Lejos queda el tiempo en que los bancos concedían hipotecas a cualquiera. En la actualidad, las condiciones para acceder a un crédito son bastante más exigentes que antes de la crisis y la consecuencia es el gran aumento de denegaciones de hipoteca que, según datos del Banco de España, han pasado del 3% al 10% en el último
trimestre.
A pesar de todo, el “no” de nuestra oficina no debe hacernos tirar la toalla. Todavía tenemos capacidad de maniobra. Aunque la única manera de atacar frontalmente la denegación es conociendo sus causas.

Motivos de denegación de una hipoteca:

Motivo 1: No tenemos suficientes ahorros. El banco solo nos financia el 80% del valor de tasación o compraventa pero no podemos costear el resto. Tenemos 3 soluciones:

1. Negociar el precio con el propietario. Quizá solo nos falten 10.000 euros para llegar a todo y el propietario tenga prisa por vender.
2. Buscar entre la oferta inmobiliaria de los bancos. Los pisos de los bancos ventajas en, pudiendo llegar a 100%. Si aún no hemos elegido vivienda, es la mejor opción.
3. Pedir una nueva tasación a nuestro banco o solicitarla en otra entidad que trabaje con una tasadora diferente.

La tasación no es una ciencia exacta y puede que otra empresa valore la vivienda por un precio superior, con lo que el préstamo concedido por el banco será mayor y tendremos que aportar menos entrada. Hay que recordar que nosotros seremos quien corra con los gastos (entre 100 y 300 euros por tasación).

Motivo 2: La cuota representaría una cifra superior al 35-40% de nuestros ingresos mensuales. Esto indica que existe un desequilibrio entre el valor de la vivienda a adquirir y nuestro sueldo.

1. Podemos pedir a nuestro banco que nos dé el mayor plazo de amortización posible. Cuantos más años tengamos para pagar, más se reducirá la cuota mensual.
2. Si no es posible aumentar más el plazo de devolución, lo más razonable es buscar una vivienda más barata, para que la cuota a pagar entre dentro de nuestras posibilidades.
    

Motivo 3: Nuestra situación laboral no es estable. El banco no considera nuestros ingresos sean suficientemente elevados o regulares para creer que podremos devolver el préstamo. En este caso, solo cabe:

1. Aportar más ahorros como entrada para reducir el préstamo que pidamos a la entidad, u otras garantías como acciones, participaciones o depósitos.
2. Considerar el alquiler. Mejor tomarse la denegación de la hipoteca como un aviso de que quizá no nos lo podemos permitir, antes que como un ataque aego. Es preferible vivir de alquiler y poder cambiar a una casa más pequeña si vienen malos tiempos a haberse comprometido a devolver un préstamo imposible para nuestro bolsillo, no solo perder la casa sino también los ahorros entregados a la entidad y la deuda adicional en caso de embargo (el problema no termina al devolver las llaves al banco).

Y por supuesto, cualquiera que sea la situación, siempre podemos probar en otro banco, o incluso en otra oficina de la misma entidad. Un truco: las oficinas recién abiertas ávidas por captar clientes nos lo pondrán todo más fácil.

Por HelpMyCash.com

También te puede interesar

• Datos mercado inmobiliario en España en 2009
• Banco Santander reduce su beneficio un 35%. Analizamos su riesgo inmobiliario
• Cien años de evolución del precio de la vivenda en los EEUU

En el blog Spain Economy Watch encontramos un post donde se recopila a la perfección y se reflexiona sobre los principales datos macro económicos de la economía española. De entre todos ellos tomamos prestados los referentes al sector inmobiliario y de la construcción, lo que nos permite hacer una buena composición de lugar sobre cómo está en estos momentos el que fue el principal motor de nuestra economía.

Índice Actividad Sector Construcción.

