Con la caída de Martinsa Fadesa parece claro que ningún factor externo va acudir en ayuda de las grandes inmobiliarias cotizadas en caso de que pasen por aprietos de solvencia financiera. Mientras algunos consideran que el concurso de acreedores de Martinsa Fadesa será una excepción entre las grandes inmobiliairias cotizadas, otros avisan de que Fadesa Martinsa puede ser la primera de la lista. ¿Créeis que alguna más de las grandes caerá antes del 2009? Y en caso de que vuestra resupuesta sea afirmativa ¿cúal?

Dejando de lado a Afirma, Colonial o Aisa, os dejo algunos datos del primer trimestre de las prinicpales inmobiliarias cotizadas, me he permitido calcular un ratio, que teniendo en cuenta los problemas de reestructuración de deudas que tenemos a día de hoy, extrapola el Ebitda del primer trimestre del ejercicio para el total del 2008, con la deuda que vence a corto plazo para intentar intuir la capacidad de pago de la deuda de las principales inmobiliairias.

El cálculo no incluye las posibles reestructuraciones de deuda entre el 1er y el segundo trimestre y no debe tomarse cómo un cálculo fino sino como una somera indicación, pero podemos observar que salvo Realia, o mejoran mucho las cosas en lo que queda de año o el resto de inmobiliarias deberán pasar por las entidades financieras para reestructurar su deuda a corto plazo, con el riesgo que a día de hoy esto comporta.

Puestos a mojárse para mi la que se encuentra en una posición más delicada es Reyal Urbis. Aunque también tengo que añadir que la información facilitada por Renta Corporación en el primer trimestre era algo escasa por no decir insuficiente.

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Poco a poco se van conociendo noticias de sobre la posición de Luís Portillo en Inmobiliaria Colonial, que parece que seguía los pasos del maestro Bañuelos en cuanto a crear un entramado de sociedades, CDF, opciones, y Equity Swaps que ni el mismo sabía lo que realmente tenía y que lo han acabado poniendo contra las cuerdas.

El caso es que si ya es bastante complicado gestionar la fusión de 3 o 4 sociedades en poco más de un año, en un sector que está entrando en barrena y adquiriendo empresas con un fuerte apalancamiento, sólo falta que te pongas a hacer el triple mortal emulando a un tiburón de las finanzas dedicándote a invertir o especular en derivados.

El caso es que el desplome de las acciones de Colonial (hoy a la reapertura de la negociación caían un 15% adicional) ha provocado que Portillo no haya podido cubrir la cancelación anticipada de sus contratos de derivados, lo que ha provocado que dos entidades financieras emitieran sendos requerimientos de pago que ascendían a la friolera de 44 millones de euros que de momento no han sido satisfechos por el empresario.

A parte de esta situación, ahora sabemos que unos días antes del desplome, Portillo había vendido 3,2 millones de acciones a 3,03 euros el título (Hoy cotiza por debajo del 1,60) y que el 17 y 20 de Diciembre, también había vendido 5,7 millones de acciones más a un precio similar. Tres cuartos de los mismo ha pasado con otro de los accionistas del núcleo duro de Colonial, el constructor Luís Nozaleda, que ha afirmado a la CNMV que antes del desplome vendió parte de los contratos de derivados que tenía sobre 108 millones de acciones de la compañía.

A todo esto, lo más preocupante es que aunque los responsables de la compañía afirmen lo contrario, parece que la deuda de 8.900 millones de euros, empieza a pesar como una losa, en un mercado inmobiliario en el que realizar activos es casi misión imposible. Sintomático es que los 300 millones de euros en activos que ha vendido este día Inmobiliaria Colonial, se hayan realizado a la Caixa o a su filial Abertis, los únicos que parecen dispuestos a recomprar algún que otro activo para dotar de liquidez a la inmobiliaria, quizás con algo de cargo de conciencia por haber colocado Colonial en el pico del ciclo inmobiliario.

