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Ya se ha dado el pistoletazo de salida de la colocación a Bolsa (OPV-OPS) de la inmobiliaria Renta Corporación, cuyo proceso debe finalizar el próximo 5 de abril. El precio de colocación estará en un rango comprendido entre los 25 y los 30 euros por acción lo que supone valorar la empresa entre los 548 y los 658 millones de euros, a los que hay que sumar el importe destinado a la ampliación de capital lo que dejará capitalización bursátil de la compañía entre los 598 y los 718 millones de euros. (aquí podéis acceder al pdf del folleto de colocación).

Sin pretender realizar una recomendación para acudir o no a la OPV, si que me gustaría realizar un par de consideraciones en cuanto a la valoración a la que se pretende colocar está OPV.

1- Al rango de precios fijados en la colocación supone estar valorando a Renta Corporación a unos múltiplos de entre 10 y 12 veces su Ebitda sobre su capitalización. Para que nos hagamos una idea de si este ratio es alto o bajo sólo indicaros que la empresa de capital riesgo 3i pagó a finales del 2004 ( hace poco más de un año) cerca de 20 millones de euros por hacerse con el 10% del capital, valorando a la empresa en 200 millones de euros lo que por aquel entonces suponía un múltiplo sobre Ebitda de cerca de 6 veces ( casi la mitad que el múltiplo actual de la colocación). Señalar que a un múltiplo equivalente al de entrada de 3i en el accionariado la valoración de Renta Corporación actual sería de unos 350 millones de euros. Mi sincera enhorabuena para 3i que en poca más de un año casi puede ver triplicada su participación.

2- He leído que al ser una inmobiliaria con una alta rotación de activos ( entre 10 y 12 meses (básicamente compra, restaura y vende)) no puede ser valorada por el valor neto de sus activos ya que no es una patrimonialista como Metrovacesa o Colonial. La verdad es que tienen razón, mejor no realizar el ejercicio ya que el resultado asusta bastante…Si tenemos en cuenta que el precio de adquisición de los inmuebles que tiene en cartera renta Corporación asciende a 323 millones es decir la colocación se está realizando entre 1,7 y 2 veces el valor de mercado de sus activos, claro que podemos aducir que tienen de media cerca de un año de antigüedad por lo que el valor actual de mercado de los inmuebles podría ser entre un 15% y un 20% superior. La verdad es que da igual el valor de colocación sigue siendo igualmente bastante superior al de sus activos. Ya se que las comparaciones son odiosas pero casualmente la entrada de 3i en el accionariado de Renta Corporación se realizo a una ratio de cerca 1 vez el valor de adquisición de sus activos.

En definitiva, no tengo ni idea como evolucionará la OPV de Renta Corporación en Bolsa, pero a mi personalmente el precio de colocación de la empresa me parece excesivo respecto a su valoración por fundamentales y no me sirve de consuelo que el resto de inmobiliarias que cotizan en bolsa también estén a unos precios disparados en el fondo me están vendiendo un negocio por encima de su valor y esto aunque sea al final de mucho tiempo alguien acabará pagando o sufriendo el diferencial respecto a los precios pagados.

Y es que como he comentado una cosa es el valor y otra el precio y este está sujeto a componentes especulativos y más aún en una colocación de tamaño tan reducido donde a minoristas se destina sólo el 15% de la colocación.

Por cierto otro punto de interés es que con la salida a Bolsa la empresa piensa cambiar su estructura de financiación pasando a un 40% de fondos propios por un 60% de deuda frente al actual 30% de fondos propios y 70% de deuda….vaya si precisamente lo interesante para el accionista es que la empresa utilice lo máximo posible su capacidad de financiación bancaria…¿Será que no ven muy claro el desarrollo futuro del sector y no quieren correr riesgos excesivos?

[tags]Renta Corporación, OPV, OPS, 3i[/tags]

Categorias: Inmobiliario, Inversión