Espa?a, Miguel ?ngel Fern?ndez Ord??ez, ha asegurado que no prev? cambio alguno en el sistema de provisiones que se exige a las entidades financieras espa?olas y que les ha permitido acumular un "colch?n" de fondos para utilizar en tiempos dif?ciles, como el actual. Ord??ez, que hizo estas declaraciones a un grupo de periodistas tras inaugurar el XV Encuentro del Sector Financiero, organizado por Deloitte y ABC, a?adi? que esos fondos "pueden ser perfectamente utilizados por las entidades financieras espa?olas para no tener que reducir sus resultados". EFE Madrid Tras insistir en que el Banco de Espa?a no contempla modificaci?n alguna en el actual sistema "salvo los cambios generales" derivados de la adaptaci?n al nuevo acuerdo de capital Basilea II, Ord??ez asegur? que la banca no le ha pedido medidas proteccionistas para protegerse de la actual desaceleraci?n. Durante su intervenci?n Ord??ez insisti? una vez m?s en que las entidades financieras espa?olas afrontan la situaci?n actual de los mercados internacionales desde una posici?n de solidez, "aunque no de inmunidad", ya que existen ciertos riesgos como el incremento de la morosidad que ya notan casi todos los bancos y cajas. El gobernador del Banco de Espa?a dijo que en estos momentos, la pricipal fuente de incertidumbre sigue siendo la evoluci?n de los mercados de financiaci?n mayorista, en los que las posibilidades de captar recursos se han restringido "hasta niveles extraordinarios", "impropios de un sistema global desarrollado". Hasta ahora, las entidades espa?olas han logrado eludir las consecuencias de esta falta de liquidez debido a factores como el largo plazo al que emiten sus pasivos y la escasa dependencia de los mercados interbancarios de dep?sitos, en los que "no toman prestado sino que mantienen una posici?n neta acreedora". Gracias a estas circunstancias unidas al "dinamismo de los dep?sitos de las familias espa?olas", nuestro sistema crediticio ha encontrado alternativas al recurso de salir a los mercados en busca de financiacion, pese a lo que el Banco de Espa?a seguir? animando a bancos y cajas para que vuelvan a emitir bonos y obligaciones a plazo medio y los coloquen en los mercados internacionales. "La experiencia positiva de las entidades que ya lo han hecho en los ?ltimos quince d?as y la mejora del riesgo bancario registrado en algunos mercados hacen que estas emisiones sean una oportunidad ?nica para normalizar "la apelaci?n del sistema financiero a los mercados internacionales del euro. En cualquier caso Ord??ez asegur? que el Banco de Espa?a seguir? contribuyendo a facilitar una posici?n adecuada de liquidez que garantice el correcto funcionamiento de los mercados financieros, dijo. "Los motivos para la preocupaci?n podr?an ser mayores en el caso de los pr?stamos destinados a la promoci?n inmobiliaria", dijo Ord??ez, para reconocer a continuaci?n que el hecho de que hayan coincidido en el tiempo la "maduraci?n del ciclo inmobiliario" con las tensiones financieras desencadenadas en los mercados internacionales ha resultado "particularmente inoportuno para nuestra econom?a". Por ?ltimo, con respecto a la crisis "subprime", Ord??ez insisti? en que las entidades espa?olas no tienen apenas en sus balances productos estructurados o veh?culos complejos como los "conduits" o los SIVs, utilizados para canalizar la financiaci?n de pr?stamos de baja calidad crediticia, que s? han proliferado en los pa?ses m?s afectados por la crisis. Estrella Digital 15/05/2008 – ECONOM?A: La OCDE advierte de una cierta desaceleraci?n Brasil, India y China, adem?s de en los pa?ses desarrollados ——————————————————————————————— y estos no paran de pedir: Estrella Digital 15/05/2008 – ECONOM?A: El G-14 pide al Gobierno 40.000 millones m?s para paliar el "excesivo ajuste" del sector contre el vicio de pedir, la virtud de no dar, si es q seran MANGANTES. tiene narices la noticia. solbes con dos ****nes, sigue aguantando, 10 por el. Las empresas logran r?cord de beneficios pese a la mayor desaceleraci?n en 15 a?os – CincoDias.com [...]