Supongo que alguien se preguntará si ante la caída de Colonial, puede resultar una buena oportunidad comprar acciones de la inmobiliaria. Yo no se cómo lo veréis vosotros, pero yo intuyo que lo peor no ha llegado todavía, y por prudencia, yo con semejantes piratas del caribe en el accionariado de la empresa no me juego ni un euro.

Dicho todo esto, ahora que ya tenemos un nuevo muerto que ha salido del armario (Si señora Chacón el sector inmobiliario va de perlas) estaremos a la expectativa de saber quién será el siguiente, ya que me temo que Colonial no será la última sorpresa. El dinamismo establecido es diabólico, el mercado está parado, la mayoría de las empresas del sector están endeudadas hasta las cejas y todas quieren vender activos para reducir deuda, activos que obviamente no se venden.

Entre los posibles candidatos al próximo sorpasso, a mi me da bastante yuyu Sacyr Vallhermoso, el estilo y perfil de Luis del Rivero me recuerda bastante al de Portillo, con la diferencia que Portillo o Bañuelos eran unos simples aprendices de brujos con el tinglado que ha montado, además le encanta especular en bolsa con estructuras financieras complejas y aunque en el pasado el tema le ha salido bien, de momento ya se encuentra encallado en Effiage, con una participación significativa que ya no sabe que hacer con ella, su participación en Repsol le puede dar algún que otro susto en temas de garantías si baja de los 23 euros, sigue manteniendo un importante peso de negocio en el sector de promoción inmobiliaria, la deuda asciende a más de 19.500 millones de euros (quizá es tan elevada la cifra de la deuda que será lo que le acabe salvando ya que la banca debe temblar sólo imaginar que pasaría si se desmonta el castillo de naipes de Sacyr) por un Ebitda de unos 1.200 millones de euros y pronto nos tratará de colocar en bolsa a su filial de autopistas Itirene cómo si estuviesen asfaltadas en oro, aún nadie entiende el precio que pagaron para comprar Europistas. (Menos mal que al final no se hicieron con el control del BBVA cómo quería el Gobierno). En fin sólo es mi opinión personal.

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Ya tenemos un nuevo señor del ladrillo caído en desgracia, ahora le ha tocado el turno a Luis Portillo que debido a la presión de los accionistas ha presentado su dimisión como presidente de inmobiliaria Colonial. La inmobiliaria ha perdido en bolsa cerca de 6.400 millones de euros de capitalización bursátil lo que nos da una idea del batacazo, situando el precio de la acción al cierre de ayer en los 1,88 euros.

Nos preguntaba, Javier en un comentario, que si tras el desplome, la acción de Colonial nos parecía una buena oportunidad. La verdad es que la respuesta no es fácil, y es que aunque Colonial tiene un perfil más patrimonialista que otras inmobiliarias, el principal problema que tenemos a día de hoy es que lo único que sabemos de cierto es el importe de la deuda financiera que tiene, unos “módicos” 8.943 millones de euros. Los activos en teoría están valorados en unos 13.600 millones de euros, los que nos dejaría un valor neto de los activos de 3,3 euros por acción frente a los 1,88 euros por acción a los que está cotizando.

El problema es básicamente saber cual es el valor real de los activos en un momento en que el mercado inmobiliario en España está congelado (Yo ya no me fío ni de las tasaciones realizadas por Richard Ellis). Debido al alto endeudamiento de la compañía, una pequeña caída en la valoración de los activos nos lleva a fuertes caídas en el valor de los activos netos por acción. Así si creemos que el precio de realización de los activos está un 15% por debajo de la valoración realizada por la compañía, tendríamos el que precio neto de los activos por acción sería de 1,86 euros por acción, similar a la cotización actual. Una reducción del 20% en el valor de los activo, situaría el valor neto de los activos por acción en los 1,30 euros. A esto le debemos añadir el posible riesgo de insolvencia. Con una deuda tan elevada, y en un momento en el que vender activos inmobiliarios en España es más que complicado (sino que se lo pregunten a Habitat) y con los bancos con los nervios a flor de piel, el riesgo de impago de la deuda no es baladí.