Durante el mes de Octubre la actividad del sector constructor experimentó una caída adicional del 1% respecto los niveles del mes de Septiembre, desde Julio del 2006, la actividad en el sector lleva acumulado un descenso del 35%, o lo que es peor 3 años y medio de largo declive. Teniendo en cuenta que la construcción fue el principal motor del crecimiento español, la clave será poder encontrar que sectores podrán en algún momento tomar el relevo del sector de la construcción en la creación de empleo.

En el sector residencial, en número de nuevas viviendas iniciadas cayó un 47% en el tercer trrimestre del 2009 respecto al tercer trimestre del 2010 (33.140 viviendas terminadas), excluyendo la construcción de vivienda protegida, la caída aún sería más dramática (61%), incluso si lo comparamos con el segundo trimestre del 2009, en el tercer trimestre la construcción de viviendas cayó un 20%.

En cuanto a viviendas finalizadas, en el tercer trimestre (excluyendo vivienda protegida) se finalizaron 83.500 viviendas, una caída del 41% respecto al año anterior, y del 13% respecto al trimestre anterior. Durante los últimos 12 meses se han finalizado 444.544 viviendas, en un mercado donde con suerte se están vendiendo unas 200.000 viviendas al año, esto significa que el stock de viviendas seguiría creciendo. El motivo por el que se están aún finalizando tantas viviendas, tiene una explicación sencilla. La banca siente pavor a quedarse con viviendas en stock, pero aún le aterroriza más tenerse que quedar con suelo o viviendas a medio finalizar por lo que prefiere seguir financiando para que si recibe algo en dación de pago sea un edificio terminado y no uno a medio construir.

Lo preocupante, es que cuando la banca deje de financiar estas viviendas que se iniciaron en pleno boom, la actividad de la construcción asociada al inmobiliario residencial aún puede continuar su caída, con el impacto pertinente en puestos de trabajo.

Evolución precios mercado inmobiliario en España.

De momento continúa la caída de precios en el mercado inmobiliario, el índice que elabora Tinsa, muestra que en Noviembre los precios llevan una caída del 6,6% en los últimos 12 meses. Seg;un Tinsa, la caída acumulada en los precios desde el 2007 sería del 14,75%. Obviamente la clave es saber si ya se ha llegado al suelo en los precios de la vivienda o si por el contrario el ajuste continuará. Según el último informe sobre el mercado inmobiliario elaborado por el BBVA, el mercado inmobiliario español estaba sobrevalorado en un 30% en 2007. Los expertos del BBVA esperan una caída de precios del 7% en 2009, del 8% en 2010 y del 5% en 2011. Los precios de la vivienda no se estabilizarían hasta 2012.

Entre los motivos para seguir esperando una corrección en precios estaría el ratio Precio de la Vivienda/Ingresos personales disponibles. En España, en 2007 en pleno boom este ratio alcanzó los 7,7 años, actualmente estaría en 6,6 años, una cifra aún muy alejada de los 4 años de media histórica en España o de los 3,5 años que actualmente tienen en los EEUU.

Igualmente según BNP, la siguiente presión de precios a la baja, vendrá de la mano de la banca, actualmente la principal inmobiliaria del país que empezarán a ofrecer importantes descuentos, que podrían llegar al 50% en 2010 si realmente quieren empezar a deshacerse del stock de viviendas que están acumulando.

Evolución Venta de Viviendas en España 2009.

Al final del primer trimestre del 2006, el mercado de venta de viviendas en España estaba vendiendo cerca de 1 millón de viviendas al año. En el tercer trimestre del 2009 las ventas acumuladas en los últimos 12 meses no superaban las 400.000 unidades. Una cifra aún más que considerable, pero impulsada por dos factores. En primer lugar por la entrega de viviendas por las ventas cerradas con los compradores antes del inicio de la crisis inmobiliaria y en segundo lugar por las viviendas adquiridas por los bancos. Durante la mayor parte del 2009, el nivel de ventas de viviendas nuevas ha superado claramente el nivel de ventas de viviendas usadas (históricamente siempre ha sido al revés) lo que sería un claro indicador de que en 2009 el nivel de ventas de viviendas nuevas ha estado claramente hinchado por los dos factores comentados anteriormente.

