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Atentos a la revisión de nuestra hipoteca, aspectos a considerar

subrogar hipotecaEn nuestro país la gran mayoría de los prestamos hipotecarios en vigor y los que se conceden en la actualidad siguen siendo a tipo variable, y más ahora que el euribor y los principales índices de revisión están por los suelos, una de las pocas alegrías que nos da la economía hoy en día a los hipotecados.

En este entorno las familias deberían de estar notando en los últimos meses estas caídas continuas en la revisión de sus hipotecas, pero merece la pena resaltar unos aspectos a tener en cuenta en la revisión de nuestra hipoteca para asegurarnos que la entidad bancaria nos aplica bien la revisión:

  • Conviene revisar la escritura
    • En los apartados que hace referencia al tipo de interés aplicable y la revisión (cláusulas que son siempre la tercera y tercera bis)
    • Periodo de revisión ya sea anual, semestral o trimestral
    • Tipo de interés a aplicar y diferencial y a que fecha de referirá el indice para hacer el cálculo
    • Topes máximos de fluctuación y mínimos. Aquí estará la gran mayoría de los problemas las claúsulas que tienen algunas hipotecas que limitan la bajada
    • Forma de comunicarnos la revisión

El Banco de España recomienda revisar tomando como referencia el último tipo de interés publicado en el BOE pero es sólo una recomendación. Hasta finales de 2008 los índices oficiales se publicaban todos en el BOE sobre el día 20 cada mes. En la actualidad el Banco de España ha decidido separar la publicación de los índices y el euribor, mibor y el índice de Rendimiento del mercado de Deuda Pública se publican los primeros días de cada mes y asi las hipotecas de revisión con euribor les implica que se adelanta el dato de la revisión 1 mes, es decir se le aplica el mes recién finalizado y el mes anterior.

  • Una vez tenemos estos aspectos más o menos claro, como no, toca revisar el recibo mensual que nos aplican y cotejar si nos están aplicando lo que está firmado en la escritura. En este recibo vendrá toda la información que necesitamos periodo liquidación, capital pendiente, capital amortizado,intereses…

En caso de duda o no estar de acuerdo debemos reclamar ante nuestra entidad bancaria. Si no nos hicieran caso y creemos tener la razón en último lugar deberíamos dirigir nuestra reclamación al Servicio de Reclamaciones del Banco de España.

Otro aspecto muy distinto, y si nos están aplicando bien lo acordado en la hipoteca, es intentar aprovecharnos en toda su cuantía de las bajadas de los tipos, para lo que debemos estudiar y valorar si nos conviene irnos y cambiar a otra entidad, lo que de denomina subrogar el préstamo. Aquí el cálculo implica por un lado el dinero que nos ahorramos si nos aplican las bajadas del euribor en todo su esplendor pero a cambio debemos calcular los costes de la subrogación.

  • A modo de ejemplo para una hipoteca de 150.000 euros a 20 años revisable euribor + 0,5% que tenga un límite de bajada del 3,5%, pagaríamos una cuota de 870 euros /mes, que si nos subrogamos a otro banco sin tope máximo de bajada y tomando como referencia el euribor de junio, la cuota nos saldría por 765 euros, con un ahorro mensual de 100 euros y que es lo que tendríamos que comparar con los costes de la subrogación

Está claro que merece la pena prestar unos minutos de nuestro tiempo para asegurar que no existe ningún fallo en la aplicación de la revisión del banco o si tenemos condiciones fuera de mercado, en la búsqueda de nuevas opciones. Curiosamente mucha gente dedica más tiempo a elegir que ropa comprar, donde ir de vacaciones o que película ver, que no a valorar sus inversiones financieras o en este caso sus deudas financieras, siendo la hipoteca posiblemente la de mayor importancia en toda su vida. Por todo esto, recomendamos invertir unos minutos y asegurarnos que todo está correcto.

Créditos-Hipotecas



Conversación

5 comentarios

  1.    Responder

    Para el comentario de gatuno, en el mercado SI que hay hipotecas por debajo del 2%. Estoy a punto de firmar una a euribor + 0,39, sin minimos, sin exigencia de contratar otros productos con ellos, ni siquiera el seguro del hogar que lo puedo hacer con quien quiera. No tiene comisiones de cancelación anticipada parcial ni total, ni tampoco tiene comisiones de subrogacion de acreedor (cambio de entidad)…Es cuestion de preguntar en mas de una entidad. Preguntar, preguntar y volver a preguntar, y comparar. Aparte de hacer una petición de préstamo razonable.

  2.    Responder

    En pisoslahorta.com estamos encantados con este tipo de post, creemos que son interesantes y divulgativos.

  3.    Responder

    Esa letra pequeña la tienes que tener tú, en la escritura de hipoteca.
    Sobre si nos aplican bien o mal, el 99% estará bien aplicado. Otra cosa es que en su día no se hizo caso al tema de los mínimos etc.
    Es verdad que hay muchos préstamos con mínimos y bastantes menos sin mínimos, pero a día de hoy resulta bastante caro hacer una subrogación de hipoteca y marcharte a otra entidad y seguramente nada rentable. Para recuperar esas cantidades destinadas a comisiones por subrogación etc, una media puede andar sobre los 20 meses por arriba, o traduciendo de otro modo: todo lo que gastas para cambiar de banco lo recuperarás en la diferencia mensual de la hipoteca en unos 20 meses. Para cuando hayan transcurrido esos 20 meses, el euribor habrá dejado de estar donde está y puede que no tengas tiempo para recuperar lo gastado, ya que el euribor más el diferencial estarán por encima del mínimo.

    Por otra parte, que el euribor esté al 1,23% no quiere decir que se hagan operaciones a ese precio. Es más ese precio no está en el mercado.
    La mayoría de préstamos hipotecarios llevan un inicial bastante superior sobre el 2,xx y el caso contrario la guerra de los depósitos también anda por encima del 2,xx.
    Nadie paga al cliente el 2,xx y presta al 1,23-1,75%

    Saludos.
    Un abrazo.

  4.    Responder

    Lo mas complicado es poder tener acceso a toda la oferta y a esos detalles, porque a día de hoy cuando acudes a una sucursal financiera y aunque lo pidas, no te dan esa letra pequeña, que solo las ves en el contrato.


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