Por todo lo comentado, yo francamente, me mantendría aún al margen de comprar acciones de ninguna inmobiliaria Española, me da la sensación de que las malas noticias aún no han hecho más que empezar y que la situación aún es susceptible de empeorar bastante más. Vaya que sólo ahora empezamos a entrar en un largo túnel del que muchos no saldrán.

Dicho esto, aún me sigue sorprendiendo,  que grandes fortunas al estilo de las Koplowitz, Ortega, Godia y un largo etc, metieran su dinero en estos mega proyectos, apadrinados por los Bañuelos y Portillos de turno. A parte de las dudas sobre la capacidad de gestión de los promotores, es de cajón que estos señores han ido en contra de todas las leyes de inversión. En lugar de aprovechar la bonanza inmobiliaria para vender activos y hacer caja, se han embarcado en comprar activos a precios máximos y endeudarse hasta las cejas, cuando precisamente, sería ahora en la época de las vacas flacas, cuando deberían tener caja para empezar a comprar activos inmobiliarios a precios interesantes.

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Recopilatorio realizado por Fortune, de las 101 peores ideas/sucesos del 2007 en el mundo de los negocios, os adjunto 5 que me han llamado la atención.

Eli Lilly: La farmacéutica ha conseguido que le aprobaran una versión del Prozac para combatir la ansiedad y la depresión en los perros.

Merryl Lynch: De momento encabeza el ránking de provisiones multimillonarias relacionadas con la crisis de las hipotecas subrpime. La verdad es que no soporto a los banqueras que se las dan se sofisticados y crean productos que ni ellos entienden. Eso si, después del desaguisado, su presidente se retiró con 161 millones de dólares en el bolsillo.

Wateres High Tech: El fabricante japones de wateres, tuvo que retirar del mercado 180.000 unidades de su modelo más sofisticado. Se ve que algunos se incendiaron.

Un bebida energética llamada Cocaine: Pues el nombre no parece precisamente el más políticamente correcto. Obviamente la FDA les obligó a cambiarlo.

La firma de Relaciones Públicas de Microsoft: Parece que mientras un editor de Wired estaba escribiendo un artículo sobre la empresa de Bill Gates, la firma de relaciones públicas de Microsoft había elaborado un dossier machacando al editor, para que pudiese ser utilizado como defensa al artículo por parte de los directivos de Microsoft. Muy mal tienen que ir las cosas cuando la única defensa de tus productos es intentar desacreditar a los que te critican.

Ya en España, en Gurusblog, nos lanzamos a destacar los 4 sucesos relacionados con el mundo de la empresa y la economía que entendemos que entran en la categoría de lamentables. Se aceptan sugerencias para ampliar la lista:

CNMV: Empezamos por el órgano rector del mercado bursátil. La verdad es que es complicado enumerar un listado de despropósitos, pero tanto el espéctaculo de la dimisión de su presidente, como su actuación en la OPA sobre Endesa, cómo el ya clásico desamparo hacia los minoristas, así como la continuidad en la organización de Arenillas y sus amiguetes en la organización nos parecen del todo inaceptable y un auténtico punto negro del 2007 para nuestro país.

Carme Chacón: A la ministra de la vivienda, por ponerse a hacer funciones de oráculo y vaticinar en el pasado mes de septiembre que el euribor no subiría más. En fin, lo del ministerio de la vivenda en general es un despropósito, pero no hace falta empeorarlo intentando predecir lo impredecible.

Astroc: Y sobretodo al padre de la criatura y gurú del año, Enrique Bañuelos, máximo exponente del pelotazo del ladrillo y la manipulación bursátil. Me sigue sorprendiendo que esté saliendo de rositas en toda esta historia. Sin duda me parece que algo no acaba de funcionar en nuestro sistema judicial y en los organismos supervisores.