Si estimamos que en niveles normalizados en España se venderán unas 200 mil viviendas año, 100 mil nuevas y 100 mil de venta de segunda mano, esto significa que en ventas reales, no daciones en pago o similares, llevará prácticamente una década absorber el stock acumulado de cerca de 1 millón de viviendas nuevas sin vender. Esto asumiendo que no nos pongamos a construir muchas viviendas nuevas más.

Un dato para la esperanza

Ante este panorama algo oscuro, también hay algún dato para la esperanza, aunque toca buscarlo a nivel micro. Hay una pequeña inmobiliaria de la que puedo obtener datos de forma directa. Con un stock de unas 120 viviendas repartidas en 4 promociones con diferentes localizaciones,  esta inmobiliaria no había vendido ni una vivienda desde hace 2 años y medio. Desde este mes de Septiembre ha conseguido cerrar la venta de 2 viviendas y un alquiler con opción de compra. No es para tirar cohetes, pero significa que en un mercado totalmente muerto, existe algo de vida y esperanza. Eso si el precio de venta ha sido a precio de hipoteca, es decir con un descuento del 30% sobre el precio que tenían en mente vender en 2007.

Más información en http://twitter.com/gurusblog
También puedes unirte a nuestra red social en Facebook y a nuestra red profesional en Linkedin

También te puede interesar

• El sector inmobiliario en Quo Vadis Vivienda. Del infierno camino al purgatorio
• ¿Alguna inmobiliaria demandará a la banca ante el Tribunal de Defensa de la Competencia?
• Quo Vadis Vivienda “Un equilibrio inestable en el infierno”

Como ya bien conocemos el mercado inmobiliario en España vive momentos realmente complejos, con una demanda de compra de pisos prácticamente paralizada y una oferta sobresaturada. Pero ¿está sucediendo lo mismo en el mercado de alquiler de pisos en España?, ¿qué es lo que está pasando realmente en este mercado?.

En este artículo intentaremos explicar desde nuestro punto de vista y experiencia actual la situación del mercado de alquiler, y que nos podemos encontrar en él:

1.- El mercado de alquiler de viviendas está notando la crisis de una manera importante, pero en ningún caso se encuentra en la misma situación que la venta. Es necesario diferenciar según el tipo de inmueble:

Los pisos de una / dos habitaciones en el centro de ciudades como Barcelona o Madrid, actualmente se pueden alquilar por unos 1.000 € /mensuales. Este tipo de producto dura poco en el mercado, especialmente si está en buen estado y bien ubicado. En esta clase de pisos los precios no han bajado nada. Así pues si el arrendatario quiere bajar la renta al casero lo tiene realmente complicado.

Los pisos de tres / cuatro habitaciones pueden llegar a precios de 1.500 / 2.000 € /mes. De nuevo estamos pensando en pisos bien ubicados y en correcto estado. En este segmento de mercado los precios han bajado sensiblemente, sobre un 10 %.

Los pisos del segmento de lujo, aquellos de más de tres habitaciones y que están en calles representativas (tipo Castellana en Madrid o Passeig de Gràcia en Barcelona) son los que realmente están notando la crisis. En este segmento también estarían los casas de nivel alto. En este tipo de inmuebles los precios han bajado una media del 20 a 30 %.  Así pues aquellos inquilinos que están en rendas altas puede dirigirse a sus propietarios para exigirles una rebaja en el alquiler, si el propietario está bien asesorado será sensible a una negociación.

Mientras en los centros de las grandes ciudades la oferta de pisos para alquilar no es desmesurada, no sucede lo mismo en las poblaciones de la periferia donde los promotores que no consiguen realizar ventas deciden poner sus pisos en alquiler. En estas poblaciones sí hay sobreoferta de pisos en alquiler, con lo que los precios pueden llegar a los 600 € / mes en un piso de dos habitaciones.

