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Subrogación: Cambiar la hipoteca de banco, cada vez más fácil

subrogacion hipotecas

La subrogación o cambio de banco es una opción a tener en cuenta cuando no estamos conformes con las condiciones de nuestra actual hipoteca y, viendo las ofertas de otras entidades, creemos que es posible cambiar a mejor.

Una subrogación nos permitirá modificar (1) el tipo de interés y (2) el plazo de amortización, lo que convierte a esta operación en una gran aliada si queremos deshacernos de una cláusula abusiva como el famoso “suelo” o reducir el importe de nuestra cuota mensual.

En la actualidad, existen más facilidades que nunca para cambiar de banco. Aquí van 6 consejos para dar con la mejor subrogación teniendo en cuenta el mercado actual y la legislación vigente:

  1. Conocer los bancos que corren con los gastos de subrogación, incluyendo notaría, tasación, gestoría y Registro de la Propiedad.  En el mercado actual hay tanta competencia que son muchas las entidades que ofrecen pagarlos.
  2. Comparar varias ofertas para poder elegir. Los comparadores de hipotecas online te dan la opción de conocerlas todas sin moverte de casa, incluyendo la oferta de bancos online, más baratos que las entidades físicas e igual de fiables.
  3. Negociar. Las hipotecas no son productos cerrados y, una vez elegida la más interesante para nosotros, siempre existe la posibilidad de hacer algunos cambios a nuestro favor. Para ello, es imprescindible conocer nuestros puntos fuertes: ingresos estables, años de antigüedad con la anterior hipoteca, existencia de un aval…
  4. Comprobar que la nueva oferta nos será rentable a medio plazo. Quizá ahora tengamos que desembolsar algo de dinero para cubrir los gastos del cambio, pero si la diferencia en el interés es importante, en 5 años podemos haber ahorrado más de 10.000 euros. Es aconsejable hacer los cálculos no solo con el Euribor actual (1,27%) sino teniendo en cuenta una posible subida de hasta el 4 o el 5%, para prevenir sorpresas desagradables.
  5. Una vez tengamos la oferta vinculante del nuevo banco, es decir, el borrador del nuevo acuerdo hipotecario, es necesario llevarla a nuestra actual entidad. Es posible que nuestro banco iguale la oferta y nos ahorremos los gastos (en caso de que la nueva entidad no los pague) y la comisión de subrogación (en caso de que nuestra hipoteca cuente con una). Hasta hace poco, el compromiso del primer banco de igualar la oferta no quedaba reflejado en ningún documento, y la entidad podía “desentenderse”. Pero el pasado 4 de mayo entró en vigor una modificación de la ley que obliga a la entidad original a emitir, por escrito, una oferta vinculante con las nuevas condiciones, para que así sea posible comprobar la diferencia o mejora sobre el papel.
  6. Por último, una vez con la oferta vinculante en la mano y antes de firmar, leer la letra pequeña y no fijarse en un solo factor (TAE, interés…) a la hora de decidir si será o no una buena hipoteca para nosotros. La advertencia va sobre todo por las ofertas que ofrecen un interés muy bajo pero van cargadas de productos vinculados (seguros obligatorios) que encarecen la cuota mensual y consiguen que lo que ahorramos por un lado lo gastemos por el otro. Es normal que las hipotecas obliguen a contratar alguno de estos productos, pero no debemos olvidar nunca preguntar al banco (1) cuántos son, (2) cuánto cuestan y (3) en qué plazos los tendremos que pagar.

Por HelpMyCash.com



Conversación

8 comentarios

  1.    Responder

    La mejor solución para la dichosa clausula es la subrogación de la hipoteca a otro banco. En Hipoteca Master te darán la mejor opción de todo el mercado.

  2.    Responder

    Gracias por la aclaración.

    Estaba confundido y pensaba que cuando te subrogabas a una hipoteca era cuando solamente cambiabas el titular y que si cambiabas de banco era como una nueva hipoteca.

    Salu2

  3.    Responder

    Benito, el cambio fiscal es para las nuevas hipotecas constituidas a partir del 1 de enero de 2011. La subrogación hipotecaria no es una nueva hipoteca; la hipoteca se mantiene lo que cambia es el acreedor, por eso sólo se puede cambiar el tipo de interés y el plazo, y no las demás caracteristicas de la hipoteca (como el importe).
    Efectivamente hay mejores en cuanto a revisión de tipo que la del Popular-e(pero hay que mirar todas las caracteristicas como comisiones, valor máximo a hipotecar, plazo, etc…), ponia la del popular-e a modo de ejemplo porque es la última que ha salido (mejores ofertas de subrogación hipotecaria
    Saludos

  4.    Responder

    pareces un empleado de banco popular, si no, te quedas corto en ofertas, mira en banesto se hacen cargo de todo, aunque son muy exigentes y no admiten anpliacion de capital, en 2º lugar esta barclays cubren 3000€ en not, regist y gest, pero no tasacion, 3º lugar bbva cubre 2000€ pero cobran 0.25 de apertura naturalmente con vinculaciones todos pero lo que esta claro es que hoy en dia las cajas ni tocarlas, estan metiendo suelo y indices de interes al 2 o 3% para unos cuantos años

  5.    Responder

    Yo quisiera hacer una consulta.

    La desgravación fiscal desaparecerá el próximo 1 de Enero, mi pregunta es ¿desaparece para todas las hipotecas que están en vigor o solamente para las de nueva constitución? Lo digo porque será un handicap importante para el cambio de hipoteca en el caso que solamente fuera para las nuevas hipotecas.

    Salu2

  6.    Responder

    Es sorprendente que no haya más gente que realice una subrogacion hipotcaria, teniendo en cuenta las condiciones de muchas hipotecas (en muchos casos el diferencial supera el E + 1%)y las buenas ofertas actuales para cambiarse.
    Muy buen post.
    Por poner un ejemplo, una persona que tenga una hipoteca de 200 mil euros a 20 años con un tipo de interés de Euribor + 1% , la cuota mensual es de 1.038 € (con el euribor medio de mayo); si este hipotecado se cambia, por ejemplo a una hipoteca con diferencial de Euribor + 0,39%, la cuota mensual sería de 980 € siendo el ahorro anual de 700 €, y en el total de la vida de la hipoteca tendríamos un ahorro de 13.920 €.
    Actualmente una de las mejores opciones es la hipoteca del banco popular a E + 0,39% y corre con los gastos del cambio hasta 1.000 euros.


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