El Canon digital: Que vivan las subvenciones por ley a los colectivos que pierden el rumbo en su modelo de negocio. Sigo sin entender porque cada vez que me compre un disco duro, mp3, o teléfono móvil debo pagarles una cuota a las sociedades de autor. No hay nada como la remuneración por la cara para que la cultura española siga en el nivel en el que esta. Al menos por el momento no me lo sacarán directamente de los impuestos y siempre me quedará la opción de comprarme el disco duro en Andorra para ahorarrme el canón.

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Astroc continúa en caída libre, hoy su valor a descendido un nuevo 9,8% hasta situarse por debajo de su precio de salida a bolsa. La acción ha bajado hasta los 6,22 euros y ha sumado este nuevo descenso al que ya tuvo ayer (ver post), acumulando en los dos últimos días, desde que se conoción el detalle del acuerdo de fusión con Landscape y Rayet, un descenso del 21,5%.

Con este recorte, la inmobiliaria se sitúa, por primera vez, por debajo del precio al que fueron colocados sus títulos en su salida a bolsa (6, 40 euros), en mayo de 2006.

Como ya hemos comentado en anteriores ocasiones, Astroc es un auténtico barco a la deriva que nada parece enderazarlo. ¿Con éste comportamiento que accionistas irían a la ampliación de capital? Nosotros seguro que no.

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Los accionistas de Astroc no han acogido nada bien los términos en los que se ha aprobado la fusión de Astroc con Landscape y Rayet. La acción ha cerrado hoy con un destacable descenso del 12,99%, cerrando a 6,9 €, muy cerca de su precio de colocación hace un año y medo de 6,4 €.

Tras la fusión, Rayet será el máximo accionista de Astroc con un 40,3% del capital, mientras la familia Nozaleda desciende su participación hasta el 17,9% y CV Capital (vehículo de inversión del fundador de Astroc Enrique Bañuelos), se queda con un 17%.

Astroc no deja de sorprendernos, es una empresa con “emociones” constantes. En este caso no deja de sorprendernos el resultado final de la ecuación de canje realizada por Morgan Stanley, donde “misteriosamente” valoran en 3 veces más las acciones fusionadas de Rayet que las de Landscape. Recordar que Nozar era accionista directo de Landscape y hace escasas semanas abandonó el grupo su hombre de confianza, el antiguo consejero delegado Juan Antonio Alcaraz.

Por otro lado Rayet pretende acogerse a las excepciones de la normativa para no lanzar una opa sobre la compañía resultante de la fusión, lo que sinceramente no creemos que sea justificable desde ningún punto de vista, pues ejerce el control total de la compañía, y todo ello sin haber realizado ni un desembolso, muy al contrario que Nozar, quien ha tenido que cubrir de su bolsillo la salida de otros accionistas. ¿Que dirá en esta ocasión la CNMV?

Además el consejo de administración de Astroc ha aprobado una ampliación de capital por 800 millones de euros que irán destinados en parte a capitalizar dos préstamos por un total de 415 millones de euros en manos de Rayet y Nozar. De estos nuevamente 270 millones son de Rayet, que si no acuden todos los accionistas a la ampliación aún aumentará más su participación.

Por cierto, el precio de emisión en esta ampliación será de 5 euros por acción, aún un precio por debajo del valor actual de cotización de 6,9 euros (???)…Ya tendremos tiempo de poder comentar en más detalle todos esta ampliación y todos los extraños movimientos que se están produciendo.

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La crisis inmobiliaria que estamos viviendo está más cerca de su inicio que de su fin. Y es que durante los próximos meses vamos a ver a muchas empresas en apuros, sólo hace falta esperar, y sino tiempo al tiempo.