Otro hecho destacable, es que que en la situación actual del mercado sí que se aprecia que los inquilinos son más exigentes en las calidades de los pisos y que exigen pisos en perfecto estado y listos para su inmediata ocupación.

2.- En el mercado se está produciendo un aumento de los impagados y por tanto de los desahucios. Este hecho motiva que los propietarios cada vez sean más exigentes en sus garantías.

España es un país en el que el propietario está totalmente desprotegido frente al inquilino que decide no pagar la renta. En los juzgados de Barcelona actualmente un proceso de desahucio puede tardar unos seis meses si no surgen problemas añadidos.

Es una realidad que en la situación actual del mercado es cada vez más complicado conseguir un aval bancario del arrendatario. Una posibilidad cada vez más utilizada es la contratación de un seguro ante el posible impago. En una renda de unos 1.000 € mensuales, puede costar unos 600 € / año.

En los pisos de renta altas es realmente complejo conseguir que una compañía nos garantice la operación.

Como resumen, el mercado de alquiler de pisos en el centro de las grandes ciudades no está notando la crisis de una manera tan alarmante como la venta, este hecho juntamente con el descenso del precio de la venta de los pisos está provocando que los inversores vuelvan a estudiar operaciones de compra de pisos como inversión con vistas al mercado de alquiler. En estas operaciones los inversores exigen rentabilidades superiores al 5 %, buenas ubicaciones, inquilinos con garantías y pisos en perfecto estado.

PS: En nuestro país no hay datos oficiales que podamos dar cómo fiables. Los datos publicados por el Ministerio de la Vivienda o los que aportan instituciones como el Colegio de Apis están totalmente viciados y no son reales.

Es increíble que el Colegio de Apis de Barcelona nos afirme en su último informe que la venta de segunda mano se está reactivando y que las ventas son un 15/20 % superiores al año pasado. Ver para creer!!!

También te puede interesar

• Denegación de hipoteca: ¿hay algo que aún podamos hacer?
• Vivienda, el ajuste interminable
• China. Una gran burbuja inmobiliaria a punto de estallar

El BBVA cerró la semana pasada una nueva operación financiera que de primeras puede parecer que no cambia nada su “negocio” como banco, pero que sin duda es una operación que sí que afectará positivamente a sus cuentas (financieramente hablando).

La semana pasada BBVA cerró la operación de “sale & lease back” de parte de sus oficinas (945 sucursales y 3 oficinas) por un importe de €1.154mn con Tree Inversiones Inmobiliarias. Este operación le ha permitido obtener unas plusvalías brutas de €830mn que destinará a provisiones genéricas.

Pero qué es esto del “Sale & Lease Back”?

Como diría Leopoldo Abadía es algo así como que “Yo te vendo mi casa y me quedo de inquilino.”

Otra definición algo más técnica la tomo prestada de Economia48.com

“Vender un activo e inmediatamente volver a alquilarlo. Modalidad del leasing financiero que en determinados momentos de penuria financiera le permite a la empresa obtener liquidez. Supone también para la empresa un ahorro de impuestos, puesto que el leasing es la forma de financiación de los bienes de equipo que permite una mayor deducción a efectos fiscales. Si dicha inversión se financiara con capital propio, desde el punto de vista fiscal sólo sería deducible la amortización del equipo industrial; si se financiara con un préstamo o empréstito, sería deducible la amortización más los intereses; si el equipo se financiara mediante el sistema leasing (esto es, si se arrendara), sería deducible a efectos fiscales en un principio la totalidad de la cuota o canon anual de alquiler, que incluye los dos sumandos anteriores más una prima que cubra el riesgo de que a la empresa-leasing (arrendador) le falle la empresa-cliente (arrendatario) más la ganancia de la primera.”