Para entender cómo afecta la crisis a las inmobiliarias, creo que es básico explicar los dos tipos de “bichos” diferentes que encontramos en el mundo inmobiliario. Uno, el patrimonialista puro, es más parecido a un inversor de renta fija que otra cosa y esencialmente se dedica a invertir en inmuebles en rentabilidad y dedicarse a recoger los frutos de la inversión, es decir, alquileres. El otro, el promotor, que se dedica a añadir valor al suelo hasta transformarlo en viviendas, oficinas, centros comerciales, etc. El patrimonialista es cliente del promotor, aunque también puede comprar inmuebles en el mercado a otro inversor patrimonialista. La diferencia principal es que el patrimonialista no pretende hacer las plusvalías vendiendo propiedades, ya que después tiene el problema de qué hacer con el dinero, o sea, que sólo desinvierte cuando ve que puede obtener un mayor rendimiento en otra inversión. Además también existen “bichos” mixtos, es decir, parte patrimonialista y parte promotora.

En el escenario actual, el incremento de tipos de interés y la expectativa de evolución de precios de la vivienda (o mejor dicho la no expectativa de incremento de precios) han provocado un parón en los ritmos de venta que se está haciendo notar (ver post sobre las ventas de Fadesa y Metrovacesa). Dicho parón afecta mucho más a los promotores puros que a los que tienen su cuenta de resultados balanceada con una parte patrimonialista; es decir Metrovacesa (con independencia del reparto entre la parte francesa de Rivero-Soler y la española de Sanahuja) tiene una menor dependencia de la promoción que Martinsa-Fadesa.

Ambas, con un balance fuertemente endeudado (norma en el sector) están viendo cómo los costes financieros se incrementan como consecuencia de la ralentización en la rotación de los activos de la promoción, no obstante mientras Metrovacesa puede destinar los frutos de su inversión patrimonialista, en forma de alquieleres, para pagar dicha deuda, Fadesa no. Este es el principal motivo por el que Fadesa, ahogada en deudas, se está viendo obligada a obtener liquidez y enajenar todo lo posible, aunque sea con descuentos (ver noticia en El Confidencial).

Asimismo hace pocos días veíamos como Fernando Martín, el ahora presidente de Fadesa, intentaba convencernos de que existe una fuerte escasez de suelo ¿?(ver noticia) y que el precio de las viviendas acabadas iba a seguir subiendo en dos años si no se ponía más suelo en el mercado.

Siento un poco de vergüenza al oír este tipo de declaraciones con el único ánimo de amedrantar al personal. Como ya hemos comentado en otros posts (ver post) es difícil cambiar el proceso de transformación de suelo actual en el corto plazo, por lo tanto la única alternativa es que el suelo es un bien realmente escaso. Pero desgraciadamente para Fadesa, que tiene una cartera de suelo de 28 millones de metros cuadrados de los cuales casi 20 están en España, las espectativas de evolución del precio del suelo son negativas. Ésta junto su más que posible falta de liquidez, es la razón por la que Martinsa-Fadesa está poniendo suelo en el mercado con descuentos muy notables.

No envidio nada la situación empresarial de Fernado Martín, quien como única pena tiene haber acometido una operación mayor de la que el sentido común recomendaría en un momento totalmente inapropiado, dejándose llevar por los cantos de sirena de un sector en un ciclo totalmente insostenible.

Por nuestra parte felicitar la habilidad de empresarios inmobiliarios de toda la vida como Mauel Jove quien habilmente vendió Fadesa a Martinsa en el momento más adecuado, Rafael del Pino que hizo lo propio con su inmobiliaria al grupo Habitat, o grupos financieros como La Caixa quien vendió Inmobiliaria Colonial a Luis Portillo, o el Banco de Sabadell quien vendió una muy buena promotora como era Landscape, a un incontrolado Enrique Bañuelos, presidente en aquel momento y máximo accionista de la que parecía imparable Astroc, ¿recuerdan?…Sólo han pasado 9 meses desde esos máximos, y ya parece toda una vida…