Por tanto, vemos que BBVA gana bastante con operación. Fortalece sus cuentas, recogerá una plusvalía muy importante y además podrá deducirse todos los años otra cantidad que no podría deducirse si sus oficinas estuvieran a su nombre. La contraparte también ganará, ya que todos los años ingresará una cuota por el arrendamiento de los inmuebles que ha comprado y que al mismo tiempo los ha alquilado sin que estén ni un día desocupados. Esta creo que es el gran atractivo de la contraparte. Comprar e inmediatamente alquilar un nº de oficinas muy elevado asegurándose una rentabilidad anual. Seguro que BBVA le ha asegurado el alquiler de todas esas oficinas por un determinado número de años a cambio de fijar un precio de recompra de estos inmuebles que le interese a ambas partes.

Por tanto BBVA con fortalecer sus cuentas en estos momentos y Tree Inversiones Inmobiliarias con asegurarse una rentabilidad anual al no tener ni un día desocupados estos inmuebles, dejan el precio de recompra en un segundo plano, aunque obviamente este precio deberá ser un precio atractivo para las dos partes.

En definitiva creo que con este tipo de operaciones, ambas partes salen ganando.

Artículo relacionado (02/10/09):

Deutsche Bank obtendrá una rentabilidad del 10% con los edificios comprados a BBVA (cotizalia.com).

También te puede interesar

• Reforma del sistema financiero Español. Más fusiones menos crédito
• Repasando las necesidades de capital de la banca española
• La banca europea se desprende de su deuda soberana

Supongo que si sois aficionados al deporte rey, estaréis al tanto de las trifulcas entre Mediapro (La Sexta) y Audiovisual Sport (Sogecable – Prisa – Familia Polanco) por los derechos a rentransmitir los partidos de la liga española. No voy a entrar en este tema ya que se me escapa cuál de las partes lleva la razón, pero si que me gustaría señalar los daños colaterales que puede estar causando.

Sin ir más lejos, me está sorprendiendo bastante, y me imagino que a sus lectores a un más, que el País lleve unos cuantos días destrozando el famoso plan de ayudas al alquiler de la ministra Chacón, más que nada es porque si algo caracteriza este periódico es la de enarbolar la bandera progresita y apoyar editorialmente al PSOE. Parece que las cosas pueden empezar a estar cambiando en este sentido, a raíz de la mencionada guerra del fútbol y en el hecho de que fuese desde los despachos de la Moncloa, los que alentaron a Mediapro en convertirse en un grupo mediático afin a los socialistas, para poder contrarestar un poco la dependencia monopolítica que tenían con el emporio de Prisa.

El caso es que a Mediapro le adjudicaron uno de los canales en abieto, La Sexta, y ahora lanzan el diario de difusión nacional ‘Público’ al que sus impulsores no han dado de calificar como “progresista”. Es decir directo a competir con el País. El caso es me cuentan que el encargado de comunicar las intenciones de Moncloa a los factotums de Mediapro (Jaume Roures y Tatxo Benet) para crear una plataforma mediática, no fue otro que el ex secretario de Estado de Comunicación, Miguel Barroso, que curiosamente es la pareja sentimental de Chacón.

En fin, la guerra está servida…. y todo por una pelota… o por un movimiento táctico de ZP bastante peligroso.

También te puede interesar

• El impacto del concurso de acreedores de una filial de Mediapro en los clubes de fútbol
• La guerra del fútbol acaba en matrimonio
• A3TV con la Sexta y Cuatro con Telecinco

He visto en un par de blogs que le han estado dando vueltas al debate sobre si es más rentable comprar o alquilar una vivienda ( Tecnorates, El Blog Salmón), interesante debate, aunque al final en gran parte dependerá de si la vivienda continua con las actuales tasas de revalorización, cosa que francamente no tengo ni idea, (Nota: debo señalar que yo me he tirado a la piscina y hace dos días que me he vendido mi vivienda habitual ( con una rentabilidad del 30% anual sobre el capital invertido en los últimos 6 años, aquí­ juega el apalancamiento de la hipoteca) y me voy a vivir de alquiler).