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Ya lo comentabamos el jueves por la noche cuando se conoció la dimisión de Juan Antonio Alcaraz como consejero delegado de Astroc. Todo apuntaba a que su salida, pese a que algunos medios la consideban como un cese, estaba motivada por dos hechos:

• Uno era el cambio en la distribución de poder entre los accionistas de Astroc, que motivaba un cambio en la estrategia a seguir a futuro por la compañía. Esta remodelación del accionariado venía motivada por el ascenso de la figura de Félix Abánedes (Rayet) en alianza con Enrique Bañuelos, frente al anterior liderazgo de la familia Nozaleda (Grupo Nozar) con el que se sentía respaldado y en plena sintonía Juan Antonio Alcaraz.

• El otro motivo era que Juan Antonio Alcaraz habría recibido en este momento de indecisión una muy atractiva oferta por parte de La Caixa, y también posiblemente del Banco de Sabadell (donde había trabajado anteriormente a entrar en Astroc) para ocupar un alto cargo dentro de cualquiera de estas organizaciones.

Finalmente, en menos de 24h, se ha conocido de formas oficial el destino de Juan Antonio Alcaraz. Este no es ni más ni menos que el de director general adjunto ejecutivo de La Caixa, ocupándose del área de empresas, nombramiento que fue realizado por el consejo de administración de La Caixa el mismo viernes.

Con este nombramiento La Caixa refuerza su área de empresas donde su posicionamiento actual es bastante débil, y para este cometido ficha a un auténtico experto con amplia experiencia y excelentes resultados, que no dudamos en ningún momento que constituirá dentro de la caja una potente área orientada a empresas, tal como ya realizó en el Sabadell, teniendo en este caso innumerables mayores recursos. Además forma un tandem ya rodado y experimentado con el actual director general de La Caixa Juan María Nin (otro ex Banco de Sabadell y ex Banco Santander), que puede dar mucho que hablar y que tanto tienen que ver con el fuerte crecimiento experimentado por el Banco de Sabadell en estos últimos años.

Desde mi punto de vista, La Caixa con este movimiento se ve reforzada y como grandes perjudicados yo consideraría a:

• Los accionistas de Astroc, que pierden a un excelente profesional y quedan en manos de otro tipo de “gestor”…
• La familia Nozaleda, que de liderar un proyecto inmobiliario ambicioso, queda en minoría en Astroc y sin tener al ya ex consejero delegado como ejecutivo de confianza en el que delegar el día y destino de la organización
• El Banco de Sabadell que en pocos meses ha visto perder a su ex consejero delegado y su ex responsable de Banca Empresas, que pasan a encabezar la dirección de uno de sus principales competidores

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Hoy se ha conocido la dimisión de Juan Antonio Alcaraz, el hasta hace pocas horas Consejero Delegado del Grupo Astroc, y esperanza de muchos accionistas de poder profesionalizar y enderezar una empresa a la deriva invadida por la cultura del “gurú” Enrique Bañuelos, quien construyó un castillo de naipes basado en las “expectativas” de su “gran modelo de negocio”, y que se ha llevado por delante a muchos inversores.

Juan Antonio Alcaraz es la última baja de este agujero negro en el que se ha convertido Astroc. Su fichaje proveniente del Banco de Sabadell hace ahora tan sólo hace 6 meses, donde era director de Banca Empresas de dicha entidad y contaba con gran prestigio, se realizó con el objetivo de dar nuevos aires a la inmobiliaria tras el batacazo sufrido en bolsa y “refundar” la compañía para dotarla de estabilidad financiera y societaria, apostando por impulsar un modelo de negocio más tradicional de promoción inmobiliaria, integrando las tres sociedades y actuando en todo momento con profesionalidad, transparencia y rigor.

En estos seis meses, Juan Antonio Alcaraz ha impulsado el proceso de fusión, pendiente sólo de la aprobación de la ecuación de canje y ha intentado iniciar la integración de Astroc, Rayet y Landscape, tarea que deja a medio hacer debido a su dimisión. Esta dimisión posiblemente tiene su origen en los cambios accionariales que experimentará la inmobiliaria en la fusión con Rayet Promociones y Landscape, tras la cual Rayet se convertirá en el socio de referencia al controlar más del 30 por ciento del capital social.

Rayet blindó su participación en la futura Astroc con un acuerdo suscrito por sorpresa hace pocas fechas con Enrique Bañuelos, lo que introdujo cambios en los planes de la compañía, lo que en la práctica se tradujo en una menor libertad de movimientos para su Consejero Delegado y una mayor toma de control por parte de Félix Abádenes, siendo esta una de las principales causas de la dimisión de Juan Antonio Alcaraz, junto a como podemos leer aquí y aquí una más que probable muy buena oferta de La Caixa, que le habría impulsado a tomar la decisión que finalmente ha anunciado hoy al Consejo. Si este hecho se confirmase sería el segundo ex alto cargo directivo del Banco de Sabadell que desembarcaría en La Caixa en los últimos meses, el anterior movimiento en esa dirección fue el de Juan María Nin, antiguo Consejero Delegado del Sabadell.

En el camino parece que pierde totalmente poder Landscape, la antigua Inmobiliaria del Banco Sabadell, que siendo la perla del grupo tanto por el alto nivel de su equipo directivo como por la calidad de sus activos, era la destinada a liderar la fusión de la mano de Alcaraz y su Director General Salvadro Grané. Esta nueva situación provocada por la dimisión de Alcaraz, deja prácticamente en manos de Rayet y su equipo directivo la dirección de la nueva empresa fusionada.

Si yo fuese accionista de Astroc, gracias a Dios no lo soy, no estaría nada contento con el abandono del máximo órgano de gobierno de un profesional de solvencia contrastada como es Juan Antonio Alcaraz, dejando el control en manos de un empresario inmobiliaro personalista tradicional, de los que se dice de “la vieja usanza”, que ha basado todo su éxito en el desarrollo de suelo y promociones en el área de Guadalajara de donde es originaria Rayet, y con escaso éxito fuera de esta plaza que “controla” junto con su principal competidor el grupo Hercesa.

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El pasado lunes debutó la inmobiliaria Aisa en el mercado continuo, y la sorpresa sólo ha tardado un par de días en llegar. Concretamente ayer se anunció que el Grupo Mestre adquiría Juan Peña el 2,4% del capital de Aisa a un precio de 8 euros por acción, cerca de un 40% por debajo del precio al que cotizaban las acciones el pasado lunes (13,94 euros). Parece que el principal accionista de Aisa necesitaba cash para una promoción que está realizando en Brasil, así que ni corto ni perezoso ha acordado con el grupo Mestre una operación fuera de mercado con un significativo descuento.

Francamente uno cada vez alucina más con la profesionalidad del mundo del ladrillo y sus flamantes gestores. Con semejantes operaciones bajo la mesa y con el horizonte lleno de nubarrones en el sector, realmente hay que tener coraje para no decir que hay que ser temerario para comprar una sola acción de los señores del ladrillo.

Dicho esto, destacado el papel de la CNMV, que ante un acuerdo que ya debía estar cocinado hace tiempo, ha permitido que la empresa salga a cotizar en el continuo sin dar publicidad al mercado de dicha transacción. El minoritario que compró acciones el lunes de Aisa, se ha dejado en un par de días más de un 30%. Por cierto Aisa, esta en conversaciones para fusionarse con la “nueva” Astroc… como dice el dicho… Dios lo cría y ellos se juntan.