¿Que me hace pensar que las viviendas están sobrevaloradas en España? Bueno básicamente la relación que existe entre las rentas que obtienes por alquilar una vivienda y lo que te ofrecen para venderla. Parece bastante de sentido común, que la rentabilidad del alquiler debería superar ligeramente a la rentabilidad de los productos financieros que no tienen riesgo ( alquilando tienes riesgo de impago, deterioro, periodos de desocupación, etc). Pongamos que sería lógico esperar una rentabilidad entorno al 4% sobre el valor del activo. Pero parece que esto no es así­, y os pongo un caso real, aunque no es el mío.
Precio de Venta de la vivienda X de 110m2: 690.000 euros.

Precio alquiler de la vivienda X: 1.200 euros al mes, que son una renta de 14.400 euro/año.

Rentabilidad del alquiler sobre el valor de la vivienda = 2,1%, básicamente lo mismo que te ofrecen en una cuenta corriente de un banco online.

Que deberí­a suceder para que se pudiese alcanzar una rentabilidad del 4%, pues bien o el mercado paga el alquiler de la vivienda X a 2.400 euros el mes ( de hecho a 1.200 euros/mes la vivienda sigue sin ocupar) o el valor correcto de este activo es de 345.000 euros, que seguro que mentalmente a todos nos encaja como un precio más razonable y eso que sigue siendo mucho dinero por 110 m2.

También te puede interesar

• Vivienda, el ajuste interminable
• ¿Por qué resultan inútiles las medidas del Gobierno para reactivar la vivienda?
• (Vídeo) Como construir un hotel de 30 plantas en 15 días

Interesante artí­culo publicado por the Economist. En el seguimiento periódico que realizan a la evolución de los precios de la vivienda (Still want to buy)podemos observar como España ocupa el cuarto lugar del ranking mundial al haberse incrementado los precios de la vivienda cerca de un 131% en los últimos 8 años. En el último trimestre del 2004, donde nuestro gobierno ha comenzado a notar claros sí­ntomas de desaceleración, simplemente comentar que hemos sido el 3er paí­s con un mayor aumento del precio de la vivienda (+17,2%). En el ranking a 8 años nos superan claramente South Africa e Irlanda y por un estrecho margen el Reino Unido. A los partidarios de la teorí­a de que el precio de la vivienda en España se ralentizará pero nunca caerá, simplemente recordarles que en Japón los precios de la vivienda han caí­do un 25% desde 1997, y sin ir tan lejos en Alemania en el último trimestre del 2004 han caí­do un 1,3%.

Más interesante todaví­a resulta los resultados del cálculo que han realizado que muestra la relación entre el precio de la vivienda las rentas y obtenidas por el alquiler de viviendas. Esta especie de ratio similar al PER en bolsa nos muestra que la rentabilidad de las rentas por alquiler obtenidas en la inversión en vivienda está en mí­nimos históricos. En el caso de España según este cálculo el precio de la vivienda estarí­a sobrevalorado en un 60%. Como en el caso de las burbuja de las puntocom, los inversores en ladrillo no esperan obtener la rentabilidad de su inversión ví­a las rentas de alquiler que de el activo (en el caso de la bolsa “dividendos”) sino con la plusvalí­a obtenida con la compra venta.

Así­ que después de estos datos llegamos al fondo de la questión…Suponiendo que tengo algun dinerito ahorrado ¿me compro una casa o alquilo una vivienda?…..lo siento pero no tengo una respuesta mágica…. en el fondo dependerá de un par de factores …. Si consideramos que en los próximos 20 años los tipos de interés subirán y que estos momentos la vivienda se encuentra sobrevalorada lo más sensato, serí­a sin lugar a dudas, irse a vivir de alquiler y obtener una renta adicional con el dinero ahorrado. Esto, claro está, sin tener en cuenta las posibles ventajas fiscales que pueda suponer ( como sucede en España) el tener una vivienda en propiedad.

(Gráficos obtenidos en The Economist)

También te puede interesar

• Denegación de hipoteca: ¿hay algo que aún podamos hacer?
• Datos mercado inmobiliario en España en 2009
• ¿Por qué resultan inútiles las medidas del Gobierno para reactivar la vivienda?