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La verdad es que da una tremenda seguridad, ver que los ciclos se repiten, cambiando de actores, cambiando de escenarios; pero se repiten. Y es curioso, pero aquél que sepa identificarlos con antelación tiene mucho, pero que mucho ganado. Simplemente me gustaría compartir este post referente a la avalancha de noticias del sector inmobiliario.

Creo que a estas alturas nadie se extraña si le dicen que el sector está mal, y eso significa que las promotoras inmobiliarias que realizan promociones residenciales no venden casi nada; una forma elegante de decirlo es que los ritmos de venta han bajado y otra un poco más pragmática que hace casi medio año que no tienen ingresos.

No vamos a descubrir que el real estate es un sector que ofrece rentabilidades de proyecto relativamente bajas, alrededor del 12-15% de margen (aunque mucha gente piense lo contrario y con riesgos importantes comerciales, de proyecto, de construcción y financieros), como podréis imaginaros esto no son chips de alta tecnología, ni naves espaciales, es algo que se lleva haciendo muchos, muchísimos años: casas. Debido a esto, es necesario apalancar al máximo las promociones para obtener rentabilidades atractivas para el capital, llegando hasta al 80% de la inversión total, siendo el elemento base para poder conseguir una alta rentabilidad final del promotor, y habiendo ayudado junto con “la gestión del suelo” a muchos de los “pelotazos” de los que hemos oído hablar.

La actual coyuntura de subidas de tipos y de incremento de la percepción de riesgo está provocando restricciones en el crédito que afecta a los promotores por dos frentes muy distintos:

• Restricciones en el crédito a los compradores, siendo más exigentes con las garantías hipotecarias o avales, sobre todo ahora que no está tan claro que los pisos vayan a seguir subiendo in eternum.
• Restricciones en el crédito para la compra de suelo, o lo que es lo mismo, tasaciones a la baja del mismo, evitando el desarrollo de un pipeline de proyectos futuros.

Como resultado tenemos a las promotoras inmobiliarias atrapadas en la tenaza. ¿Cuánto tiempo más podrán resistir aparentando que no pasa nada? La contestación es relativamente fácil, mientras sus acreedores no les exijan más garantías o mientras tengan solvencia para satisfacer el voraz apetito de los bancos ansiosos de liquidez.

Mientras tanto, el panorama será desolador, primero caerán las más agresivas en sus políticas, aquellas con directivos jóvenes e irreverentes, con nuevos enfoques, léase Astroc o Llanera, aquellos quienes se creen por encima de los demás y quienes creen que a ellos no les afectan las leyes que rigen el mercado. Luego aquellas que han acometido operaciones de compra irracionales, léase Hábitat.

La deuda va a ser un duro lastre para las promotoras inmobiliarias, tanto es así que algunas zozobrarán por el camino. Se admiten apuestas. Por supuesto que los precios se corregiran, pero ahora todavía no tiene sentido bajar los precios, con este panorama habría que bajarlos un 50% para que alguien entre a comprar un piso.

Para acabar una frase ilustre de Sir Winston L. Churchill que le cae como anillo al dedo a la coyuntura que vivimos, a pesar de algunos: “This is not the end. It is not even the beginning of the end. But it is, perhaps, the end of the beginning.“

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Lo hemos comentado en algún post, la meteórica subida en bolsa de la inmobiliaria Astroc no se aguantaba por ningún sitio desde el punto de vista fundamental. Después de haber alcanzado cotas imposibles, la caí­da está siendo importante y hoy experimenta un nuevo salto al vací­o desplomándose más de un 24%. Mucha gente habrá ganado mucho dinero especulando con Astroc en bolsa pero ahora la caí­da está siendo durí­sima, en medio de rumores de que el presidente de la inmobiliaria podrí­a haber inflado los resultados de la inmobiliaria. Estos son los peligros de comprar acciones con valoraciones descomunales y sin sentido e intentar jugar a que otro tonto te las compre más caras. La historia te puede funcionar pero corres un serio peligro de pasar de ser el listo a ser el tonto de la pelí­cula.

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